翰林新府策划报告

1、翰林新府筹划报告一、宗地周边环境概述二、企划缘起三、莘南地产品牌建设思考四、目标客户成分及购置动机五、消费者心理权重比预测及分析六、案名的缘起七、推广核心概念八、广告总精神九、企划思路卖点收集及提炼十、交大整合营销策略十一、导示策略十二、售楼处策略十三、样板房选择思路及策略十四、媒体的选择组合及投放时间附各类表单一、宗地周边环境概述一、位置：闵行区所在沧源小区三街坊西块东临黄浦江西临闵行工业区 南临西渡北临莘庄二.面积：小区整体建筑规划面积140000平方 米。第一期建筑面积40406平方米。三.地形、地貌宗地 东西向的距离为191M 水平标准南北向的距离为156M 水平标准 为一较规那么的长

2、方形地块，综合容积率 控制在以下四.交通状况现有公交线路条：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及各线小 巴士，还有莘闵轻轨。五周边主要建筑及景观宗地南面 是陈旧杂乱的平房，未来是我们社区的二三期规划。宗地北面 是上海交通大学学校园区。宗地西面 是我们的竞争个案，北欧丽景，金榜世家宗地东面 是一块空地，是其他开展商小区规划。 总结：宗地的南面及东面为陈旧杂乱的建筑和空 地，其景观状况会对以后本案楼盘的销售产生不利影响。针对此方面应在策 划当中加以淡化，并应着重强化未来开展前景。六、SWO分 析工程分析宗地1、优势：1沧源的开展商集中开发情况已成规模。形成了很好的区域气氛，生成了一定的区域市场认知度，

3、对购置力有很大的拉动力。2地处闵行沧源小区中心位置。东川路是交通主干 道；沧源路是公建及 商配的聚集地；两条路的交叉处就是本宗地 所在地。因此绝对中心位置。3地块北边紧靠上海交大；闵行中学，交大附 中，交大附小是文化的聚集地，文化气息非 常浓郁。而我们的目标客户群的购房心理对文化的 需求很高。因为文化区的社区气氛好，对居 住及孩子的教育意义重大。因此这方面可作 为我们将来主力卖点之一。4离闵行工业区公里，坐车只有三站路距离。该工业区的开发已形成规模，该区内企业中 层的月收入可到达1500元以上，具有一定 的购置能力。因此可更大的拓展客户市场。5东川路主干道边，有公交及规划轻轨可直达 莘庄，交通

4、便捷。莘庄是商业的聚集地更能方便购房者逛街 购物。2、劣势：1靠近西渡，离市中心繁华商业区距离 较远，乘车时间长。在市民的心目中属于是很偏僻地区。不能引起外区客户对此处的心里认同 感，从而产生较强的抗性。2附近没有大型娱乐场所及大型商场的 配套。对购房者产生购置心理障碍，我们在 企划中会淡化此点。3竞争个案较近，目标购房客户群较局 限与集中。客户会对所有的房产做一个比拟。竞争会对客户购房产生分流，因此在企 划中我们会强化提升卖点。4地块东面，南面是待开发地区，环境 较差。 购房者如现场观看的话，会引 起客户直观上的不良感觉，从而降低 对楼盘的品质。5本块宗地分三期开发，跨越时间段长。 容易引起

5、购房者对未来开发前景展望 产生不确定性。这方面我们会在企划 及销售当中会对宗地整体运做。3、时机点： 1 依托政府的政策，紧扣政府倡导全民健身运动 这一精神文明建设的主题。与政府进行合作。由政府出面搭台，将其引向 深入，借以提高我们楼盘的品位与档次。 2 政府规划中的轻轨，从该地区穿过，会使交通 更加便捷。未来开展的良好展望会带来一定的时机。 3 与交大相邻，可以视为时机。与其进行双向沟通， 开展一种相依互补的关系， 把时机开展成为真正成功的品牌与楼盘。4、威胁点：二、企划缘起主要来自区域市场竞争对手的威胁。因为当地的竞争对手有了一定连续开发的品牌 效应，但是威胁同时机总是共存的。我们具有自身

6、的 强大优势，以正和出奇胜，树立健康这一人类永恒主 题，将威胁转化成为时机与优势。通过前期对市场实地现场的详细调研已经掌握 了本案相关资料根底，其后又进行了深入浅出的分 析作为背景依据。企划工作就是对市场调研进行延伸及升华，更是 结合本案自身的优劣势对产品进行整合。树立本案开展商良好的经营理念和品牌观念；度 衡把握好本案全局观；建立本案的精神理念中心主 题；围绕中心展开对产品卖点的罗列与提炼；要环 环紧扣主题理念，形成一个全新势能整体组合。做好本案销售前的一系列准备工作。 包括销控表 的制作，销售人员的培训，销平、销海、楼书的制作， 导示系统的建立，广告预算，样板房确实立， SP活 动的筹划等

