湘潭市场报告20081228

1、深圳三鼎地产二OO八年十二月湘潭河西湘江风光带旧城改造项目湘潭河西湘江风光带旧城改造项目市场研究部分报告框架宏观背景分析宏观背景分析1房地产市场分析房地产市场分析2各类型物业市场分析各类型物业市场分析3国内外重要案例引荐国内外重要案例引荐4宏观背景分析1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活总体概况总体概况典型三线城市，城典型三线城市，城 市化进程较慢市化进程较慢名人故乡名人故乡确立确立“强工富市强工富市”的的 发展战略发展战略湘潭位于中国湖南省的中部，这里人杰地灵、物华天宝， 是一代伟人毛泽东、著名军事家彭德

2、怀、黄公略、 陈赓、 谭政的故乡，也是世界文化名人齐白石的故乡。两个世纪 以来，一直被史学家称为“中国内地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美誉。如今，经过40多年的时间，这座千年古 城已经成为中国长江流域开放开发带中颇具经济实力的开 放城市。为加速经济的发展，湘潭市确立了以开放带动推 进“强工富市”实施的发展战略，正以良好的投资环境展 示在国内外友人面前，吸引着众多的有识之士来湘潭投资 兴办企业。湘潭整个地域面积是5016平方公里，城市化进程较慢，是 一个典型的三线城市。湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省湘潭辖一县、两市、两个城市区，属于湖南省“金三角金三角”区域区域湘潭市与省会长沙和株洲相

3、互间距 离40余公里，并呈“品”字状分 布，使这一地区成为湖南省交通、 文化、科技、经济最发达的“金三 角”地区，也成为广大内陆地区发 展外向型经济，通往广州、上海等 沿海地区的重要通道之一。湘潭市下辖湘潭县、湘乡市、韶山 市和岳塘、雨湖两个城市区，总面 积5016平方公里，其中市区面积282 平方公里。市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制市区人口较少，外来人口少，且增长以自然增长为主，牵制房地产发展速度房地产发展速度湘潭市湘潭市市区土地面积市区土地面积282282平方公里平方公里总人口总人口292.7292.7万万市区常住人口市区常住人口7070万万市区流动人口市区流动人口1

4、515万万由于人口基数小，增加较慢，且外来人口相对较少，房产开发量受到牵制。湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚湘潭是重要的工业基地，工业门类齐全，基础雄厚湘潭是中国和湖南重要的工业基地。工业门 类齐全，基础雄厚。是全国重要的机电、电 缆、锰、氟化盐、系列塔式起重机、精细化 工等产品的生产基地，冶金工业、纺织工业、 建材工业在全省同行业中也具有极其重要地 位。经过40多年的建设，湘潭已形成了带动经济 增长和结构升级的6 6大支柱产业：机电工业、 冶金工业、化学工业、纺织工业、建材工业、 汽车工业。随着市场经济的发展，各企业的经济管理体 制正加紧改革，迅速与现代化企业制度接轨。 农村乡镇

5、企业和城市个体私营经济也得到迅 猛发展。交通与通讯非常便利交通与通讯非常便利水路水路：湖南省最大的河流湘江穿城而过，常年可行驶千吨级货轮；湘潭距岳阳 城陵矶港200多公里，出口货物可从那里转装大船由长江出海。公路公路：北京至深圳的107国道和上海至昆明的320国道均在市区交汇，并分别穿 越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到长沙部分已完成。空港空港：市中心距长沙黄花国际机场60公里，由高速公路至机场只需30分钟。铁路铁路：中国南北大动脉北京至广州的京广铁路和东西大动脉上海至昆明的湘黔 铁路通过市境，市内十余家大中型企业均有专线铁路与它们相连。湘黔 铁路的复线和电气化工程正在施工之中。通讯通讯：程控

6、电话已达19万门，可直拨世界各地。光线通讯、转移传呼、图像传 输都已具备，其他各项国际通讯业务业已开通。1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活GDP连续五年连续五年15%以上增长，经济保持较快发展。以上增长，经济保持较快发展。07年GDP总量已达到523.1亿元，首次突破500亿元大关，07年较06年 上涨了22.2%，经济持续较快发展。2007年湘潭全社会固定资产投资达年湘潭全社会固定资产投资达248.8亿元，增长亿元，增长18.5%。固定资产投资在调控中实现稳步增长。07年全社会固定资产投资达 248.8

7、亿元，增长18.5%。其中城镇以上固定资产投资225.8亿元， 增长19.4%。重点工程建设进展顺利，89个重点工程项目累计完成 投资128.2亿元。北二环西引线、富洲路拓宽、醴潭高速、湘江四 大桥等全线通车，板塘大道基本具备通车条件，交通得到大大改善。湘潭市作为为工业城市，工业产值占生产总值较大比重，但是我们也可以 看到起产业结构在近几年来的不断调整优化，第一产业逐步降低比重，工 业产业比重则相对降低，趋于合理，而第三产业比重大幅提升。第三产业的繁荣代表了城市的消费水平和活跃程度，湘潭市的产业结构体 现了城市经济活力的高速发展，作为第三产业的龙头房地产业也相应 体现了很好的发展，第三产业对城

8、市经济的带动日趋明显。产业结构持续优化，第三产业比重突出，城市经济趋于活跃和繁荣产业结构持续优化，第三产业比重突出，城市经济趋于活跃和繁荣消费市场日益活跃，消费结构加速升级消费市场日益活跃，消费结构加速升级消费市场日益活跃。全年实现社会消费品零售总额153.2亿元，同比增长17.2%。 按城乡市场分，城市消费品零售额97.1亿元，增长16.6%；县及县以下消费品零售 额56.1亿元，增长18.4%。按行业分，批发业实现销售额33.9亿元，增长16.3%； 零售业实现销售额86.4亿元，增长16.6%；住宿和餐饮业实现零售额27.2亿元，增 长22.0%；其他行业实现零售额5.7亿元，增长11.

