物业管理基本制度与政策

1、物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策（复习思考题）第一章物业管理概述1. 如何理解物业管理的概念？ pl2. 如何理解物业管理的基本特征？答：社会化、专业化、市场化。3. 物业管理产生的主要原因是什么？答：主要基于三个原因：、一、房地产物质形态演变要求建筑物区分所有、二、建筑物 区分所有要求业主共同管理物业、三、业主共同管理物业要求引入市场机制。4. 如何认识我国物业管理的产生和发展 ？p6-10答：5. 如何认识物业管理在社会经济中的作用？答：物业管理对我国经济社会发展的作用为以下五个方面：一、有助于改善人居工作 环境、二、有助于推动国民经济增长、三、有助于维护社会和谐稳定、四、有助

2、 于解决城乡就业问题、五、有助于推进社会建设。6. 简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性。答：物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：一、以政府为主导的制度建 设是弥补物业管理市场失灵的需要、二、以政府为主导的制度建设是维护社会公 共利益的需要、三、以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。7. 比较分析条例颁布前后以及物权法颁布后我国物业管理制度建设的特征。P12-168. 如何理解条例的立法理念、指导思想和立法原则？答:发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：一、是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与 全体业主的共同利益关

3、系；二、是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三、是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。主要遵循以下四个基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则（二）维护全体业主合法权益的原则（三）现实性与前瞻性有机结合的原则（四）从实际出发，实事求是的原则9. 条例确定了哪些基本制度？ 如何准确把握其内涵？答:确定了业主大会制度、业主规约制度、前期物业管 理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员职业资格制度、 住宅专项维修资金制度七项物业管理的基本制度。 其内涵10. 条例在制度建设上有哪些特色？答：一、尊重和

4、维护业主的财产权利、二、建立业主 民主协商、自我管理、平衡利益的机制、三、充 分发挥法律法规的协同作用、四、妥善处理政府 和市场的关系11. 条例在“法律责任”的规定上有哪些特点？答： （1）行政责任、民事责任并存。 （2）充分体现优先 保护全体业主利益的原则。 （3）体现了业主自我 管理、自我监督的原则。12. 如何准确把握条例确立的物业管理的基本法律关系？答： （一） 业主相互之间的关系（二）物业服务企业和业主之间的关系（三）开发企业与业主以及物业服务企业之间 的关系、业主大会及物业服企业之间的关系（四）供水、供电等单位与业主以及物业服务 （六）物业管理各方主体与政府之间的关系13. 如何

5、认识物权法第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的关系？ 答：第六章“业主的建筑物区分所有权”与物业管理的有关规定，明确了业主在共 同管理建筑物及其附属设施中的权利与义务， 奠定了物业管理的民事法律基础。14. 业主的身份如何认定？答：业主是建筑物及其附属设施的所有权人15. 业主的建筑物区分所有权是如何构成的？ 答：业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：一、业主对专有部分的所有权。二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。三、业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。16. 专有部分、共有部分如何认定？ 答：专有部分认定为：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间， 应当认

6、定为建筑物的专有部分： 1、具有构造上的独立性能够明确区分； 2、具有利 用上的独立性； 3、能够登记成为特定业主所有权的客体。 共有部分认定为：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分， 应当认定为建筑物的共有部分：1、建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分、通道、楼梯、 大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备 层或者设备间等结构部分。2、其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有 的场所及设施等。17. 业主行使专有部分所有权的法律规定有哪些 ？ 答：18. 物权法及区分所有权司法解释对“住改商”是如何规定的？ 答：物权

7、法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变 为经营性用房。19. 业主行使共有部分共有权的法律规定有哪些？ 答：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、 承担义 务，不得以放弃权利不履行义务， 物权法第七十 二条规定，业主不得以放弃权利为由不履行义务。20. 物权法对建筑区划内车位、车库所有权的归属是如何规定的？ 答：物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库 的所有权归属作了如下规定：(1) 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库应当首先满足业主的需要。(2) 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车 库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定(3) 占用业主共

