弥渡县农村村民住房规划建设管理办法

1、弥渡县农村村民住房规划建设管理办法（试行）征求意见稿第一章 总则第一条 目的和依据近年来,我县农村住宅建设规模不断增长,建设质量稳步提高,居住环境明显改善,但也存在着部分村庄规划布局不合理、农房私搭乱建、违规占用土地、质量安全隐患、千村一面等问题,既造成村民住宅功能性和舒适性差,浪费了大量的财力物力,又造成村庄建设秩序混乱,安全饮水、道路等基础设施难以配套,影响了新农村建设成效。村民住宅是村民最重要的家庭财产,是改善村民生产生活条件的重要内容,是构建美丽宜居乡村的重要组成部分。为加强县域农村居民住房规划建设管理，引导农村村民住宅建设规范合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，推进乡村治理

2、、改善农村人居环境、建设美丽乡村，提升房屋建设品质，解决村庄规划布局不合理、违规占用土地、农房私搭乱建、有新房无新村、有新村无新貌、有新貌无特色等问题，根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、云南省城乡规划条例、云南省大理白族自治州村庄规划建设管理条例等法律法规，结合本县实际情况，制定本办法。第二条 适用范围本办法适用于弥渡县行政区域范围内，除县城规划区以外的农村村民新建、改建、扩建和翻建住房（以下统称“农村村民建房”）的审批及其监督管理。乡镇规划区范围内的个人建房可参照此办法执行。第二章 基本规定第三条 基本原则农村村民住房建设应当注重自然山、水、林、田、湖的保护和历史文化传

3、承，遵循规划先行、先批后建、一户一宅、相对集中、生态环保、风貌协调的原则。农村村民住房建设的管理和技术服务，尊重农村村民生产生活习惯，体现历史文化、乡村风貌及地方特色，坚持安全、经济、绿色、适用和美观，保证建筑质量，完善配套设施，落实节能节地和环保要求。第四条 分类引导位于规划确定的村庄建设边界范围内的村民住房，在符合村庄规划和乡村风貌管控要求的前提下，允许翻建、改建住房。位于规划确定的村庄建设边界范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的村庄建设边界内实施平移集中建房，不允许原址改、扩、翻建。第五条 建房条件（一）符合下列条件之一的农户，可以在村庄规划区内申请住宅用地:1.住

4、房用地面积坝区村庄每户小于110平方米，山区村庄每户小于120平方米，或者人均住房用地面积坝区村庄小于30平方米，山区村庄小于35平方米的；2.依照规划，向中心村、集镇或者村民集中点集聚的；3.分家析产、房屋归并前本户住宅用地面积符合前项规定的；4.原房屋属旧房、危房或被灾毁需要申请原地改建重建的；5.男满18周岁或男方到女方落户，需要分家的；6.因国家建设或者集体建设实施村庄和集镇规划以及进行乡镇（场）、村公共设施与公益事业建设等需要拆迁安置的。7.县级人民政府规定的其他情形。（二）在村庄规划区内申请住宅用地符合下列情形之一的，应当优先批准:1.经村民小组认定的住房困难户；2.主动放弃村庄建

5、设边界外原有住宅用地的；3.因国家基本建设征用或者征收原有住宅用地的；4.独生子女户。（三）禁止建房的情形有下列情形之一的农户，不予批准住宅用地:1.不符合乡镇土地利用总体规划和村庄、集镇建设规划的；2.原有住房用地达到或者超过本条例规定的住房用地面积的；3.未达分户条件的；4.不符合"一户一宅"规定的或者建新房而原宅基地不同意退出的；5.将原住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途又要求建设的；6.擅自改变土地用途的或者所申请的宅基地存在权属争议的；7.违法建设处理未结案的；8.法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。第六条 宅基地审批标准农村村民一户只能拥有一处宅

6、基地。农村村民宅基地用地面积按照以下标准执行：宅基地用地标准:坝区村庄每户宅基地面积不超过180平方米，生产辅助设施用地面积不超过90平方米；山区村庄每户宅基地面积不超过200平方米，生产辅助设施用地面积不超过150平方米。占用耕地的下调10。第七条 宅基地使用规范农户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过规定标准。农户按规划易地实施建房的，应当在新房竣工后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后3个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会或者村集体经济组织依法收回，并由乡（镇）人民政府或者村集体经济组织有偿收回或复垦

