房地产项目可行性研究报告模板

1、. .- .jz*x工程可行性研究报告 工程概况 工程市场分析 工程优劣势分析 工程建立与实施方案 工程风险分析 投资估算与资金筹措 效益测算与分析*x . .- .jz*目录第一章工程概况一、工程名称二、工程地址三、工程开发企业概况四、工程建立背景五、工程总体概况第二章工程市场分析一、工程建立环境分析二、* 房地产市场概况三、结论第三章工程优劣势分析一、工程优势二、工程劣势三、结论第四章工程建立条件及实施方案一、工程选址二、工程建立容及建立规模三、工程建立条件四、工程规划设计方案五、工程环境影响六、工程管理组织. .- .jz*七、工程实施方案第五章工程风险分析一、政策风险分析二、社会风险分

2、析三、经济风险分析四、行业风险分析五、管理风险分析六、资金风险分析第六章工程投资估算与资金筹措一、工程投资估算二、资金筹措三、贷款取得与归还第七章效益测算与分析一、收入预测二、税费率三、利润预测第八章工程总结. .- .jz*第一章工程概况一、工程名称：*工程二、工程地址：* 三、工程开发企业概况：*以下简称公司是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在* ，注册资金*x万元。公司成立以来，依托*的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断开展扩大。公司现有企业员工 * 多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经

3、历丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、开展潜力巨大的优秀队伍。公司秉承“用心做事，诚信为人的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、敬业的效劳理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经历的同. .- .jz*时，深刻分析国实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。四、工程建立背景*x 公司开发的 *x住宅小区以其高品质的开发建

4、立、 优美的居住环境受到 * 老百姓的欢送。“*x ?* 住宅小区是 *x 公司开发的第一个工程，位于* 城东风文体路口百越公园对面，占地面积约* 亩，该工程原为 * 停车长，经 * 委、县政府、建立局、房产局及方案委员会批准，该地块由*x 公司开发建立。今后建成后的 * 小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是* 目前新城区乃至整个县城城市中心点，也是*x 商圈的核心，具有很高的商业价值。小区高层建筑拥有绝佳的江景和公园，为* 目前唯一的可俯视普厅河、百越公园乃至整个县城的城市标杆高层建筑体。整个工程总投资预计2.5 亿元，工程容包括*. 整个“ *x ?* 工程工程构思精致时尚，并充满高

5、品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至 2012年 7 月 3 日至 2012年 7 月 13日，工程来电高达 258组客户，客户反响热烈良好。工程方案一年之完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。 *x 公司和“*x ? * 住宅小区良好的形象普遍得到* 政府相关部门和市民的认同。“*x ? * 工程建立容包括2 栋 33层高楼、两层地下车库、小. .- .jz*一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前工程设计已进入准备开工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建立在* 委、县政府及相关部门的大力支持下，今年7 月底竣工。

6、各种证件还在办理当中，预计 2012年 9 月可以开盘。五、工程总体概况工程名称：“* 地理位置： * 城东风文体路口百越公园对面总建筑面积：约 * 其中：商业面积 *x 住宅： *x 人防用地： * 地下室面积：约 * 建筑占地面积： *x 建筑密度： *x% 总户数： * 户汽车停车位总数： *x 个，其中机动车 *x ，自行车 *x 。建筑形式：综合性高档高层住宅园区绿地率： *x . .- .jz*预计入伙时间：预计2014年 6 月第二章工程市场分析一、工程建立环境分析1、宏观经济环境分析位于中国西南部的，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也是中国地面向东南亚最近的省区之一，区

7、位优势显著。 此外，被称为“有色金属王国。 已发现各类矿产 150多种，探明储量的矿产 92种，其中25 种矿产储量位居全国前三名，54 种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。矿产资源共有9 大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿产、建材非金属矿. .- .jz*产及彩石矿产等。矿产具有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景十分广阔。2010年 1 月 1 日，中国东盟自由贸易区如期正式启动。由西南门户变身“亚洲中心的跨越式开展历程也从

