清华大学物业管理-案例集

1、物业管理课程案例集清华大学房地产研究所二一一年五月 目录第一部分 得与失31.1人身财产安全3案例1 业主资料泄，疏漏在物业3案例2 业主家失窃，物业应警觉31.2区分所有权4案例3 小区架空层，利用惹纷争4案例4 物管能坦荡，业主才宽心5案例5 私搭和乱建，旧貌换新颜61.3房屋质量与设施维护7案例6 冰雪突来袭，头顶掉玻璃7案例7 没口消防栓，救火被迟延81.4相邻关系9案例8 搭棚遮天日，低层要阳光9案例9 排污堵水管，楼下房被淹10案例10 汽车报警器，鸣叫扰休息11第二部分 多与少132.1物业费13案例11 减免物业费，听起来很美13案例12 上演空房计，收费引争议13案例13 底

2、层电梯费，是否冤枉钱142.2停车费15案例14 停车有纠纷，业主车堵门15案例15 停于车位上，爱车被划伤162.3代收代缴17案例16 人去房也空，温度白享用17案例17 私涨水和电，断供起波澜172.4其他收费18案例18 要想从此过，留下买路财182.5维修资金19案例19 讨要维修金，对簿上公堂19案例20 拖欠维修金，官司要缠身20第三部分 合与离213.1业主大会的组织和召开21案例21 业主入住晚，公约效力全21案例22 大会虽缺位，决议不能违21案例23 个别有意愿，大会能否开223.2业主委员会和物业管理公司22案例24 到处贴公告，业委会被告22案例25 委员缺钱花，物业

3、补贴发233.3业主委员会和业主25案例26 表决未出席，也应遵决议25案例27 业主有联名，改选行不行263.4解续聘物业公司27案例28 炒旧又招新，全依主任心27案例29 物业要被炒，监督不能少28案例30 合同已终止，物业拒交权283第一部分 得与失业主维护自身权利的相关案例1.1人身财产安全案例1 业主资料泄，疏漏在物业2005年6月，T小区出现了一件“怪事”：数百名业主在并未申请或授权任何人申请的情况下，该楼盘的物业管理公司与N银行支行合作，为他们办理了约400张信用卡，且其信用卡资料上的联系人多为邻居，联系人对此也毫不知情。物业管理公司无故泄露业主身份证复印件、姓名及住宅地址等信

4、息的行为，引发了业主的“信任危机”。在业主们的强烈抗议下，物业管理公司及N银行支行都对没有通知业主表示了歉意，并表示已将这批卡全部销毁，与该事件有关的人员都已离职或被停职。案例2 业主家失窃，物业应警觉张某、陈某系F小区业主。2006年1月12日，两人家居被盗，遂于当日向公安机关报案。物业公司的保安员在回答公安机关调查询问中确认两盗窃嫌疑人当天曾两次驾车进入该住宅小区，保安员虽询问其所欲往房号并要求其正确停放车辆，但却未作出入登记。业主在向公安机关报案中称，其损失珠宝首饰等物品价值共约12万元。该案经立案侦查至起诉止尚未侦破。张某和陈某业主遂以被告未尽保安义务为由，将其告上法庭要求按过错比例两

5、人的赔偿经济损失共人民币74237元。 法院经审理后认为，物业管理公司和业主之间的住宅小区物业管理合同合法有效。在合同履行期间，业主的住宅被人入室盗窃。在该事件中，物业管理公司的保安员没有要求其之前从未见过的盗窃嫌疑人出示证件并作出入登记，并在未获嫌疑人所报房号业主同意的情况下即任其自由出入，属于疏于管理。据此，法院认定物业管理公司未完全尽到物业合同约定的安全防范义务，应承担相应的法律责任，业主诉请有理。但鉴于业主在诉讼中未能充分证明其被盗财物及其价值，综合其在公安机关所作的报案陈述及被告在本案中的过错，法院确定由物业管理公司酌情赔偿原告8000元。1.2区分所有权案例3 小区架空层，利用惹纷