7、。三.莘南地产这一切的一切，是为了最终创造楼盘销售佳绩而 努力。目前，上海市的房产市场的竞争环境日趋剧烈， 各房产商尽出招数以提升房产的品质，吸引购房者 的购置欲望。而消费者在购房上面已不局限于对产 品的本身要求精益求精，对开展商的实力背景和品 牌认知度也放在重要选择上面。本案是莘南地产在 上海开发的第一个楼盘区，他应该是在沧源乃至闵 行甚至上海树立品牌的一次机缘；是一期的销售的 重要条件；也是为二三期的营建，价格的提升，奠 定良好的根底。例：深圳万科集团自创业以来，始终坚持树立公 司及品牌在房产市场的形象。通过无形资产的积累, 不但在消费者群体中建立了良好的口碑，而且形成 无形产业化资本经营

8、，给公司带来了丰厚财富回报。例：易通房产公司也是我们的全程策略伙伴。在 我们的共同努力下，坚持独特的经营理念，树立良 好的公司及品牌形象，现在已在苏州房产市场及消 费者群体中形成了良好的口碑，使房产开发与销售 蒸蒸日上。例：上海北桥房产公司之所以继成功开发金榜世 家后，又连续开发北欧丽景，也是因为其公司及品 牌在消费者当中建立了良好口碑，从而对销售产生 积极的辅助作用。楼盘销售上去了，自然增加了连 续开发的信心。二建议：1. 莘南地产导入公司整体 CI 系统建议1对公司以前的开展历史作整合。2导入企业理念识别 MI3导入企业法那么识别 BI4导入企业形象识别 VI2、品牌及开展商形象定位建议

9、立足上海市场，制定长远开展规划，形成 连动开发建设，产业化运作经营；以效劳于 大局部中薪阶层市民为己任，注重产品质量 与品牌，树立良好市场口碑的金牌房产开展 商。关于品牌建议，如业主有意见，我方可进 行商讨提议。四 目标客户锁定和 成份分析及购置动机剖解缘起：房产市场的根基是由购房消费者组成的。 本案的销售根底是由目标客户构成的。谁 抓住了消费者的心，谁就是胜利成功者。 因此锁定目标群体，进行成分分析，对购 买动机的剖析更是关键节点，不能不为。一当地居民年龄 30-50 岁1. 对本地生活有依存眷恋情绪的人2. 收入一般的白领阶层。3. 对产品单价，房型，总价能够考虑承受的人。 家庭正常收入应

10、在 3000 元以上。4. 在条件允许的情况下， 想对生活条件有所改变的人。5. 自己文化修养不是很高， 但对孩子的要求期望很高。孝学孟母择邻而居。6. 需求房型二居室的的人。价格抗性较高。二动迁客源年龄 35-50 岁1. 由于建设性动迁而失去了房子的人，因为他们有一局部动迁补贴，需要购置住房的人。2. 由于现在的房产市场中各类产品很多，选择余地很大，不一定买我们房子的人。3. 对环境，配套有一定要求的人。4. 价格的上下会影响他们的购置欲望。5. 他们是引导消费型群体，必须通过各方面的手 段来刺激他们。需求房型二居室以上的人。价格抗性较高。二私营小企业主年龄30-45岁1因为工作的需要，而

11、忙忙碌碌的人2经常出门在外，要求家里有平安保安系数高 的人3有一定的资产的人，对购房的目的有多种需 求。4因生意的对子女很少看管，但对孩子要求期 望很高。5对新鲜事物有盲从性，对价格不是问题。6需求房型三室以上的人。价格抗性较低。四当地收入较高的白领年龄 30-45岁1他们是有一定知识文化品位的人。2对时尚事物有自己的看法，也爱跟潮流。3购房的目的是对自己多年的努力要求一个 回报抚慰。4对住房要求比拟高，但一旦自己看中，其产 生购置行动的考虑时间短暂。5需求房型三室以上的人。价格抗性较低。五待婚职业者年龄25-35岁1需要买房子已备结婚的人。2新时代的年轻人，对新鲜事物有很强的追随 能力。3对

12、房子的环境，外立面，房型很看中，要求时尚。4对离上班场所的方便情况，也要求很高。 5购房当中可能会搀杂很多其他人的意见， 比 如双方父母。6一旦看中会马上产生购置行动。7需求房型三室以上的人。价格抗性较一般。六有想法和父母分开住的家庭年龄 30-35 岁1很向往自己的家庭生活，喜欢独立出来 过隐秘小天地。2有一定的积蓄，并有较稳定的工作。3由于现在有房子住，所以并不急于马上 购房。4这可能是他们一生中唯一的一次买房。 所以参考的方面很多。5有一定的文化根底，他们对自己的未来 要求很高。6需求房型三室以上的人。价格抗性较一 般。共性分析：他们主要是为了改变居住环境， 同时局部客 户追求对生活休闲

