征收土地补偿标准与案例

1、第二十五章 征收土地补偿标准与案例第一节 最新征地补偿标准(1) 国土资源部 2010 年 7 月发出关于进一步做好征地管理工作的通知 ，要求 进一步做好征地管理工作。 通知提出， 全面实行征地统一年产值标准和区片综合 地价，补偿安置费用应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人。(2) 新标准的实施使征地补偿标准测算方式更加合理，改变了以往按被征耕地 具体地块的年产值测算征地补偿标准的方式。 其中，征地统一年产值是综合考虑 一定区域内农用地的年产值来测算征地补偿标准 ;征地区片综合地价是综合考虑 一定区片范围内土地类型、 产值、土地区位、 当地经济发展水平和城镇居民最低 生活保障水平等多方面

2、因素测算的征地补偿标准。 这次补偿标准普遍提高， 提高 幅度平均在 20% 30% 。另外，体现了同地同价的原则。强调在同一区域或区 片范围内，征地补偿应执行同一标准。(3) 通知指出，征地补偿费应在征地补偿安置方案批准之日起3 个月内支付到位。为了保证农民能够得到自己的征地补偿费， 首先， 要求建设项目将征地 补偿费足额列入项目投资概算。 其次，征地批准后， 市县国土资源部门要按照确 定的征地补偿安置方案， 将应支付给被征地农民的补偿安置费， 直接支付给农民 个人，不再通过乡、村等环节支付，防止截留、挪用征地补偿费问题。第三，健 全反馈制度， 要求市县国土资源部门在规定时间内向部、 省报告征

3、地补偿费用落 实到位等批后实施情况，切实加强征地批后实施监管。(4) 通知指出，征地补偿费依法部分支付给被征地农村集体经济组织，部 分支付给被征地农民， 具体分配办法由省级政府作出规定。 根据当地的分配办法， 结合安置方式， 将核定的应支付给被征地农民的补偿费， 由当地实施征地的部门 直接支付给农民个人。各地利用给农民个人的农业补贴等有关资金直接支付渠 道，将征地补偿费直接支付给农民(5) 通知指出，先安置后拆迁不是简单的指先建后拆，而是指在实施拆迁 前，应采取多种方式妥善安排好被拆迁农户的居住问题， 包括建好安置房或制定 切实可行的安置方案并征得被拆迁农户同意， 防止拆迁后农民居住无着落，

4、影响 生产生活。 拆迁补偿安置方案要因地制宜合理制定。 在城市远郊和农村地区， 主 要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。(6) 近年来，为解决被征地农民长远生计问题，国土资源部门配合社会保障部 门积极推进被征地农民社会保障工作。 2009 年，国务院批准建立新型农村社会 养老保险制度。 在新农保试点地区征地时， 被征地农民已纳入新农保的， 还应落 实被征地农民的社会保障，实行 “双保 ”，不得以新农保代替被征地农民的社会保 障。(7) 通知指出，涉及被征地农民利益的程序不能减少和简化。简化征地批 后实施程序， 是指征地报批前已先行拟订了征地补偿安置方案、 并已征求群众意 见的前提下，在征地

5、批准后可将征收土地公告和征地补偿安置方案公告同步进 行，以提高工作效率。实际是尽可能将征地程序前置，不搞程序上的重复。对涉 及被征地农民利益的告知、确认、听证等程序，不能减少和简化，不会因此造成 征地纠纷。第二节征地补偿标准表格征地土地补偿费、安置补助费标准人均耕地（亩）统一年产值 折合人平土地补偿（元/亩）土地补偿费倍数安置补助费倍数费、安置补助费（元）1.0以上230066276001.0230066276000.923006.57279450.8230078276000.723007.59.5273700. 62300811.5269100.523008.514258750.423009

6、17239200.323001020207000.3以下2300102020700说明:1.人均耕地在表列数据之间时，土地补偿费、安置补助费倍数按插入法计算。2 人均耕地小于 0.7 亩时按0.7 亩的标准计算。3计算人均耕地时，非耕地 2亩折算为1亩计算。征地青苗补偿标单位：元/ 亩作物类别标准疏采类（含经济作物类）1760粮食类1430说明:1 经政府划定的粮食制种地上的作物可按粮食类补偿标准上浮30%十算补偿费。2 专用鱼池按水面积补偿（含鱼苗损失），其补偿标准与蔬菜类标准一致。3 蔬菜类系指有批准权限的人民政府批准的专业蔬菜社、包括多经作物。征地房屋补偿标准单位：元/平方米结构类别房屋