8、有的道路或者其他场地用于停放 汽车的车位，属于业主共有。21. 侵犯共有物权的法律责任是什么？ 答：权利人请求侵害人承担法律责任的方式， 同样也有 四种：(1) 排除妨害； (2)恢复原状； (3)确认处分行为无 效； (4)赔偿损失。22. 共同管理权的内容和表决规则由哪些？ 答：按照物权法 第七十六条第一款规定， 建筑区划 内的下列事项需由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则。(2) 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规 约。(3) 选举业主委员会和更换业主委员会成员。(4) 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。(5) 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资 金。(6) 改建、重

9、建建筑物及其附属设施。(7) 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。根据物权法第七十六条的规定，业主决定 共同事项，按照下列规则表决：(1)决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修 资金；改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以 上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（2）决定有关制定和修改业主大会议事规则；制 定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； 选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以 及有关共有和共同管理权利的其他重大事 项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的 业主且占总人数过半数的业主同意。23. 物权法对业主大会

10、和业主委员会是如何规定的？ 答：业主大会是业主的自治组织， 是基于业主的建筑物 区分所有权的行使产生的， 由全体业主组成， 是建 筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。 业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建 筑物的业主大会的执行机构， 按照业主大会的决 定履行管理的职责。24. 业主的诉讼权利包括哪些内容？ 答：（一）业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主 合法权益的， 受侵害的业主可以请求人民法院予 以撤销（二）业主对侵害自己合法权益的行为， 可以依法向人民法院提起诉讼（三）业主请求业主大会和业主委员会公布、查阅应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应 予支持第二章 物业管理服务1.

11、物业管理服务有哪些特点？ 答：物业管理服务的特点是：物业管理服务的公共性和综合性、物业管理服务受益主体 的广泛性和差异性2. 物业管理服务内容有哪些？ 答：具体的说物业管理服务有以下内容：1、房屋共用部位的维修、养护与管理2、房屋共用设施设备的维修、养护与管理3、物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理4、物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务5、物业管理区域内公共秩、消防交通等协管事项的服务6、物业装饰装修管理服务7、特约服务和延伸服务。8、物业服务合同中约定的其他服务3. 物业服务收费原则和定价形式有哪些？答：收费原则一、合理原则二、公开原则三、收费与服务水平相适应原则 定价形式有一、政

12、府定价二、政府指导价三、市场调节价4. 物业服务收费的成本构成有哪些？答： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用3、物业管理区域清洁卫生费用4、物业管理区域绿化养护费用5、物业管理区域秩序维护费用6、办公费用7、物业企业固定资产折旧&物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用9、经业主同意的其他项目5. 比较分析包干制和酬金制的计费方式。答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业 服务企业承担的物业服务计费方式。酬金制是指由在预收的物业服务资金中按约定 比例或者约定数额提取酬金支付给

13、物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定 的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计算方式。6. 物业服务收费明码标价的规定有哪些？答：物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服 务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依 据、价格举报电话等7. 物业服务定价成本监审的定义、原则和依据是什么？答：（1）物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本（2）物业服务定价成本监审，是指价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物 业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。物业服务定价成本监审应当遵循以

14、下原则：（一）合法性原则、（二）相关性原则、（三）对应性原则、（四）合理性原则。物业服务定价成本监审的依据是核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务 所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、 完整、有效的成本资料为基础。8. 物业服务定价成本的构成有哪些？答：物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、 绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、 物业共用部位共用设施设备及公众责 任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。9审核物业服务定价成本的方法和标准是什么?答：1、工会经费、职工教育经费、住房公积金

15、以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公超过规定计提比例的不 不得在其它项目中重复 也不得在相关费用项目积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定， 得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支, 列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用， 中重复列支2、固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合 理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监 审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率

16、按3% 5炖算；个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。3、物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的 成本按照外包合同所确定的金额核定。4、物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物 业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊；物业服务企业兼营其它业务 的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。10. 条例规范相关主体使用和维护物业行为的具体规定有哪些？ 答：条例对各主体在使用和维护物业行为进行了明确的规范。一、公共建筑和共用设施规划用途不得擅自改变二、物业管理区域内的道