13、与舒适的向往。 追求质量保证和平安保证。五.沧源小区三街坊消费者心理权重比预测及分析缘起：一沧源小区三街坊消费者心理权重比预测规划设计单位环境单体设计房型建材周边商配30%10%25%10%5%10%20%会所小区配套人气品牌效应人文环境地理位置竞争个案合计10%15%5%5%5%-10%-30%100%二.沧源小区三街坊消费者心理权重比分析1.规划35%2.设计单位5%规划是一个小区的灵魂所在，也是 最有创意的地方。目标购房者对社区的规划 是放在第一位的。只有好的规划才有好的环 境才能很好的生活。我们使用“健康五法那么 精心度量的绿色住宅。他是我们拉升产品及 整体售价的重点所在。因此预计占3

14、5%。设计是可以利用目标购房者的盲动 跟随心理，其本身对购房者的影响力很小； 如果没有名牌设计单位的话，就可以避过不 提。3.环境20%环境对目标购房者的影响可以排在第二位。环境好坏直接影响居住的舒适及身 体的健康。我们在此上作了卖点的分析提 炼，突出绿色生态健康的主题。 营造一个目 标购房者倾心的环境， 对整体售价的提升起 重要作用。预计占权重比的 20% 。4. 单体设计 5%：这方面是引导的目标购房者的一方 面，由于各方面原因不能做大的调整， 所以 占的权重比很小，可简化这局部。5. 房型 5%：房型对于目标购房者说是很重要的，关系 着大小，布局合理的问题。由于先天缺乏， 后天各方面原因

15、不能做大的调整， 所以只能 强化优点， 避开缺点。 最后起到的作用可能 很少。6. 建材 10%：这方面关系到目标购房者的购置后 的生活质量。 可以此来弥补其他的缺乏， 所 以应提高建材质量， 把好建筑质量， 努力做 到 100% 。他对我们楼盘整体售价的拉升作 用非常重要。7. 周边配套 30%：这方面关系到目标购房者的购置 后将来的生活方便问题， 因直接性很强， 所 以非常重要。但本楼盘周边配套先天缺乏， 只有强化优势淡化劣势。与交大门当户对， 绿色生态校园交大，就便成了我们的最长8.会所10%9.小区配套10%10.人气5%11.品牌效应5%处，我们进行了卖点的提炼拉升，对整体售 价有主

16、要的拉升作用。因此，在权重比中预 计占到30%。他对于我们的目标购房者只是一 个辅助参考作用。但我们的“ 2000平方米 的三层会所由于豪华气派，功能配置合理， 可以作为一个大卖点，引导消费者的购置冲 动，起到对整体售价的全面拉升。小区的各方面配套要齐全，及良好 效劳，他对目标购房者也是非常重要的，对 买房后的生活有很大辅助作用。因此，我们 在这方面建议很多，对其进行提炼拉升，最 终起到拉升整体售价的作用。人气是售房的根底，只有聚集更多人气，才能将销售策略顺利的执行。我们 的很多事情都是效劳与他。但是他是一个非 常可变的因素，因此我们只把他预计为5%。因为目前的目标购房者不仅对产 品的本身关心

17、，而且对楼盘的开展商也要求 金牌，他们原来做过那些名牌楼盘，这些都 是他的重点参照物。如：万科他就形成了 名牌的象征，只要是他开发的楼盘就热销。当然这是他多年来逐步积累的成绩。我们12. 人文环境 5%：13.地理位置 -10%：13.竞争个案 -30%：在此也进行了提炼和提升。 对整体销售应有 初步成效。人文环境由于我们的楼盘的定位 与针对的目标购房者是一致的， 当然也有一 个提炼， 拉升以吸引更广泛的购房者。 但由 于各方面原因的影响，只把他预定为 5% 。 我们的整体地理位置不理想， 因为 这是在目标购房者心里根深蒂固的， 所以可 能对我们的楼盘产生很大的不利因素， 预计 会是 -10%

18、 。周围的竞争个案对我们的冲击很 大，他们的共同点是以经连续开发， 建立了 一定的品牌优势， 产品也更趋成熟； 外部配 套与我们很相似， 目标购房者群体相近。 在 这种不利的情况下我们会运用我们独特的 整体包装策略， 对我们的产品进行整合， 作 到拉升整体售价。 但我们预计来自竞争个案 的负面因素最大，所以将其定为 -30 。以上就是我们根据多年来市场经验的 整合策略，与消费者的心理和竞争对手及我 们产品本身优劣点所做的权重比。 他对我们 的所有工作起到整体精神的指导作用。六、案名的缘起：一个好的案名，能够充分表现了房产的特征，也 能够表达 出一个楼盘的品质感，好的案名通过广告 的推广能被消费