6、争施先生等业主于2004年7月向J公司购买了G小区的商品房。买卖合同中并未对商品房所在楼宇的架空层进行约定。但是入住之后不久，包括施先生在内的小区业主们和开发商开始为了架空层的使用权问题展开旷日持久的争论。原来，该楼盘架空层在政府核发的建设规划许可证上是用于全体业主共享的休闲绿地。四年前在房屋行将验收的前夜，开发商临时紧急运进好几车块状的绿草皮将架空层的底层泥土填满，并漫灌、浇水、保养。待建设、规划、土地等有关部门联合竣工验收完毕后，马上“变脸”，一夜之间绿草皮全部被运走，并浇筑上水泥地坪；随后，一些租户开始陆续搭建分隔墙体，使之成为店面、车库，甚至宿舍。物业服务公司也把物业服务室设在架空层里

7、。最后，开发商甚至将尾盘的售楼处也设在架空层里。一些业主认为，架空层按照批准核定的规划，是属于业主的共有财产，应归全体业主所有，不能用于其他用途。最终，施先生等业主将开发商和物业公司分别告上了法院。2008年6月，法院作出判决认为，G小区业主与开发商签订的商品房买卖合同，并未对架空层归属作出约定。依照法律规定，建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法所称的共有部分。从城市规划及房地产管理部门查询得知，架空层虽未计入房屋建筑面积，楼房土地面积已由该楼全体业主分摊，产权依法应属全体业主所有。物业公司在架空层设物业用房，

8、涉及到全体业主利益，但业主委员会未召开业主大会进行确认，该行为未经有利害关系的业主同意，应当予以腾退。有利害关系的业主请求排除妨害或者恢复原状，应予以支持。因此，据此判决，架空层应归属G小区全体业主所有并施行管理 倪斌鹭.小区架空层的用途之争.现代物业，2008年第15期。案例4 物管能坦荡，业主才宽心 赵某是Z小区的业主。他起诉称，2005年4月8日，该小区开发商与物业管理公司签订了Z小区前期物业管理服务合同。该合同约定，物业管理公司将对项目楼外广告位进行经营，其经营收益归全体业主所有，物业管理公司可收取经营收入的一定比例(15%)作为佣金。物业管理公司应将广告位经营收益情况告知全体业主。他

9、去年发现楼内电梯间出现广告，就开始与物业沟通，询问小区广告收益如何处理。然而，物业并未将收入向业主公示，也未说明使用情况。赵某认为，物业管理公司应对小区全体业主负责，承担服务性义务。物业管理公司在小区电梯间及楼宇外设立广告位，并因此获得了固定的广告费收入，但在收取广告费后，“物业未说明使用情况，而是据为己有”。他因此认为，物业管理公司已构成违约，严重侵害了他的合法权益。根据有关规定，物业管理公司应履行约定的义务，将广告收益情况向全体业主公示。 选自京华时报2008年8月4日案例5 私搭和乱建，旧貌换新颜 两年来，M小区好似永远没有完工。小区的三百多户业主中，已有二百六七十户对房屋私自改建，“大

10、兴土木”后的建筑令小区面目全非。此起彼伏的私搭乱建影响了全体业主的生活质量不说，还存在着诸多的安全隐患。进入M小区，给人的第一印象就是到处是“工地”。有的业主把院墙打通，建成房屋，有的业主在自家的三层别墅上又加高一层，改成四层别墅，有的业主干脆连小花园都不要，直接搭建房子。就这样，一个高档的小区里，两年来一直有施工队出出进进，施工噪音此起彼伏。为此，物业公司劝过很多次，但业主却充耳不闻。物业公司只是对小区进行管理和服务，面对大部分业主私搭乱建没有强行制止的权利，只是说服，不能强制其拆除。 对此，M小区的开发商依据销售合同，已向法院起诉小区业主私搭乱建的行为。第一批起诉了几户业主，法院已经判决，