8、此刻起，驶入了快车道。“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴的独特区位，让当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。随着中国东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼铁路、昆仰公路等一批重大根底设施建成，从今天的西南门户到明天的亚洲中心， 将以怎样的纵身一跳完成这一华美转身？区域性国际化都市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许是最有力的证明。建成后的中国 -东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为开展中国家组成的“世界最大自贸区。据预测，中国对东盟的出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口将增加 13

9、0亿美元，增幅为 48%。同时，是我国鼓励外商投资多种优惠政策叠加的省区之一，因此可享受沿海地区政策、西部地区的优惠政策，成为享受国家政策最优惠的经济区域之一。中国参加东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，将由国边陲开展为国际通道和枢纽，建成国投资者、边境贸易双向交流的平台，成为中国进入东南亚一个重要桥头堡，在今后中国东盟自由贸易区的建立有作为。. .- .jz*2011年全省生产总值完成8750.95亿元，增长 13.7% ；全社会固定资产投资 7109.7亿元，增长 27.4% ； 财政总收入 2258.2亿元，增长 24.8% ；地方财政一般预算收入1110.8亿元，增长 2

10、7.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增长 20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长10.3% ； 农民人均纯收入 4722元， 实际增长 13.9%； 城镇登记失业率 4.05% ；人口自然增长率 6.35；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位生产总值能耗下降 3.22% ；外贸进出口总额160.5亿美元，增长 19.6%。高速的经济开展带来活泼的房地产市场，仅仅去年上半年， 全省房地产开发投资402.51 亿元，同比增长32.6% ；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长 13.3%， 经济的开展进一步促进了房地产的开展；2012年，省建立 (筹集)城镇保障房

11、 40.32万套,预计总投资 278.79亿元。目前，全省保障房建立任务已经下到达各州市，省政府要求各州市必须按照责任目标抓好建立，确保去年开工的工程到今年底根本完成，今年新开工的工程在 9 月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，根本建成 19.6万套。保障房的建立满足了广阔群众的住房需要。2、区域经济环境分析省壮族苗族自治州市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲的省东南部，东与*市接壤，南与越南社会主义国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与市相连，区位优势明显。作为陆省下的开放城市， 市随经济大势的变化， 整体经济环境日趋. .- .jz*良好。去年一季

12、度，全市地区生产总值gdp预计完成 27 亿元，同比增长 15.6% 。其中：第一产业实现增加值1.3亿元，同比增长 6%，占生产总值的比重为4.9%，拉动经济增长 0.3个百分点，对经济的奉献率为 2.1%。第二产业实现增加值15.2亿元，同比增长 20.1% ，占生产总值的比重为 56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增长10.8个百分点，对经济的奉献率为69.4% 。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增长 11%,占生产总值的比重为38.9% ，拉动经济增长4.5个百分点，对经济的奉献率为 28.5% ，很明显，市经济开展处于上升周期。当现代建立步入工业化加速、 城市化提升、

13、市场化转型、 国际化拓展的时期后，把建成面向东南亚、南亚的区域性国际化市区，一直是市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体扩大会议明确提出，深度融入中国 -东盟自由贸易区， 建立中国 -东盟自由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共效劳等五大平台，争创引领西南部区域合作示城市，把建成连接东南亚、南亚最便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。面对此历史机遇， 对未来的城市规划建立赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷那么思变、后来居上、科学开展、开放和谐为主要容的“精神，先后提出并完善实施“通道经济战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴

14、州、和谐稳州“六大战略，加快大通道经济开展步伐，建立生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地. .- .jz*的总体思路，经济社会走上了又好又快的开展轨道，主要经济指标连年以高于全国、全省的平均水平增长，全州上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的可喜局面。置身如此的宏观背景之下， 处在怀抱中的 *x 房地产业开展适逢其时。二、* 房地产市场概况2012年* 经济运行全面提速， 其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15 亿元，房地产企业家信心指数一直位于 * 六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。