9、0%。消费结构加速升级。限额以上批发零售贸易业中，汽车类零售额增长2.7倍，通信 器材类零售额增长1.2倍，家具类增长18.2%。1 1、湘潭市宏观环境分析、湘潭市宏观环境分析n湘潭城市概况湘潭城市概况n湘潭城市经济湘潭城市经济n湘潭人民生活湘潭人民生活2007年人均年人均GDP接近接近2万元大关，较万元大关，较06年增长年增长32.4%，表明，表明房地产处于快速发展期。房地产处于快速发展期。人均人均GDPGDP与房与房地产发展关系地产发展关系: :800-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-800US$启动期启动期 快速发展期快速发展期 平稳发展期平

10、稳发展期 减缓发展期减缓发展期居民人均可支配收入快速提升，消费者购买能力持续加强居民人均可支配收入快速提升，消费者购买能力持续加强湘潭城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在70%以上，消 费特征明显；近几年城市居民人均消费性支出与人均可支配收入稳步增长。居民生活 质量得到了明显的改善，同时相应地也刺激了居民的消费欲望，促进了 其对各类物品尤其是高价值商品和奢侈品的需求，如住房等消费。2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河西整体规划河西整体规划长株潭长株潭“两型社会两型社会”一体化建设发展一体化建设发展2007年12月14日召开

11、的全国发展和改革工作 会议决定，长株潭城市群经国务院批准，成 为“全国资源节约型和环境友好型社会全国资源节约型和环境友好型社会（简 称“两型社会”）建设综合配套改革试验 区”。 在长株潭建设“两型社会”可以促进工业转 型，推动我们的产业结构调整和节能减排， 改善人居环境，提升人们的生活品质。“长株潭”城市群获批国家级两型社会实验 区，对长株潭一体化的建设有着很大的推动 作用，同时将更加加快南城的土地市场的开 发，城市融城的进程将进一步体现，从而给 长沙楼市带来新的需求及竞争。长株潭长株潭“两型社会两型社会”一体化规划目标一体化规划目标2020年总城市人口为1000-1500万 人，GDP达到4

12、542.8万元，人均GDP 约为4万元。长株潭城市群将成为我国中西部地 区具有综合优势和强大竞争力的主 要城市密集区之一。成为辐射与服务中南地区的经济引 擎之一。成为湖南省经济发展的核心增长极、 高新技术产业集聚区和现代化、生 态型的网状城市群 。2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河西整体规划河西整体规划湘潭总体规划湘潭总体规划 湘潭市城市总体规划提出：将在建设富裕湘潭、将在建设富裕湘潭、生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭生态湘潭、文化湘潭、诚信湘潭、和谐湘潭5个方面着手，建设好“一江两岸三中心四公园五广场六道路”，打造湘潭精美

13、名片。一江： 就是湘江城区段；两岸： 即湘江东岸的经济生态风光带，湘江西岸的 历史文化风光带；三中心：即市政府东移后形成的行政中心以及体育中 心、齐白石文化艺术中心；四公园：即雨湖公园、和平公园、菊花塘公园、白石 公园；五广场：指的是市政中心附近的东方红广场、建设路 口的君子莲广场，丝绸广场、护潭广场以及 湘潭西大门的砂子岭广场；六道路：即韶山路、建设路、芙蓉路、河东大道、丝 绸路、吉安路。城镇化发展战略目标和分步实施的规划城镇化发展战略目标和分步实施的规划 市域总人口和城镇化水平市域总人口和城镇化水平 规划市域总人口2020年为250350万人左右，城镇化水平达到52%左右，城镇人口达到15

14、0万人左右，其中中心城区人口达到90万人左右。 城镇发展总体战略城镇发展总体战略 采取“政策引导、市场运作、梯级推进、产业兴镇”和“中心极化、结构优化、点轴增长、网络演进、促进市域城镇集约式、非均衡发展”的总体战略。 城镇发展目标城镇发展目标 培育产业特色突出、竞争能力强、就业空间大的新型城镇经济体系；组建人口规模合理、等级有序、设施完善、生活居住环境良好的城镇结构体系；营造与长株潭城镇群接轨的开放式的城镇格局，建设城镇之间联系快捷通畅的开放型、生态化的区域交通网络体系。 市域城镇等级结构市域城镇等级结构 规划建设成为生态园林式的现代化工业城市。湘潭市主城区按功能区划分为三大块：河东城区、河西

15、城区、昭山开发区。河东城区：主要定位为政治、经济、文化中心区，河西城区：主要定位为商贸中心区，并配套建设产学研基地和高新技术产业“孵化区”。昭山开发区：主要定位为休闲旅游会展中心区，力争五年内建设成为长株潭的生态休闲中心。2 2、城市发展规划、城市发展规划n长株潭一体化规划长株潭一体化规划n湘潭整体规划湘潭整体规划n河西整体规划河西整体规划是长沙、株洲、湘潭是长沙、株洲、湘潭3 3个城市中唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段个城市中唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段 基于区位特征、交通条件和历史文化遗产资源，河西旧城地区将在湘潭城市的新一轮发展中面临独特的发展机遇和挑战。在湘江生态经济带

