关于物业服务合同履行的法律问题

1、关于物业服务合同履行的法律问题近年来，我国的经济发展水平在不断的提升， 物业服务行业也随之 兴起。但是由于相关因素的影响，我国物业服务行业的服务水平还有 待进一步提高，之所以这样说， 是因为当前我国法院受理的物业服务 纠纷案件的数量在不断的上升。 随着人们法律意识的不断增强， 如果 物业企业不提升自身的服务水平， 将很难满足人们带队物业服务水平 的要求。当前，物业服务纠纷案件数量上升的同时也给我国的司法审判机关 带来了不小的压力。 之所以会给我国的司法审判机关带来压力， 是因 为物业服务纠纷案件的特殊性决定的。 物业纠纷案件具有案件类型多 样、涉及的法律关系较为复杂以及多发群体性案件等特征，

2、加之我国 关于物业服务行业的相关法律体系不健全， 所以说物业服务纠纷案件 给我国的司法审判机关带来一定的压力。 随着我国物权法以及物 业管理条例的相继出台， 我国的司法审判机关在处理物业纠纷案件 中己经有了相应的法律依据， 为了更好的为司法审判机关提供审理物 业服务纠纷案件的杠杆，2009年我国最高人民法院有出台了物业 服务解释，针对物业服务双方在服务中所处的地位以及法律赋予双 方的权力和应该履行的义务作了明确的规定。 这样一来， 我国的司法 审判机关在处理物业服务纠纷案件的时候就不会再有压力， 也可以提升我国司法审判机关的办案效率。通过上面的阐述，我们不难看出物业服务解释的出台，对于规 范物

3、业服务行业起到了重要作用， 也为国家司法机关提供了相应的帮 助。物业服务解释关于物业服务合同履行的相关法律问题是值得 我们研究的， 对于进一步规范物业服务业， 提升物业服务水平具有重 要意义。一、我国相关法律关于物业服务合同中业主所处的地位与应该履行 的义务认定（一）业主在合同中的主体地位认定 关于业主在物业合同中所处的地位问题，在我国的司法实践当中经 常会遇到。 许多业主不能认清自身在物业服务合同中所处的地位， 大 部分业主都会认为自身并非物业服务合同的当事人，因此可以拒绝接 受物业服务合同的约束。 造成业主产生这样的认识的主要原因在于在 订立物业服务合同的过程中， 业主并没有直接参与。 物

4、业服务合同可 以分为前期物业服务合同和普通物业服务合同，前期物业服务合同通 常情况下是由建设单位与物业服务企业签订的:而普通的物业合同是 由业主委员会与物业服务企业签订， 两次合同的签订业主并没有直接 参与，因此，业主认为自身并非物业服务合同的当事人，可以不接受 物业服务合同的约束。事实上，这种做法是不对的。关于物业服务合 同的签订，我国物业服务管理条例 是有明确规定的， 根据我国物 业管理条例第21条的规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之 前，建设单位选聘物业服务企业的， 应当签订书面的前期物业服务合 同。同时我国物业管理条例第25条明确规定建设单位与物业买 受人签订的买卖合同应当包含前期

5、物业服务合同约定的内容。 根据以 上我国相关法律规定， 我们不难看出业主在物业服务合同中的主体地 位。同时，对于普通的物业服务合同，关于业主在合同中的主体地位 在物权法第76条以及物业管理条例第11条中也有明确的阐 述。因此，我们业主应该认清自身在物业服务合同中的主体地位，认 真行使自身的权利同时也要履行相关法律义务。（二）业主在物业服务合同中应该履行的义务1.首先业主有缴纳物业公司服务费的义务 物业公司服务对象的主体就是业主，所以，为了物业公司的正常开 销、运转，在物业公司认真履行合同所规定的义务时，我们广大业主 就必须缴纳一定的服务费。 关于物业服务费的认识不同的学者有其不 同的看法。大多数学者认为物业服务费应该包括两个方面:一方面应 该是用于处理保修期内业主建筑物基本维护、修缮、整治工作:另一 方面应该是在保修期后用于维护公共区域的设施、设备的维护与修缮 的费用。具详细的市场调查报告显示，在出现的物业合同纠纷中，大 部分都是一些业主在物业公司服务完成后拒绝缴纳服务费而造成的。 我国物业服务解释第6条明确经过书面催缴后，如果业主没有正 当的理由不去缴纳服务费时， 或者在规定的期限内还没有缴纳相关服 务费用时， 物业公司可以像人民法院诉讼