第11章 城市用地分类及其适用性评价

1、一、城市用地概述一、城市用地概述二、城市用地适用性评价二、城市用地适用性评价三、城市用地的分类与用地构成三、城市用地的分类与用地构成1 1、城市用地的概念、城市用地的概念 城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运能的土地的统称，是用于城市建设和满足城市机能运转所需要的空间。转所需要的空间。 通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设地，也包括已列入城市规划区域范围内尚待开发建设的土地。的土地。32、城市用地的属性（1）

2、自然属性： （不可移动性、耐久性和不可再生性等）（2）社会属性：（依附于拥有地权的社会权力）（3）经济属性：通过人类社会活动而体现出的经济价值；（4）法律属性：土地权益及其转让等，通过法律保障。3 3、城市用地的价值、城市用地的价值（1 1）使用价值：）使用价值：可用作城市活动场所，由于区可用作城市活动场所，由于区位、地质等差异影响使用价值；位、地质等差异影响使用价值；（2）交换价值：）交换价值：可作为商品进入市场，具体表可作为商品进入市场，具体表现为地价、租金或费用等，现为地价、租金或费用等，2009年全国土地出年全国土地出让价让价16000亿元，约占全国地方财政收入的一半，亿元，约占全国地

3、方财政收入的一半，土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的土地的经济产出在城市发展中起着非常重要的作用。作用。1 1）定义）定义 根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不根据不同目的和使用方式，将城市用地划分成不同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或同的范围或区块，以表达一定用途、权属、性质、或量值。量值。2 2）类型）类型行政区划：行政区划：确定城市各行政单位（如市区、确定城市各行政单位（如市区、郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质；郊区、市、区、县、乡、镇等）的界限和性质；用途区划：用途区划：按照所确定的土地利用功能和性质，按照所确定的土地利用功能和性质，对土地用途进行划分，

4、如工业用地、绿化用地等；对土地用途进行划分，如工业用地、绿化用地等；权属区划：权属区划：对地产或房产的所有权所做的区划，对地产或房产的所有权所做的区划，如国有土地、集体土地和地籍区划等；如国有土地、集体土地和地籍区划等；地价区划：地价区划：根据土地的区位、环境、性状等因根据土地的区位、环境、性状等因素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的素、确定土地的价值，作为进入市场进行交换的依据。依据。72009年广州市工业用途基准地价图82009年广州市商业用途基准地价图92009年广州市居住用途基准地价图 105、城市用地的归属与管理（1）城市用地的归属 中华人民共和国土地管理法规定“中华人民共和国

5、实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”；“城市市区的土地属国家所有”。（2）城市用地的管理 “国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”，设置县级以上的土地管理机构，行使管理职能。在城市建设用地管理方面，通过土地利用总体规划和城市总体规划相衔接，通过城市规划管理、城市土地管理相协调的过程，合理有效地利用城市土地，推进城市的建设和发展。 城市用地适用性评价是对土地的自然环境，城市用地适用性评价是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度、以及城市行土地使用的功能和工程的适宜程度

6、、以及城市建设的经济性与可行性的评估。建设的经济性与可行性的评估。1213人类是自然界的组成部分,城市是人类改造自然的结果1、城市区位与自然环境（选择自然环境阻力最小的地方，保障城市的发展与营运）2、人类构筑的人工环境与所处的自然环境交互作用形成城市环境形态。 城市环境的作用: 积极作用人类生活环境中有了大幅度改善 消极作用城市内部问题很多，对整个自然环境的破坏作用很大 城市规划的作用充分发挥城市的积极因素，尽量抑制消极因素（一）城市与自然环境143、自然环境条件对城市生成与发展的影响15远去的城市玉门161718192021（1 1）建筑地基）建筑地基重点在城市用地选择和工程重点在城市用地选