19、者认可，接受。因此我方在此提出 了以下三个案名以供参考。1、 翰林新府之缘起： 翰林在字面的意思为非常大的森林的2. 书香茗苑的缘起：意思。其出现最多的是过去朝廷里都有个叫翰林院部门，其最大的职称叫翰林院大学士，他是学识渊博的最高表达，身份也是尊高之极。我们的楼盘和交大是门对门，时时接受着来自一流大学书香的熏陶，提升了我们的楼盘的层次。新府就是与以前的概念区分开，我们有自己的特色和新 异。给出我们的楼盘一是“大；二是社区档次 高；三是文化气氛浓；四是又有与众不同的地方； 这第一印象与概念。也是以我们的一大卖点与交大门对门这 一概念为发想点，提出一流大学书香四溢。茗是3. 花语树城的缘起：茶的意

20、思。饱尝着书香，还要品味一杯极品的好茶，这是人生多么惬意的事。从中拉升我们的产 品，给出居住在这样意境当中可谓人生无虚度这 第一印象与概念。鲜花是没有声音语言的， 但她用美丽的色彩，诱人的花香的形体及味道来为每一个人的生活带来无限精神享受。花的语言是最美的，是人类生命中不可缺少的事物。树；他吸进的是废气, 排出的是人类赖以生存的氧气，他是人类的守护 神，失去了他世界将不付存在。因此，用鲜花和 绿树建造成的住宅小区是最适合人类居住的，也 最能保证人类健康。从中推出我们的住宅是最健 康，最适合居住的，买了这样的住房，健康将与 你同在，新生活就从此开始。七、推广核心概念：本案购房者大局部属于工薪阶层

21、，他们都有 把对未来期望寄托在下一代成就的实际想法；对 自己文化修养也有提高的需求。通过大量的市场 调研；经过对目标消费者定位和消费心理的分析; 对我们产品的细化提升精髓；推出了我们的全新 核心概念，希望在闵行区树立我们产品的独特生 活品质，品位。在其他产品中拉高出来，作到标 新立异，产品独道。与交大门当户对的健康住宅你一定买得起的健康住宅八. 广告总精神：广告总精神是对楼盘的所有卖点进行提炼揉成精 髓，整个楼盘的推广都以此为精神支柱。广告总精神 的推出进一步拉升了本案的楼盘形象，为房产的销售 奠定根底。广告总精神:绿色健康住宅与交大生态学府相照应的一座动静相宜的双九. 企划思路卖点收集及提炼

22、二整体规划总精神:一 开展商理念篇建议概念提炼：1、创造健康生活专家，提倡全健身概念，造就知识型文化社区，造福社会。2、坚持持续经营，引导住宅知识文化理念，不断超越自我，3、让房子真正成为人类健康组成的一部分，让社区成为一个人文化层次的象征，让房子的价值不在只是建筑本身这么简单。倡导人类健康生活五大法那么，树立健康住宅典范健康法那么一一亲近水，花，草、树、远离噪音，灰尘要求空间广阔追求知识文化，净化人类心灵坚持身体锻炼，强健人类体质在这里让你感受人要健康，一切空间也要求健康。更强调人与空间的健康共存。在这里健康法那么充分发挥它的执法性，对你身边的空间严格度衡，每寸空间力求做到健康合格。让你的身

23、体每块空间放满了健康的力量，体味浩 然天地，健康共存的人与自然健康新理念。 特别建议：三)建筑规划篇产品分析及卖点提炼：邀请专业的知名环境设计师来执笔。)1、社区规划 健康住宅的根底 A. 整个地块西临永平路，南临得安路，北 临东川路、东临另外一个社区。 14 万平 方米规划分三期营建。第一期 40406 平方米。B. 规划中北面为一栋住宅，东西各为三 栋住宅，南面为一栋住宅；建筑按合理 布局形成一个大的社区围合。 主体景观设在社区中心及社区西北角主门处， 会所和网球场设在社区中心。C.道路交通：区内以围绕中心会所区的环行大道为交通主干道， 向东西楼间 延伸，形成东西各成支干道。D .在景观布

24、置上，八栋楼共享中心景观；每座楼前后有不同风格的景观设计； 东、南两面临街规划；大门外是一块广 场，并向东延伸出一块长条形沿路绿 化。概念提炼：与文化生态学府相互照应的14 万平方米景观规划，围合 式健康住宅新观念特别建议： 将东面所拉的隔离墙可采用绿荦爬 墙式环抱型绿障。2. 建筑立面风格 健康住宅的定义 建议：定位于欧陆罗马现代实用风格。整 体采用简约的手法，注重平面的干净，稳重， 大方，及立体感。色彩方面用稳重的浅灰。局 部采用一些罗马式的门廊柱头，雕花装饰屋 檐，楼道进门口采用彩色玻璃镶嵌。材料用有 质感的面砖。概念提炼：建筑师无声的语言为你诉说欧陆文化时尚概念提炼：2通 1 2 号自