16、的规划中，湘潭河西旧城定位为历史文脉滨江城区，是长沙、株洲、湘潭3个城市中唯一以历史人文资源为特色的滨江风光区段。 韶山路以南片区地理区位优越，道路体系完善，水运优势明显，历史文化底蕴深厚，内有湘潭历史街区，留下不少的文物古迹。 为了应对新的发展形势，需要以湘潭市城市总体规划湘江生态经济带总体规划（2003年）和相关地段的规划为指导，对于既有的规划进行梳理、归纳、提炼和整合，在此基础上编制河西韶山路以南片区的详细规划，为河西的新一轮发展提供规划控制的依据。 功能定位 ：1、恢复城区活力 2、保护历史遗产 3、更新旧区功能 发展目标 : 1、使旧城区成为环境优美的城区 2、使旧城区成为商业繁华的

17、城区 3、使旧城区成为文化深厚、品味高雅的城区 4、使旧城区成为社会各阶层和谐共处的城区 用地布局: “两心、三带、四片区”的规划结构“两心”主要是指利用白马湖和雨湖丰富的城市水域资源，营造城市绿地景观，形成城市开发建设的绿肺，同时也是历史街区和现代都市区的交界处，在此可以感受到历史和现代气息的交融。“三带”主要是指湘江生态自然景观带、窑湾-城正街的历史人文景观带、人民路-熙春路的现代风貌景观带，这三条发展带都贯穿基地的东西，形成风格迥异的三条城市发展轴带。 “四片区”主要是指窑湾-城正街的历史人文片区、依托九天商圈的城市混合片区、规划范围东部的居住片区和规划范围西部的居住片区 本篇总结本篇总

18、结 从湘潭市的宏观经济发展现状看，其绝对值相对全国平均水平仍显略低，但基 于其良好的工业支柱产业基础，近年来不断提速的经济发展态势是其尚未完全 开发的实力的最佳印证，可以预见，未来湘潭市的经济发展将持续保持高速， 整体将呈现全面腾飞的局面。湘潭市交通便利，依据“融城”的需要以及轨道交通方案的实施，湘潭市交通 网线会继续完善和升级。长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题，未来湘潭与长沙、株洲会实现交 接，这将意味着未来长沙、湘潭、株洲城市建设将加快前进步伐，长株潭城市 一体化的建设使湘潭的经济实力和城市建设进一步加强。 湘潭城市经济发展、人民生活的提高成为湘潭进入新发展阶段的基础，而长湘潭城市经

19、济发展、人民生活的提高成为湘潭进入新发展阶段的基础，而长株潭一体化进程将不断实施和完成，现阶段特殊的有利条件为房地产行业发展带株潭一体化进程将不断实施和完成，现阶段特殊的有利条件为房地产行业发展带来新的契机。来新的契机。房地产市场分析n湘潭市房地产市场整体概况湘潭市房地产市场整体概况n长株潭房地产市场对比分析长株潭房地产市场对比分析湘潭房地产投资快速长，进入高速发展期。湘潭房地产投资快速长，进入高速发展期。2006年全市完成房地产开 发投资23.64亿元，同比增 长41%；2007年全市完成房地产开 发投资33.57亿元，同比增 长42%。 湘潭房地产市场经历湘潭房地产市场经历两年沉寂两年沉寂

20、，在三市融城加，在三市融城加快，河东新城区房地产开快，河东新城区房地产开发进入高峰期的带动下，发进入高峰期的带动下，终于迎来了高速增长期。终于迎来了高速增长期。近三年房地产开发投资增长较快，商品房供小于求，市场需近三年房地产开发投资增长较快，商品房供小于求，市场需求旺盛。求旺盛。03-04年商品房竣工面积 与销售面积持平，但05- 07年出现了竣工面积明显 小于销售面积的情况。07年房地产开发投资35.2 亿元，较06年增长49%。 商品房竣工面积138.2万 平方米，增长47.9%；商 品房销售面积187.0万平 方米，增长12.4%；房地 产销售额33.6亿元，增长 35.4%。异常基本正

21、常正常运行基本正常异常销售面积/竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系销售价格增长较快，较销售价格增长较快，较2006年上涨年上涨12%。2007年全市商品住房 销售均价1745元/， 与2006年相比，增加 12.07%，价格增长幅 度较快。 湘潭市房地产的销售面积逐年上升，空置面积逐年下降，说明房地产消费以自住为主，投资行为有限全市商品房屋竣工、销售及空置面积（万平方米）2005年宏观调控时，销售未受太大影响，说明湘潭房地产市场依赖于自住需求的支撑和拉动。优点：不存在房地产炒作带来的泡沫风险：完全依赖于自主的市场容量有限，难以大规模爆

22、发湘潭市商品房消费处于粗放型阶段，主流产品质次价低，供求面积偏大，近年出现户型需求偏紧凑的趋势湘潭商品房供应面积区间湘潭商品房供应面积区间单位m2 606080809090100 100120120144144180180供应98713210533854724932554627销售2023060146235919837159供销比4.894.41.752.322.332.713.053.94数据来源：湘潭市房产信息中心数据来源：湘潭市房产信息中心湘潭市商品住宅分面积段供销对比湘潭市商品住宅分面积段供销对比湘潭商品房销售面积区间湘潭商品房销售面积区间湘潭商品房价格区间湘潭商品房价格区间2000以

23、上以上占占22%15002000占占38%其他占其他占39.2%主要的供应区间集中在主要的供应区间集中在120m2以上，合计占以上，合计占63%主要的销售区间也集中在主要的销售区间也集中在120m2以上，合计占以上，合计占67.8%销售量最集中的价格区间在销售量最集中的价格区间在15002000元元/m2之间之间湘潭房地产板块逐渐形成客户及产品水平存在较大差异的三个板块，项目所在的中心区为当地开发水平和客户层次的标杆区域河西板块河西板块河东传统区板块河东传统区板块河东中心区板块河东中心区板块均价：均价：12001700元元/m2全部为多层；全部为多层；90%的客户来自河西的客户来自河西均价：均