17、路、场地不得擅自占用与挖掘三、公用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定11. 物业服务企业的义务和责任有哪些？答：物业服务企业应认真履行告知、制止、报告三项义务。12. 如何理解物业服务企业对业主人身财产损失的法律责任？答：物业管理条例第36条明确规定： 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定， 提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安 全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。P7413. 物业服务企业如何进行风险防控？答：物业服务企业可以从一下几个方面进

18、行风险防控：1、增强风险意识，2、认清权力边界，3、加强合同管理，4、依法维护权利5、自觉履行义务。14. 如何认识前期物业服务合同的特征和时效？答：前期物业合同的特征是（1）前期物业服务合同具有过渡性。（2）前期物业合同是由建设单位和物业管理企业签订。（3）前期物业服务合同是要式合同。（4）前期物业服务合同主要通过招投标方式签订其时效为：一方面前期物业服务合同可以约定期限。另一方面前期物业服务合同是 一种附终止条件的合同。15. 前期物业服务合同的主要内容有哪些？ 签订时应注意哪些问题？答：（1）合同当事人与物业基本情况。（2）物业服务内容与质量。（3）物业服务计费方式。（4）物业经营管理活

19、动的内容（5）物业的承接查验。（6）物业的使用与维修。（7）违约责任。（8）其他事项。16. 物业服务合同的主要内容有哪几项？答1、物业管理事项；2、物业服务质量；3、物业服务费用；4、双方的权利义务；5、 专项维修资金使用和监督；&物业管理用房；7、合同期限；8违约责任。17. 两种物业服务合同的区别是什么？答：前期物业服务合同与物业服务合同的区别是：第一合同签订主体不同；第二合同内容不同；第三存在阶段不同；第四合同履行期限不同。18. 简述物业管理法律关系的构成。 答：物业管理法律关系由三个要素构成：主体、内容和客体。19. 物业管理法律关系有哪些特征 ?答：物业管理法律关系的特征

20、： 1、作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性。 2、 政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位。 3、物业管理法律关系及涉及公权关系， 也涉及私权关系。 4、业主所有权（物权）的限制和监督权的扩大。 5、物业管理行 为是一种提供公共性服务商品的法律行为。20. 条例对物业管理的行政责任规定有哪些 ？ 答：21. 物业服务司法解释有哪些特点？ 答：一、强化物业服务企业的义务，二、强化行政法规的效力，三、强化诉讼主体的限 制，四、强化合同主体的责任。22. 物业服务纠纷的解决规则包括哪些内容？答： 1、关于物业服务合同的效力； 2、关于物业服务企业违约行为的处理； 3、关于业主 违约行为的处理；

21、 4、关于关于物业服务合同的解除与终止； 5、关于物业服务司法解 释的适用。第三章 物业管理的基本制度1. 简述业主大会制度的作用和特征。答：业主大会制度的作用是1业主大会制度是切实保护业主权益的需要2业主大会制度是发展物业管理市场的需要3业主大会制度是提高行政监管效能的需要 业主大会制度的特征是1、业主自治与行政监管的平衡2、指导与监督的并重3、物业管理与社区管理的结合4、借鉴与创新的兼顾2. 条例规定的业主的权利和义务有哪些？ 答：物业管理条例规定业主在物业管理活动享有 10 项权利： 1按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提

22、出建议； 3提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4参加业主大会会议，行使投票权； 5选举业主委员会委员，并享有被选举权；6监督业主委员会的工作； 7监督物业管理企业履行物业服务合同； 8对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9监督住宅专项维修资金的管理和使用；10法律、法规规定的其他权利。 同时规定业主在物业管理活动中必须履行 6 项义务： 1遵守业主规约、业主大会议事规则；2遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序 和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定