7、。第八条 宅基地有偿退出村民宅基地实行一户一宗、退旧批新的原则，在取得新宅基地使用权前，必须签订退旧协议。农村村民已有宅基地又提出新的宅基地申请的，应当在提出申请的同时依法办理退还原宅基地的手续，并在新住宅建成后按照规定拆除原住宅，退还原宅基地；鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。宅基地有偿退出标准按照70元/m2进行补偿。第九条 宅基地有偿使用对符合相关规定及要求的村民申请农村宅基地的，对宅基地采取宅基地有偿使用，有偿使用标准为70元/，宅基地有偿使用费实行“村收、民用、乡管”，宅基地有偿使用费由村集体经济组织收取、管理，统一用于本村村庄建设，由村民监督委员会和乡（镇）人民政府监督

8、、审核有偿使用费的使用情况。不得重复或分年度收取。第十条 建房控制规定1.宅基地选址必须符合村庄规划，建房规划审批(含生产生活设施用房)建筑密度不得超过70%，一层房屋基底面积不得超过150平方米。2.拆旧建新必须严格按程序报批，拆旧建新的一层房屋基底面积(含生产生活设施用房)不超过原旧房的基底面积，同时不得超过150平方米。旧房属历史建筑或保护建筑的，按照历史建筑及保护建筑要求管控。3.每户建筑总面积控制在360平方米以内(加层或改扩建的，建筑总面积包括新增面积和保留面积)。第十一条 建筑风貌管控规定1.位于历史文化名镇、名村以及传统村落保护范围内的农村村民建房，建筑风貌和高度控制严格执行相

9、关保护规划。2.除历史文化名镇、名村以及传统村落保护范围以外的农村村民建房，建筑层数不得超过3层，建筑总高度不得超过12米，建筑风貌严格执行弥渡县域村庄风貌管控专项规划的要求。第三章 审批及建设管理第十二条 申请程序1.村民申请农村村民新建、改建、扩建和翻建住房的，应填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表，说明建房理由，用地位置和申请用地面积，建设性质，以户为单位向所在村民小组提出建房书面申请。农村村民申请建房，应当向所在的村民小组提交如下材料：土地使用权属材料农村居民户口簿（包括家庭成员）原件及复印件家庭成员居民身份证原件及复印件现宅基地及农房情况拟申请宅基地面积、四至范围、地类情况、房屋占

10、地面积情况申请人同意退出原使用的住宅用地及其他附属设施用地并交由村（居）委会重新安排使用的协议书（没有旧住宅的除外）。2.村组审核公示村民小组收到申请后，应当在10日内提交村民小组会议讨论，对建房申请人是否符合“一户一宅”、是否存在出让房屋后再申请建房、是否属本村村民等情况进行审核。并经村民小组代表2/3及以上同意后，将申请理由、拟用地面积和位置、占地类别、建房方案（拟建房层数、面积及风貌）等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于10日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会（以下简称村级组织）进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。3.村

11、级审查公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录等材料交村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了拟用地建房相邻权利人意见等。4.村级报送审查通过的，由村级组织在农村宅基地和建房（规划许可）申请表上签署意见，连同申请人提交的其他相关材料一并报送乡（镇）人民政府。第十三条 审批程序1.联审联批乡（镇）人民政府在接到村（居）民委员会或者村集体经济组织报送的书面申请后，应当按照规定组织开展联审、联批。各乡镇建立由乡镇长为组长、分管领导为副组长，农业综合服务中心、自然资源所、国土与村镇规划建设服务中心等部门负责人为成员的农村村民建房

12、联审联批工作机制。乡镇农业综合服务中心负责审查申请人是否符合申请条件、面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等。乡镇自然资源所负责审查拟用地是否符合国土空间规划、是否占用永久基本农田、是否占用农用地等工作。乡镇国土与村镇规划建设服务中心负责审查拟用地是否符合乡镇规划、村镇规划等工作。涉及林业、水利、电力、交通等部门的，要及时征求相关部门意见。经联审符合条件的，由乡（镇）人民政府核发乡村建设规划许可证；经联审不符合相关规定及要求的，乡镇人民政府在3个工作日内答复申请人，并说明理由；属申请材料不完备的，在3个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料和相关要求。2.审批结果公示乡（