24、价：14002000元元/m2多层及少部分高层；多层及少部分高层；客户以周边的企业、医院客户以周边的企业、医院、学校单位为主、学校单位为主均价：均价：15002200元元/m2高层为主，部分多层；高层为主，部分多层；客户多为政府公务员、生客户多为政府公务员、生意人及意人及10%有工作缘、亲有工作缘、亲缘的外地客户缘的外地客户土地放量保温，未来市场供应量保持平稳且相对充足。土地放量保温，未来市场供应量保持平稳且相对充足。2007年，湘潭市土地招拍挂 公75宗，成交195.165公 顷，成交额13.8亿元。2008 年计划放量200公顷，基本 与上年持平，有小幅上升， 可以预见，未来湘潭市至少 3

25、-5年内的房地产市场供应 量将保持平稳且相对充足。湘潭市05年5月以来的土地出让情况（注：仅列举其中土地出让规模在10000m2以上）数据来源：中国土地市场网数据来源：中国土地市场网序号序号 地块名称地块名称规划用途规划用途面积面积(m2)挂牌时间挂牌时间挂牌价格挂牌价格（万元）（万元）开发单位开发单位1南盘岭原湘潭市皮革化工厂城镇单一住宅17656.4506.9.1510682二湖头岭新建村8号原湘潭制革总厂城镇单一住宅22603.9406.9.3013603楠竹山中山路江南机器有限公司 城镇混合住宅23325.9806.12.29626.974建设北路297号市老干二修养所 城镇单一住宅1

26、1296.1506.12.29771.535建设北路300号湘潭无线电二厂城镇混合住宅18322.607.1.311351.5雨湖区近年出让的土地情况雨湖区近年出让的土地情况湘潭市05年5月以来的土地出让情况（续）数据来源：中国土地市场网数据来源：中国土地市场网序号序号 地块名称地块名称规划用途规划用途面积面积(m2)挂牌时间挂牌时间挂牌价格挂牌价格（万元）（万元）开发单位开发单位1河东大道以北城镇混合住宅47241.0101.12.302546.29湘潭市城市综合建设开发有限公司2丝绸北路以东城镇混合住宅24596.1601.12.301283.923城市中心区城镇混合住宅333949.86

27、06.9.1232274.57 4河东大道南向及丝绸广场东北角 城镇混合住宅18844.6506.9.277455.56湘潭建鑫房地产开发有限公司5芙蓉东路城镇混合住宅36731.8506.12.202648 6建设中路8号城镇混合住宅13411.106.12.201267.99 7芙蓉路与丝绸路东南角城镇混合住宅12495.6906.12.231551.96湘潭聚龙高科有限责任公司8丝绸南路与晓塘路交叉的东南角 城镇混合住宅20470.806.12.231809.62湖南宏兴隆湘莲食品有限公司9建设南路葩金路2号市塑料九厂城镇混合住宅15673.1107.1.312090.79 10书院路4

28、4号市塑料九厂城镇混合住宅20087.9207.1.313943.13 岳塘区近年出让的土地情况岳塘区近年出让的土地情况二手住房交易欠旺，但价格涨幅明显。二手住房交易欠旺，但价格涨幅明显。成交单价（元成交单价（元/ /）成交面积（万）成交面积（万）成交金额（万元）成交金额（万元）成交套数成交套数2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%2006年2007年同比%743.44967.3730.12%24.4730.1733.52%181922918583.71%247230848.38%增量房174512.07%增量房187.0512.4%增量房3357002

29、5.35%增量房10193-2007年二手房成交套数3453套，其中二手住房成交套数3084套，成交面积30.17 万，成交金额29.85万元。与2006年相比，2007年虽然套数略有增加，但增加 幅度不大，相对于增量市场销售火爆形势，存量房交易市场显得冷清；由上表可以看出，2007年二手住房均价增加了223.93元/，2007年比2006年的 上涨幅度为30.12%，而商品住房上涨幅度为12.07%，二手住房的上涨幅度明显 高于商品住房。n湘潭市房地产市场整体概况湘潭市房地产市场整体概况n长株潭房地产市场对比分析长株潭房地产市场对比分析固定资产投资对比固定资产投资对比指标指标长沙长沙湘潭湘潭

30、株洲株洲固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增幅同比增幅（% %）固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增幅同比增幅（% %）固定资产投资固定资产投资（亿元）（亿元）同比增幅同比增幅（% %）20042004668.0938.90%134.2817.20%130.3324.30%20052005881.4431.93%169.2122.01%160.6623.30%200620061089.8122.57%21024.10%203.226.50%200720071483.236.10%248.7825.80%288.742%从固定资产投资的年增长率走势来看，株州市大幅度增长，长沙

31、由于基 数较大，仍保持36%左右的高增长率，投资力度和热度同样可见一斑。而 相对而言，湘潭市的绝对值和增长率均处于低位，落后于金三角的另外 两极。 房地产投资对比房地产投资对比指标指标长沙长沙湘潭湘潭株洲株洲房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（% %）房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（% %）房地产开发投资房地产开发投资（亿元）（亿元）同比增长同比增长（% %）20052005256.3546.04%16.734.36%32.526.50%20062006303.8618.53%23.641.30%44.436.50%20072007443

32、.246.30%35.248.80%57.930.60%从统计数据中可看出，长株潭三市中，长沙市在基数远高于其他两个城 市的情况下，依然在2007年年房地产投资增幅最高，达到46.3%，可见其 房地产市场的供应量和活跃程度，而湘潭市基数最低的情况依然没有改 变，但增速较快，在2006和2007两年都居三城市之首，未来的发展潜力 值得期待，虽不可能达到长沙省会级大都市的程度，但超过株洲应有可 能。房地产价格对比房地产价格对比指标指标长沙市长沙市湘潭市湘潭市株洲市株洲市均价均价增长率增长率均价均价增长率增长率均价均价增长率增长率20072007年年3601元/20.77%1745元/12.07%2