7、择和工程建设有关的工程地质分析建设有关的工程地质分析1 1、地表物质组成、地表物质组成2 2、地质构造特征、地质构造特征2324成都成都德阳德阳绵阳绵阳江油江油窦团山窦团山龙龙泉泉山山 绵阳市绵阳市地质构造分析地质构造分析地表断裂地表断裂隐伏断裂隐伏断裂25 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意隐伏隐伏断裂断裂隐伏隐伏断裂断裂26 某镇规划方案的修改示意某镇规划方案的修改示意沿断裂带走向布置沿断裂带走向布置100米宽的卫生防护带米宽的卫生防护带28（2 2）滑坡与崩塌滑坡与崩塌确定滑坡地带与稳定用地边界确定滑坡地带与稳定用地边界距离，以避免不稳定坡面，若距离，以避免不稳定坡面，若不能避

8、免，须采用工程防护措不能避免，须采用工程防护措施施3031（3 3）冲沟冲沟间断水流冲刷形成的沟槽，其切间断水流冲刷形成的沟槽，其切割地面、使其破碎，对土地利用割地面、使其破碎，对土地利用不利不利以构造地震为主，多发生以构造地震为主，多发生在活动断裂到地区，影响在活动断裂到地区，影响城市用地选择、建筑布置城市用地选择、建筑布置 、抗震设防等抗震设防等 避免在强震区建设城市避免在强震区建设城市 按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜按照用地的设计烈度及地质、地形，安排相宜 的城市设施的城市设施烈度在烈度在9度以上地区不宜度以上地区不宜作为城市用地作为城市用地414244454748495051

9、5253 全年只有一个盛行风向且相对风向频率最全年只有一个盛行风向且相对风向频率最小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风小，工业区放在虽小风频上风向，居住区在下风方向；方向； 全年拥有两个盛行风时，避免工业区在上全年拥有两个盛行风时，避免工业区在上风向，一般将工业和居住区布置在盛行风两侧。风向，一般将工业和居住区布置在盛行风两侧。5657 根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗根据气温考虑城市的降温、采暖和能源消耗 工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性工程选址考虑工业工艺对气温条件的适应性 通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水通过城市人口与建筑密度控制、绿地建设和水 面等开敞空间布置

10、减小城市热岛面等开敞空间布置减小城市热岛 对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设对于暴雨洪灾频率较高地区要注重城市排水设 施布置；施布置； 湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影湿度的大小不但对某些工业生产工艺有所影 响，同时对居民有否舒适的温热感的居住环响，同时对居民有否舒适的温热感的居住环 境，也有一定的关系。境，也有一定的关系。 6567691、用地评定的要求 城市用地的自然环境条件适用性评定，是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估，其作用是为城市用地选择和用地布局提供科学依据。71 对于新建城

11、市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图。主要对潜在的地质灾害、地震、水患、地下矿藏等，作出城市土地质量的综合评价。 进行城市用地质量的综合评定，需要注意一下几点：A、用地评定是城市规划的一项基础工作；B、用地评定，要从环境的整体意义上考察他们相互的作用及其后果，综合地鉴定其利弊；C、要注意用地所在区域的环境背景的可能影响；D、用地评定要因地制宜，按照用地的自然特性，抓住主导环境条件对之分析与评价 。72指用地的工程地质等自然条指用地的工程地质等自然条件比较优越，能适应各项城市设施的建设件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需稍加工程措施即需要，一般不需要或只需稍加工程

12、措施即可用于建设的用地。可用于建设的用地。2 2）二类用地二类用地：指需要采取一定的工程措施，：指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地，对城市设施改善条件后才能修建的用地，对城市设施或工程项目分布有一定限制。或工程项目分布有一定限制。3 3）三类用地三类用地：指不适于修建的用地，现代：指不适于修建的用地，现代工程技术几乎难以修建的用地。工程技术几乎难以修建的用地。73747576地形坡度地形坡度地基承载力地基承载力地下水位地下水位洪水淹没程度洪水淹没程度工程地质条件工程地质条件其它其它图层叠加图层叠加3 3、城市用地评定方法城市用地评定方法801、用地评定图、用地评定图2、文字说明

