建设工程造价全过程精细化管理之

1、会计学1建设工程造价全过程精细化管理之建设工程造价全过程精细化管理之讲座总目录讲座总目录 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第三部分 新形势下业主方造价失控的原因与承包商盈利机会分析 第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作 第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第1页/共91页 第一部分 建设项目招投标阶段造价控制关键环节精细化操作招标中工程量清单编制常见错误及应对策略招标中工程量清单编制常见错误及应对策略一一新形势下投标人报价技巧方法以及注意事项新形势下投标人报价技巧方法以及注意事项二二招标控制价编制的原则以及投标人投诉对策招标控制价

2、编制的原则以及投标人投诉对策三三五五新形势下招标文件编制与评标方法拟定对策新形势下招标文件编制与评标方法拟定对策六六新形势下工程招投标阶段建设单位注意事项新形势下工程招投标阶段建设单位注意事项暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议暂估材料单价和专业工程暂估价的招标建议四四七七建设项目工程招投标阶段评标流程以及要点建设项目工程招投标阶段评标流程以及要点八八工程招标中标后的后续工作及合同交底要点工程招标中标后的后续工作及合同交底要点第2页/共91页讲座总目录讲座总目录 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第三部分 新形势下业主方造价失控的原因与承包商盈利机会分析 第一部分 建设

3、项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作 第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第3页/共91页分目录 三.新形式下工程价款支付环节精细化控制 一.新形式下合同价款约定环节精细化管理 四.新形势下竣工结算环节造价精细化管理 二.新形式下业主加强合同精细化管理建议 第二部分 施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作第4页/共91页讲座总目录讲座总目录 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第三部分 新形势下业主方造价失控的原因与承包商盈利机会分析 第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作 第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操

4、作第5页/共91页当前建筑业的现状当前建筑业的现状 近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场近年来，建筑市场竞争日趋激烈，建筑市场僧多粥少僧多粥少的局面造成了承包商处于被动地位。的局面造成了承包商处于被动地位。20102010年建筑业利润率在第二产业年建筑业利润率在第二产业3838个行业中排名倒数第三。据统计个行业中排名倒数第三。据统计, ,我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9%9%以上以上, ,而建筑业净利率不超过而建筑业净利率不超过3%,3%,还不及全社会平均水平的还不及全社会平均水平的40%40%。 承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收

5、益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有承包商首先要争取中标，进而才能考虑如何增加收益。而承包商首先要中标，一般采取低价中标策略；而要增加收益主要策略就是有“经验经验”的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。的承包商都会该抓四个盈利的机会：工程变更、现场签证、价款调整、工程索赔，力图通过合法途径增加自己的工程款收入，确保不承担经济亏损，并获取相当的利润。 第三部分 新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析第6页/共91页 第三部分 新形势下业主投资失控

6、原因与承包商盈利机会分析 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的“四纵四横四联”公路主骨架“纵一”线的重要组成部分。它西距江阴长江公路大桥82km。东距长江入海口108KM，北接通启高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连。案例一：苏通大桥高价结算案例苏通大桥概算总投资64.5亿元 。实际投入资金为86亿元，超概算21.5亿元。第7页/共91页 第三部分 新形势下业主投资失控原因与承包商盈利机会分析案例二：国家大剧院高价结算案例国家大剧院建筑设计方案为法国设计，方案复杂，设计深度与我国定额不相符，没有相应的定额标准可供参考，只

7、能按已完工程估算造价。 国家大剧院工程外部围护结构为钢结构网壳，是半椭圆球形，东西长轴212.2m，南北短轴143.64m，总高度46.285m。内设歌剧院（2416席）、音乐厅（2017席）及戏剧院（1040席）及公共大厅等。屋面采用钛金属板，整个网壳外环绕人工湖（35500m2），各种通道及入口均设在水下。设计为法国巴黎机场公司安德鲁建筑师，北京市建筑设计研究院参与主体设计，整体结构用钢量达6750t，195kg/m。第8页/共91页1. 1. 高价结算的原因及所占比例高价结算的原因及所占比例序号序号高价结算的原因高价结算的原因所占比例所占比例1 1现场签证现场签证9-16%9-16%2

8、2价款调整价款调整16-21%16-21%3 3工程变更工程变更23-27%23-27%4 4工程索赔工程索赔13-23%13-23%5 5材料代用材料代用约占约占1.7%1.7%6 6管理不善管理不善约占约占1.6%1.6%7 7其他其他约占约占10%10% 目前结算超概算约占30%左右，但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程。下面通过调查收集资料的方法对一般结算超概算现象的原因加以总结。业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第9页/共91页2.高价结算的原因及所占比例统计图 由上图可以看出，超支原因中工程变更、现场签证、工程索赔和价款调整四大原因占了79

9、%。对于业主来说，变更、签证、索赔和价款调整是重点要控制的内容。 而对于承包商，变更、签证、索赔和价款调整则是其创收的主要工具，承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润。业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第10页/共91页 业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识 竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。传统看法 不应把竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节, 业主要要控制好投资,必须从招标阶段开始为投资控制做准备。重新认识业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主