33、330元/23.282007年长沙市商品住房均价为3601/，相比2006年上涨20.77%；湘潭2007年全市商品住 房均价为1745元/，与2006年相比，增加12.07%，到2008年，均价达到了约1900元平 方米左右；株洲2007年全市商品住房均价为2330元/，同比增长23.28。 由此可见， 长沙和株洲的价格绝对值和涨幅都明显高于湘潭，逾20%，湘潭价格走势稍显缓慢。随着长株潭三市快速交通网的建立，长株潭一体化的加快导致异地置业增多，而三市中 由于湘潭房价最低，能吸引到更多的异地置业者，异地置业会进一步降低三市之间房价 差异，随着融城进程加快，由于湘潭市较低的价格水平将吸引长沙和

34、株洲的客户来湘潭 置业投资，同时这些具有较强购买能力的需求注入将有效对湘潭市房地产价格起到拉升 作用。本篇总结本篇总结城市的全面融入带来的更是房地产市场的互融促进，从供求的 绝对值上看，湘潭在长株潭三角中的地位绝对处于弱势，但是 从增长幅度看，湘潭正在以快于株洲和长沙的速度融合入长株 潭三角的房地产市场，低位所蕴含的发展空间将在加速融合的 过程中逐步得以释放和显现，未来3-5年，湘潭房地产市场将呈 现“量价双升”的快速追赶趋势。在三角中，长沙的地位不可撼动，其将一直作为火车头带动湘 潭和株洲的房地产市场跟随其发展，但作为湘潭和株洲而言， 两个城市不论在规模、人口、城市基础等各方面均十分相似，

35、也极为类似，因此同在一个中心城市的带动下，产生现有的市 场差异如开发量和价格等方面均是暂时的阶段，未来3-5年将是 湘潭继续保持高于株洲的增长势头，逐步在市场热度和市场价 格上同步株洲甚至赶超株洲的过程。各类型物业市场分析n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析住宅市场格局住宅市场格局河西板块河西板块河东板块河东板块湘潭县板块湘潭县板块湘潭市主要以湘江为界分为三大区域：湘潭市主要以湘江为界分为三大区域：河西为老城市中心、现商业中心；河东为近年开发的新城区，是湘潭市 政治、经济、文化中心，未来有着巨 大的发展潜力；湘潭县易俗河，与湘潭市仅一桥之 隔，依靠较低的价格优势成为新兴的 发展

36、区域。河西市场分析河西市场分析河西：城市原有的商业、人口中心河西：城市原有的商业、人口中心老市政府所在地；城市人口聚集区域；商业贸易中心，批发市场发达；土地资源稀缺，发展受到很大限制；区域发展趋势：区域发展趋势：河西还是湘潭房地产最有价值的区域河西还是湘潭房地产最有价值的区域片区内以中小型楼盘为主，产品多为低品质楼梯房。片区内以中小型楼盘为主，产品多为低品质楼梯房。项目名称项目名称均价（元均价（元/ / ）销售进度销售进度主要配套主要配套主要竞争优势主要竞争优势城郊香樟园2000-2200尾房，仅1栋有少量高楼层房源小区会所区域成熟的配套，较低的价位新景家园30003200尾盘，第5期基本销售

37、完毕幼儿园、会所、标准网球场园林景观、大社区、良好的区位城郊馨香园220023002007年6月18日开盘2路，103、104、115、105、6、9、24、107、17路，交通方便较低的价位；品牌效应大，选择性大；河西主要在售楼盘河西主要在售楼盘板块大部分为拆迁地块所建项目；板块内物业类型多以多层为主；板块内价格目前集中于2000元/平米左右；开发产品低品质楼梯房较多，本地小型开发商较多，整体开发水平 较低；板块内客户主要以区域内客户为主，主要由事业单位中高收入家庭、 生意人、学校老师、医生等构成。河西板块代表楼盘：新景家园河西板块代表楼盘：新景家园项目概况：项目概况：新景家园位于湘江以西，

38、三桥以南，由新景集团出资开发。项目占地325亩，总建筑面积30万平方米，分五期开发。项目于2004年启动，是湘潭早期开发大盘，在湘潭房地产发展扮演了很重要角色。目前项目开发已进入尾期，即第五期观天下团组，小高层江景房，共五栋，总建筑面积47000平方米，由平层、复式楼组成。 营销情况：营销情况：新景家园从04年一期开盘，到08年江景电梯房的销售走过了四五个年头，其价格的变化从某种程度反映了湘潭市场价格变化，因此我们就其价格作重要分析。河西板块代表楼盘：新景家园河西板块代表楼盘：新景家园综合评价综合评价优势优势1.成熟社区：项目前四期房源已基本入住，生活氛围成熟。2.实景生活：小区园林绿化、物业

39、管理都比较到位。3.口碑较好：房屋品质较好，大量业主入住带来了良好的口碑效用。4.户型优势：五期一线江景房小高层，复式设计、“31”亲情房设计，赢得不少消费者青睐。劣势劣势1.商业欠缺：325亩的大盘没有一定规模的商业规划，加上周边商业较欠缺，生活便利性一般。2.规划缺陷：前期多层规划比较呆板，欠缺变化，不少优秀景观资源没有充分利用。 从上图可以看出自2004年项目入市以来，每年房价上涨基本维持在200-300元/平方米的增幅。价格稳步上升的过程，代表了湘潭这几年房价的变化，说明了湘潭房价正朝着积极健康，向上的发展，房价上涨的根基是比较牢靠的。项目在湘潭房产地位处在领军人物的位置，因此，增幅比

