物业管理的创优考评

1、 目录目录上篇上篇 考评总述考评总述第一节 考评概述第二节 考评现场第三节 资料准备下篇下篇 评分细则详释评分细则详释第一节 基础管理第二节 房屋管理及维修养护第三节 共用设备管理第四节 共用设施管理第五节 保安及车辆管理第六节 环境卫生管理第七节 绿化管理第八节 精神文明建设第九节 管理效益上篇上篇 考评总述考评总述 第一节第一节 考评概述考评概述 第二节第二节 考评现场考评现场 第三节第三节 资料准备资料准备第一节 考评概述一、参加物业管理示范小区（大厦）考评的意义 1、政府行政主管部门：推动物业管理行业的发展； 2、物业管理公司：为企业树立一个品牌、标志； 3、发展商：招徕更多的客户购房

2、； 4、业主：提高物业的知名度，使业主的物业升值。 二、考评的三个阶段： 1、 市级考评阶段 （1） 成立考评迎检领导小组 （2） 自评自检 （3） 将自评自检发现的的落实到各个任务分组中 （4） 参观及专家辅助检测 （5） 市级正式考评 2、 省级考评阶段 3、 国家建设部考评阶段 三、如何做好考评自检工作： 1、细分自检项目 （1） 资料准备 （2） 硬件改造 2、组织自检自评 （1） 分部自评 （2） 交叉自评 （3） 专家自评 3、整改落实 四、大厦与小区考评的区别主要表现在： 1、设施设备管理方面 2、绿化方面 3、精神文明建设方面 4、车辆管理方面 5、现场检查 序号比较内容ISO

3、9001质量标准物业管理示范小区考评标准1颁布单位国际标准化组织国家建设部2条款要素四大部分，62个条款8大项59个条款3适应企业所有企业通用仅适用于物业管理公司4覆盖范围仅包括质量保证体系几乎覆盖公司的全面质量管理体系5评比（认证）单位专业的认证机构各级物业管理的行政主管部门6评比（认证）人员由认证机构的专业人士与物业管理方面的专家组成由政府行政官员与物业管理方面的专家组成7评比（认证）原则正面求证，负面报告，找出与ISO9001质量标准的不符合项根据评分标准进行打分，超过98分才可评上国优8体系的评价严密、科学、系统、规范，注重贯标内容，不太注重形式，注重物业的软件管理比较全面、系统、规范

4、，既注重内容，又注重形式；既要检查硬件设施，也要检查“软件”管理。先进完善的物业硬件设备设施对评比极为有利9获证有效年限三年未定10复评（复检）每年由认证公司复检12次，达不到要求的，必须限期改正，否则吊销证书省市主管部门不定期复查，达不到标准的将被取消五、ISO质量标准与物业管理示范小区考评标准比较表第二节 考评现场一、 考评小组一般进行现场检查的内容： 1、考评分组 （1） 资料组 （2） 设备组 （3） 环境组 2、线路安排 3、检查内容 （1） 环境卫生 a. 设备房 b. 绿地 c. 消防通道 d. 天台 e. 公共空间死角 f. 沙井、下水道 （2） 消防系统 （3） 电梯 （4）

5、 二次供水水池 （5） 制度 （6） 原始记录 二、在迎接考评时应注意以下问题： 1、接待 2、现场布置：鲜花、饮料 3、环境布置：悬挂条幅或摆放水牌 4、礼仪人员 5、参评人员：着装统一、佩戴工作证 6、考评会议参加人员： 物业公司负责人及业务骨干、 业主代表及服务接待人员， 邀请派出所、 居委会工作人员参加。 三、考评会议的程序： 1、考评组主持人作简短开场白 2、介绍本物业情况 3、征询派出所、居委会工作人员、业主代表的意见 4、考评组与参评单位互通分组情况 5、分组考评 6、参评单位人员回避，考评组评议 7、讲评 第三节 资料准备一、考评资料的内容： 1、参评资料： （1） 考评申报表

6、； （2） 业委会与物业管理企业签订物业管理合同复印件； （3） 文字资料：规章制度、岗位职责、工作程序； （4） 图纸资料：总平面规划图、工程验收图纸； （5） 图片资料：彩图、照片； （6） 样本资料：日常工作实操记录复印件 2、原始备查资料： 行政资料、人事资料、工程资料、用户资料、业务资料等。 3、现场翻阅资料： 物业彩图，物业规划建设概况，管理公司、管理处情况，管理架构、人员状况简介， 参评单位迎检汇报材料， 迎检资料总目录。 二、整理考评资料的程序： 1、搭建粗线条架构 2、建立细化目录 3、复印整理，填充资料 4、补充缺少的资料 5、编写页码 6、打印分目录及卷名 7、装订 8、

