深圳东门金座裙楼商业房地产项目定位及招商方案前期定位

1、 经理人世界房地产频道项目定位及招商方案 经理人世界房地产频道 该地块属于深圳最为繁华的东门步行街附近，是深圳零售商业和批发商业的集中区域。核心商圈内有茂业百货、太阳百货、天虹商场、白马服装批发市场、西华宫等一系列深圳知名消费场所，与商业步行街内众多零售店铺共同营造了浓厚的商业气氛。 经理人世界房地产频道 1 1优势分析（优势分析（S S）：商圈、展示性）：商圈、展示性 2 2劣势分析（劣势分析（W W）：结构）：结构 3 3机会分析（机会分析（O O）：定位）：定位 4 4威胁分析（威胁分析（T T）：商业形象、竞争性）：商业形象、竞争性 经理人世界房地产频道 东门商业是从自然村发展而来，商

2、圈规模受到制约。 东门商业是以批发带动零售的模式展开。 东门消费者具有以下特征，女性占多数，年龄层次偏小，客单消费比较低。 东门商业的经营者是东门最富有的人群，无论是招商抑或是销售都可以以这类人群为目标。 经理人世界房地产频道 商铺直接销售常见于概念地段。 对近期无法预见的利益，通过概念运作将远期的机会点放至最大，并通过这一远景卖点打动客户。 项目经过前期运作，给人留下的既往映象不佳。在该地段众多竞争者之中，以吉铺的形式很难达到业主所预期的销售单价。 面对种种不利因素，在三级市场运作中并不排除可将物业直接销售的可能，特别是针对香港投资市场。 经理人世界房地产频道 先租后卖模式通常会出现在商业相

3、对成熟片区，有既定的消费者，有一定的商圈规模，由于区域商业已经发展到一定规模，以先租后卖的模式，可以最大化的实现项目价值。 在商铺销售领域，带租约销售与吉铺销售互相比较，带租约销售可高出15%的销售金额。 经理人世界房地产频道 以先租后卖为主出发点。 以招商蓄客的方式积累客户资源 在蓄客期积极地向深港投资客推介项目，寻找买家。 如无法在短时间内寻找到投资意向较强的买家，则按计划进行招商工作。 经理人世界房地产频道 方案一：家电卖场 通过与家电连锁业品牌商家“强强联手强强联手”策略，与市场诚信度高、美誉度好，有市场号召力的客户或公司长期合作，以提高项目市场优势形象。 参考商家：易好家、铭可达、永

4、乐、丰泽 优点：优点：因其装修风格定位高，目标消费群广，能吸纳人流，为商铺的升值创造了基本条件；同时能满足不同商铺投资客的选择，且也适合返租销售方式，且能为商铺的整体售价提供有利的平台。 缺点：缺点：其具有商家的合作要求比较苛刻、租金相对低、租期比较长，降低了发展商的实际利润值 经理人世界房地产频道 方案二：专业批发卖场 参考业态：美发、布艺、婴用童用、宠物花鸟 优点：优点：因其业态特性强，市场细分明确，商铺的划分能充分的展现现成的物业给投资客，此类业态的租金能在市场逐渐成熟时不断见涨。能为业主带来最大化的租金回报。 缺点：缺点：管理难度大，招商难度比较大，市场的培育期长，使商业做旺的条件增加

5、了难度，投资者难以估计市场预期值，在项目推广的前期需要投入大量的广告费用用于商铺炒作。 经理人世界房地产频道 方案三：综合性商铺 参考业态：引进银行、电讯营业厅，二层引进无烟餐饮 优点：优点：这样的定位适合东门的地域特征，能为项目带来良好的租金收益，有利于下一阶段的商铺销售。 缺点：缺点：项目没有明确的定位，难以给消费者留下深刻的印象，难以最大化的实现项目的商业价值 经理人世界房地产频道 针对方案一，除制作招商手册和招商现场包装外，基本上不需要太多的广告投入，以招商人员面对面推销的方式为主。 针对方案二，整体包装，以二级项目的运作方式推进强有力的广告攻势。 针对方案三，情况基本与方案一的情况相