7、结构补偿单价砖混结构砖墙（条石、片石）预制盖240砖墙（条石、片石）瓦盖216砖墙（木板）穿逗瓦盖192砖木结构砖墙（条石、片石）瓦盖168砖墙（条石、片石）石棉瓦盖（含油毡、玻纤瓦）156土墙结构穿逗、土墙瓦盖144石棉瓦、玻纤瓦盖132简易土墙毡盖（含棚盖）96简易棚房60说明：1 .砖混结构房屋墙体 24 cm墙，内外墙抹灰，磨石（地砖）楼地面，且外墙大面全缸砖、玛赛 克面，铝合金窗，按同类房屋标准增加10元/平方米补偿；2. 房屋层高在2.4m （不含2.4m ）以下，1.5m （含1.5m ）以上的，按同类标准的70% 计算补偿；3. 房屋层高在1.5m以下的，按同类标准的50%计算

8、补偿，在1米 以下的，按同类房屋 标准的40%计算补偿；4. 预制板作楼板的多层瓦盖房屋，瓦盖一层的，按砖混结构瓦盖房屋补偿，其余楼层按预制盖房屋补偿 ；5. 外阳台按同类房屋的 50%计算；6 房屋面积以外墙尺寸计算；7.经补偿后村社集体、个人房屋由被拆迁人自行处理。征地构筑物补偿标准名称结构单位单价（元）备注堡坎、围墙（含 鱼塘坎）条石3m55集体改田改土堡坎、房屋基础堡 坎一律不予补偿片石3 m44砖3 m49.5土围墙3 m6.6道路水泥路面m66人行道路一律不予补偿；车行道沥青表面处理2 m44> 2m予以补偿。水泥路面厚度在10厘米以上按水泥路面补 偿，低于10厘米按碎石路面

9、补 偿泥结碎石路面2 m44简易机耕道2 m15.4砖瓦、石灰窑砖瓦石灰窑座5500废弃砖瓦、石灰窑一律不予补偿水井条石框井3 m55水井：按容积计算补偿后，一律 不再计算材料补偿；手摇井、机 井安装的电线、水管含在单价内水泥m33土井3 m11手摇井个230机井个330坟墓单人座220由征地单位公告坟主， 按期迁葬， 逾期不搬迁的按无坟主处理双人座330地坝水泥2 m11地坝：指成形的晒坝或院坝，非 正规不成形的零星小块弃平地， 不论是三合土地面或土质地面 等，一律不予计算补偿石板2 m6.6三合土2 m5.5土2 m2.2粪池贮水池片石、条石、坚石 硬打m38.5农民自建室内粪坑和燕窝形粪

10、 坑，一律不予补偿，已按标准补 偿的粪池、贮水池，其材料费不 再补偿三合土、水泥3 m11土3 m5.5水渠条石、砖砌3 m55指村社人工砌筑的专用水渠片石、三合土、砖3 m27.5电杆9米以上根99电杆、电线指与镇以下集体、个 人投资的9米以下根55电线室外照明电线m1.1动力电线m2.2水管室外饮水管m2.2不含市政管网洗衣槽室外洗衣槽个33钢架大棚钢架薄膜亩3850说明：1 .正常使用的沼气池按粪池补偿标准，每立方米增加10元补偿2 .经补偿后的原构筑物由被征地单位或个人自行处置。征地零星栽种树木补偿标准名称结构单位标准单价（元）备注果树移栽嫁接苗株1.1不分树种，直径以主干离地1米 处

11、量算（分叉处不足1米的， 按分叉处主干里算）。直径16厘 米以上每增加2厘米增加补 偿20元。直径2 4cm （含 2厘米，下同）株22直径4 7cm株33直径7 10cm株55直径 10 13cm株88直径 13 16cm株121成片种 植果、茶、桑、苗圃、 花园亩3450种植以米集果、叶、根茎等为主 的集约经营的多年生木本和草本 作物，覆盖度50%，或每亩株 数大于合理株数70%的土地，包 括果树苗圃用地。香蕉（芭蕉）新栽未结果株3.316株以上的，可酌情合并为相应 规格计算5 10 株窝4410 15 株窝55葡萄新移栽田株2.2直径在4cm以上的每增加1cm 增加补偿10元直径1 2c

