北京银河SOHO案例

1、Centaline Consultants案例分析: 银河SOHOCode of this report | 2银河银河SOHOSOHO共共4 4栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名栋楼，是东二环最大的商办购物中心，由世界著名女建筑师扎哈女建筑师扎哈哈迪德设计哈迪德设计开发商背景： SOHO中国SOHO中国有限公司成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建。SOHO中国是目前北京最大的商业房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业。SOHO中国2007年在

2、香港联交所上市，连续多年蝉联北京销售冠军。项目多位于城市中心最繁华的地段，并连续多年成为中国房地产行业纳税前10名企业。 Code of this report | 3银河银河SOHOSOHO为朝阳门为朝阳门SOHOSOHO三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧三期，位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门邻朝阳门 SOHOSOHO一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域一期、二期，地处东二环交通商务区的核心区域。项目紧邻东二环，经东二环从东直门桥进入机场高速，20分钟到达飞机场； 经东便门桥进入北京火车站，10分钟可到达；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线和6号线（ 2012年竣工）直通项目地下 ，方

3、便换乘各路地铁； 公共交通方面：项目周边有 18 条公交车均在朝阳门设用停靠站。项目周边交通状况 总体分析，项目紧邻城市主干道，周边交通便捷，可达性强。 Code of this report | 4银河银河SOHOSOHO虽地处东直门虽地处东直门- -朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓朝阳门商圈，但是项目周边商务氛围浓厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。厚，商业氛围较差，一些成熟的商业中心距离项目较远。北至安定门东大街，南至朝阳门内大街，西至鼓楼大街地安门大街，东至工人体育场西路，以及朝阳门南小街、通惠河、日坛东路 交汇范围内的区域。东直门-朝阳门商圈是依托交通枢纽概念发展起来

4、的新兴商圈。它汇集了18条公交、城市铁路和环线地铁线路，使得该商圈具有了发散式的交通优势，带动了该区域写字楼、商业的蓬勃发展。东直门-朝阳门商圈项目周边目前已有的商业项目包括丰联广场、 东方银座、来福士广场、赛特购物中心、东方新天地、王府井步行街、日坛国际、雅宝路等。项目项目Code of this report | 5银河银河SOHOSOHO相关经济技术指标相关经济技术指标产权年限: 商业40年，办公及地下车位50年 占地面积：50000m2建筑面积：330000 m2容积率： 6绿化率： 30建筑形态：4栋商业办公综合体楼层： 地上15层，地下3层层高： B1 5.4米 F1 6米 F2

5、5.2米 F3-F17 3.5米 F18 4.5米装修标准：公共空间精装均价： 70000元/ m2停车位： 地下300个，租金750元/月物业管理费:24元/ m2 月开盘时间： 2010-06-30入住时间: 2012年底开发商: SOHO中国建筑设计： 扎哈哈迪德建筑事务所物业管理：北京锦荣物业管理有限公司（SOHO中国全资子公司）售楼部（销售后拆除）东二环1#2#5#3# 建筑规划建筑规划Code of this report | 6银河银河SOHOSOHO总建筑面积总建筑面积33. 433. 4万平方米，其中包括万平方米，其中包括16.616.6万平方米写字万平方米写字楼和楼和 8.

6、68.6万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商万平方米商业，是目前东二环内唯一的也是体量最大的商业项目业项目F3-F18（16.6万平米）5A级写字楼B1-F2（16.6万平米） 商业B3-B4（300个车位） 地下停车场 商业公共交通剖立面图剖立面图1#5#3#2#中央采光筒中央采光筒Code of this report | 7普利策奖得主，素有普利策奖得主，素有“建筑女皇建筑女皇”之称的扎哈之称的扎哈- -哈迪德亲自操刀设哈迪德亲自操刀设计最新一代计最新一代SOHOSOHO系列产品：银河系列产品：银河SOHOSOHO、望京、望京SOHOSOHO、虹桥、虹桥SOHOSOHO广州