11、责令业主先自行拆除。1.3房屋质量与设施维护案例6 冰雪突来袭，头顶掉玻璃2008年2月7日上午，某小区业主刘女士外出经过房屋楼道入户门时，被上方掉落的雨蓬玻璃砸伤。为索赔损失，刘女士将物业公司告上法庭。事发当日，物业公司经理派员上门看望，并提出同意承担一切费用。但事后却表示玻璃砸落属天灾人祸，责任不在物业公司。而发生事故的玻璃雨棚在事发前10天左右已损坏，物业公司维修人员拿掉了右边破碎的半块玻璃，但对左边的半块没有进行加固或拆除。受伤后，物业公司即把小区所有的钢化玻璃雨棚全部拆除。物业公司为玻璃雨棚的管理者，因对受伤事件承担全部责任。要求判令赔偿医药费、交通费、误工费、护工费和营养费等损失2

12、千余元，并赔偿精神损失费2000元。物业公司辩称，对雨蓬尽到了日常巡检、维修保养义务。2008年春节前后，我国遭遇了有史以来罕见的冰雪灾害。在恶劣的天气环境下，小区内33个门幢的雨蓬有14个发生爆裂，爆裂比例超过40%。如此高密度、大面积的玻璃爆裂在被告日常巡检工作中是不可预见的。目前为消除这一隐患，已全面拆除雨蓬玻璃，但部分小区业主仍有不同意见。由此可见，本案事件的发生是由于灾害性气候引起建筑设施材质发生变形爆裂所致，对此没有过错。法院经审理后认为，物业公司作为小区物业管理单位，对于小区房屋入户门处的玻璃雨蓬之公共设施负有日常维护、保养、检修之管理责任。现因该处雨蓬玻璃坠落而致刘女士受伤，作

13、为管理人应承担民事责任。虽然不能排除玻璃坠落的发生为气候原因所致的可能性，但在刘女士受伤前数天，小区内已发生类似玻璃爆裂多起。如果对此安全隐患的存在能够引起充分重视，及时采取必要的防范措施或提醒业主加以预防，本次事件是可以避免的，因此物业公司作为管理者对于原告因玻璃坠落而导致受伤的后果是有过错的。至于刘女士要求支付精神损失费之诉请，基于物业公司的过错程度以及刘女士的伤势后果等情况，不予支持。案例7 没口消防栓，救火被迟延2007年1月14日晚，家住B小区高层的刘某家中厨房突然失火。10分钟后，消防队便赶到现场。就在消防队员打开消防栓的窗口，准备引水救火时，却发现消防栓的龙头接口不见了。队员们又

14、赶到该层楼的另一个消防栓前，也碰到同样的情况。20分钟后，消防队员才从其他楼层接来水源，将大火扑灭。后经鉴定，刘某家的财产损失为6万多元。火灾原因是电器电线短路后引燃了泄漏的天然气。2008年8月，刘某将物业公司告到区法院，要求其赔偿财产损失3万多元。刘某认为，火烧起来后，消防队员第一时间赶到现场，火灾原本在十几分钟内就能控制住。由于物业管理对公共设施维护不当，消防栓没有龙头接口，导致大火多烧了20分钟。刘某表示，他愿意承担建筑部分的损失，但3万余元的家具、家电等物品损失应由物业公司赔偿。物业公司辩称，而此次火灾发生的原因主要在刘某自身。对于消防栓没有出水龙头的问题，物业公司称，他们每年对这些

15、公共设施检查一次，此次是个意外，水龙头肯定是被偷走了。法院经审理后认为，因消防栓接口缺失，延迟了灭火时间，物业公司应承担责任。考虑到火灾是由刘某自身过错引起，物业公司也为其修复了受损房屋，法院据此判决物业公司承担6000元的赔偿责任。1.4相邻关系案例8 搭棚遮天日，低层要阳光Y小区的住宅楼，都为6层楼的小高层建筑，每幢楼的顶楼是一个斜坡加上一个开放式的露台。几乎一半以上的顶楼住户都在露台上，用颜色各异的玻璃挡板搭建了各种阳光棚。有的还在阳光棚里种植了不少植物，就好像一个屋顶花园。    因为对面居民搭设的阳光棚，有些业主冬天晒被子却不得不拿到底楼花园中。冬天太阳较低，正好