12、m株6.6直径2 3cm株11直径3 4cm株2211桑树直径2cm以下株2.2直径10cm以上每增加1cm增 加5元直径2 5cm株5.5直径5 8cm株11直径8 10cm株22杂树直径3cm以下株2.2以主干离地面1.2米处为准， 直径20m以上的增加1cm，增 加补偿5元。直径3 5cm株5.5直径5 10cm株9.9直径 10 15cm株19.8直径 15 20cm株33未经批准占用耕地 成片种植亩1430干果树直径5cm以下株13.2包括核桃、板栗、白果、棕树、 油橄榄、皂角、花椒、枣子、油直径 5cm 10cm株22直径10cm -15cm株33皂、椿牙等16cm以上每增加1cm

13、增加10元慈竹、硬 头黄、刺 楠竹小笼（10 20根）笼44大笼（21 40根）笼5510根以下，40根以上，可酌情 合并为相应规格计算斑竹、杂小笼（10 20根）笼44竹等大笼（21 40根）笼55直径5cm以下根9.9楠竹直径5 10cm根16.5以离地1.2米处的直径为准直径10cm以上根27.5凤尾竹小窝（20 30根）窝14.320根以下，50根以上可酌情合大窝（30 50根）窝22并为相应规格计算万年青、零星麦冬，杆插万年青窝0.6盆栽花一律不予补偿花木、木本花株3.3草本花0.6说明：经补偿后的林木由被征地单位、个人自行处置第三节征地补偿费应该怎样计算一、征用土地的法律依据根据中

14、华人民共和国土地管理法、中华人民共和国土地 管理法实施条例、国土资源部关于征用土地公告办法、长沙 市征地补偿安置条例 的规定，国家为了公共利益建设的需要可 以依法征用农民集体所有的土地。 征用土地的，按照被征用土地 的原用途给予补偿。二、征地补偿安置方案的制定及实施程序1有关市（县）人民政府及其土地行政主管部门（以下简 称 主管部门”按照国家有关规定拟定并经批准征用土地方案 后，由市（县）人民政府在收到征用土地方案批准文件之后10 个工作日内公告。2、主管部门会同有关部门根据批准的文件自公告之日起45日内以土地的所有权人为单位拟订征地补偿、 安置方案并予以公 告。内容包括本集体经济组织被征用土

15、地的位置、地类、面积、 地上附着物和青苗的种类、 数量，需要安置土地的农业人口数量； 各种补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；农业人口的具 体安置途径；征地补偿安置方案的依据、实施的步骤和期限等。3、被征用土地的农村集体经济组织、农村村民或其他权利 人（以下简称为 “权利人”）对征地补偿、 安置方案有不同意见的， 应自公告之日起 10 个工作日内向有关主管部门提出。权利人要 求举行听证的，应当举行听证会。4、被征地的权利人在上述征地公告规定的期限内持土地权 属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。被征用土地上有建 （构）筑物的，还应提供有关建（构）物的合法证件。征地补偿安置费用应当自征地补偿

16、安置方案批准之日起三 个月内全额支付。三、补偿标准征用土地补偿费用包括土地补偿费、 安置补助费和地上附着 物及青苗补偿费。按该征用土地被征用前三年平均年产值标准 （以下简称为 “标准 ”）计算。（一）土地补偿（分五类） ：（1）征用水田、旱地、专业菜地、专业鱼池，按该土地标准的六至十倍补偿；（2）征用果园、茶园按该土地邻近水田标准补偿；征用其 他经济林地，按该土地邻近水田补偿标准的50至 70补偿；（ 3）征用用材林地，按该土地邻近水田标准的 30至 50补偿；征用荒地、荒山按邻近水田补偿标准的20补偿；（4）征用水塘、渠、坝等农用水利用地，按邻近水田标准补偿；征用水库按邻近水田补偿标准的 6

17、0补偿； （5）征用道路，按征用道路的邻近土地类别补偿标准补偿。（二）安置补助费：每一个需安置的农业人口的安置补助费 为该耕地标准的四至六倍。 其他的土地安置补助费分别参照各类 土地补偿费的对应比例标准支付。需要安置的人员不需要统一安置的， 安置补助费可以发给被安置人员个人或者征得被安置人员同意用于支付被安置人员的 保险费用。（三）青苗及其他补偿 （1）青苗：生长不到一年的按标准的 50，生长期在一年 以上的按标准的 100；（2）成鱼按标准的 100；鱼苗、鱼种按邻近专业鱼池类别年产值标准的 120；（3）苗木花卉、经济林木，按邻近水田标准结合年限；人 造林按邻近水田标准的 50结合年限（最