23、交纳专项维修资金；5按时交纳物业服务费用； 6法律、法规规定的其他义务3. 简述业主大会筹备和成立的程序。答：业主大会筹备： 1、业主大会筹备组的成立。 2、业主大会筹备组的工作职责。 3 管 理规约与业主大会议事规则。业主大会成立： 1、业主大会成立和业主委员会选举的情况， 2、管理规约， 3、 业主大会议事规则， 4、业主大会决定的其他重大事项4. 业主大会和业主委员会的职责有哪些？ 答：业主大会的职责：一、制定、修改管理规约和业主大会议事规则；二、制定和修改管理规约；三、选举业主委员会或者更换业主委员会委员；四、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；五、选聘和解聘物业服务企业；六、

24、筹集和使用专项维修资金；七、改建、重建建筑物及其附属设施；八、改变共有部分的用途；九、利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用； 十、法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 业主委员会的职责：一、执行业主大会的决定和决议；二、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；三、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；四、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业 履行物业服务合同；五、监督管理规约的实施；六、督促业主交纳物业服务费用及其他相关费用；七、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；八、调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；九、业主大会赋予的其他职责

25、。5. 业主大会和业主委员会工作程序的相关规定是什么？ 答：6. 关于业主委员会委员有哪些规定？ 答： 1、具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5、具有一定的组织能力；6、具备必要的工作时间。7. 如何加强房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对业主大会和业主委员 会的指导和监督？答：8. 如何理解管理规约的概念、内容和？答：管理规约的概念是由全体业主共同制定的， 规定业主在物业管理区域内使用、 维护、 管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自

26、律性规范。 管理规约包括四个方面的内容：1、有关物业的使用、维护、管理事项；2、业主的共同利益3、业主应当履行的义务4、违反管理规约应当承担的责任管理规约的法律效力有以下两点：1、管理规约对物业使用人发生法律效力2、管理规约对物业继受人（新业主）发生法律效力9.临时管理规约的内容有哪些？答：临时管理规约的内容有以下五个方面：1、物业的自然状况与权属状况2、业主使用物业应当遵守那些规则3、维修养护物业应当遵守的规则4、涉及业主共同利益的事项5、违约责任10. 临时管理规约中相关主体的法律责任由哪些？答：11. 如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则？ 答：前期物业管理招标投标活动的意义有以

27、下两个方面：一方面，建设单位可以对各物 业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、 管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省业主物 业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都具有显著作用。另一 方面，前期物业管理实行招标投标制度，有利于遏制协议选聘物业服务企业中的不 正当竞争行为，创造公平的物业管理的市场竞争环境，促进物业服务企业提高服务 质量，改善物业服务态度，最大限度满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市 场原则。前期物业管理招标投标活动的原则： “公开、公平、公正和诚实信用”的原则。12. 招标文件、投标文件应包括哪些

28、内容？ 答： p12213. 如何运用物业管理招投标的开标、评标、中标规则？答 p12514. 物业管理招标备案的有关规定是什么？ 答、备案应向房地产行政主管部门提交以下材料：1、与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；2、招标公告或者投标邀请书；3、招标文件；4、法律、法规规定的其他材料。15. 简述物业承接查验制度的定义和必要性。答：物业承接查验制度的定义是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家 有关规定和前期物业服务和他的约定，共同对物业共有部位、共有设施设备进行检查和验收活动。物业承接查验制度的必要性1、物业承接查验制度是规范前期物业服务合同行为的需要2、物业承接查验制度

29、是保护业主物权的需要3、物业承接查验制度是促进物业服务行业发展的需要16. 物业承接查验制度的基本原则和指导思想是什么？答：物业承接查验制度的基本原则是“诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共 有财产”的原则（一）以合同法、物权法和物业管理条例为依据，尊重业主的物权，尊重 物业服务企业与建设单位的契约自由； 以维护业主的共同利益和物业管理市场 秩序为目标，明确房地产行政主管部门的指导和监督职能。（二）正视前期物业服务合同双方权利义务失衡的现实，平衡建设单位与物业服 务企业在物业承接查验中的利益；正视前期物业管理阶段业主大会缺失的 现实，发挥物业服务企业在物业承接查验工作中的专业优势。（三）

