钱江新城写字楼踩盘报告(2013.3).

1、钱江新城写字楼踩盘报告2013.3一、项目调查详情开发商运作方式客户分析调查项目的区位分布二、三、四、小结五、一、本次调查项目的区位分布万银国际万银国际汉嘉国际汉嘉国际 迪凯银座迪凯银座 泛海国际中心泛海国际中心财富财富金融中心金融中心钱江国际时代广场钱江国际时代广场UDCUDC时代大厦时代大厦财富金融中心迪凯银座泛海国际中心钱江国际时代广场二、项目调查详情汉嘉国际万银国际 万银国际 汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场 泛海国际中心 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江万银房地产有限公司位置富春路

2、庆春路口占地建筑面积2.5万 28万 （含公馆）层层高面积地上41层，标准层面积1600方，可分割最小面积150方物业级别甲级写字楼电梯芬兰通力电梯，高中低各4部+货梯一部车位数量及收费360多个、售30万个，租1000元月，管理费280元月商业配比及招商情况一楼建行，二楼物业，二楼2700方的餐厅（闻潮轩）租售价格租3.5元 天左右物业管理公司绿城物管物业管理费10元/月/平方（不含公共能耗费等） 万银国际基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u3841自留，自用和自己招租，整层及自由分割均有，其他层已售。u小业主自由分割，户型以150-230为主。基本情况户型概况装修情况租售情

3、况优劣分析 其它项目 万银国际u大堂石材铺地，大型LED显示屏，风格偏老气。u电梯厅石材铺地+不锈钢墙面+小显示屏，灯光昏暗。u小业主装修各不相同，未出租部分还有毛坯。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 万银国际u3841层自留，其他已售。u小业主多自用或委托绿城物管代租。u整体出租率90左右。u小业主部分单位更迭频繁。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 万银国际u毗邻万象城，现阶段配套好于其它几个项目。u招租以小业主为主，价格亲民，入住率高。优势：优势：劣势：劣势：u户型偏小，入住以中小公司为主，更迭频繁，不稳定因素较多。u小业主出租，价格混乱。u绿城物管在写

4、字楼管理方面经验不足。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 万银国际 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江迪尚投资有限公司位置富春路丹桂路口占地建筑面积5970 6.3万层层高面积地上37+3层，层高4m，标准层面积1430方，每层1或2套物业级别甲级写字楼电梯日立，高低各4部+货梯一部车位数量及收费278多个、只售不租约30万个，管理费280元月商业配比及招商情况仅一商铺，上下隔层，1700方左右，考虑银行配套租售价格售48000元/平米，租3.54元 天物业管理公司赞成物业物业管理费10

5、元/月/平方（不含公共能耗费等） 汉嘉国际基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u标准层建筑面积为1430平方米，呈“回”字型，可分做两套“”字型，亦可打通做一套。u最多只允许分割成两套，套内可自由分割但不能再分开出租。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 汉嘉国际 其它项目u大堂石材铺地，很有质感，以黑灰色格为主，风格偏冷。u电梯厅石材铺地+不锈钢墙面。u套内多为毛坯。u标配大金中央空调，富士门禁。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 汉嘉国际 其它项目u3034层可租，其他已售（出售均价为48000元/平米）。u赞成物业在帮小业主招租。u入住率不高。基本情况户型概况装修

6、情况租售情况优劣分析 汉嘉国际 其它项目u正对世纪花园景观，对望钱塘江。u大堂及电梯厅装修简捷、大方、耐用。u户型规整，入住企业规模相对平均，管理规范。优势：优势：劣势：劣势：u户型单一，门槛相对较高。u小业主出租，价格混乱。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 汉嘉国际 其它项目 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江特福隆房地产开发有限公司位置富春路解放东路口占地建筑面积3.43万 21万 （地上17万，地下4万）层层高面积55+3层，37+3层，层高3.6米，标准层面积1868方，可分割最小面积2

7、00方物业级别甲级写字楼电梯进口奥的斯，高中低各五部电梯，因楼层过高，其中高区电梯有两个轿厢车位数量及收费484+44个、只租不售1000元月，管理费280元月商业配比及招商情况裙房2000多方，其中包括近千平的建行营业厅，地下一层为商业，地下二层将配员工餐厅租售价格租4.55.5元 天左右物业管理公司南都物业物业管理费16元/月/平方（含公共能耗费等） 财富金融中心 其它项目基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析u标准层面积1868方，已分割好，最小面积200方。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 财富金融中心 其它项目u现代化风格。石材铺地，不锈钢墙面，LED显示器。u套内已简装，

8、并配好美国Mammoth空调和新风。u开关品牌TCL和ABB，洁具及龙头为科勒品牌。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 财富金融中心 其它项目u矮的一幢已售于建行。u可租写字楼为9万方左右。u开发商自己成立招商团队，并在北京上海定向招商，本地通过中介、网络等方式。u正式招商工作还未正式开始。u52层上下将设总裁会所并对外开放，大概二三千方面积。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 财富金融中心 其它项目临时接待中心u顶着杭州第一高楼的名头，毗临解放东路主干道。u“口红”外观抢眼，体量大，自身有一定的配套。u户型可选择性强。u只租不卖，开发商统一招租价格控制较好。优势：优势：劣势：劣势