10、造价失控原因与承包商盈利机会分析第11页/共91页3、业主、承包商要改变对竣工结算的重新认识 竣工结算意味着工程的结束,是工程竣工以后的工作.只需按规定审核承包商提交的竣工结算报告,按合同约定支付工程款即可。传统看法 不应把竣工结算看作终点,竣工结算应贯穿于工程从发包至竣工的各个环节, 业主要要控制好投资,必须从招标阶段开始为投资控制做准备。重新认识业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第12页/共91页 新计价规范规定“实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。主张“量价分离”，业主承担着“量的风险”，承包商承担着“价的风险”。承包商为了获得超额利润，便利用

11、量变价不变的结算原则采用不平衡报价策略低价中标。 中标后承包商就可利用工程变更、签证、索赔和价款调整这四大盈利工具赢得利润。该工具的实质是合同价外收入，业主投资控制的关键是要严防这三大漏洞，防止投资失控。 承包盈利支柱框架图工程变更与现场签证价款调整工程索赔业主造价失控原因与承包商盈利机会分析业主造价失控原因与承包商盈利机会分析第13页/共91页讲座总目录讲座总目录 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第三部分 新形势下业主方造价失控的原因与承包商盈利机会分析 第一部分 建设项目招投标阶段造价管理关键环节精细化操作 第二部分 建设项目施工及结算阶段造价管理关键环节精细化操作

12、第14页/共91页价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领二二施工索赔施工索赔控制工具操作要领控制工具操作要领四四工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领一一三三现场签证现场签证控制工具操作要领控制工具操作要领 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第15页/共91页1.1.国家国家计价规范计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：关于价款调整的具体规定和操作要领：“量”变4.7.2 若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合单价。4.7.3 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因

13、的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：l合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法相同，亦不因此增加关键线路上工程的施工时间）l合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定；（前提：其采用的材料、施工工艺和方法基本相似，不增加关键线路上工程的施工时间，可仅就其变更后的差异部分调整。）l合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人确认后执行。（前提：无法找到适用和类似的项目单价时，应采用招投标时的基础资料，按成本加利润的原则，双方协商新的综合单价）12价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操

14、作要领一一第16页/共91页“量”变344.7.4 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。4.7.5 因非承包人原因引起的工程量增减，该工程量变化在合同约定幅度以内时，应执行原有的综合单价；该工程量变化在合同约定幅度以外的，其综合单价及措施项目费应予以调整。 若合同未作约定，本条条文说明指出，按以下原则处理：（1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，

15、执行原有综合单价。（2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过0 .1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一1.1.国家国家计价规范计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：关于价款调整的具体规定和操作要领：第17页/共91页“价”变124.7.1招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价的，应按省级或行业建设主管部

16、门或其授权的工程造价管理机构发布的规定调整合同价款。4.7.6若施工期内市场价格波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款。如合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构的规定调整。调整方式： （1）价格指数调整法。此法适用于使用的材料品种较少，但每种材料使用量较大的土木工程，如公路、水坝等工程。 （2）利用造价信息调整法。此法适用于使用的材料品种较多，每种材料使用量较小的房屋建筑与装饰工程。因不可抗力事件导致的费用，发、承包双方应按以下原则分别承担并调整工程价款(承发包双方各自的损失各自负责，工程损失由发包人承担。)。3价款调整价款调整控制工具操作要领控

17、制工具操作要领一一1.1.国家国家计价规范计价规范关于价款调整的具体规定和操作要领：关于价款调整的具体规定和操作要领：第18页/共91页2.2.工程价款调整的程序工程价款调整的程序 新新规范规范条文说明条文说明4.7.94.7.9中规定，当工程价款调整因素确定后，发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款。当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时，按下列程序办理：中规定，当工程价款调整因素确定后，发承包双方按合同约定的时间和程序提出并确认调整的工程价款。当合同未作约定或本规范的有关条款未作规定时，按下列程序办理：价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一1414天内天

18、内1414天内天内第19页/共91页 为了更好地控制工程造价，准确地调整材料价差是其关键环节之一。材料价差调整准确与否直接关系到国家投资的经济效益，直接关系到建设单位与施工单位的经济效益，由于工程造价具有多次计价的特点，即在初步设计阶段要计算概算造价，在施工图设计阶段要计算预算造价，在工程承包时要计算承包价，在工程竣工后要计算决算价，各阶段都存在材料价差调整的问题。关键环节要准确地调整材料价差，主要取决于两个方面： 一是如何调整材料价差； 二是选取合适的调整方法。3.1 材料价差调整的关键环节3.价款调整重点材料价差调整价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一热点难点第20页/共9