7、歌剧院北京银河SOHO北京望京SOHO上海虹桥SOHO哈迪德1950年出生于巴格达，1972年进入英国伦敦的建筑学会（AA School）学习。硕士毕业后，和库哈斯一同执教AA Shool, 随后在伦敦创办自己的事务所。哈迪德的设计一向以大胆的造型出名，被称为建筑界的“解构主义大师”。这一光环主要源于她独特的创作方式。她的作品看似平凡，却大胆运用空间和几何结构，反映出都市建筑繁复的特质。2004年普利策奖得主，同时是该奖项第一位女性获奖者。 哈迪德简介哈迪德在中国的作品Code of this report | 8银河银河SOHOSOHO商业（商业（B1-F2 ,8.6B1-F2 ,8.6万平

8、方米）：商业分割出售，主要客户万平方米）：商业分割出售，主要客户群是北方投资型客户。群是北方投资型客户。楼座楼层楼层整层套数整层套数整层建面整层建面整层套内整层套内整层使用率整层使用率 楼座总面积楼座总面积B1397943.654200.3953%18862.45F1325156.382916.1957%F2255762.422970.152%B1295962.133087.9652%13848.05F1203509.031972.1656%F2184376.892255.9752%B1204227.572189.5952%10257.06F1232978.741674.1256%F21630

9、50.751572.4452%5B15412875.256814.9753%26408.29F1396456.83652.457%F2297076.243647.2852%6B1174291.592303.1854%5559.95F171268.361184.9793%合计74935.8商业面积数据商业面积数据Code of this report | 9银河银河SOHOSOHO办公（办公（F3-F18,16.6F3-F18,16.6万平方米）：分割出售，主力户型万平方米）：分割出售，主力户型100-300100-300平米，主要客户群是北方投资型客户平米，主要客户群是北方投资型客户, ,整层

10、购买的企业顾客整层购买的企业顾客较少。较少。F9平面图平面图办公室内效果图办公室内效果图 办公产品类型多样，主要户型建筑面积在100平米-300平米之间，可以满足不同客户的需求。 写字楼标准层层高3.5 米，有三栋塔楼的顶层层高达到5.1 米，适合对层高有特殊需求的客户。 每个塔的高层部分整层面积在2000平米左右，适合大中型公司整层购买和使用Code of this report | 10银河银河SOHOSOHO目前销售状况：商业加办公仅余目前销售状况：商业加办公仅余20002000余平米面积，商业均价余平米面积，商业均价9 9万万/ /平米，写字楼均价平米，写字楼均价7 7万万/ /平米，

11、平米，100100平米起可散售。平米起可散售。第三阶段第二阶段 2010-11-10，1#开盘销售，均价6.5万/平米 2011-07-06，1#F2剩余1000余平米商业，办公剩余1000余平米，目前100平米以上即可散售，写字楼均价7万/平米，商业均价9万/平米 2010-06-30至2010-11-10，2#、3#、5#在售，均价6.5万/平米 2011-04-23,SOHO中国尝试低成本营销，网上商铺竞拍银河SOHO两套商铺 项目总共销售140多亿，商业全部售罄第一阶段 2010-05-05预售，均价6万/平米 2010-06-30开盘，3#、5#先售，均价6万/平米 项目开盘10天销

12、售52亿银河银河SOHO项目销售节奏项目销售节奏Code of this report | 11银河银河SOHOSOHO：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来：客群主要是散户，由北方投资型大客户组成，多来自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的自山西、陕西、河北、东北、内蒙的媒矿主，有超过一半的老客户老客户客户构成占比来源来源购买动机购买动机关注因素关注因素受到的影响受到的影响推广推广渠道渠道潘石屹的SOHO销售团队其他保值固化资产长期升值抵御通胀自用地段品牌升值变现前瞻政府家人朋友风水专家销售网络软文户外媒体圈层房地产业内山西陕西河北东北内蒙北京煤矿主 铁矿主 北京地区专业投资客群 其他体制特权 演艺明星 海外背景 Code of this report | 12银河银河SOHOSOHO优劣势分析：项目开盘至今均价已有近的涨幅优劣势分析：项目开盘至今均价已有近的涨幅VSVS劣势优势 地块稀缺：项目是区域内少有的具有高品质的物业 区位优越：地处东二环“国家核心企业聚集地”及双地铁交汇处。 地标性建筑：项目外观设计独特，建成后将形成新的地标性建筑。 内部动线顺畅：下沉广场与地铁2号线和6号线以及和SOHO项目一、二期的地下一层贯通，为办公和商业提供便捷的交通通道。 中国营销能力强，品牌认可度高，有丰富的北方投资型大客户资源