9、：u户型决定入住企业杂乱，有不稳定因素。u楼层太高，能耗较高。u安全考虑致使窗不落地，且不能打开，至少在现在的杭州不太容易被接受。基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 财富金融中心 其它项目 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江迪凯金宏房地产有限公司位置解放东路与公园路交叉口占地建筑面积9535 84654层层高面积31+3层，层3.95米，标准层面积2000方，可分割物业级别甲级写字楼电梯三菱，高低各5部，货梯1部。车位数量及收费370多个，以售为主，4045万/个，管理费280元月商业配比及招商情

10、况商业1万多方，招商未开始租售价格物业管理公司物业顾问：世邦魏理仕物业管理费 迪凯银座基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u标准层分四个区块。u建筑面积约1980方，使用面积红1530方。 迪凯银座基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u13.8m挑高大堂，气度恢弘。u走廊、轿厢都在高档石材铺地。u标准层套内毛坯。 迪凯银座基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 迪凯银座基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u据开发商自称已售罄。u毗邻国际会议中心与解放东路。u户型以500方上下为主。优势：优势：劣势：劣势：u户型单一。 迪凯银座基本情况户型概

11、况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江鑫亚建设投资开发有限公司位置富春路城星路口占地建筑面积18.5万 27.5万 （含单身公寓及酒店）层层高面积地下3层全部打通，1#，地上27层；2#、3为写字楼，标准层约1500方，分67个房间；4#地上26层。物业级别甲级写字楼电梯日立原装进口，2#楼共12部电梯，其中客梯7部，实行高低分区运行，3高4低，3#同2#。车位数量及收费864个，暂时免费商业配比及招商情况14层为商业，约3.3万方，已基本完成招商租售价格3#写字楼招租

12、中，均价3.7元/平米/天物业管理公司华泰物业，高力国际顾问物业管理费12元/月/平方（含公共能耗费等）钱江国际时代广场基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目2134u两幢写字楼标准层约1500方，分67个房间。u2与3楼户型分割略有不同。钱江国际时代广场基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目3写字楼户型u大堂石材铺地，大型LED显示屏，风格老气。u电梯厅石材铺地。钱江国际时代广场基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u2010年6月开盘，1#酒店式公寓售罄，2#分割售罄，均价32000元/平方米。3#招租中均价3.2元/平方/天，4号万怡酒店（4星）及开发

13、商办公。裙楼及地下商场招商已完成（普便档次中下）。u汉嘉地产顾问参与租赁代理。钱江国际时代广场基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u本身就是含公寓、4星酒店及商业的一个综合体，配套完善，且部分配套已到位。u规划中的地铁4号线出口，交通方便，人流量大。u价格优势明显。优势：优势：劣势：劣势：u档次在区域内偏低。u户型决定入住企业参差不齐，管理困难。u开发商与小业主同时出租，价格混乱。钱江国际时代广场基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 户型概况装修情况租售情况优劣分析基本情况基本指标内容开发商浙江泛海建设

14、投资有限公司位置香樟路与五星路交叉口占地建筑面积1.8万 17万层层高面积A、C32+2层；B36+2层，层高4m，标准层1500方物业级别甲级写字楼电梯奥的斯电梯，高低各4部+货梯一部车位数量及收费460个左右，售价3545万/个；租价1280元/月（含管理费）商业配比及招商情况没有裙房商业，只有规划每幢二层可作整体招商租售价格均价3.54元；其中A幢小业主最低可到2.83元物业管理公司泛海物业，世邦魏理仕顾问物业管理费18元/月/平方（含公共能耗费等） 泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u标准层1500方，只有A幢部分小业主可分割。 泛海国际中心基本情况户型概况

15、装修情况租售情况优劣分析 其它项目u外立面、大堂和电梯厅的地面及墙面进口高档石材铺地，米黄色调为主。u电梯轿厢高档石材铺地，不锈钢墙面，LED显示器，精装吊顶。u科勒卫洁具。u美国约克冷水机组中央空调。 泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u泛海国际中心是泛海城市广场的一期工程。u一期幢分层售出，售价约37000元/平米。幢暂时自持有，正考虑出售。幢已整售于北京银行。u二期沿江两幢地下室正在施工中，东边一幢是美高梅酒店，西边一侧由原计划的精装公馆改为办公用途。 泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目u拥有钱塘江、森林公园、日月同辉等多重景观。优势：优势：劣势：劣势：u外观风格过于沉稳。u虽然也是一大型综合体，但商业面积不多，配套一般。u也存在大小业主争相出租带来的价格混乱等现象。 泛海国际中心基本情况户型概况装修情况租售情况优劣分析 其它项目三、开发商运作方式u 多数开发商都是将写字楼租售结合：自身持有较好楼幢或楼层，其余售出的做法比较多。u 车位运作方式：有只租不售（财富金融中心和钱江国际时代广场）也有只售不租（汉嘉国际），其它是租售结合。 万银国际汉嘉国际财富金融中心迪凯银座钱江国际时代场泛海国际中心 u 置业客户：由于本次踩盘的写字楼体量及定位各不相同，客户类型也各不相同，有超大型客户如建行、北京银行都