30、规范建设单位在物业承接查验中的责任和义务，督促建设单位提高物业共 用部位、共用设施设备的建设质量；规范物业服务企业在物业承接查验中 的权利和义务，为前期物业管理活动顺利开展创造条件。（四）强化物业承接查验工作的针对性和实用性，根据以往物业承接查验中存在 的问题，有针对性地进行相关制度设计；强化物业承接查验工作的程序性 和可操作性，通过具体详细的程序规定和操作规范，指导相关主体在实践 中适用实施。17. 物业承接查验的依据和条件是什么？答：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范

31、。条件 P13018. 物业承接查验的内容和程序是什么？答：物业承接查验的内容是： 1、共用部位， 2、共用设备， 3、共用设施物业承接查验的程序是： 1、确定物业承接查验方案； 2、移交有关图纸资料； 3、查验共用部位、共用设施设备； 4、解决查验发现的问题； 5、确认现场查验结果 6、 签订物业承接查验协议 7、办理物业交接手续19. 建设单位在物业承接查验的义务和责任由哪些？答： P131-13220. 物业服务企业在物业承接查验的义务和责任有哪些？答： p132-13321. 物业承接查验协议的内容和效力的规定有哪些？答： p13322. 物业承接查验中保护业主权益的规定有哪些？答：

32、p13423. 物业承接查验备案需要哪些材料？答： 1、前期物业服务合同； 2、临时管理规约； 3、物业承接查验协议； 4、建设单位移交资料清单； 5、查验记录； 6：交接记录； 7：其他承接查验有关的文件。24. 物业服务企业资质管理的必要性是什么？ 答：物业服务企业资质管理的必要性是基于以下四个方面考虑：1、实行物业服务企业管理资质管理，是贯彻落实行政许可法的重要措施；2、实行物业服务企业管理资质管理，是规范物业管理市场的必要手段；3、实行物业服务企业管理资质管理，是实现业主知情权和选择权的客观需要；4、实行物业服务企业管理资质管理，是促进物业服务业健康发展的必然选择25. 申报各资质等级

33、物业服务企业的条件有哪些？ 答：一级资质 注册资本人民币 500 万元以上； 物业管理专业人员 以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于 30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20 人，工程、财务等业务负 责人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算 基数的百分比之和不低于 100% ：A、多层住宅 200 万平方米；B、高层住宅 100 万平方米；C、独立式住宅(别墅) 15 万平方米；D、办公楼、工业厂房及其他物业 50 万平方米。 建立并严格执行服务质

34、量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案 系统，有优良的经营管理业绩。二级资质 注册资本人民币 300 万元以上； 物业管理专业人员 以及工程、 管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 10人，工程、财务等业务负责 人具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 管理两种类型以上物业， 并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算 基数的百分比之和不低于 100% ：a) 多层住宅 100 万平方米；b) 高层住宅 50 万平方米；c) 独立式住宅(别墅) 8 万平方米；d) 办公楼、

35、工业厂房及其他物业 20 万平方米。 建立并严格执行服务质量、 服务收费等企业管理制度和标准， 建立企业信用档案 系统，有优良的经营管理业绩。三级资质 注册资本人民币 50 万元以上； 物业管理专业人员 以及工程、 管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不 少于 10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 5 人，工程、财务等业务负责人 具有相应专业中级以上职称； 物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书； 有委托的物业管理项目；建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。26. 申报物业服务企业资质等级的程序有哪些？答：申报物业服务企业资质等级的程

36、序有 p13827. 资质审批部门不予批准核定资质等级的物业服务企业违规行为有哪些？答： p13828. 物业管理从业人员的职业素质和职业资格包括哪些内容？答： p140-14329. 简述建立物业管理师制度的现实意义。 答：一、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的市场化进程二、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的专业化进程三、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的规模化进程四、实施物业管理师制度，有利于促进物业管理的国际化进程30. 物业管理师资格考试、注册和继续教育管理有哪些具体规定？ 答：物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。取得资格证书的人员