15、而房地产业的快速开展又带动了相关产业的开展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动* 经济开展的支柱性产业。1、市场竞争状况* 正处于房地产开发的新热潮期， 目前旧城改造、钻石大厦、*以及保障房工程等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着* 的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大局部明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等新楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅含别墅、天地楼均价约为3200 元 3400元左右，无高层电梯房。随市场开展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为*x 楼市

16、的主流模式，以 * 为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮. .- .jz*出水面，成为 * 房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、*x 唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十清楚显。商业开展模式也引起人们的关注。到目前为止，* 城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区*x 商圈，三足鼎立根本形成。尤其以 *x 商圈为主的新城区商圈未来五年不可限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、影院的加盟，*x 商圈的价值无可估量，以* 为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对* 热点商业的竞争， 在很大程度上拉动了 *x 房地产业迅速开展。同时，得益于 *

17、x 房地产市场良好的开展态势及政府的优惠政策。2、消费群体状况* 的房地产市场从2007年开场升温， 07 年、08 年、09 年开展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等， 这局部人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。 但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大局部。* 从今年开场进展大规模城市改造，2012年至 2015年，含旧城改造在的各项地产工程住宅面积预计超过20 万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁

18、户以及 *x 对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的. .- .jz*潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购置房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。三、结论作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动*经济开展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，*x 正努力向“美丽又柔情 *x 前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。 * 房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后 * 经济开展的中流砥柱。房地产市场供求的构造性失衡仍然存在。从2008年开场，受县城地域的影响

19、，城镇化规划区域的要求，*x 房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，* 真正意义上的房地产工程屈指可数，未来五年， * 商品房销售仍将走红。. .- .jz*第三章工程优劣势分析一、工程优势1位置优势本工程地处 * 新城区绝对中心点，是今后*x 商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前* 最好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、 普厅河、人民法院、政府活动中心、幼儿园、超市、* 天成体育馆、碧水大酒店、省农村信用社等单位，工程所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房

20、置地的首选。当前* 对未来的城市规划建立赋予新的定位，将打造区域性的都市化美丽柔情 *x 。按政府规划， * 工程受到 * 县委、县政府以及各单位部门的重视。随着云桂铁路*x 段的开通以及 *x 火车站的全面建立，环城路的全面运转，未来新城区* 城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。2产品功能经过一期工程建立， 公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前* 房地产市场需求来看，二期工程产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：. .- .jz*充足的车位除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此

21、，从目前的趋势看，一个工程有无充足的车位对整个工程开发的成败有着很大影响。“*x ?* 工程的前身是停车厂， 在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前*x 房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。大型的商场随着*x 作为区域性城市的作用日益显著，大批国外商家纷纷进驻*x ，对商业的需求也日益增强。 本工程所在位置为 *x 商业圈唯一新城区中心点，也是今后 *x 的财富之地，是 *x 商圈的核心，同时与 *的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于新城区还处在开展上升阶段，目前在新城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百

22、姓纷纷踊跃到新城区要求进展商业置业投资。本工程所建立的约 3000平方米的商场以及今后15000平方米左右的商业广场，正好填补当前新城区的商业供给空白。 居住、购物、休闲、娱乐一体化* 自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后建成的*x 商业广场百越公园东侧 ，与天成体育馆不到 100米，是今后*x 最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，工程. .- .jz*越来越成为 *x 人关注的焦点。 产品设计合理、多样化电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、平安的到达每一层，为了保障居住的舒适性，工程按照大城市设计角度，c 座是两梯三户， d座是两梯四户；在户型设计方面，采取