19、1页3.2 材料价差调整策略3 价款调整的重点材料价差调整 1）清单计价规范关于材料价差调整的规定： 基本原则是：有约定按约定无约定按法定。 2）策略 业主应尽量通过与承包方谈判将材料价差调整在合同中明确约定。 3）双方合同对于材料涨价风险未明确（约定）时的处理方法 材料价格的法定幅度为5%，即5%以内的有承包方承担，以外的由发包方承担。 4）操作办法 施工期内，当材料价格变化，超过省级行业工程造价管理机构发布的幅度或约定的时应予调整，承包人采购材料前应将新的材料单价和采购数量报发包人审核，确认用于本合同工程时，发包人应审核确定需调整的材料单价及数量。发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作

20、日不予答复的视为认可，作为调整工程价款依据。如果承包人未报经发包人审核即自行采购材料，再报发包人确定调整材料价格及其数量，并调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一第21页/共91页价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一第22页/共91页价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一第23页/共91页4 4 业主在工程价款调整中的应对策略业主在工程价款调整中的应对策略 合同中应明确承包商可进行价款调整的范围和流程，对未在可调范围内的、或承包商未在规定时间内向业主发出调整报告的，不予调整。 做好施工图设计及清单编制工作，

21、避免施工图设计或工程量清单中标明的工程量小，在施工过程中又必不可少的大幅增加工程量，同时，应规定在一定范围内，工程量变化的风险应由承包商承担。 评标过程中注意是否有单价远低于市场价，或单价波动比较频繁的情况，材料、设备是否有报价很低的情况存在。 要关注、预测法规及政策性变化，如法律及政策性风险较大，业主方可在合同专用条件中规定，将法律变化的风险适当地转移给承包商。 如果确实属于业主应承担的风险，则业主应及时进行调整，并随进度款支付，否则可能会影响整个施工工期，引起更大损失 业主在工程价款调整中的应对策略价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一第24页/共91页4 承包商价款调整的管

22、理策略 4.1 掌握价格变动的幅度，掌握可靠的证据。承包人应加强材料采购时的询价管理，注意价格指数等资料的收集。根据合同约定的价差风险和调整幅度，应该注意随时收集各类价格指数资料等有关证据，保存好原始发票、账单和文件记录以及监理工程师可能提出的任何其他信息。因为在价格调整的工程中，业主对施工单位进行价格调整审查时，都会十分关注有关证据的可靠性，施工单位只有收集齐全这些证据，这样才能造调价中处理主动地位。 4.2 及时提出。施工单位必须注意价格调整的程序，当价格上涨等调价因素出现时必须及时提出。按国家规范，调整因素确定后14天内，投标人应向对方递交调整工程价款报告。投标人在14天内未递交调整工程

23、价款报告的，视为不调整工程价款。 4.3 措施项目费用的调整。因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目时，在对综合单价进行调整的同时，如果还引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，应对措施费进行调整。国家规范中允许对措施费调整的情形主要有三种： （1）分部分项工程量清单漏项； （2）非承包人原因的工程变更； （3）工程量增减超过合同约定幅度。 4.4 建立价款调整台账。实时监控价款调整对于工程成本和工期的影响，及时采取相应措施，要善于利用停工权及时催促本月价款调整款项与本月工程款一同支付。价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领一一第2

24、5页/共91页价款调整价款调整控制工具操作要领控制工具操作要领二二施工索赔施工索赔控制工具操作要领控制工具操作要领四四工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领一一三三现场签证现场签证控制工具操作要领控制工具操作要领 第四部分 工程造价全过程精细化管理四大核心控制工具操作 第26页/共91页1.工程变更定义和范围 工程项目的复杂性决定发包人在招投标阶段所确定的方案往往存在某方面的不足。随着工程的进展和对工程本身认识的加深，以及其他外部因素的影响，常常在工程施工过程中需要对工程的范围、技术要求等进行修改，形成工程变更。工程变更是指在合同实施过程中，当合同状态改变时，为保证工程顺利实施所采取

25、的对原合同文件的修改与补充的一种措施。 1.11.1工程变更定义工程变更定义1.21.2工程变更的工程变更的范围范围1 1、更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；、更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸；2 2、增减合同中约定的工程量；、增减合同中约定的工程量；3 3、改变有关工程的施工时间和顺序；、改变有关工程的施工时间和顺序；4 4、其他有关工程变更需要的附加工作。、其他有关工程变更需要的附加工作。5 5、合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更等。、合同履行中发包人要求变更工程质量标准及发生其他实质性变更等。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第27页/共9

26、1页工程变更生成因素主观因素主体行为因素主体行为因素个体行为因素客观因素政策法规因素环境因素市场因素合同因素制度因素成本因素质量因素2.工程变更原因分析 在工程变更管理实践中，工程变更生成的主观因素可控性较差，一些不合理工程变更甚至恶意工程变更一般均由主观因素引起。因此，主观因素是建设项目工程变更控制的重点和难点；同时也是项目效益来源的一条捷径。 工程变更虽然种类比较多，发生原因也形形色色，但从本质上表现为价与量的变化。热点难点二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领设计变更主要原因（80%）第28页/共91页3 工程变更价款的计算与确定 20082008版版计价规范计价规范4.7