16、与对面邻居的阳光棚等高，由于阳光棚的阻挡，太阳光便难以直射家中的阳台。 就在低楼层的居民因为对面楼顶的阳光棚而叫苦不迭时，顶楼搭阳光棚的居民也有满腹苦水。有些业主表示，自家的楼顶渗水很严重，不管怎么修理都没有成效，没办法只得搭个棚遮挡一下。时常有居民因为采光权的问题而闹到物业办公室，小区物业对此也显得颇为无奈。但顶楼漏水也是不争的事实，因为房子的质量问题，有些居民的楼顶已经经过三四次大修，眼看要过房屋保修期，所以居民们便搭了阳光棚以图一了百了。搭棚的居民已有十多户，对此，物业部门只能在阳光棚搭建的最初进行劝阻，而无权对违法搭建进行拆除。 案例9 排污堵水管，楼下房被淹2005年5月，郭先生入住

17、U小区后与物业公司签订了物业服务协议，并缴纳了一年的物业费。双方在“物业管理服务质量”条款中约定，物业公司对房屋共用部位、共用设施设备进行维护和管理，污水排放通畅；如物业未达到服务质量约定目标，郭先生有权要求物业限期改正，逾期未改给郭先生造成损失的，物业承担相应法律责任。 6月9日，因上层住户将装修施工的白灰膏和塑料袋等物倒入主卫生间排水管导致堵塞，使郭先生房屋卫生间的下水道污水反灌，造成屋内地面、墙体污损。事故发生后，物业公司对管道进行了疏通并对郭先生的房屋进行了清扫。 7月6日，郭先生起诉至一审法院称，由于物业公司管理不善，致使新房入住之初即发生如此恶劣事故，给自己财产及精神造成极大损失。

18、要求物业公司书面说明事故原因及维修结果、公开道歉；赔偿恢复原状损失、违约金、精神损失、物业费损失共计2.3万余元。一审法院支持了郭先生的诉讼请求，判定物业公司赔偿。物业公司不服，上诉到二中院。 二中院经审理认为，郭先生因同一单元上层住户将装修垃圾倒入主卫排水管，堵塞造成污水反灌，导致郭先生房屋地面墙体污损，该损害结果应当由侵权行为人承担责任。郭先生与物业公司签订的物业管理服务协议虽有保障污水排放通畅的条款，但郭先生未能举证证明其所受损害系物业公司违约或侵权所致，且事后物业公司及时对管道进行了疏通并将房屋进行了清扫，已履行了承诺的义务，因此物业公司不应承担赔偿责任。案例10 汽车报警器，鸣叫扰休

19、息家住某小区的成先生始终被自家窗外停放的一辆汽车烦恼，因为他家住在一楼，邻居柳某家住三楼，每到下班时间，刘某就将汽车停放在成先生家的窗边过道上，尤其是中午休息时间和夜深人静的时候，小区居民都休息了，可是突然汽车警报声响起，有时响个不停，成先生的妻子有心脏病和高血压，汽车马达声和警报声吵得他和妻子心神不宁，小区的其他居民对此也怨声载道。起初，成先生向环保部门投诉，环保部门的工作人员了解情况后表示也无法处理，只能双方协调解决。 成先生后来多次找车主刘某交涉，但刘某解释说，他停车的地方就是被物业公司指定的停车位，而且他还交了一年的停车费。成先生又找到小区物业，可物业工作人员也告诉他，当初小区开发建成

20、后，成先生的窗外的过道就被规划成业主的汽车停车位。至于造成的噪音问题物业表示也没有办法解决，只能要求车主注意不要打扰邻居的正常生活。 成先生要求物业公司重新规划停车位，小区物业也予以拒绝。 成先生实在不能忍受这辆车的噪音给他平静的生活带来的干扰，多次与车主及物业公司交涉协商，可是均以失败告终。2008年5月，成先生将刘某以及小区物业诉至区人民法院。成先生诉称，刘某将车停在其家窗口边，造成汽车噪音严重影响了他的正常生活，侵犯了他的休息权，要求车主及物业公司停止侵害、排除妨碍。 2008年7月，区法院作出了“车主刘某及物业公司停止对成先生休息权的侵害”的判决。14第二部分 多与少因资费问题产生的各

