投资性房地产的公允价值计量及应用问题

1、    投资性房地产的公允价值计量及应用问题    廖俊豪摘要：企业会计准则的不断修订，公允价值的规定也越来越详细，本文通过对a公司的投资性房地产入手，通过对a公司从2006年至2017年的年度报告进行数据统计，研究公允价值后续计量模式的投资性房地产对企业财务状况的影响，并通过财务分析发现公允价值计量模式会给企业的净利润带来较大影响，并且带来了企业进行利润操纵的空间，从而误导投资者判断企业的真实经营状况，本文将结合上市公司公允价值计量模式存在的问题，提出相应的解决措施意见。关键词：公允价值;投资性房地产;利润操纵;财务分析一、绪论（一）研究背景为了提高信

2、息的可靠性和相关性，企业会计准则不断改进，2006年我国企业会计准则颁布并于2007年1月1日正式开始执行，其中企业会计準则第3号适度引入了投资性房地产公允价值计量模式，并且把投资性房地产从固定资产和无形资产中分离出来，这也是我国第一例非金融资产进行公允价值计量，扩大了公允价值计量的范围。2014年企业会计准则修订，单独为公允价值颁布了企业会计准则第39号公允价值计量，进一步规范了公允价值的估值方法，也充分显示了我国对于公允价值计量的认可以及对于国际会计准则的趋同。虽然使用公允价值计量可以提高会计信息质量，但是公允价值计量模式有较多的估值空间，会给企业粉饰财务报表带来机会，而且投资性房地产选用

3、不同的后续计量会对企业的财务报告产生不同的、较大的影响。（二）研究意义2006年会计准则颁布以来，由于准则规定投资性房地产公允价值模式不得转为成本模式、公允价值受四种因素影响、公允价值的三种估值方法以及选择公允价值模式计量需要较多支持条件，因此拥有投资性房地产的大多数企业都采用成本模式，仅有少数企业选择了公允价值模式进行对投资性房地产进行后续计量，山东a公司有限公司就是其中之一。通过对a公司的分析，能够反映出投资性房地产采用公允价值模式对企业财务报告的影响，并且能够通过这些影响来判断上市公司可能会通过哪些途径来进行利润操纵，对于准则的发展以及审计的方向都是很有帮助的研究。本文将对a公司从200

4、6年的相关数据进行分析，通过其对投资性房地产公允价值模式的应用，分析此种计量模式对财务报表的影响，并从此入手分析存在的问题、提出改进措施意见。二、理论基础（一）公允价值的相关理论企业会计准则第39号公允价值计量中指出公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。准则规定三种估值方法：市场法、收益法、成本法，在对公允价值进行估值时所采用的输入值主要分为三个层次：活跃市场中的报价、可观察输入值和不可观察输入值。市场法计量的公允价值属于第一层次或第二层次、收益法计量的公允价值属于第二层次、成本法计量的公允价值属于第三层次。三、公允价值模式在a公

5、司的应用a公司在2006年准则颁布之后，投资性房地产就选择采用公允价值模式来进行计量，a公司的投资性房地产大都分布在青岛、海口，处于较为活跃的市场之中，公允价值的评估也较为准确。2014年的准则进一步定义了公允价值的概念、具体的估值方法，解决了旧准则存在的投资性房地产范围界定不明确，缩小了可以进行利润操纵的空间，但是仍然存在着会计人员进行职业判断并借此进行美化财务报表的余地。（一）a公司投资性房地产的相关财务分析采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量对企业的财务报表会产生较大的影响，公允价值模式下投资性房地产的账面价值会随着房地产市场的波动而波动，而成本模式后续计量的投资性房地产跟固定资产

6、和无形资产一样计提折旧产生费用，其本身除了期末处置几乎不会产生太多收益类项目，因此采用公允价值模式进行后续计量对于上市公司而言能够一定程度上增加本期利润，提高每股收益，对于股市融资是非常有利的。并且，使用公允价值模式能够真实的反映企业资产的变动情况，也能够增强同行业的可比性。1.a公司公允价值变动的分析对于a公司而言，投资性房地产带来的公允价值变动较大的年份是2009-2011年，这也是刚刚采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的前几年，尤其是2009年，公允价值变动就给企业带来了上千万的收益，从图1也可以看出投资性房地产在2009年发生了一次巨大的涨幅，这样一来使得企业的净利润也相对于2