23、户户通风采光设计的原那么；在户型的分割方面，采用动静别离，户型分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室家人的休息；户型面积54152 ，一房、三房、四房、楼中楼等在针对*x 老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了工程户型的实用性、丰富性、价值性。3工程前期工作根本完成，工程建立周期相对较短目前售楼部已经完工，工程月底开场启动，方案24 个月，全部完工。在工程建立方面，我们己做了相当的投入，整个工程根底建立前期筹备已根本完工，后期建立周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。4市场竞争相对较小当前* 房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多工程

24、都已经售罄并全部入住，仅有活泼的* 一个工程，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进展建立，地价与房价节节上升。相对而言，工程周边市场竞争要小很多。在目前*x 房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供给量过. .- .jz*多的情况下，面对巨大的市场需求量，新城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不剧烈。5、政府的大力支持去年以来，新城区楼盘成为* 政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快新城区工程工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本工程特点，目前*x 公司正向政府争取将本工程纳入*x

25、 重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。6开发商的信誉及实力*x 公司在工程前期建立中的出色表现使置业者对工程的印象肃然起敬，*x 公司和“ *x ? * 住宅小区良好的形象普遍得到* 政府相关部门和市民的认同。经过工程前期的建立，公司对* 房地产市场把握已有经历，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。公司投资预计获得相应的回报，资金预计按方案回笼，后期建立自有资金比较充分，公司实力将更加增强，对 * 地产市场整体把握力增强。二、工程劣势：1保障房带来的一定销售压力。* 保障房建立正在不断推进，尽管保障房建立与新城区分隔两侧，但是在一定程度上消弱了工程的市场占有率，对

26、工程的快速销售确实起到了一定的影响。. .- .jz*2新城区整体商业不够浓厚。工程所处新城区中心，商圈气氛不够浓厚，目前主要是文体路、天城小区周围、工程周围商业浓厚，新城区边缘地带商业气氛不浓，主要是源于新城区业态不一以及整个* 县城人口数量不多。三、结论：可以看出，“*x ? * 二期工程地理位置优越，开发建立条件较好，有着较强的市场竞争力。对于工程所存在的一些缺乏之处，可以采取相应措施加以改善，对工程没有太大的影响。整体而言，该工程有很高的开发价值。第四章工程建立条件及实施方案一、工程选址工程位于 * 新城区中心百越公园对面，普厅河畔，是* 近 10年来兴起的城市开发片区，作为新兴城区，

27、聚集着前几年开放的将近20个普通住宅小区，随着城市建立的日新月异，市中心不断外扩，工程肯定展现出其多方面的优势。随着新城区建立步伐的加快及西部大开发政策的出台，* 充分利用新城区原有的根底，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主的新城功能片区。在政. .- .jz*府的大力扶持下，新城区正在原有的格局上走一条多元化经济开展道路，展现出良好的开展前景。在房地产行业，新城区充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比较的。前几年，* 的开发热潮退却后，目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军肯定是*x 公司和 * 。而大量的土地供给保证土地本钱的降低

28、，大规模的成片开发又带来建筑本钱的下降，所以新城区工程可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等普通楼盘的入住为 * 聚集了相当的人气。随着*x 居住理念的不断转变，新城区以及* 必将逐渐为 *x人所认同。 过去那种“宁要一床， 不要*x 一套房的观念已开场转变，越来越多的 *x 人，在有一定实力后并不一定要选择在置业。*x 假设能真正出现性价比较高的住宅工程，不但可以吸引*x 新城区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在*x买房，*x新城区将会逐渐聚集人气，开展成为一个十分良好的居住区。二、周边环境*x ?* 工程地处新城

29、区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百越公园和普厅河，东有 *x 天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前拥东风路，右揽文体路，构筑繁华路网。早已建成的“百越公园绿地， 为工程建立提供了一个根本的优越绿色环境。. .- .jz*三、工程建立容及建立规模“*x ?* 工程规划用地位于东风文体路口百越公园对面，占地面积约 9.7 亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。工程两层地下室及构造根底勘探完成，准备进展工程地基建立， 初步规划总建筑面积约58270(含地下局部 )，其中住宅面积 50660，配套商业面积 2590，住宅户数为 415户。建立容包括地下一、