40、例相对整体市场会高一些。项目五期电梯江景房当前推出两栋，均价达2700元/，价格较之前多层上了一个比较大的台阶，这与产品形式，建筑位置以及小区越来越成熟的居住氛围有很大关系。目前从这个价格定位的销售来看，市场反映依旧不错。从07年11月开盘，目前销售率在80左右。河东市场分析河东市场分析城市东移，河东将成为湘潭城市重心。城市东移，河东将成为湘潭城市重心。市政府搬迁至河东，城市开发 重点转移往河东区域，为未来 湘潭市城市中心；该板块在城市规划、区域环境、 等方面明显优于河西老城区；有大量的可供开发土地，发展 潜力无限。河东为湘潭新建成区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、河东为湘

41、潭新建成区，湘潭市城市开发重心，湘潭市政治、经济、文化、科教、商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中商贸、交通、信息中心，未来的发展潜力巨大，集中80%80%以上的房地产开发以上的房地产开发, , 配配套还不成熟套还不成熟, ,各项目竞争压力也大。各项目竞争压力也大。外来开发商聚集，未来三年大盘开发放量，电梯房供应将会外来开发商聚集，未来三年大盘开发放量，电梯房供应将会出现井喷。出现井喷。盘龙名府盘龙名府建鑫城市广场建鑫城市广场金侨书香庭苑金侨书香庭苑金侨中央广场金侨中央广场金侨中央花园金侨中央花园帝景国际帝景国际国富新城国富新城裕丰新城国际裕丰新城国际东方名苑东方名苑纳帕溪谷纳帕溪谷

42、中翰财富广场中翰财富广场鸿景山庄鸿景山庄岚园新城岚园新城莲城商业步行街莲城商业步行街湖湘家园湖湘家园春满江南春满江南馨钢花园馨钢花园城郊龙泊湾城郊龙泊湾锦绣华庭锦绣华庭霞光山庄二期霞光山庄二期湖湘林语湖湘林语金桂名城金桂名城建鑫城、东方名苑、 纳帕溪谷等众多大 盘集中于河东，区 域大盘竞争时代开 始；河东开始大盘时 代，外来开发商聚 集，带来先进的开 发理念，河东房地 产将进入品质楼盘 时代。项目名称项目名称用地规模用地规模物业形态物业形态项目核心优势比较项目核心优势比较湘银熙城纳帕溪谷320亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、公寓、集中商业、商业步行街1.城市核心区的居住和商业价值2.大型综合

43、体的聚集效应3.东方红广场、大剧院的配套优势东方名苑545亩小高层和高层住宅、酒店、写字楼、集中商业、商业步行街1.城市核心区的居住和商业价值2.大型综合体的聚集效应3.东方红广场、大剧院的配套优势4.具有较长的商业沿街面，且位于十字路口建鑫城市广场220亩高层住宅住宅、公寓、写字楼、集中商业1.一期已树立较好的市场形象，形成知名度2、 靠近中心区，作为中心区商业的延伸，且位于十字路口，有一定的商业价值书香庭院158亩小高层和多层住宅、集中商业、商业步行街1.金侨在湘潭具有的良好品牌和知名度2.湘潭首个文化社区理念馨钢花园420亩多层、沿街商业1.湘钢自身优质的客户资源2、 大型纯居住社区，商

44、业少，且临近城市中心区白石古莲城336亩小高层和多层、别墅、少量沿街商业1.白石公园优雅的景观环境2.丰富的人文资源，成熟的商业和生活配套户型面积较河西区域更大。有部分新开发小高层、高层住宅已开始 注意控制户型面积；主力客户：湘钢、机电等大型企业职工、公务员、事业单位职工、 老师是购房的三大主要客户群。板块特征板块特征河东板块代表楼盘：东方名苑河东板块代表楼盘：东方名苑项目概况：项目概况：东方名苑位于河东大道与丝绸路交汇西南区域，由湘潭多凌华城置业有限公司开发。项目占地550亩，总建筑面积近800000平方米，属于城市中心区综合体项目，包含高档住宅、大型商业，以及商务办公等。项目一期为8-11

45、层电梯房，总建筑面积150000平方米，容积率1.488。绿地率35.9。项目周边主要配套有，湘潭市政府、广电中心、市交警指挥中心、高新区火炬学校、市职院等。 营销情况：营销情况：项目已开盘，目前客户积累情况较为理想。销售均价在3300元/。河东板块代表楼盘：东方名苑河东板块代表楼盘：东方名苑综合评定综合评定优势：优势：1.规模优势：80万总建筑面积，湘潭当前第一大盘。2.地段优势：河东核心区位，交通发达，配套齐全。3.规划优势：大型城市中心综合体，既保障了环境也拥有完善配套。4.产品优势：高绿化、低容积率，新古典主义电梯小高层，产品优势明显。5.营销优势：品牌公司相互合作，标准严谨的操作模式

46、，是未来销售重要保障。劣势：劣势：1.战线较长：湘潭消化能力平稳，销售周期相对较长，给大盘带来风险。2.规划方面：项目整体层次感一般，整体气势还可以加强，团组之间缺少变化，易造成审美疲劳。 东方名苑是湘潭房地产目前开发水平最高代表之一，很好地吸收了外界产品优势，规划形式与产品品质走在市场最前沿，是当前市场的标杆之作。在推盘策略上，先将大型会所做出来，向市场展示其形象与实力，这种在湘潭尚算首家的做法，获得了消费者的极大认同！河东河东VSVS河西：无论从客户（交通条件限制）或是产品层面都不存在竞争河西：无论从客户（交通条件限制）或是产品层面都不存在竞争岳塘区雨湖区非农人口31.96万25.68万0