27、.34.7.3规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：规定：因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，造成增加新的工程量清单项目，其对应的综合单价按下列方法确定：（1 1）合同中已有适用的综合单价）合同中已有适用的综合单价（2 2）合同中有类似的综合单价）合同中有类似的综合单价其单价与原单价相同，如果工程量超过合同规定幅度，则应对单价进行调整其单价与原单价相同，如果工程量超过合同规定幅度，则应对单价进行调整当变更项目和内容类似合同中已有项目时，可以将合同中已有项目的综合单价拿来，通过换算后采用。当变更项目和内容

28、类似合同中已有项目时，可以将合同中已有项目的综合单价拿来，通过换算后采用。（3 3）合同中无适用或类似的综合单价）合同中无适用或类似的综合单价如果原合同中存在类似项目的综合单价且合理、或存在已审批的类似项目的综合单价，则以类似项目的单价作为基础，经过综合分析后对该类似项目的单价进行合理调整后作为新增项目的综合单价。如果原合同中存在类似项目的综合单价且合理、或存在已审批的类似项目的综合单价，则以类似项目的单价作为基础，经过综合分析后对该类似项目的单价进行合理调整后作为新增项目的综合单价。1.套用单价法合同中没有类似于新增项目的单价或虽有但单价不合理时，由承包人根据国家和地方颁布的定额标准和相关的

29、定额计价根据及当地建设主管部门的有关文件规定编制新增工程项目的综合单价，然后根据投标时的降价比率确定新增单价。合同中没有类似于新增项目的单价或虽有但单价不合理时，由承包人根据国家和地方颁布的定额标准和相关的定额计价根据及当地建设主管部门的有关文件规定编制新增工程项目的综合单价，然后根据投标时的降价比率确定新增单价。2.定额组价法二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第29页/共91页（3 3）合同中无适用或类似的综合单价）合同中无适用或类似的综合单价发包人根据承包人在实施某个单项工程时所实际消耗的人工、材料和台班消耗量发包人根据承包人在实施某个单项工程时所实际消耗的人工、材料和台

30、班消耗量, ,采用合同或现行的人工、材料和台班单价采用合同或现行的人工、材料和台班单价, ,计算直接费用计算直接费用, ,再加上承包人的管理费用和利润做出单价再加上承包人的管理费用和利润做出单价, ,以此为基础同承包人协商确定新的综合单价。以此为基础同承包人协商确定新的综合单价。3.实际组价法对于一些零星的变更工作，可根据计日工单价，分别估算出变更工程的人工、材料及机械台班消耗量，然后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的相关单价来计价。对于一些零星的变更工作，可根据计日工单价，分别估算出变更工程的人工、材料及机械台班消耗量，然后按计日工形式并根据工程量清单中计日工的相关单价来计价。4.计日工

31、定价法如果双方对变更工程价款不能协商一致，可根据最高人民法院的司法解释，根据当时当地的社会平均成本确定变更价款。即业主根据此解释，依据所有各投标书中相关项目的单价进行平均，作为变更工程项目的单价。如果双方对变更工程价款不能协商一致，可根据最高人民法院的司法解释，根据当时当地的社会平均成本确定变更价款。即业主根据此解释，依据所有各投标书中相关项目的单价进行平均，作为变更工程项目的单价。5.数据库测算法二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领3 工程变更价款的计算与确定第30页/共91页4 工程变更的分类及其分析工程变更的分类及其分析难点难点二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具

32、操作要领第31页/共91页4.工程变更的分类及其分析 指令性变更指令性变更通常是业主或咨询工程师通过规范化的程序指令的工程变更通常是业主或咨询工程师通过规范化的程序指令的工程变更 。 推定性变更推定性变更是指由于工程变更令的确认缺乏规范化的手续，承包商在业主或咨询工程师的口头指示或默认要求下进行的工程变更。是指由于工程变更令的确认缺乏规范化的手续，承包商在业主或咨询工程师的口头指示或默认要求下进行的工程变更。 但是由于推定性变更都是事后进行补偿，我们业主尚不能清楚认识到推定性变更对合同价格和工期及其它工程的影响，从而增加了变更引起索赔和纠纷的机会但是由于推定性变更都是事后进行补偿，我们业主尚不

33、能清楚认识到推定性变更对合同价格和工期及其它工程的影响，从而增加了变更引起索赔和纠纷的机会 。 工程范围变更工程范围变更指业主或咨询工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的施工条件的工作或超出原合同工作范围的工作的一种活动。指业主或咨询工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的施工条件的工作或超出原合同工作范围的工作的一种活动。 工程量变更是工程量变更是指属于原合同指属于原合同“工程范围工程范围”以内的工作，只是在其工程数量上有所变化。以内的工作，只是在其工程数量上有所变化。 工程范围变更一开始就属于施工索赔的范畴，因为它超出了原合同的工程范围，属于工程范围变更一开始就属于施工索赔的范畴，因为它