30、 二层的建立，地上一二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三三十三层高层住宅楼以及小区园林景观。方案将地下两层作为地下停车厂，人车分流。四、工程建立条件1、工程权属清晰“*x ?* 现经* 政府、规划局、建立局、房产局、方案委员会等相关部门的批准，工程建立开发权已整体归属我司名下。工程建立相关的“五证正在办理中，预计八月份得证。2、配套设施齐全工程前拥百越公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、*天成体育馆、法院、碧水大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。道路：该片区主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已

31、有东风路. .- .jz*上还有到周边区域的公交车，出行便捷。银行：该片区已有信用社银行，离工程只有20米。医院：片区有 * 仁慈医院以及小诊所，距离工程不到300米。学校、市场、体育：百汇超市、县职高、* 小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。3、根底建立前期筹备已经完成工程筹备期做了相当的投入， 售楼部已经完工、 工程地块根底勘探完成。4、建立场区“五通条件具备工程所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。供水条件：自来水管网供水，由工程预留口接入。供电条件：由工程预留口接入。供气条件

32、：由工程预留口接入。通讯条件：直接由 * 电信接入。五、工程规划设计方案*x ?* 将因应城市开展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。商业局部以临街商铺设计为主，住宅局部那么以两梯三户、 两梯四. .- .jz*户为主导，围绕根本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法， 展示功能性立面， 以朴实、新潮、大方的气度突出 *x第一高的形象。“* 建立有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建立两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建立小区建立将近3000 平方米的商业配

33、套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。“* 充分利用其独特的地理位置， 紧扣 “人与自然、和谐开展这一主题，以“观念超前、整体协调为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。六、工程环境影响本工程开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对. .- .jz*地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、 固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护方案为：1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及

34、小区清扫安排。4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，到达环保标准。七、工程管理组织要开发一个工程，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、筹划、营销等各种人才，是本工程得以成功开发的管理保证。同时，公司在工程开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。八、工程实施方案整个“ *x ?* 工程方案于 2012年 8 月份开工， 2014年 8 月份完成，预计建立期为24个月。. .- .jz*第五章工程风险分析一、政策风险分析

35、整个“ *x ，* 住宅小区工程最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。目前工程已获得 * 人民政府、规划局、建立局、房产局、方案委员会等部门的批准，与工程各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，工程权属清晰，工程建立“五证仍在办理当中。可以说，工程政策风险已经很小。但不排除在工程建立的24 个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建立进度，并争取相应的政策支持，是防风险的必要手段。二、社会风险分析在工程建立期间，因各种原因冲突引发的社会动乱将对工程产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定， 社会动乱的风

36、险比较小。对于本工程，在工程拿地时已把各种历史问题处理完毕，工程社会风险已降至最低。三、经济风险分析. .- .jz*宏观经济开展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到工程开展。从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小， 但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证工程的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会开展变化，未雨绸缪，躲避风险。四、行业风险分析依* 目前房地产业的开展情况，工程开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略躲避风险， 并采取各种手段

37、加快资金回笼， 实现“货如轮转。五、管理风险分析筹划考虑不周，对困难及问题估计缺乏，或定位失误都可能带来风险。工程操作过程的偏差或工程时间突破方案，导致本钱上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经历丰富的工程经理实行严格的工程管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。六、资金风险分析短长期融资的短缺都有可能打断工程开发的延续性，带来资金运转的风险。经过工程一期建立， 目前公司自有资金充足，银行关系良好，给工程持续的资金供给不成问题。. .- .jz*七、结论整体而言，本工程风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防，是可以将风险值减至最低的。第六章工程投资估算与