21、种争议2.1物业费案例11 减免物业费，听起来很美近些年来，“免物业费”正成为不少开发商的促销噱头，他们往往打着“免3年、5年物业费”甚至“免终身免物业费”的承诺来吸引消费者购房。2009年，全国多个城市都发生了这样的物业纠纷：业主不愿交物业费，理由是开发商承诺了减免。这主要是由于在全球经济衰退，房地产行业不景气的2008年，开发商面对库存增加或者现金流紧缺等压力下，很多都选择了减免物业费进行促销的模式，其具体形式五花八门。某开发商广告中明确提到“小区物业费仅为0.3元/平方米/月，目前购房可免物业费一年”。某楼盘在促销广告中承诺：“现在购房可免5年物业费”。有项目又打出销售广告，“目前老业主

22、推荐新业主购房可免一年物业费。”，某花园打出楼盘销售广告，“目前新推出起价5100元/平米楼房，凡购房客户可享受免一年物业管理费的优惠！”某项目打出楼盘销售广告，“楼盘均价3500元/平方米，全款可免两年物业费。” 案例12 上演空房计，收费引争议王女士是Q小区的老住户，一直以来都按时缴纳物业费。2008年，王女士在别处重新买了套房子，一家人容洋洋地迁进新居。从那时开始.Q小区的老房子一直用于堆放以前的那些老家具和一些杂七杂八的东西。有时候，王女士会抽空到老房子里去取些东西，也顺便打扫打扫。好几次，王女士都遇到了物管的工作人员上门收取物业费。王女士说:“我这就一间空房子，人都搬走了，怎么还要收

23、物业费?”双方因此争执不下.物业费就这样欠着，物业公司同样准备通过法律手段解决此事。案例13 底层电梯费，是否冤枉钱 金老师退休后住在某市的D小区，某日，小区物业的工作人员找到他，向他出示了上半年的物业管理费收据。 金老师接过收据，一页页翻过去，突然他的眼光停在了“电梯运行费”上。 都市花园一共有10栋32层的大楼，而金老师住的是7号楼的最底层。以前交物业费时也没细想，今天金老师大脑突然开窍，想起自己住一楼，从来没坐过电梯，为何要出这笔冤枉钱？ 金老师把“电梯运行费”的单据拿出来，把理由一说，要求工作人员把领导叫来。过了不到半小时，物业公司的项目经理来了，向金老师笑着解释说收取电梯运行费是上级

24、部门批准的，其他小区也是这么收的，请他理解和配合。”金老师认为，这笔费用收得不合理，他从没坐过电梯，为何要交电梯运行费？物业公司过去做错了，现在就应该纠正。他提出物业何时纠正，他何时才付物业费。金老师觉得自己为抵制乱收费作出了贡献，不免有些得意，常把这事当新闻传，一传十，十传百，很快小区里的居民都知道了，特别是住在一楼的居民，纷纷叫好，也跟着拒交“电梯运行费”，就连二楼三楼的居民也在扳指头算，自己和32楼的居民，用电梯数有多大区别。后来，双方多次交涉未果，D小区物业公司真的向法院提起了公诉，被告除了金老师，还有D小区拖欠电梯费的其他居民。 2.2停车费案例14 停车有纠纷，业主车堵门由同一家物

25、业公司管理的某两小区发生部分业主用车将小区大门堵了两天两夜的事件，给小区和周围的市政道路造成了很大的影响。事情的起因是2009年10月9日，两个小区的物业公司贴出通知，不交车位费的业主不允许驾车进入小区。部分业主觉得该规定不合理，欲强行驾车进入，但遭到保安阻拦，这些业主随即用车将大门堵住。物业公司一位工作人员称，两个小区共有80%以上的业主办理了租车位手续，有固定的停车位，其他没租车位的业主则一直把车随便停在绿地、通道等处，给小区带来了安全隐患。为了加强管理，物业公司决定严格执行车辆出入制度，没有办理车位手续的业主一律不允许将车驶入小区。但是一些业主并不认同江先生的说法，小区业主王先生说，20