13、镇）人民政府应将宅基地和乡村建设规划的审批结果在乡（镇）和申请人所在村公示栏张榜公布，接受群众监督。第十四条 建设管理1.宅基地范围划定和现场勘查经批准建设住宅的农村村民应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地范围。乡（镇）人民政府应当在接到申请之日起7个工作日内，组织农业综合服务中心、自然资源所、国土与村镇规划建设服务中心等行政部门到现场进行现场踏勘，实地丈量批准宅基地，确定建房位置。农村村民应当严格按照农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证、划定的宅基地范围进行施工。2.施工质量安全管理农村村民住房建设用地应当经乡镇人民政府按照乡村建设规划许可证的规定放线后方可施工。农村村民住房建设应当

14、按照规定选择取得相应施工资质或者执业资格的单位、个人（以下统称建设承揽人）施工。村民应当与建设承揽人签订施工合同，建设承揽人对施工安全和房屋质量负责，房屋交付使用时向村民出具质量保修书。建设承揽人应当遵守有关法律法规，严格按照乡村建设规划许可证批准的内容和要求施工。县住建局落实部门职责，乡（镇）人民政府落实属地管理原则，对建设活动的质量、安全进行全过程指导。3.建造材料及配套设施农村村民住房建设应当使用合格的建筑材料；鼓励使用绿色建筑材料和符合当地乡村风貌管控要求的建筑材料。乡（镇）人民政府应当配套完善农村居民点内道路、路灯、生活垃圾分类处置、通信等设施。农村个人住房建设应当按规定配建符合标准

15、的卫生设施。有条件的应当实现雨污分流，将生活污水排入截污管道，进行集中处理。第十五条 竣工验收1.竣工期限乡（镇）人民政府在核发乡村建设规划许可证时，应当明确竣工期限。新建住宅的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。2.竣工验收农村村民住房建设完工后，乡（镇）人民政府应当依申请，组织有关部门并邀请村务监督机构、村民代表进行验收，实地查验农村村民是否按照乡村建设规划许可证的要求建设住宅，并出具农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表，农村村民及建设承揽人应当积极配合验收工作。农村村民住房通过验收的，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记证书。对符合规划验收条件并成功办理产权登记，且建设风貌按照弥渡县

16、域村庄风貌管控专项规划的要求进行建设的，县政府可设立建筑风貌专项补助资金对村民进行奖励，建议按建筑面积计算，给予20元/平方米的奖励补助资金。3.备案及管理乡（镇）人民政府应当按照规定建立农村村民个人住房建设审批档案，及时将审批情况报县农业农村、自然资源规划等行政部门备案，并逐步实现农村村民个人住房建设审批数字化管理。县人民政府、乡（镇）人民政府应当优化农村村民住房建设管理工作流程，对有关办事指南、申请表单、申报材料清单等进行梳理、细化，简化和规范申报资料，提高办事效率。乡（镇）人民政府应当建立农村村民个人住房建设工作例会制度，研究决定村庄规划编制和调整、宅基地管理、规划许可和执法等问题。第十

17、六条 保障措施1.各乡镇人民政府应加强农村个人住房建设监管，建立健全农村住房建设常态化管理制度，在审批和个人建房过程中做到“三个到场”（审核到场、开工查验到场、竣工验收到场）和“两项公示”（村民小组会议决议情况公示、农村个人建房批准公示），确保农村个人建房审批管理规范、公开、透明。2.实行拆旧建新。已有住房申请新建的，应当书面承诺新房建成入住后30日内拆除旧房，方可批准建设。3.农户需按批准用地和建筑方案要求组织施工，村“两委”、乡政府实施监督，确保按方案施工。建房农户对其建房质量、安全等负总责；设计、施工单位和个人依法分别承担相应责任。4.申请人在取得乡村建设规划许可证之日起一年内，应开工建

18、设。确需延迟开工建设的，应当在期限届满30日前向批准机关申请延期，延期期限不得超过六个月。逾期未申请延期或申请未获批准的，原规划许可等审批文件自行失效。第四章 分级责任及违法处罚第十七条 部门职责1.县人民政府统筹农村村民建房规划建设管理的工作，研究解决农村村民住房规划建设管理工作中的重大问题，将村庄规划编制和县域风貌管控规划编制、建筑风貌整治补助、管理执法队伍保障等经费纳入本级财政预算。2.县自然资源局负责本区域内村庄规划指导和用地管理工作。3.县农业农村局负责本区域内宅基地管理工作。4.县住房和城乡建设局指导本区域内农村村民住房建设管理工作和风貌及建设质量监督管理。5.水务、林草、交通运输