25、此呈跌水底灯。特别建议：附立面建议设计图。、景观规划篇 健康住宅的构成 )景观整体布局 产品分析：总体上来说景观规划主题为动静相 宜欧洲现代健康时尚风格。 整个景观分 布为三大块， 一块是小区大门口的罗马 石柱，跌落式流泉，健康休闲广场，延 街绿色观景长廊。一块是小区中心花 园，内设会所，网球场，配置树木花卉。 一块是楼寓之间的绿化花卉点缀， 局部 小品。运动，休闲，小栖，处处有天地). 门前健康休闲区产品建议： A. 小区门楼以罗马石柱连楼并配射灯。靓丽水景落式流向门前广场，配以绿化围合，鹅石铺路广场低部马赛克拼图铺面，运动器械散布期间。绿化地带设休 闲椅。广场中心配运动流线型标 志雕塑。B

26、.小区门口 191米的条形绿化带，延街骑楼商场正面采用 全玻璃设计，门前配射灯。概念提炼：沧源中心一道靓丽的运动，休闲，娱乐风景线特别建议：门前广场中心建造大型人物雕像。例：科概念提炼：学家，创造家，艺术家的雕像塑造精神文化的堡垒。3. 中心花园区产品建议：会所正门整体采用水晶玻璃门；后 面围墙采用绿色爬山虎装饰；网球 场采 用塑胶地面。周围以绿化围绕并配 以四季鲜花，庭院灯。当你贴近花草树，健康就是你朋友特别建议：安装背景音乐系统，增加社区文化底蕴。4 . 楼寓区及其他区域。产品建议：条形绿化配以四季鲜花，组团花卉；小品雕塑点缀期间，庭院灯。环行大 道两旁低矮灌木及庭院灯围绕。概念提炼：闲情

27、漫步，家家户户好景色特别建议：沿路铺设隔草砖，为业主增加休闲情趣。5环境特别建议：A .自行车场及配电房等公建建筑风格与小区整体规划 相统一。B .四季花卉欣赏参考：欣赏期 1 月开花：腊梅 / 红千木欣赏期 2 月开花：梅花 /心茶花 / 二月兰欣赏期 3 月开花：迎春花/阔叶十大功绩 /结香/白玉兰/紫藤/山茶花/杜鹃欣赏期 4 月开花：桃花 /红叶李 /紫荆/樱花/丁香/紫玉兰/红花继木欣赏期 5 月开花：红枫 /月季/ 海桐/ 含笑/ 塔枫欣赏期 6 月开花：金丝桃 /石榴/凤尾兰 /女贞/八仙花四商配篇:概念提炼:欣赏期7月开花：凌霄欣赏期8月开花：紫薇欣赏期9月开花：桂花欣赏期10

28、月开花：凤尾兰欣赏期11月开花：八角金盘欣赏期12月开花：腊梅闵行沧源中心健康住宅交通中心：徐闵线，闵莘线，闵吴线，淞闵线及 各线小巴士，还有莘闵轻轨。健康延长线：闵行公园，地段医院娱乐邻近点：闵行路商业街；东川酒店。名校资优区：与交大门对门；交大附小，附中； 闵行中学；便利生活：商场，超市，农贸市场，邮电局，银 行一应俱全。与交大同成长，让大学生活只是起点特别建议：增加到莘庄的穿梭小区巴士。每天早上 6点30分一7点30分，每15分钟一班， 正常30分钟一班；双休日增加到麦得隆等 大型超市的穿梭小区巴士。五物业管理篇： 健康生活的保障概念提炼：安心是我们给你的保障满意生活从家开始用爱心、细心

29、、诚心、专心、贴心来为住户效劳；无论是个性化深度 到家的效劳，还是把高科技搬入社区，让房子变得聪明，都深切地让您感 到现代化住家效劳提供的全新时尚概念，生活的享受从回家开始。 产品建议：1. 个性化家居效劳公共效劳工程不另收取费用专项，配套有偿效劳1二十四小时保安，消防和车辆管理；1.各项健身，娱乐活动；2公共场所保洁；2保健，医疗；3.公共绿化园艺保养和培植；3.提供小型商务会议场所及效劳；4.住宅区生活垃圾收集和清倒；4 . ，复印，打字；5公共设施的维修与保养；5 .临时照看儿童；6. 及访客留言转告；6 .钟点清洁；7.组织区内业主联谊会活动；7 .老人，病人的护理；8.代收缴水电费；

30、&礼仪效劳；9.代收带缴有线电视收视费；9代管房屋；10.代办报刊订阅和收发，邮件收发；10 .代理房屋租赁；11 .代请保姆；11 .机动车清洗；12 .代请家教;12 .住宅水电设备的维修免人工费13 .代聘装潢设计，施工单位；13 .住宅外墙的清洗和粉刷免人工费14 .私宅报警日常检查和维护；特别建议：智能化让效劳变得现代化，聪明人享受聪明的效劳与国内着名信息产业公司合作开展，聪明人住聪明房子，全新智能化 网络住宅。透过高容量100M 的光纤网络，不仅使用户可以高速上网， 同时还能享受功能齐全的网络效劳，而每月只需支付低廉的费用。网上银 行效劳、网上贸易、住宅办公室、股市财经专讯