47、6年住宅均价1322元/m21687元/m2截至06年底项目个数 142506年下半年供应面积 54.4万m2107万m2p无论是从开发量或价格来看，河东岳塘区都优于河西雨湖区；p从人口角度看，河东河西，作为客户独立，非竞争的两个板块，河东板块多少存在供求失衡的风险板块板块均价均价物业类型及户型物业类型及户型客户客户优劣势优劣势发展趋势发展趋势河西板块12001700元/m2目前仍全部为多层，07年下半年将有小高层产品面世依托老城区原住民，如企事业职工、生意人等，客户基础强成熟的生活区域，周边客户资源丰富，但整体环境拥挤继续保持商贸中心的地位，住宅开发量有限河东板块14002200元/m2多层

48、、小高层并存，今后逐渐以高层为主以公务员、少部分事业单位职工，钢铁及湘电企业员工和生意人为主要客户市政府搬迁带来的人力、物力和资金的流入，规划起点高，环境好政治文化中心，城市新住区，湘潭新城；河东传统区VS河东中心区：竞争价值点、客户群体存在很大不同，非核心竞争区域板块板块均价均价物业类型及户型物业类型及户型客户客户竞争优劣势竞争优劣势发展趋势发展趋势河东传统区板块14002000元/m2多层为主，也出现相当多的高层，今后逐渐以高层为主以医院、学校、钢铁及湘电企业员工为主要客户原有产业人口支撑临近新区商业中心，生活氛围较成熟居住配套区未来不会有大规模项目开发河东中心区板块15002200元/m

49、2高层为主，多数带有裙楼商业，多层处于存量消化阶段，今后将全为高层、小高层供应政府部门搬迁带来的公务员置业，周边生意人、企业主及少数外来置业者高起点的区域规划、中心区的良好环境市场最高品质的产品城市政治、文化及经济中心大规模开发的中心居住区各区域的核心价值存在极大不同，且河东传统区更多地吸引了对价格敏感，追求完善生活配套的中低端客户，河东中心区则主打追求城市中心上层生活的中高端客户；河东传统区也非主流竞争区域住宅市场小结住宅市场小结市场在售项目的分布及新开工项目的比例看，河东新城区无疑是当前 市场热点聚焦与竞争白热化的区域。湘潭市房地产住宅市场目前主要为满足有经济实力客户的“居住升级 型”需求

50、，增加现代住宅必备的基础性功能。湘潭二次置业客户对创新户形接受程度较高，带景观的户型受到了市 场的追捧；良好生活氛围的营造和情趣、审美、生活舒适度的要求得 到更多客户的认同。高档定位的高层首个带精装修的中瀚财富广场出现拉开了湘潭房地 产市场物业多样化发展的序幕，项目定位的差异化也预示着市场细分 逐渐向成熟化发展。n住宅市场分析住宅市场分析n商业市场分析商业市场分析商业市场格局商业市场格局商圈等级商圈等级商圈形态商圈形态商圈特征商圈特征一级商圈一级商圈主核心商圈通常为城市核心区域，传统商业街区白金旺地，商业成熟度高、租金高.二级商圈二级商圈次级核心圈地处新区繁华地段或成熟居住区或未来发展热点区域

51、。三级商圈三级商圈项目配套商业地处新兴小区的底商。商圈介绍商圈介绍1 1城市核心商圈城市核心商圈 区位：区位：白石步行街至基建营一带。主要商业业态：主要商业业态：Shopping Mall、步行 街、百货商场、超市。租金水平：租金水平：平均租金80元/月。优势：优势：位置优越，人流量大。商业氛 围成熟，业态丰富、商家聚集程度 高，品牌化程度高。劣势：劣势：单价高，投资额大，商家林 立，竞争激烈，市场空间小，对前期 定位及后期管理都要求严格。2 2次级核心商圈次级核心商圈 区位：区位：建设路口周边。主要商业形态：主要商业形态：超市、批发专业市场、 百货商场。租金水平：租金水平：平均租金65元/月

52、。优势：优势：位置较佳，人流短距离有保障。 商业氛围成长较快发展前景较好。单 价较低，投资额不高，有部分品牌主 力店。劣势：劣势：绝对消费力较低，对商业设施 的消化力不高，地域较远，管理不方 便。基本信息基本信息营业面积20000平方米层数4层主力店步步高超市、肯德基、品牌服饰等经营业态经营业态集百货、超市、餐饮、休闲于一体点点 评评地理位置较好，人气氛围较足；是目前湘潭市不论从品牌入驻还是商业经营等情况都比较好的百货商场，但业态分布还是较为混乱。B B区区A A区区B B区将完工区将完工步步高购物广场步步高购物广场楼层分布楼层分布1F黄金珠宝、化妆品、眼镜、皮鞋等2F女装，饰品、美容3F男装

53、、运动服饰4F家居、文体、床品典型个案简介步步高购物广场典型个案简介步步高购物广场区位区位规模规模定位定位运营运营投资性投资性推广推广关键因素关键因素区位运营规模位于城市核心地带，紧接城市主干道20000平方米整体情况较好，但业态分布较为混乱步步高购物广场营销关键模式分析步步高购物广场营销关键模式分析定位集百货、超市、餐饮、休闲于一体的现代化百货商场典型个案简介莲城商业步行街典型个案简介莲城商业步行街基本信息基本信息营业面积300000平方米层数4层主力店步步高超市、麦当劳、苏宁电器、东之杰、品牌服饰等经营业态经营业态集超市、餐饮、电器于一体点点 评评地理位置较好，但人气氛围很差；相比于一旁的