7、008年增加了12714800，但是如果采用成本模式进行后续计量不仅不能带来这么大的净利润的增加，而且还会产生折旧费用减少净利润，因此对于上市公司而言，其投资性房地产的数额一般较大，因此选用公允价值模式进行后续计量会给企业带来极大的利润增长，甚至可以给st企业去掉“帽子”，扭亏为盈，但事实上企业的经营状况并没有好转，只是计量模式的转变，从此也可以理解会计准则为什么不允许企业公允价值模式转换为成本模式。2.a公司递延所得税的分析由于公允价值在税法和会计上的认可存在差异，因此就会产生递延所得税资产和递延所得税负债，在一定程度上企业的税收可以存在延迟，比如投资向房地产产生了一项“公允价值变动损益”的

8、收益，税法上不认可，那么企业可以形成一项递延所得税资产，以后年度可以准予抵扣，因此也可以看出a公司在2006年到今天的“递延所得税资产”增幅较大，这对于以后年度的税收费用的抵扣有积极作用。3.a公司的资产负债率分析虽然说a公司的投资性房地产的占比较小，其能够影响财务数据的作用不是很大，但是资产规模对于企业融资而言非常重要，它决定了企业能否有说服力的吸引债权人、股东等投资者的投资，因此采用公允价值模式能够为企业的资产负债率带来一定的优势，如果采用成本模式，必然带来费用项目，相比公允价值模式减少资本的持有量从而拉高资产负债率。从a公司资产负债率从2006年到2017年总体上是下降趋势，企业处于较高

9、和较低的资产负债率都不是很好，处于50%左右最为适宜，因此可以看出a公司大体上还是处于一个比较好的资产负债率水平。四、公允价值计量存在的问题分析（一）存在利润操纵的空间公允价值计量的，存在着利用职业判断的部分，比如在判断使用哪种估值技术。只要涉及会计人员职业判断的部分就很有可能出现会计人员估不准或者有意估错的情形，而公允价值模式就需要进行合理的估计。对于上市公司而言，利益相关者都是通过财务报表来进行判断该企业是否值得投资，所以有一个良好的财务报表对于企业的声誉和融资能力都是有正面作用的，也因此，会有一些企业铤而走险进行利润操纵。（二）公允價值计量可能带来财务风险虽然说公允价值能比较准确的反映出

10、企业的实际财务状况，而且可以一定程度上提高企业的净利润，但是在市场波动比较剧烈的情况下，变数较多，能够给企业带来多大的利益同样也会带来的多大财务风险，公允价值所处的市场环境比较复杂，不容易把控，而且公允价值的估计需要借助专业估值机构的帮助，并且通常费用较高，这也给企业带来了一定的财务负担。对于不断变化的市场和公允价值的波动，对于企业的财务状况的影响比较大的同时，投资者的投资风险也会加大，这样一来就会导致规避风险的投资者不再投资。因此，公允价值计量模式也会带来一定的风险。五、针对公允价值计量的建议（一）监管部门提高监管手段以及企业提高社会责任提高企业的社会责任感是可以从根本上解决财务舞弊，企业的

11、社会责任分为：经济责任、法律责任、伦理责任和慈善责任。企业的管理目标应该是为社会和企业本身提供效益，这是整个社会的使命，提高企业的社会责任感应该从以下几个方面进行：1.企业的利益关系与群众利益关系捆绑;2.提高声誉的重要性，引入信誉指标;3.对企业社会责任实行绩效考评机制，适当给予分数较高企业优惠政策以及福利措施，让社会责任成为像净利润一样重要的要素。（二）合理规避风险并鼓励使用公允价值模式公允价值计量模式虽然存在着一定的财务风险，但是公允价值计量的价值大于其风险，因此不能因噎废食，而是要合理的去减少风险、规避风险。比如企业可以多元化发展，这样不会将所有的风险都放在一个地方，由于不可规避的风险

12、存在，所以消除所有的风险近乎不可能，因此可以转变思维。同样的应该建立活跃的市场环境，许多企业的所处环境没有活跃的市场支撑，因此缺少公允价值的必要环境。还有处于活跃的市场但是绝大多数拥有投资性房地产的上市公司仍然不愿意选择公允价值模式进行后续计量，因此存在着市场上计量属性不一致的情况，这样同行业不同地方的投资性房地产不具有可比性，因此出台政策鼓励公允值计量模式的运用。六、结论公允价值计量在一定程度上可以说是利大于弊，虽然说企业可能承担着较大的财务风险，但是采用公允价值模式对投资性房地产进行计量能够增加同行业之间的可比性，同时可以提高会计信息的可靠性和相关性，对于股民而言可以帮助他们做出更加正确的决策，对于上市公司而言可以明确的知道自己在市场上的定位，这一举措对于活跃市场的建立也具有积极作用，但是公允价值模式所依靠的方法需要借助较多的估值技术和职业判断，因此利润操纵的空间依然存在，这需要监管部门和上市公司的双方努力，才能构建一个平等、竞争、有活力的市场。参考文献：1 邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中