26、09年3月，他响应物业的号召办理了车位手续，缴纳了半年的停车费，到9月份，他就应该再次缴纳车位费了，但是这一次他却不愿意再交钱。“上半年我交了车位费后，发现许多没交钱的人一样可以在小区停车，我的车位还经常被别人占，我的心理就不平衡了。”由于没有续交停车费，10月9日以后王先生的车就被迫一直停在外面马路边。不过，在他看来，交了钱却享受不到小区应有的服务，还不如就把车停在外面。”停在外面车受损了还能找保险公司理赔，停在小区里车被划了剐了物业却不管。案例15 停于车位上，爱车被划伤9月12日，M小区的居民们吃惊地发现，在短短一天内，他们停放在小区内的31辆轿车被人为地划上了道道伤痕。 业主董女士正要

27、驾车出门时却发现自己的爱车车身上已经被人用锐器刻上了污言秽语。当她正在为受伤的车辆心痛不已的时候，她惊讶地发现，小区内遭此“礼遇”的并非仅她一辆车，包括奥迪、别克、大众等多种品牌在内的一些轿车、商务车的车头、两侧车身和反光镜上均不同程度遭到了“毁容”，部分轿车的车身上甚至被写上了侮辱性的字眼。短短一天内，一个小区中的“遇害”车数量高达31辆。而由于其中很多车辆的车主并没有为车辆投保划痕险，车主们不得不为这次损失买单修理。一时间，小区内一片叹息声。同时，经过对小区录像带的调查发现，损坏车辆的是来自小区外的几名儿童。在找不到“凶手”的情况下，车主们向小区的物业公司索要赔偿，但却遭到对方拒绝。2.3

28、代收代缴案例16 人去房也空，温度白享用张先生有多处住房，其中有一处集中供暖的房产常年空置。供暖季结束后，供暖公司将张先生告上法庭索要供暖费，但张先生认为，自己并未在该房屋居住，没有享受供暖公司的服务，既然没有享有权利，也就不存在支付供暖费的义务。可法院审理后裁决，依然要求张先生支付相应供暖费。不少人有着和张先生一样的认识。因为房子长期空置，房主认为供暖是供暖方的单方行为，自己并未享受供暖服务，付费不合理。因而有不少人希望取暖就像使用水电一样，什么时候想用就用，不用就关掉，可以自己控制，对于目前这种个人不能控制的取暖方式和计费方式有意见。案例17 私涨水和电，断供起波澜 小区楼下一排30多家店

29、面被物业断电。这一切源于物业公司擅自提高代收缴的水电费，商户们拒绝按物业公司的标准缴纳费用的结果。 据商户张先生介绍，上个月物业公司给每家商户发通知，声称物业公司代收缴的电费由原来的1.1元/度调整为1.81元/度，水费由原的2.6元/吨调整为5.6元/吨。对于水电分摊费的提高，商户们都说无法接受，因此拒绝交费。没想到，整排店铺却遭到物业的突然断电。 而物业管理公司办公室的陈先生表示，由于小区管理上的问题，原来物业费、水电费多年未收齐，出现极大亏损，几年来，小区累计亏了20余万元，物业公司一直在负债运行，再不采取措施，就没法运转了。因此，从上个月开始，他们对沿街店铺提高水电分摊费。没想却遭到所

30、有商户的拒绝，无奈之下，他们只好采取断电的做法。2.4其他收费案例18 要想从此过，留下买路财2008年初，白先生在F小区购买了一套商品房。今年3月底，白先生开始对住房进行装修。4月1日，当白先生租用的车辆拉装修材料进入小区时，被收取了1元 “进门费”。“我作为小区业主，进小区装修自己的房子为什么还要收取 进门费？这让人不能理解。” 同样的，在另外一个小区，保安均向车主同样收取1元的“进门费”，却并未出具任何发票。小区业主陈先生对此表示：“都已经习以为常，经常可以看见保安在门口收费。但对于这部分费用的流向，我们无从知晓。”类似的情况在其他一些小区也同样存在。1元的进门费虽然不多，但积少成多，一

31、年下来也是一笔不小的数额。这部分本来属于全体业主的收入，因为不出具发票或者不规范出票，大多去向不明。2.5维修资金案例19 讨要维修金，对簿上公堂杨某等75名业主先后购买了某大厦的商品住宅。全部业主共向开发商交纳公共维修基金约60万元。然而，开发商收取上述维修基金后，并未按规定将该款移交当地房地产行政管理部门代管，而是自行管理和使用。后来，开发商成立了X物业管理有限公司，由该公司实际负责大厦的物业管理工作。在此后的几年里，开发商及X公司一直未向业主们公布物业管理费的构成及使用情况。小区业委会于2003年2月成立后，便着手对开发商和物业公司几年来的物业费、维修基金等项目进行清算，但开发商及物业管