38、资金筹措一、工程投资估算各项经济技术指标及工程投资概算详见下表估算结果本工程投资总额为1.9亿元。“*x ?* 工程投资概算一主要经济技术指标：建立用地面积： 5641总建筑面积： 2590其中：住宅建筑面积： 50660商场面积： 2590地下室面积：4290总层数： 35层含地下两层机动停车位： 88个. .- .jz*总户数： 402户投 资 成 本 概 算 表. .- .jz*工程项目费用内容单价 金额（元）备注 (参考 )土地成本土地出让金150000.00 1,455,000.00 按每亩 15 万元计算土地契税4500.00 43,650.00 按土地出让金0.03 计算土地成本

39、合计 1,498,650.00 报建费用监理费24.088 1,403,590.00 按建安成本1% 计算白蚁防治费5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 /墙改费20.000 1,165,400.00 总建筑面积*20 元 /散装水泥费5.000 291,350.00 总建筑面积*10 元 /t*0.5t/ 规划技术服务费5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 /防雷技术评价费3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 /防雷风险评估费24.088 1,403,590.00 按建安成本1% 计算竣工验收检测费3.000 174,810.00 总建筑面积*3元

40、/招标代理编制费0.172 10,000.00 按 10000元 /宗计算审图费3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 /城市配套费60.219 3,508,975.00 按建安成本2.5% 计算国防检测费3.000 174,810.00 总建筑面积*3元 /沉降观测5.000 291,350.00 总建筑面积*5元 /环保评估2.409 140,359.00 按建安成本0.1% 计算消防审核2.000 116,540.00 总建筑面积*2元 /垃圾处理费0.880 51,277.60 总建筑面积*0.08*11元 /吨建筑规划设计费80.000 4,661,600.00 总建筑面

41、积*80 元 /地质勘探费9.000 524,430.00 总建筑面积*9元 /前期及保建费用合计 14,850,401.60 . .- .jz*建安成本高层住宅2400.00 121,584,000.00 按住宅面积 *1500元/计算商铺2500.00 6,475,000.00 按商铺面积 *1500元/计算地下室2500.00 12,300,000.00 按地下室面积 *2500元/计算建安成本合计 140,359,000.00 附属及配套费用小区环境（园林、绿化）120.00 6,992,400.00 总建筑面积 *70元/智能化设施10.00 5,535,650.00 总建筑面积 *

42、50元/室外供电130.00 8,740,500.00 总建筑面积 *130元/室外供水65.00 5,127,760.00 总建筑面积 *65元/室外排水工程35.00 3,204,850.00 总建筑面积 *35元/小区道路0.02 5,614,360.00 按建安成本 4% 计算附属及配套费用合计 35,215,520.00 其他费用不可预见费0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 计算管理费0.020 2,807,180.00 按建安成本 2% 计算销售代理费0.000 - 按销售收入的 0.0%广告及市场推广费0.020 4,991,760.00 按销售收入的 2.0

43、%检测费0.010 1,403,590.00 按建安成本 1% 计算交易手续费3.00 174,810.00 总建筑面积 *3元/其他费用合计 12,184,520.00 财务费用资金成本0.11 262,263.75 按土地成本 *2.5*7% 计算财务费用合计 262,263.75 贷款费用 5,700,000.00 5000 万元*5.7%*2 年总计 210,070,355.35 . .- .jz*项 目 税 费 统 计 表费 种指标计算依据金额（元）营业税及附加营业税销售总额 5 12,479,400.00 城市维护建设税营业税 7 873,558.00 教育附加税营业税 3 374,382.00 营业税及附加合计 13,727,340.00 地方税防洪保安费销售总额 0.1 249,588.00 印花税印花税销售总额 0.03 74,876.40 土地增值税住宅类预缴住宅销售额 1 1,925,080.00 商业类预缴商业销售额 5 2,590,000.00 增值税合计 4,515,080.00 企业所得税税前利润（毛利）进销差价（不是净利） 39,517,644.65 所得税率所得税率 0.25 所得税税前利润所得税率（25% ） 9,879,411.16 合计营业税及附加 +印花税 +土地增值税 +企业所得税 28,446,295.56