54、步步高购物广场，虽自身的产品品质以及规划布置都较好，但人流量及经营情况都较差。B B区区B B区将完工区将完工莲城商业步行街莲城商业步行街楼层分布楼层分布1F黄金珠宝、超市等2F超市等3F男装、女装、运动休闲装4F儿童用品、工艺用品、化妆品、箱包、鞋类莲城商业步行街营销关键模式分析莲城商业步行街营销关键模式分析区位区位规模规模定位定位运营运营投资性投资性推广推广关键因素关键因素区位运营规模位于城市核心地带，紧接城市主干道300000平方米人流量及经营情况都较差定位集超市、餐饮、电器于一体的现代化百货商场商业市场小结商业市场小结雨湖区主核心商圈经改造升级仍将以白石附近为主，继续保 持商业市场领先

55、地位，但同时老城区的商业价值也将更加集 中化和集约化，非核心商圈位置的商业价值难以得到相应的 快速提升。岳塘区次级核心商圈将伴随住宅开发强度的提高而快速成型 和成熟，商业成长迅速，租金成长较快，业态逐渐增多，更 多的商业项目将陆续上马，升值空间相对最大，同时也将面 临更大的商业竞争压力。湘潭市目前几大著名的商业项目虽然位处地理位置较好，但 经营业态都较为混乱，消费者档次也较低，以中低档的大众 化消费为主。市场总结市场总结开发内容开发内容市场依据市场依据开发要点开发要点住宅住宅 湘潭房地产市场开发供应量逐渐扩大，整体开湘潭房地产市场开发供应量逐渐扩大，整体开发效应开始逐渐显现，且价格走势呈较为稳

56、定发效应开始逐渐显现，且价格走势呈较为稳定的上涨态势，对于本项目后期发展以及价格推的上涨态势，对于本项目后期发展以及价格推动都有较好整体影响动都有较好整体影响 小高层、高层物业抗性减弱，户型面积日趋合小高层、高层物业抗性减弱，户型面积日趋合理理1.1.不是普通产品的住宅，有一定特色的，包括细节不是普通产品的住宅，有一定特色的，包括细节方面方面2.2.产品既能被市场所接受，又能正确引导消费者，产品既能被市场所接受，又能正确引导消费者，也具备产品自身的特点也具备产品自身的特点3.3.必须有足够的停车位、合理的交通规划及引导指必须有足够的停车位、合理的交通规划及引导指示；示；商业商业 心连心与步步高

57、整体档次相对较低，经营业态心连心与步步高整体档次相对较低，经营业态较为单一。较为单一。 商业氛围整体较好，开发难度相对较小。商业氛围整体较好，开发难度相对较小。1.1.商业开发应注重商业开发应注重“配套主题配套主题”。商业配套（如：。商业配套（如：沃尔玛大卖场心连心百货）用于服务整个项目沃尔玛大卖场心连心百货）用于服务整个项目及周边的日常需求。及周边的日常需求。2.2.从战略高度考虑，引进沃尔玛提升项目整体形象。从战略高度考虑，引进沃尔玛提升项目整体形象。写字楼写字楼 缺乏核心的商务氛围，且缺乏统一的招商管理缺乏核心的商务氛围，且缺乏统一的招商管理以及合理的概念布局，不论从整体规划还是品以及合

58、理的概念布局，不论从整体规划还是品牌形象而已，都相对较差，处于初步的摸索阶牌形象而已，都相对较差，处于初步的摸索阶段。段。1.1.在项目整体开发的进程中，适时的关注写字楼的在项目整体开发的进程中，适时的关注写字楼的发展态势，推进写字楼的功能升级。发展态势，推进写字楼的功能升级。2.2.向商住型的功能靠拢，宜商宜住的功能格局。向商住型的功能靠拢，宜商宜住的功能格局。五星级酒店五星级酒店 酒店整体的发展态势以及运营状况都表现的十酒店整体的发展态势以及运营状况都表现的十分良好，不论是酒店的房价以及入住率都在逐分良好，不论是酒店的房价以及入住率都在逐年提高；年提高； 整个湘潭市缺乏一个标准化的、具有国

59、际化影整个湘潭市缺乏一个标准化的、具有国际化影响力的五星级酒店支撑。响力的五星级酒店支撑。1.1.通过招商引进一个著名的酒店管理公司。通过招商引进一个著名的酒店管理公司。2.2.通过开发商与专业的酒店管理公司的整体打造，通过开发商与专业的酒店管理公司的整体打造，踢出高品质服务、具有标准化特色的五星级酒店踢出高品质服务、具有标准化特色的五星级酒店，为湘潭的整体城市地位提升一个高度。，为湘潭的整体城市地位提升一个高度。国内外重点案例引荐1、上海大宁国际商业广场一、项目基本概况一、项目基本概况 大宁国际商业广场位于上海市浦西中轴交通主干线共和新路与大宁路交界，是沪北地区首个以lifehub 生活中心

60、为理念的大型购物休闲广场。 大宁国际商业广场物业管理由国际知名的第一太平戴维斯物业顾问有限公司负责项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团，后者并负责项目的开发、市务及营运管理。二、项目基本指标二、项目基本指标占地面积占地面积55,000平方米酒店面积酒店面积30,000平方米总建筑面积总建筑面积250,000平方米办公楼面积办公楼面积40,000平方米建筑栋数建筑栋数15栋商业面积商业面积120,000平方米停车位停车位1,300个车库面积车库面积50,000平方米电梯电梯每栋均有至少2部设备房面积设备房面积10,000平方米25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有