31、、电子 等等，您可以 全面掌握市场脉博，运筹帷幄。借助带宽达 100M的网络平台，将建立独 立社区网站，提供包括网上游戏、业主交流空间、个性化网页、社区商家 效劳等效劳，让住家拥有一个并非虚拟的网上世界。而物业管理亦借此资 源，形成社区安保网络监控系统、访客对讲系统、紧急求助系统、智能一 卡通效劳系统等诸多功能强大的新型管理效劳网络。注：因考虑到在本地市场开展现代智能化效劳条件不成熟，所以我们应有 选择的做这件事情。四重保安系统让您的家固假设金汤1. 红外线对射报警器2. 红外线摄象机3. 围墙灯光报警4. 四周岗哨第二重平安：社区保安系统1. 警卫白天夜间岗哨定点巡逻2. 社区报警 ，按钮3

32、. 社区道路摄象机4. 车辆出入管制第三重平安：社区控制中心1. 电视监控2. 周界平安控制3. 呼叫保安协同行动4. 接听报警 5. 紧急110报警第四重平安：室内防盗系统1. 一楼门窗防盗设施2. 室内火灾报警3. 室内煤气报警4 .盗窃紧急按钮六.房型篇房型分析：房型决定决定生活方式，房型也将是身份和生活舒适度的重点表达南北通风，户户朝阳；1增设室内空间弹性化设计，可以让你对住 宅理念任意发挥；2. 厨房设在北面，上海是吹东南风，让你的家 居不受油烟困扰；3. 起居室，主卧室朝南，采光性好；4. 局部房型错层设计，功能分区，空间更居多 元化；5. 三房卫生间与主人间是套间形式设计，更方

33、便，私隐性更强；6. 复式有下层50平米的客餐厅，南北通风， 有储藏室；27平米的露台；下层南北阳台。 建议：主人房凸窗采用50CM氐窗设计，增 力口 1/3的采光率，增加主人的私人聊天情 调。概念提炼：房型分类分析:私密住宅，窗外就是绿色花园，一样空间，同样宽大建筑面积套数百分比二室一厅一卫18%2】上二至二138%厅一卫40%12%208%优点:缺点:1面积配置比拟合理；业主居住舒适度强。 总价不高，客户面就会扩大。2二房型套数占总套数的的比例较合理；适 合当地购房者的需要。3有南北双阳台；生活更方便，观景更全 面，室内更利于通风。4厅和主卧均朝南；采光性好，光线充足5局部的厨房和卫生间共

34、享北阳台；生活 环境更合理，更舒适。6南北通风，空气更清新，生活更健康。1房型过于雷同，可选择面太少。2 餐厅空间设置相对较小，不利于业主家庭 的就餐环境。3号楼因骑楼设计原因，业主生活私密性较 差。4 卫生间间接采光，光线较差，业主心情不 舒适。5主卧和厅的开距不大，物品不宜安置。6功能设置动线不合理；对业主的日常居 家生活舒适度较差。7局部房型上午或下午没有阳光，采光较差，自然阳光照射少。室厅卫建筑面积套数百分比12%28%18%44%102%平方米D型优点：缺点:1 三边采光，全明设计；采光合理， 生活健康的根底。2 厅宽米，设计的合理，可合理安排物品, 宽敞舒适不拥挤。3二间卧室朝南，

35、采光好，居住环境理想。4设有壁橱，可随意安排衣物及其他物品， 不占有其他空间。1 大局部室门向客厅开，利用率不高C2 朝南卧室阳台窗不是落地窗；不利于采 光及观景。建议：改为落地窗。3主卧没有阳台，房型设计过于对称；房 型过于死板，不能满足购房者需要。4 餐厅空间较小；家庭就餐环境拥挤，缺 少生活情趣。5厨房，卫生间没有小阳台，不能放置一 些生活杂品，配置不合理，功能缺少。6客厅朝东西开，不朝南；上午或下 午接受不到阳光。型优点：1主卧宽；空间更宽大，有利于业主的私 人空间安置，更合理，更舒适。2配有单独衣帽间；业主生活功能更齐全。3功能分割清楚；居家生活更方便，更舒适。4餐厅带有米阳台；就餐