13、书、文字说明书 在城市用地适用性评价基础上，根据城市各项设施对用地环在城市用地适用性评价基础上，根据城市各项设施对用地环境的要求、城市规划布局及用地组织的需要，在适建区、限建区境的要求、城市规划布局及用地组织的需要，在适建区、限建区和已建区范围内确定符合城市规模和性质的用地。和已建区范围内确定符合城市规模和性质的用地。 城市用地选择须有城市用地选择须有用地适用性评定的成果作为依据用地适用性评定的成果作为依据，同时还，同时还需要进一步按照规划与建设的要求，综合考虑社会、经济、文化、需要进一步按照规划与建设的要求，综合考虑社会、经济、文化、环境等多方面问题，进行进一步的比选，以确定规划期限内城市环

14、境等多方面问题，进行进一步的比选，以确定规划期限内城市的明确边界。的明确边界。86（1）建设现状和使用：用地内已有的建筑物、构筑物状态；（2）重大基础设施限制或者促进城市发展的区域重大基础设施，如高速公路、铁路和重大水利；（3）区域关系：一个城市与周边其他城市或者地区的关联程度；（4）市政设施配套：用地周边区域的水、电、气、热等供应网络以及道路桥梁等状况；（5）土地利用总体规划：国土管理部门制定的土地利用总体规划；87（6）生态环境与自然环境：用地所在区域自然环境背景以及用地自身的自然基础和环境质量；（7）文化遗存：用地范围内地上、地下已发掘或待探明的文化遗址、文物古迹及其有关部门的保护规划与

15、规定等状况；（8）社会问题：用地的产权归属、动迁原住民涉及社会、民族、经济等方面问题。888990 用用 地地 条条 件件 自然自然条件条件建设建设条件条件其他其他条件条件地质、水文、气候、地质、水文、气候、地形、生物、其他地形、生物、其他技术经济条件技术经济条件城市现状条件城市现状条件社会、经济、文化、社会、经济、文化、生态、其他生态、其他用地用地评定评定 综合评价综合评价 用地选择用地选择 城市布局城市布局 929394某城市用地发展方向选择某城市用地发展方向选择某城市用地发展方向方案比较某城市用地发展方向方案比较959697（一）城市用地的分类（一）城市用地的分类 城市用地对应于所担负的

16、城市功能，划分为不同的城市用地对应于所担负的城市功能，划分为不同的用途。用途。 1933 1933年的年的“城市规划大纲城市规划大纲”中，明确居住、工作、中，明确居住、工作、游憩和交通四大功能用地。游憩和交通四大功能用地。 城市用地的分类方法，各个国家和地区并不一样。城市用地的分类方法，各个国家和地区并不一样。99v道路广场用地道路广场用地v市政公用设施用地市政公用设施用地v绿地绿地v特殊用地特殊用地v水域和其它用地水域和其它用地 1990年建设部颁布的年建设部颁布的城市用地分类与规划城市用地分类与规划建设用地标准建设用地标准将城市用地划分为将城市用地划分为10类、类、46中中类和类和73小类

17、。小类。100城市用地分类中英文词汇表城市用地分类中英文词汇表 101102103104105106107108城乡用地汇总表宜兴市域109表1 城乡用地分类与中华中华人民共和国土人民共和国土地管理法地管理法“三大类”对照表110111112113114115116l采用分层控制的综合用地分类体系，包采用分层控制的综合用地分类体系，包括括“城乡用地城乡用地”、“城市建设用地两个城市建设用地两个层级层级l市（县、镇）域市（县、镇）域：“城乡用地城乡用地”类的地类的地类覆盖市域范围内所有的建设用地和非类覆盖市域范围内所有的建设用地和非建设用地；建设用地；l中心城区（镇区中心城区（镇区）：）：“城市建设用地城市建设用地”分类的地类覆盖城市（县人民政府所在分类的地类覆盖城市（县人民政府所在地镇、其它具备条件的镇）中心城区范地镇、其它具备条件的镇）中心城区范围内建设用地围内建设用地117118119分类中的注意事项120121122123124125