19、、生态环境、财政、公安、民政等行政部门在各自职责范围内负责做好农村村民住房建设的管理、监督和服务工作，协同实施本办法。6.乡（镇）人民政府根据属地管理原则负责本辖区内村民建房的管理。乡（镇）人民政府按照规定负责本区域内农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证的核发；对农村村民村民住房建设进行开工查验，组织农业综合服务中心、自然资源所、国土与村镇规划建设服务中心进行联合踏勘、联合审查及联合验收；在县住房和城乡建设行政部门的指导下，进行农村村民住房建设安全质量的指导和监督检查。7.村（居）民委员会在乡（镇）人民政府指导下，做好本村村民住房建设有关工作。村委会负责本辖区建房户的审查、公示、申报工作，并负

20、责建房施工现场的监督协调及本辖区违法用地建房的巡察、报告、制止、协助处理违法违规建房行为。第十八条 乡（镇）人民政府的监督检查乡（镇）人民政府应当建立农村村民个人住房建设动态巡查制度，及时发现和查处违法建设行为。县人民政府组建规划建设执法队伍，人员1520人，各乡镇按要求组建规划建设执法队伍，人员1015人，队长、副队长由乡镇人民政府委托有执法证的人员担任，人员经费（暂按1200元/人.月执行）由县、乡镇两级财政保障。加强巡查及监管执法，压实责任，坚决管住当前。第十九条 农村村民非法占用土地建房的处罚村民个人未经批准或者采取欺骗手段取得批准，非法占用土地建设住宅的，由乡(镇)人民政府依法责令其

21、限期改正，逾期不改正的，责令退还非法占用的土地，限期拆除非法占用土地上新建的建筑物、构筑物和其他设施，恢复土地原状。超过有关规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。新建房竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。第二十条 违反规划管理的处罚未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡（镇）人民政府依据中华人民共和国城乡规划法的有关规定，责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，由乡（镇）人民政府依法依规予以拆除。第二十一条 妨害、阻碍公务的处罚违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行公务的，依照中华人民共和国治安管理处罚法的有

22、关规定予以处罚；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条 行政复议和诉讼当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。第二十三 责任追究有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理农村个人住房建设审批手续，不得假借各种名义收取费用。国家机关及其工作人员在农村村民住房建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，严肃追责问责。违反本办法规定的其他行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。第五章 附则第二十四条 解释部门本办法解释部门为弥渡县自然资源局。第二十五条 实施日期本办法自2021年xx月xx日起施行。附件

23、：附件1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表附件2.农村宅基地使用承诺书附件3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表附件4.乡村建设规划许可证（样式）附件5.农村宅基地批准书（样式）附件6.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表附件1农村宅基地和建房（规划许可）申请表申请户主信息姓名性别年龄岁联系电话身份证号户口所在地家庭成员信息姓名年龄与户主关系身份证号户口所在地现宅基地及农房情况宅基地面积 建筑面积 权属证书号现宅基地处置情况1.保留( )；2.退给村集体；3.其他( ）拟申请宅基地及建房（规划许可）情况宅基地面积房基占地面积地址四至东至： 南至：建房类型：1.原址翻建2.改扩建3.异址新建

24、西至： 北至：地类1.建设用地 2.未利用地3.农用地(耕地、林地、草地、其它）住房建筑面积建筑层数层建筑高度m是否征求相邻权利人意见: 1.是 2.否申请理由申请人： 年 月 日村民小组意见负责人： 年 月 日村集体经济组织或村民委员会意见（盖章）负责人： 年 月 日附件2农村宅基地使用承诺书因(1.分户新建住房2.按照规划迁址新建住房3.原址改、扩、翻建住房4其他）需要本人申请在(镇、街道)村组使用宅基地建房，现郑重承诺:1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后 月内建成并使用；3.新住房建设完

25、成后，按照规定 日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。承诺人：年 月 日附件3 农村宅基地和建房(规划许可)申请表申请户主信息姓名性别身份证号家庭住址申请理由拟申请宅基地及建房（规划许可）情况宅基地面积房基占地面积地址地址四至东至： 南至：性质： 1.原址翻建2.改扩建3.异址新建西至： 北至：地类1.建设用地 2.未利用地3.农用地(耕地、林地、草地、其它 ）住房建筑面积建筑层数层建筑高度m自然资源部门意见 （盖章） 负责人： 年 月 日其他部门意见农业农村部门审查意见 （盖章）负责人： 年 月 日乡镇政府审核批准意见 （盖章）负责人： 年 月 日宅基地坐落平面位置图现场踏勘人员： 年 月 日制图人： 年 月 日