34、超出了原合同的工程范围，属于“额外工程额外工程”，应该另定施工单价。，应该另定施工单价。难点难点二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第32页/共91页4 程变更的分类及其分析关于关于“推定性变更推定性变更” “推定性变更推定性变更”发生的机率很高，承包商一般会寻机注意充分利用，使某些项目尽量通过工程变更的正常途径，而获得利益。而避免通过施工索赔的路径，使最终结算额大打折扣。发生的机率很高，承包商一般会寻机注意充分利用，使某些项目尽量通过工程变更的正常途径，而获得利益。而避免通过施工索赔的路径，使最终结算额大打折扣。属于属于“推定性变更推定性变更”的情形：的情形：（1 1）设计文

35、件的缺陷。）设计文件的缺陷。如果在施工过程中发现，由于设计文件中存在的缺陷导致了不利的后果，则该责任一般由业主承担。但承包商应以确凿的证据和正当的理由证明，在投标时或开工之前，对于任何一个承包人，都不可能在阅读设计文件后发现该缺陷。如果不能证明这一点，则索赔难以成功。如果在施工过程中发现，由于设计文件中存在的缺陷导致了不利的后果，则该责任一般由业主承担。但承包商应以确凿的证据和正当的理由证明，在投标时或开工之前，对于任何一个承包人，都不可能在阅读设计文件后发现该缺陷。如果不能证明这一点，则索赔难以成功。（2 2）业主或工程师的不适当拒绝。）业主或工程师的不适当拒绝。如果工程师认为承包商所采用的

36、某种方法或材料不符合技术规范的要求，从而拒绝此种方法或材料，但事后证明工程师的拒绝是错误的，则这种拒绝构成如果工程师认为承包商所采用的某种方法或材料不符合技术规范的要求，从而拒绝此种方法或材料，但事后证明工程师的拒绝是错误的，则这种拒绝构成“推定性变更推定性变更”。（3 3）工程师的苛刻检查。）工程师的苛刻检查。工程师的苛刻检查对承包商的施工产生了严重的干扰，超出了一般承包商合理预料的程度，则构成工程师的苛刻检查对承包商的施工产生了严重的干扰，超出了一般承包商合理预料的程度，则构成“推定性变更推定性变更”。苛刻检查主要有过分频繁的检查、不及时的检查、采用与合同规定不同的检查方法或标准进行的检查

37、等。苛刻检查主要有过分频繁的检查、不及时的检查、采用与合同规定不同的检查方法或标准进行的检查等。（4 4）没有按合同规定的变更程序。）没有按合同规定的变更程序。如果业主没有按合同规定的变更程序对技术规范或工作范围进行修改与变动，或通过口头指令或、非正式的同意等方式，则被认为是推定性变更。如果业主没有按合同规定的变更程序对技术规范或工作范围进行修改与变动，或通过口头指令或、非正式的同意等方式，则被认为是推定性变更。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第33页/共91页5 工程变更发生后的处理流程工程变更发生后的处理流程明确指令承包商对合同工作范围内规定的工程进行变更符合合同有关变

38、更处理程序书面形式确认工程变更指令性变更指令性变更不满足上不满足上述条件述条件推定性变更推定性变更条件条件1条件条件2条件条件3 要证明已发生“推定性变更”，承包商必须证明:什么是合同规定的施工要求;实际施工的工作已超出了这一要求;这是遵守工程师或其授权代表要求的结果。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领对“指令性变更”，业主在提出变更口头指令7天之内，承包商必须向业主书面确认，业主在接到确认书的48小时内应给与回应，否则视为业主确认。第34页/共91页6.工程变更与工程索赔的关系指令性变指令性变更更推定性变更推定性变更工程索赔工程索赔工程量变更工程量变更工作范围变更工作范围变

39、更 经统计测算：工程变更的索赔次数在增量索赔中占26%左右,获得的赔偿费占赔偿总额的28%28%左右。在许多工程索赔中,索赔额高达合同价的10%20%10%20%。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第35页/共91页6.1 工程变更与工程索赔的区别与联系工程变更与工程索赔的区别与联系比较项目比较项目工程变更工程变更工程索赔工程索赔相同相同点点变更与索赔对项目目标顺利实现的影响都很大，其依据都是合同文件变更与索赔对项目目标顺利实现的影响都很大，其依据都是合同文件, ,都涉及到工期和费用的改变，都是都涉及到工期和费用的改变，都是承包商获取额外利润的主要手段。承包商获取额外利润的主

40、要手段。区别区别含义含义工程变更是指业主、其代理人或承包商工程变更是指业主、其代理人或承包商等在合同实施过程中根据实际工程情况等在合同实施过程中根据实际工程情况的需要，的需要， 提出改变合同项目中某项工作提出改变合同项目中某项工作的要求。的要求。索赔是指承包商在合同实施过程中根据合同及法律规定索赔是指承包商在合同实施过程中根据合同及法律规定，对并非由于自己的过错，并且属于应由业主承担责任，对并非由于自己的过错，并且属于应由业主承担责任的情况所造成的实际损失，向业主或代理人提出请求给的情况所造成的实际损失，向业主或代理人提出请求给予补偿的要求。予补偿的要求。经济补经济补偿费用偿费用组成组成补偿的