7、打印总目录 9、分盒、装饰 三、资料目录的整理步骤： 1、搭建树型目录框架 2、资料填充 3、修改框架 4、定型 四、参评单位应保证： 1、迎检资料与实际工作一致 2、迎检资料与所存文件档案一致 3、参评资料一致 4、参评资料与挂墙制度一致 5、参评资料与当值员工的现场回答一致 五、考证资料收集时应注意： 1、收集原始资料时应注意的问题 2、复印资料时应注意的问题 （1） 保证复印件的完整性 （2） 及时更换过时复印件 （3） 复印件要有代表性 3、图片资料收集时应注意的问题 4、保证材料精简需注意的问题 （1） 工程资料 （2） 业主（租户）档案 下篇下篇 评分细则详释评分细则详释第一节第一

8、节 基础管理基础管理第二节第二节 房屋管理及维修养护房屋管理及维修养护第三节第三节 共用设备管理共用设备管理第四节第四节 共用设施管理共用设施管理第五节第五节 保安及车辆管理保安及车辆管理第六节第六节 环境卫生管理环境卫生管理第七节第七节 绿化管理绿化管理第八节第八节 精神文明建设精神文明建设第九节第九节 管理效益管理效益第一节第一节 基础管理基础管理一、按规划要求建设，房屋（住宅）及配套设施投入使用； 二、已办理接管验收手续； 三、由一家物业管理企业实施统一专业化管理； 四、建设单位在租售物业前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确； 五、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管

9、理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确； 六、建立维修基金，其管理、使用、续筹均符合有关规定； 七、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善； 八、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责； 九、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确； 十、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意； 十一、物业管理建立健全各项管理制度及各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法； 十二、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨； 十三、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手

10、段，提高管理效率； 十四、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况； 十五、房屋共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，方便查阅； 十六、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，方便查阅； 十七、建立 24 小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录； 十八、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达 95%以上； 十九、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率 100%、返修率不高于 1

11、%，并有回访记录； 第二节第二节 房屋管理及维修养护房屋管理及维修养护一、 大厦（小区） 、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向图，驻大厦各单位名录标识在大堂显著位置； 二、 无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象； 三、 大厦（小区）外观完好、整洁。外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象； 四、 室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损； 五、 空调位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀； 六、 封闭阳台统一有序，色样一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及

12、户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等； 七、 房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象； 第三节第三节 共用设备管理共用设备管理第第一一部部分分 综综合合要要求求 一、 制定设备安全运行、岗位责任制、家期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度，并严格执行； 二、 设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求（大厦） ； 三、 配备所需专业技术人员，严格执行操作规程； 四、 设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故（大厦） ；设备良好，运行正常，无事故隐患（小区） ； 第第二二部部分分 供供电电系系统统 一、保证正常供电，限电

13、、停电有明确的审批权限，并按规定时间通知用户（大厦） ； 二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行（大厦） ； 三、备用应急发电机可随时起用（大厦） ； 第第三三部部分分 弱弱电电系系统统 一、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作（大厦） ； 二、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存（大厦） ； 第第四四部部分分 消消防防系系统统 一、消防控制中心 24 小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用； 二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种问题（大厦） ； 三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

14、（大厦） ； 四、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通； 五、无火灾安全隐患； 第第五五部部分分 电电梯梯系系统统 一、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备； 二、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及附属设施完好； 三、轿厢、井道、机房保持清洁； 四、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗（大厦） ； 五、电梯运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修（大厦） ； 六、电梯运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施； 第第六六部部分分 给给排排水水系系统统 一、建立用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理

15、的用水和节水计划（大厦） ； 二、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象（大厦） ； 三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染； 四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患（大厦） ； 五、限水、停水按规定时间通知住用户（大厦） ； 六、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生； 七、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象； 八、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施； 第第七七部部分分 空空调调系系统统 一

16、、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象（大厦） ； 二、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达维修（大厦） ； 三、制订中央空调发生故障应急处理方案（大厦） ， 第第八八部部分分 供供暖暖供供气气系系统统 一、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常； 二、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患； 三、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于 16。C。 第四节第四节 共用设施管理共用设施管理一、 共用配套服务设施完好，无随意改变用途； 二、 共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻； 三、 道路、楼道、大堂等公共照明完好； 四、 大厦（小区）道

17、路通畅，路面平坦；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行； 第五节第五节 保安及车辆管理保安及车辆管理一、 基本实行封闭式管理； 二、 有专业保安队伍，实行 24 小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责； 三、 结合大厦特点，制定安全防范措施（大厦） ； 四、 进出车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行； 五、 大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐（大厦） ； 六、 室内停车场管理严格，出入登记； 七、 非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁； 八、 危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 第六节第六节 环境卫生管

18、理环境卫生管理一、 环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站； 二、 清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁； 三、 垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀； 四、 房屋共用部位共用设施设备无蚁害（小区） ； 五、 房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、 楼梯扶拦、 天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头等废弃物； 六、 商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象； 七、 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜； 八、 排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染； 第七节第七节 绿化管理绿化管理一、 小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当（小区） ； 二、 绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象； 三、 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害