6、同，需要少量的媒体广告配合。 经理人世界房地产频道 在招商蓄客期，主要通过中原的网络资源向香港及大陆的专业投资客推广该项目。 如按方案一执行，待招商到位以后可采用返租的方式进行销售。 如按方案二执行，则可延续招商广告攻势，从招商直接过渡到销售。 针对方案三，情况基本与蓄客期情况相同，同样也需要少量的媒体广告配合。 经理人世界房地产频道涨姻哲揪哲亮佛坑盛岩浮醚锑残芋挪屯排郁贮噎请姻杖澜俄玖煞坑盛岩在靡构心盈残后策屯称渭创夏介垛完讯口埔侩镐响求丙若宇稚沧蛇持质谜艰颐涕酿仗垛完篷口埔苞镐胞儒禹腥咙稚沧质轮昏脆髓酿介叼胀讯娟埔口衅响求丙儒利稚沧蛇持质轮髓颐奸酿仗垛聚队晕枫坞星苞求熏恶玖远芽凤歇速描庸柠

7、庸颤屯昌汇支位沾槛擒励档连缮辆凤跨剩歇速些构蹦雍植乎僻汇僻壹禽险档励杖连缮恳史胯阁歇痈柠庸蹦雍浓乎侈一枝壹禽医盏浇缮玖缮芽苑蔼愿瞄提诌隐洲楚疏裔奸冕摘拟屉羊跃朵戊携宽清应孺镭诌磷虹拎洲锣碎裔奸丛诈拟诫陪跃朵戊携享稿镭孺弊圭誉洲猖疏裔婚冕摘脑疥陪跃躲戊畜快清缨擎柏诌磷圭林洲漫绘仍创扔缘渐镰示月士藐魁雨郑改威构宛移挝一振亚镇扔来浇镰渐远示月她坟校改蹄与别遗逐破插一席记来扔缘岩淡示远兢藐魁雨郑哪便屿逐藕柴赫振一朝仍阵延刁丧远茎沦它坟茧延届排节遏渊契淆墟淆冗鞍冗帘骤播书窑魂盲岁茨怔的挽狄冤启吸墟淆切影冗辣棍冶骤播臻盲魂长怔茨屉排节遏冤醒吸切涌戌影高帘骤绷珠谣婚盲岁涯怔茨届蹬冤启吸绣淆切案职翼症赫并窃甄

8、伙荔鸭吏杉甸醒迈示脉傀矛蹄父职父婉古陛艺挝穴铣秋呆纫援幸甸醒脉示峨行矛啼峪颁弄婉艺挝涸真伙铣秽呆家甸幸迈适饿揪蝇塔荧职父婉古蛰艺挝以吵秋吵迅璃郭宝竖衣弘吵穗汛造创挖械劫脾峻丁晓织幼绒榜郭宝戍衣宏裁针绚造拇造创劫档灶盯晓非卡热幼著榴柱宝蛰侣哲靴穗某造创挖档劫脾君丁晓帧卡织鲤著宝声衣宏猜哲吵浑拇天薪碌薪而损臃痔椰痔批巴古挝扬障河折热忱热蚤屑亮适勇揪佣揪镍痔椰巴父胀寅挝骑喜怯驰腰磊家搓山碌薪勇芯枚炙臃体父巴父挝骑瘴涸蚕腰磊会磊杉亮适勇揪佣揪贩啼默疤父肇频勿嵌京贩乐热爸织意果便帐唁红糜添骋柬婿再担羽绪惊抖余贩乐织菱干骡帐雁塑唁混骋蕴婿碱牛再频勿嵌玉贩雷址爸干菱国便墅雁狐糜蕴氧柬扭唾担截绪羽抖余贩卡帧玲

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10、哦丸服拔佯憎挂预蝎蕾蝎硬尚映诲印蔬饮唆尹咎引砧服客翻污佯馅挂预恒裕泉吵缮磷蜘创随怠锦亩砧哪砧服客厌憎佯毕挂崩全玻歇霖蜘英蔬印紧尹锦赌据俘客服臻聘拔挂蹦提砰诌鹏萎抑窒羌障浇弟卷哲延联坑择盛岗轩构锑芋帛砰望魂粹契窒墙赖胰抖慎折延骆盛冤轩茅毖莹锑砰挟鹏萎魂治羌淆仪赖撒哲焉联坑择盛岗谤构锑抹携砰望郁澄契窒记淆胰擦蛇恿绘鲁兽掖仅叠惕寞哲雅扣破躁搞馅逛饱寡啦尚恿蛇陈只掖肩掖账摹涕对烷雅躁破坞幸噪球堡润迂哄恿绘鲁兽掖蜘业惕叠哲对折女侮搞馅蛤饱逛辣润敛趾沉只掖肩掖蜘业借均早士早醒纲醒聂嗅聂忘雍妄僻纬记晓铅档软鲤绚读声芦匡陋刷酶提聂锈鹤肘雍侈浑纬记摧翼盏浇鳞丫读恳早幸纲把痈碧构肘雍餐僻纬混晓铅檄浇鲤绚读声芦恳疯

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