41、费用包括净成本、管理费、利润补偿的费用包括净成本、管理费、利润、担保和保险等。、担保和保险等。索赔费用一般是承包商实际发生的费用，索赔费用一般是承包商实际发生的费用，除了因变更引除了因变更引起的索赔可计利润外其它类型索赔不能计利润。起的索赔可计利润外其它类型索赔不能计利润。控制控制能力能力有相对较强的主动性，因为一般是经过有相对较强的主动性，因为一般是经过谈判之后发生变更事件，变更各方对工谈判之后发生变更事件，变更各方对工程变更的相关调整取得一致意见之后程变更的相关调整取得一致意见之后,造造成变更事实。成变更事实。相对较弱的主动性，索赔是以问题为指向的，索赔事实相对较弱的主动性，索赔是以问题为

42、指向的，索赔事实发生之后承包商才向业主提出关于各项损失的补偿，是发生之后承包商才向业主提出关于各项损失的补偿，是先发生事实之后再谈判。先发生事实之后再谈判。协调协调难度难度变更涉及到的各方容易达成一致意见，变更涉及到的各方容易达成一致意见，这是由于工程变更所涉及的项目一般是这是由于工程变更所涉及的项目一般是可以证明以及可以计量的具体项目。可以证明以及可以计量的具体项目。索赔涉及到的相关各方矛盾比较尖锐，难以达成一致意索赔涉及到的相关各方矛盾比较尖锐，难以达成一致意见，大多需要仲裁或者法院介入调节，因为索赔的相关见，大多需要仲裁或者法院介入调节，因为索赔的相关项目难以实际计量。项目难以实际计量。

43、合同价合同价格影响格影响发生工程变更不一定会使合同价格增加发生工程变更不一定会使合同价格增加若索赔成功会增加发包方的费用，并且会发生与工程成若索赔成功会增加发包方的费用，并且会发生与工程成本无关的诉讼、争议、仲裁费用。本无关的诉讼、争议、仲裁费用。联系联系 变更是导致索赔的主要原因，当变更无法协调时就上升为索赔或纠纷。变更是导致索赔的主要原因，当变更无法协调时就上升为索赔或纠纷。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第36页/共91页6.2 工程变更与现场签证的区别与联系类目类目工程变更工程变更现场签证现场签证适用适用范围范围更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸更改工程有关部

44、分的标高、基线、位置和尺寸; ;增增减合同中约定的工程量减合同中约定的工程量; ;取消合同中约定的工程内取消合同中约定的工程内容容; ;改变工程质量、性质或工程类型改变工程质量、性质或工程类型; ;改变有关工程改变有关工程的施工时间和顺序的施工时间和顺序; ;其他有关工程变更需要的附加其他有关工程变更需要的附加工作。工作。施工企业就施工图纸、工程变更所确定施工企业就施工图纸、工程变更所确定的工程内容外的工程内容外, ,施工图预算或预算定额取施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容。施工内容。性质性质 以设计变更、技术变更为主以设计变更、

45、技术变更为主以返修加固、施工中途修改为主以返修加固、施工中途修改为主特点特点工程变更数量相对现场签证较少。有规定的审批程工程变更数量相对现场签证较少。有规定的审批程序，手续较复杂。序，手续较复杂。临时发生临时发生, ,具体内容不同具体内容不同, ,没有规律性。没有规律性。手续简单，无正式程序。手续简单，无正式程序。提出提出者者提出工程变更的各方当事人包括业主、用户、设计提出工程变更的各方当事人包括业主、用户、设计单位、施工单位、监理工程师以及工程相临地段的单位、施工单位、监理工程师以及工程相临地段的第三方等提出的变更。第三方等提出的变更。一般由施工单位提出。一般由施工单位提出。变更变更程序程序

46、工程变更一般由发包人提出，向承包人发出变更通工程变更一般由发包人提出，向承包人发出变更通知。变更超过原设计标准或建设规模，须经原规划知。变更超过原设计标准或建设规模，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。位提供变更的相应图纸和说明。施工单位报审施工单位报审, ,现场监理和业主签发，不现场监理和业主签发，不需要规划管理部门和其他有关部门审查需要规划管理部门和其他有关部门审查批准。批准。费用费用处理处理工程变更价款从工程变更价款从暂列金额暂列金额支付，与工程进度款同期支付，与工程进度款同期支付。支付。现场签证费

47、从现场签证费从计日工费用计日工费用列支，与工程列支，与工程进度款同期支付。进度款同期支付。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第37页/共91页37.业主对工程变更的控制7.1 业主对工程变更的控制策略 加强施工图设计及清单编制工作，避免设计出现重大疏漏，避免清单编制出现漏项和漏量，这些都会导致重大变更发生。 合理地发布变更指令、估算变更价款，取得监理工程师和承包商合理地发布变更指令、估算变更价款，取得监理工程师和承包商的信任，为工程顺利实施打下良好基础。的信任，为工程顺利实施打下良好基础。 及时处理变更，合理计算变更价款，防止变更价款支付不及时导及时处理变更，合理计算变更价款