32、理公司均未给出满意答复。2004年8月，某大厦业主委员会召开业主大会决定解聘X物业管理有限公司，另行选聘了F物业管理公司接手该大厦的物业管理工作，同时要求开发商及旧的物业公司向新的物业公司移交维修基金及剩余的物业费。然而，开发商却在某大厦张贴汇总表，宣称维修基金已经全部使用完毕。这样的结果令业主们无法接受。   为维护自己的合法权益，2006年6月，某大厦75户业主以K房地产公司擅自挪用维修基金违法为由，联名向法院提起集团诉讼，要求法院判令被告K房地产公司及物业公司将每户所交纳的维修基金及利息分别返还给各业主。 案例20 拖欠维修金，官司要缠身商城共有730位业主，而已交纳

33、维修资金的还不到500户，拖欠维修资金的还有230户,而且都是大业主，拖欠的维修资金高达300万元以上。 商城自2003年开始营业以来，设备不断老化，每年用于保养电梯和维修空调的费用就高达几十万，全是动用的大多数业主已交纳的维修资金。少数业主未交纳维修资金，却享受着维修资金带来的收益，令大多数业主产生不满情绪。法院查明，2001年9月，宋某购买了商城的1号商铺，但却一直未交纳维修资金。2005年8月10日，商城的业委会向宋某发出了限期交费通知书，但宋一直未交。2005年10月，业委会将宋某夫妇告到了区法院，要求判决支付拖欠的维修资金11601元。法院经审理后认为，维修资金关系着物业的正常使用，

34、也关系到市民的生命安全，每个业主都应该依法缴纳。宋某的答辩理由与本案无关，因此法院作出了一审判决，判决被告宋某立即向商城业委会交纳维修资金11601元，并承担本案的诉讼费用。22第三部分 合与离业主自治过程中涌现的各类问题3.1业主大会的组织和召开案例21 业主入住晚，公约效力全刘女士是某小区的业主。由于多种原因，刘女士对面的住宅一直没有售出，前些天，终于有新邻居入住，入住的是业主李某。搬来新邻居，刘女士还没来得及高兴，就烦恼不断，业主李某经常把生活垃圾堆放在在公用楼道里，他还饲养了一条宠物狗，经常在楼道里随意大小便，造成该层楼道卫生状况极差、臭气熏天。刘女士多次上门耐心与邻居李某沟通，但是李

35、某依然我行我素。最后，刘女士无奈之下，投诉到该小区物业管理公司。物业管理公司对业主李某进行规劝，希望李某遵守小区业主公约，该公约中明确规定：“在本物业范围内，业主不得随意堆放杂物、垃圾”。但是业主李某却辩称，他购买的是尾房，他没有参与签订小区业主公约，因此，该公约对他没有约束力。案例22 大会虽缺位，决议不能违 某小区成立业主委员会时，业主张某正在意大利罗马参加一个学术会议，并没有参加业主大会，也没有投票。回国以后，得知自己小区业主大会已经开过，而且通过了业主公约、业主委员会章程等业主自治管理性文件。于是他找到业主委员会及物业管理公司，称没有得到召开业主大会的通知，所以他对业主大会通过的决议一

36、概不接受。案例23 个别有意愿，大会能否开某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到有些为难，因为这不符合业主大会召开的规程。3.2业主委员会和物业管理公司案例24 到处贴公告，业委会被告2001年1月1日起，物业公司开始对小区实行物业管理。孰料在双方服务与被服务的角色中，物业公司与业委会的矛盾却是愈演愈烈。在该小区成立了业主代表大会换届选举筹备组后，表现得尤为激烈。业主委员会先后以业主委员会及筹备组的名义