36、环境更舒适，家庭 情趣多样化。5房型全明设计；两间卧室起居室全部朝阳;直/、正光线阳光无限，家庭环境健康靓丽缺点：1号楼一局部房朝马路，噪音大，私密性 差。2卧室没有设阳台；功能有缺陷，生活不舒 适。3米的客厅不够宽大。不利于居家设施的安 置。4二个卫生房间隔近，离客厅较远，日常生活不方便。5餐厅与起居室连接处空地利用率不高；浪 费空间，居家环境更不会舒适。型优点：更宽敞， 16 米宽起居室；客厅和就餐空间更大，生活更舒适。2 专职主人卫生间；主人私密性更好，私密乐趣更丰富。3 三面采光，全明设计；设计合理，真正有更舒适缺点：作到光线阳光无限，家庭环境健康靓丽。 4客厅的利用率较高， 居家环境

37、更合理。 5主卧米宽的大距离配置。 空间更宽大，利于业主的私人空间安置，更合理，1只有一间卧室朝南；采光不好，影响生活 质量。2二间卧室离厨房及卫生间太近；容易污染 卧室环境，给生活带来不便和麻烦。 3 西面一边朝马路； 噪音影响， 私隐性较差， 对型优点：生活环境有影响。1厨房带有阳台；可以有利于排出油烟， 放置日常杂物。2功能区配置合理；生活更舒适，环境更好 3客厅的利用率比拟高。对业主购房合理，更便于安置家具设施缺点:(1) 一间卧室朝南，一间卧室间接采光；采 光性不强，自然光线缺乏。(2) 主卧无阳台；主人空间配置不和理。跃层建筑面积套数百分比12618A2型复式:优点：(1) 起居室

38、与卧室分割比拟清楚；动静别离, 生活环境更舒适。(2) 客厅距宽足有米，主卧米。房间设置 合理。生活更舒适。(3) 一楼配置一个储藏室。设施配置更完善， 生活更方便。(4) 赠送一个露台；超值享受，更满足占有欲望，享受多多。缺点：1楼梯在客厅的中间面积比拟浪费。视觉感 差。2一间卧室朝北；采光较差，光线缺乏。 3 主卧室没有阳台；设置不合理，缺少生活 情趣。4二层的起居室没有利用率；容易产生浪费 感，设置不合理。型复式优点：1楼梯配置较合理；生活更舒适。2客厅的使用率较高；对业主更超值，安 置家具设施更合理。 3 拥有双露台。超值享受，拥有生活每一 天。4客厅有一个阳台一个外挑室窗；采光效 果

39、更合理，更加明亮，名家风范的享受。5米的宽厅设计；宽阔大气，尽显主人尊身份。6主卧南北两窗设计；通风性能更好，光 线充足，真正的生活享受。缺点：1 客厅里有障碍柱；影响生活舒适度，视、广、 Mr-t觉效果较差。2 两间卧室间接采光；对采光有影响，自然光线照射缺乏。3 主卧连露台但不设落地窗； 进出不方便， 对采 光有影响。4 二层缺少一个小型家庭活动室；家庭的 自娱气氛不浓。5 其中一间卧室设计的离厨房太近；容易 受厨房噪音及油烟的侵害。七. 会 所概念提炼：三层会所礼朋待己光荣满面 不 同 年 龄有闲趣产品建议:会所建筑特征：一层：品茗欣赏区，物业管理中心。二层： 桌球室、乒乓球室、棋牌室，

40、亲子游 戏室、才艺教室、股票网络中心。三 层：室内游泳池及观景平台三层落地玻璃式建筑，踏街门口广场砖 铺地，周遍配艺术灯光布置。八.建材及施工篇： 概念提炼：100%建材品质 100%建筑质量分析：我们的目标消费群体从他的购房心里及习性上分析，他们购房一生只 此一次，所以对建材及现场建材的展示会很重视，还应考虑建材的级别、 品牌，施工工艺、工程进度，重视现场施工管理上。让精益求精发挥到实 处。产品建议：1.希望施工管理更专业化、更标准2. 建材建议建市场报告3. 以工程部及施工、监理单位共同制定一整套核准工艺工程 图工程质量标准建议工程内容质量标准地基根底主体确保100%到达国家验收评定标准合

41、格以上的要求。屋面互棱平直，瓦片不翘角，不破损，不污染，确保三年内无任何渗漏现象楼地面严格控制“三起一裂起皮、起壳、起皱、开裂，严格控制楼地面的平整度地坪标高 致，地坪不能起沙、起壳、踢脚角线平整门窗确保安装平整、顺直、密封、门窗关启灵活，材质光洁。内外墙装修墙面平整，色泽均匀，确保不出现起沙、起皮等现象，阴 阳角、线角方正，顺直。给排水符合国家安装标准，一户一表。水管接口处严密，不渗漏。 铸铁管用沥青、黑油漆涂覆，不生锈。污水、废水分流， 排水畅通。电气安装付合国家安装标准，户 表，有线电视、 线预留。 开关、插座安装牢固，绝缘接地符合标准。十、交大整合营销策略1、与交大整合目的：提高精神品