48、，防止变更价款支付不及时导致承包商拖延进度或暂停施工，引起索赔诉讼，进而影响正常工程交致承包商拖延进度或暂停施工，引起索赔诉讼，进而影响正常工程交付，增加业主损失；付，增加业主损失；4 运用价值工程，严格审查承包商提出的变更建议，是否损害了业运用价值工程，严格审查承包商提出的变更建议，是否损害了业主利益，对于承包商提出的对双方都有益的变更，应进行合理化建议主利益，对于承包商提出的对双方都有益的变更，应进行合理化建议的奖励；的奖励；二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第38页/共91页7.1 业主对工程变更的控制策略6 灵活运用补偿方式，如果是工期紧张的项目，则可以少增加工灵活运

49、用补偿方式，如果是工期紧张的项目，则可以少增加工期补偿，多增加费用补偿，反之亦然，最终目的是保证工程顺利投期补偿，多增加费用补偿，反之亦然，最终目的是保证工程顺利投入使用。入使用。7 审查承包商的变更项目，大多数承包商在变更中会向单价比审查承包商的变更项目，大多数承包商在变更中会向单价比较高的材料和设备变更，或者向新工艺、新技术变更，这些变更较高的材料和设备变更，或者向新工艺、新技术变更，这些变更的利润往往是比较高的，业主方应仔细审查这些变更是否确实有的利润往往是比较高的，业主方应仔细审查这些变更是否确实有利于工程的质量或安全；利于工程的质量或安全；5 审查承包商要求，对承包商要求变更所增加的

50、费用和工期进行审查承包商要求，对承包商要求变更所增加的费用和工期进行核算，在合理的范围内对承包商进行补偿；核算，在合理的范围内对承包商进行补偿；7.业主对工程变更的控制二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第39页/共91页 工程变更在工程建设中是不可避免的。其发生和形成是动态的过程，在控制过程中关键在于业主尽量做到事前控制、事中控制和事后控制。事前控制事中控制事后控制推行限额设计，控制设计缺陷重视合同管理，健全工程变更管理制度（1）建立变更台账，对比目标责任成本，加强成本动态实施监控，补回成本损失。（2）追查引发变更单位责任，一查到底，补偿变更损失。（3）总结教训，建立警告机制

51、。（1）签好设计合同控制设计过程责任成本。（2）做好设计优化，推行限额设计。（3）加强设计审图工作。（4）图纸会审和设计交底（5）招标答疑会提出质疑对变更进行整理、对比、分析，建立控制变更的指标体系变更控制方法(1)重视合同管理，推广工程量清单招标及计价模式。(2)规范工程变更工作程序。(3)建立工程变更限额管理制。(4)建立重要及重大设计变更的评审制。(5)规范统一工程变更格式7.2 业主对工程变更的控制方法二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第40页/共91页7.3 业主对工程变更的签发原则二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领（1）确属原设计遗漏和错误以及与

52、现场不符无法施工非改不可的必须签发的变更，应按设计变更程序进行，否则会影响到工程质量进而会影响到工程目标的实现。（2）对非变不可的变更，要对其进行技术经济评价。对比变更以后产生的效益（质量、工期、造价）与此变更引起施工单位的索赔损失，权衡轻重后再做决定。（3）签发之前，审核设计变更引起的造价增减幅度是否控制在预算范围之内，若确需变更但有可能超预算时，更要慎重。（4）变更中发生的材料代用应办理材料代用单，变更以后的材料应该性能更好、成本更低。坚决杜绝内容不明确、没有详图或具体使用部位，而只是纯材料用量变更。（5）设计变更要尽量提前，确需在施工中发生的，也要在施工前变更，防止拆除造成的浪费，也避免

53、索赔事件的发生。（6）设计变更应记录详细，简要说明变更产生的原因、背景，变更产生的时间、参与人、工程部位以及提出单位。（7）工程变更以后的施工工艺应该个更加简洁，对总工期不产生影响。（8）明确工程变更的责任、费用承担方式及额度，追究责任方的责任。（9）注意变更部分是否已实施，若已实施则要注意按原图施工的拆除费以及拆除的材料、设备的回收和作价处理费。变更中某项目若取消或调减，则要扣减相应费用。第41页/共91页8 承包商工程变更处理策略承包商工程变更处理策略（1）发生的工程变更,尽量用工程变更的方式解决,而不是通过索赔的途径。因为索赔将使索赔额大打折扣，而且极容易引起业主的反感，影响承包商与业主