37、，经注册后方可以物业管理师的名义执业。物业管理师在每一注册有效期内应当完成不少于 120 学时的课程，并通过测试或者 考核合格。物业管理师每年应当接受不少于 40 学时的继续教育，其中必修课应当 不少于 20 学时。31. 住宅专项维修资金的定义和管理原则是什么？ 答：专项维修资金的定义：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设 备保修期满后的维修和更新、改造的资金。管理原则是：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政 府监督的原则。32. 住宅专项维修资金的监管部门有哪些？ 答：国务院建设主管部门会同国务院财政部门负责全国住宅专项维修资金的指导和监督 工作。县

38、级以上地方人民政府建设 (房地产 )主管部门会同同级财政部门负责本行政 区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。33. 住宅共用部位、共用设施设备主要包括哪些种类？ 答：共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅 内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙 体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业 主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防 设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设 施和共用

39、设施设备使用的房屋等。34. 商品住宅维修资金与售后公有住房维修资金的交存方式有何不同？答： p15235. 使用住宅专项维修资金的程序是什么？答： 1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序(1) 物业服务企业根据维修和更新、 改造项目提出使用建议 ;没有物业服务企业的， 由 相关业主提出使用建议 ;(2) 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且 占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议 ;(3) 物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案 ;(4) 物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门申请列支 ;其

40、中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管 理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支 ;(5) 直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门或者负责管理公有住房住宅专项 维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通 知;(6) 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位2. 住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序(1) 物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费 用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项 维修资金的情况的处置办法等 ;(2) 业主大会依法通过使用方案 ;(3) 物业服务企业组织实

41、施使用方案 ;(4) 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请 列支;(5) 业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产 )主管部门备案 ; 动用公有住房住宅专项维修资金的， 经负责管理公有住房住宅专项 维修资金的部门审核同意 ;直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门或者负 责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使 用方案的，应当责令改正 ;(6) 业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划 转住宅

42、专项维修资金的通知 ;(7) 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3. 紧急使用程序 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修 和更新、改造的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：(1) 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，由物业服务企业或者相关业主持有关材 料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门申请列支 ;其中，动 用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门 申请列支 ;直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门或者负责管理公有住房 住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅

43、专项维修资 金的通知 ;专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位(2) 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业持有关材料向业主委员 会提出列支住宅专项维修资金 ; 其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责 管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门备案 ;动用公有住房住 宅专项维修资金的， 经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意 ; 直辖 市、市、县人民政府建设 (房地产 )主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修 资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责

44、令改正; 业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住 宅专项维修资金的通知 ; 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。(3) 发生上述情况后，未按规定实施维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府 建设(房地产 )主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分 户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房住宅专项维修资金 中列支。36. 哪些情况下可以应急使用住宅专项维修资金？答37. 哪些费用禁止从住宅专项住宅维修资金中列支？ 答：一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、 更新和改造费用；二、依

45、法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等 管线和设施设备的维修、养护费用；三、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复 费用；四、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用 设施设备的维修和养护费用。38. 住宅专项维修资金的监督管理包括哪些内容？答： p15839. 住宅专项维修资金违法行为的法律责任包括哪些内容？ 答：1、公有住房售房单位未按规定交存住宅专项维修资金的； 或将房屋交付未按规定交 存首期住宅专项维修资金的买受人的 ;以及未按规定分摊维修、更新和改造费用 的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产

46、）主管部门责令限期改正。2 开发建设单位在业主按照规定交存首期住宅专项维修资金前， 将房屋交付买受 人的，由县级以上地方人民政府建设 （房地产 ）主管部门责令限期改正 ;逾期不 改正的，处以 3 万元以下的罚款 ;开发建设单位未按规定分摊维修、更新和改 造费用的，由县级以上地方人民政府建设 （房地产 ）主管部门责令限期改正 ;逾 期不改正的，处以 1 万元以下的罚款。3、业主大会违反住宅专项维修资金投资规定的，由直辖市、市、县人民政府建 设（房地产 ）主管部门责令改正。4、物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按上述规定予以处罚 外，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。 构成犯罪的，