37、，在小区公告栏、附近商店、小区住宅门栋和小区大门上，张贴“公告”多份。公告的矛头直指物业公司，措词激烈。如“违规操作、乱收费、扣押维修基金甚至业委会的办公经费”；又如“今后亦决不会再续聘物业公司，暂停缴付停车费”等等。“公告”的张贴，迅速在小区业主中掀起了轩然大波，使物业公司的商业信誉、企业声誉受到严重损害。据物业公司在法庭上的陈述表明，受到业委会的“诬告”后，物业管理费的收缴率从原来的94%，一下子跌到23%，遭受了严重的经济损失。为此，物业公司将小区业主委员会告上法庭，诉请小区业主委员会立即停止对物业公司的信誉和声誉侵害，公开向原告道歉。同时请求判令小区业主委员会赔偿损失8000元。在法庭

38、审理中，小区业主委员会承认了自己张贴公告的事实，但坚持自己是代表了广大业主的利益，仅针对了原告方违规的具体事实。张贴公告是法律所允许，内容也未毁坏原告声誉，其行为并未构成侵权，故要求法庭驳回原告的诉请。闵行区法院认为，业主委员会在没有充分证据证明的情况下，张贴公然指责物业公司乱收费等内容的公告和通告，已构成了对原告名誉的损害，故原告要求被告赔礼道歉的请求法院应予支持。至于原告索赔损失8000元的诉请，由于原告未能提供必要证据，法院难以支持。案例25 委员缺钱花，物业补贴发   “有些业委会能得到变相工资，结果吃人嘴软。”曾担任小区业委会委员的陈先生说，当时开发商每

39、月给“补贴”，约为6001000元。“其他小区有的补贴是由物业发，或以其他形式变通，比如免交物业费或停车费、送各种优惠卡等。收了物业的财物，业委会委员很难直起腰杆做事。” “有些小区业委会有活动经费，算进物业费后转交给业委会，有的则是从小区公共收益中扣，这些做法有些会经过业主大会通过。”一名物业管理人员如是说。3.3业主委员会和业主案例26 表决未出席，也应遵决议上海某小区业主马先生认为，业主大会公告的首批议案表决第12条严重违反了物权法及上海市物业管理的有关规定，故向当地人民法院请求撤销。区人民法院在查明首批议案表决投票符合业主大会议事规则等规定的基础上，作出驳回马先生诉请的一审判决。200

40、5年8月13日，小区的业主大会和业主委员会登记成立，2006年3月2日，业主大会张贴首批议案表决结果公告，其中第12条内容为：“对于有经营行为的地下室和3131号地下室会所，按非住宅用房收取每月每平方米5.60元物业管理费”。2007年2月14日，业主大会与物业公司签订物业管理合同，其中第六章约定物业管理费收费标准为商业用房5.6元/月/平方米。查明，小区办公楼等的原房地产权利人为林某，业主大会筹备组确定林某投票权数为36票。2006年10月13日，马先生通过向林某购买房屋的转让方式取得了3125号地下室、办公楼、屋顶茶室等房屋产权5055.65平方米。之后，业主大会认可马先生拥有投票权数51

41、票。    马先生认为，从2006年10月13日起，自己成为3125号房产的业主，但在此前，原业主林某却从未接到任何通知参加业主大会，行使业主权利。因此，马先生认定2006年3月2日所作的首批议案表决决定严重违反了物权法及上海市物业管理的有关规定，故请求撤销上述决定。 案例27 业主有联名，改选行不行广场入住有270多家业主。但是，153名业主联名要求业委会召开业主大会临时会议，重新选举业委会成员。一日，四座楼大厅内的公告栏都贴满了公告。在一份“告知书”中，列出了业主与物业管理公司在地上停车场收费、物业管理费等方面的矛盾，与开发商在地下停车场的产权及收费等问题上的矛盾。这些问题由来已久，却一直得不到解决，因此激起了广大业主的不满，认为业委会无所作为，要重新选举业委会成员。业主王成宝介绍说，本次事件的直接导火索是物业公司开始对地上停车场收费。而之前关于地下停车场的收费问题，业主与物业公司就纠纷不断，甚至还爆发了全体业主停车堵门、封堵交通事件，也曾有业主掐晕保安的事情发生。物业公司开始对地上停车场按