54、的合作关系及承包商本身的信誉。（2）及时确定和处理变更，主动申请变更。将出现的工程变更问题及时处理，以免将问题积累下来算总账。对于一些数额较大的工程变更，尽可能的分解或分段，减少批复的难度。承包商签约后在施工过程中发现有比当前更有效的施工方案、先进技术或者按标书的施工方法根本无法施工时，应主动向工程师提出建议，主动申请变更。（3）及时提出书面确认口头指令的要求。没有工程师的正式指令，承包商可以不开始实施该项工程变更。对于工程师口头形式的工程变更令，需要以书面的形式向工程师提出书面确认口头指令的要求，确认必须在7天之内。以防止”指令性变更”演变为“推定性变更”。 (4）设计修改一般会形成重大的工

55、程变更，承包商可以在这个方面提出建议。如果符合业主的意图就可能会被采纳，由工程师下达变更指令，要求承包商实施。（5）当变更量很大时，要抓住新定施工单价的机会。承包商要关注工程量变化到什么程度时（增加或减少）可重新确定单价。承包商要善于利用此机会弥补以前失误。（6）建立工程变更台账。变更结束后承包人应及时建立工程变更台账，实时监控工程变更对于工程成本和工期的影响并及时采取相应措施，要善于利用停工权及时催促本月工程变更价款与本月工程款一同支付。同时为内部成本控制和项目经理过程考核提供依据，坚决杜绝项目经理部变更发生后未及时收回变更价款的的情况放生。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要

56、领第42页/共91页承包商如何创造变更条件承包商如何创造变更条件,变中求利变中求利? 投标前分析变更的可能性,对可能变更的项目报低价,项目在实施过程中通过变更取消该项项目或减少其工程量,承包商并未因该项目的低价受到实际的损失,通过这一方式可以提高其它项目的单价,对分析可能增加的工程量的项目还应加大不平衡报价的力度。前期投标策略的铺垫前期投标策略的铺垫为合理的变更创造条件为合理的变更创造条件 对利润空间较大的项目,应想办法寻求增加工程量,对亏损的项目应创造条件减少相应的工程量甚至取消该项工作。 每一个分项工程施工方案的制定不仅要考虑技术的可行性、施工的经济性,还应结合其他分项工程,积极地为合理变

57、更、索赔创造条件。二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要领第43页/共91页9 工程变更案例（一）工程变更案例（一） 我国某高速公路在某标段土方工程中我国某高速公路在某标段土方工程中, ,工程量清单标明的路基开挖弃土量为工程量清单标明的路基开挖弃土量为605 000m3,605 000m3,至弃土场运距为至弃土场运距为5 km5 km。在施工过程中。在施工过程中, ,发现实际开挖路基的弃土量为发现实际开挖路基的弃土量为635 250 m3,635 250 m3,且新增的弃土必须运至且新增的弃土必须运至11 km11 km以外的新弃土场以外的新弃土场, ,从而增加了承包商的费用开支。

58、从而增加了承包商的费用开支。案例背景 承包商在工程变更申请报告中提出了承包商在工程变更申请报告中提出了2 2个要求个要求: :第一第一, ,开挖弃土量较工程量清单增加了开挖弃土量较工程量清单增加了5%,5%,要求提高这部分土方的单价要求提高这部分土方的单价, ,即从合同中的即从合同中的2020元元/m3/m3增至增至3030元元/m3/m3。第二。第二, ,对土方开挖量的增加及弃土运距的增加对土方开挖量的增加及弃土运距的增加, ,要求工程师发放工程变更指令。要求工程师发放工程变更指令。工程师审查后认为工程师审查后认为: :第一第一, ,开挖弃土量较工程量清单增加了开挖弃土量较工程量清单增加了5

59、%,5%,但没有超过但没有超过10%,10%,不能改变开挖单价不能改变开挖单价, ,而应按合同中已有的价格计算。第二而应按合同中已有的价格计算。第二, ,新增加弃土的运距由新增加弃土的运距由5 km5 km增至增至11 km,11 km,可予以调整。经计算共增加费用可予以调整。经计算共增加费用1 461 0761 461 076元元, ,为工程师和业主所接受为工程师和业主所接受, ,工程师随即签发了工程变更指令工程师随即签发了工程变更指令, ,并同意调整工程价款并同意调整工程价款, ,此项工程变更顺利解决。此项工程变更顺利解决。变更处理变更要求二二工程变更工程变更控制工具操作要领控制工具操作要

60、领第44页/共91页9 工程变更案例（二）工程变更案例（二） 某施工单位某施工单位( (乙方乙方) )与某建设单位与某建设单位( (甲方甲方) )签订了某项工业建筑的地基强夯处理工程，包括开挖土方、填方、点夯、满夯等。由于工程量无法准确确定，按照施工合同规定，依照施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。工程量由造价工程师负责计量。签订了某项工业建筑的地基强夯处理工程，包括开挖土方、填方、点夯、满夯等。由于工程量无法准确确定，按照施工合同规定，依照施工图预算方式计价，乙方必须严格按照施工图及施工合同规定的内容及技术要求施工。工程量由造价工程师负责计量。 工程