47、依法追究直接负责的主 管人员和其他直接责任人员的刑事责任。5、直辖市、市、县人民政府建设 （房地产 ）主管部门挪用住宅专项维修资金的， 由上一级人民政府建设 （房地产 ）主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，对 直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分 ; 构成犯罪的，依法 追究刑事责任。6 直辖市、市、县人民政府财政部门违反住宅专项维修资金投资规定的，由上 一级人民政府财政部门责令限期改正， 对直接负责的主管人员和其他直接责 任人员依法给予处分 ; 造成损失的，依法赔偿 ;构成犯罪的，依法追究刑事责 任。7、县级以上人民政府建设 （房地产 ）主管部门、财政部门及其工作人员利用职务 上的

48、便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发 现违法行为不予查处的，依法给予处分 ;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四章 房地产相关制度与政策1. 如何认识我国房地产业在社会经济中的作用？答： p162-163 7 条2. 我国的房地产法律体系包括哪些内容？ 答：我国的房地产法律体系包括；法律、行政法规、部门规章、地方性政府规章、规范 性文件和技术规范构成。3. 建设用地使用权出让的方式有哪些？ 答：建设用地使用权出让的方式有四种；招标出让、拍卖出让、挂牌出让和协议出让。4. 建设用地使用权划拨的具体规定有哪些？答： p1685. 城市规划管理的概念和基本内容是什么 ?答 p

49、1696. 城市规划编制、审批、修改和实施的具体规定有哪些？P170-1727. 什么是城市“紫线” 、“绿线”、“蓝线”和“黄线”？答： p176-1778. 勘察设计管理的制度和政策有哪些？答 p1789. 工程建设招投标应当遵循的主要原则是什么？答 p18010. 什么叫“三控”、“两管”、“一协调”？ 答：三控、质量控制、投资控制、进度控制和安全控制、两管、信息管理、合同管理一协调、组织协调11. 申领施工许可证应当具被哪些条件？答： 1、已经办理建筑工程用地批准手续。2、在城市规划区的建筑工程，已经取得建筑工程规划许可证。3、施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施

50、工要求。4、已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程 没有公开招标， 或者肢解发包工程， 以及将工程发包给不具备相应资质条件的， 所确定的施工企业无效。5、有满足施工需要的施工图纸及技术资料， 施工图设计文件已按规定进行了审查。6、有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建 筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施；专业性较强的工程项目编制了专 项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。7、按照规定应该委托监理的工程已委托监理。8、建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同 价的 50%，建设

51、工期超过一年的， 到位资金原则上不得少于工程合同价的 30% 建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函 或者其他第三方担保。9、法律、行政法规规定的其他条件。12. 建设单位和施工单位的质量责任和义务分别有哪些内容？答： p18313. 建设工程竣工验收应当具备哪些条件？竣工验收备案应当提交哪些材料？ 答：建设工程竣工验收应当具备以下条件1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容2、有完整的技术档案和合同约定的各项内容3、有工程使用的主要建筑材料、构筑构配件和设备进场试验报告4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件5、有施工单位签署的工程质量保修书

52、。竣工验收备案应当提交以下材料1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号， 施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的 质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件；3、法律、行政法规规定应当由规划、 环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；4、法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设 工程验收合格的证明文件；5、施工单位签署的工程质量保修书，施工单位已盖章的竣工图14. 房屋建筑工程质量制度主要包括哪些内容？ 答：房屋建筑工程质量保修期限、保修责任15. 房地产开发企业资质管理和项目管理主要

53、包括哪些内容？ 答： p18916. 房地产开发项目质量制度主要包括哪些内容？答： p19117. 以出让方式取得土地使用权项目的转让与以划拨方式取得土地使用权项目的转让有何不同？答：p19218. 房地产交易基本制度主要包括哪些内容？答 p19319. 商品房预售和现售的条件是什么？答：p19720. 哪些房地产禁止转让？答：p19521. 商品房买卖合同主要包括哪些内容？答：p19922. 商品房预售的条件是什么？答：p19723. 住宅质量保证书和住宅使用说明书的主要内容是什么？答：p20124. 商品房租赁登记备案包括哪些内容？答、城市房地产管理法房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