42、牌，通过资源共享，依托交大，提高在沧源区楼盘竞争力，提高知名度2、与交大整合流程一览表由当地街道牵线，交大与开展商成立全方位合作关系， 以“翰林新府 为试点区，成为沧源区交大与街道居民互助工程。由委员会处理日常事务管理。1、场地共享我们会依据交大场地，在会所配置不同功能活动场所，定期相 互公开使用，展开公民健身活动。2、系列竞赛活动定期组织球赛，棋牌比赛，智力比赛等3、辅导与帮困由交大作定期高辅班，电脑、英语等文化知识辅导，我们将 定期为学习优秀的外地学子进行帮困基金助学。二、与当地政府整合由政府搭台，开展商出资，共创沧源区城市 中心广场景观区，突出地块中心位置，表达政府支持，树立客户信心，以

43、及围绕中心广场今后一卜一、导示策略:系列前景规划。翰林新府相对其他竞争个案而言，地理位置并不 是最正确，因此导示系统的建立是必然的。导示系统的 好坏，影响到楼盘本身的品质感。往往导示系统可以 成为他们对楼盘的第一印象，因此也要具有一定的亲 和力，因为引导客户的消费是我们的首要任务。建议及作用：灯杆旗： 从沪闵路至东川路，一路上灯杆旗的制作， 对客户寻找本案起到了好的作用交通指示牌： 在沪闵路、东川路口设置交通路牌 ,引导 客户光临“翰林新府。大型看板： 树“翰林新府 建筑外立面，并配以指示标 记，使客户能够清晰的看到位置。售楼处门外停车区导示： 引导客户停车，很好的安 排客户秩序停车，从小细节

44、反映发 展商的细心。工地围板工地旗： 鲜艳，引导客户参观工地现场， 了解基地建筑面积。精神堡垒： 整个导示系统的核心， 凸现整个楼盘的品 质，使客户觉得楼盘的包装优质， 能给客户一个良好的第一印象样板区公告牌： 样板区设立大型导示，引导客户进 入样板区，同时以人性化设计呈现，使消费者 产生亲切感，对样板房产生好奇心，从而起 到良好的促进销售作用小区内导示旗： 不仅仅是起到导示的作用，同时还 渲染了小区的气氛，也起了广告作用，提高 了本案的品牌形象。公共告示牌：以公益为主题，呈现人性化的设计 如小草在睡觉，请勿打搅每个主题景观设立标牌。十二、售楼处策略：售楼处将分成六个区域，每个区域动线清楚，功

45、能区清楚确，便于业务人员在不同的区域展开工作。1 、参观区：模型：建议开展商将此次模型表现整个翰林新府，按照标准模式建造，一期4万方建筑与景观为主 ,其他工程可相对 虚化，主次必须清楚，模型体相对漂亮。 模型比例建议 1：95 便于客户可以 很直观的看到，精细的呈现小区的 规划，并不是给人模糊概念，这样 精致的制作，对于客户而言，就不 会盲目的购房，而是可以从模型中 挑选自己满意的位置，另外要注意 的是模型的制作要留有余地，便于 在未来的开发、规划中补充、添加 景观。展板：购房流程图银行按揭流程图购房装修知识图房型配置图物业管理图单体效果图景观效果图鸟瞰图环境平面规划图将其制作成展板形式，分不

46、同推广阶段展出， 使业务员在与客户攀谈时，能够向客户解释。签 约室将单独建立 。2 、洽谈区：洽谈区的风格要简约，设计以线条为主，但又要不失高贵，表达出品质感，洽谈区配备洽谈桌椅，色彩柔和。3 、应接区： 应接区的应接台相对要有一定的亲和力，建议以曲线条为主， LOGO 墙简洁明了，不宜复杂化，使客户一进门就能感受到本案以人为本的设计及人性化的服务，能够很快的接受本案，也能很清晰的看到 LOGO应接台： 可分两层，一层为接待销控台，二层为主 控台，二层建造的相对要高，分两层的目的是给客户形成压迫感，造成心 理压力，有利于业务员的销售说辞。4、品位廊：在售楼中心可布置一些软装饰， 如装饰画、鲜花、摆设等，此处为品位廊， 布置风格类似于后现代主义。给客户参观 时丰富视觉,同时也使售楼处的气氛倾向 于和谐，自然。衬托现场销售气氛。5、现场建材展示厅：塑钢门窗保安系统卫生器材瓷砖隐蔽工程涂料、地板外墙涂料管道设施现场展示厅的建立，有利于客户了解房屋建 材设备， 从内展示出建筑材料， 使客户感觉到发 展商的设想周到，以及提前为消费者作出装修建 议。特别建议：增设签约室，与洽谈室别离 销售道具的建立及作用： 楼书： 作为销售的主要道具，制作精美，楼书中 呈现的卖点均是该楼盘的优势，也使客户 清晰的知道该楼盘的优点，使其对楼盘产 生好奇心，从而促成其购置。本次建议楼