18、高不超过四年）（4）房屋（及其他建筑） ：按合法建筑面积和建筑结构的重 置价格剔除残值后的标准计算。 具体办法按长沙市房屋拆迁补偿 的规定进行。四、土地补偿费的归属 征地补偿费中土地补偿费是主要部分。 因此， 农民们最关心 的是土地补偿费到底应该归谁所有。根据有关法律规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有； 地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。 即 土地归谁所有， 土地补偿费就应该归谁所有。 该笔费用由村民小 组（一般是以村民小组为单位）集中管理，用于发展生产和安排 因土地被征用而造成的多余劳动力的就业和不能就业人员的生 活补助。第四节 征地补偿分配案例谢泉恒等十一人诉兰花村

19、委会眼头村小组集体土地征用补偿款分配纠纷案 【案情】原告谢泉恒、谢大根等十一人。 被告吉水县八都镇兰花村委会眼头村小组（以下简称眼头村小组） 。 原告谢泉恒一家早年迁入眼头村小组种田， 1981 年全家分得了责任田和责任山。1998 年 11 月原告谢大根、谢二根、谢三根及其妻儿三家的户口迁至八都圩镇，并将其户口 性质变更为非农业户口。 但原告方的责任田等未进行调整， 而是仍由原告一家进行耕作。 1999 年 9 月份起，八都镇政府为建设工业园， 先后向眼头村小组征用耕地， 油茶林地， 并按规定 向眼头村小组支付土地征用补偿款、青苗补助款。 2003 年 12 月底和 2004 年 1 月初，

20、被告 眼头村小组将已到账的土地征用补偿款和青苗款 25083元分配给村民， 并决定按眼头村小组 的曾氏祖谱上的人口为依据，祖谱中的男子分配总补偿款的50，然后所有村民及在外的女人参与分配另 50%，但在外的非农业户口按农业人口的二分之一分配。依此计算曾氏祖 谱上的男性村民可分得土地补偿款 2200元，女性分得 800 元，非农业户口的男性分得 1400 元，女性分得 400 元。对眼头村小组的外姓邹圣甫一家按曾姓的 80分配，谢泉恒一家以 及后来迁居眼头村小组的曾小伟、 曾小亻毛两家按每个农业人口 160 元分配。 原告方认为被 告的分配方案不合理，侵犯了其合法权益，因此于2004 年 10月

21、 20 日向吉水县人民法院起诉。原告诉称，原告谢泉恒于 1958 年随父母迁居到眼头村小组种田， 1981 年全家 6 人在 眼头村小组分得责任田 1312 亩，油茶林 5亩。原告一家在眼头村居住了 40 多年，与其他 村民一样为集体作出了贡献，尽了村民各种应尽的义务。 2000 年八都镇政府为建工业园区 征用眼头村小组的土地， 原告家的 2 亩责任田和全部油茶林被征用。 被告眼头村小组在分配 补偿款时的分配方案确定，村小组的曾姓男性每人分得 2200 元，女性每人分得 800 元，而 以原告一家系该村的外姓，不属曾姓为由，不同意按曾姓同等标准分给原告一家 11 人的补 偿款。因此请求法院判令

22、被告给付 2004 年应分配给原告的土地征用补偿费 18600 元，并由 被告负担本案的诉讼费。被告辩称，首先，依照 2002 年 8月 19 日2002民立他字第 4号最高人民法院关 于徐志君等 11人诉龙泉市龙州镇第 8 村村委会土地征用补偿分配纠纷案的请求 ，法院对本 案应依法不予受理，应驳回原告的诉讼请求。其次，八都镇政府建工业园从 1999 年 9 月已 支付土地征用补偿费、青苗补款、开垦费共计 250530 元，尚有 615520 元未支付。第三，眼 头村小组于 2003 年 12 月 26 日和 2004 年元月 6 日两次召开村民代表会， 通过了土地补偿费 的分配方案，即按曾氏

23、祖谱总册上的人口为依据， 区别男女， 进行分配。同时村民代表会决 定，谢家恒夫妇按每个人 160 元分配。谢大根等 9 人早于 98 年以前外迁，变更为非农业户 口，已不属于眼头村的在册村民， 而且土地征用行为在其户口外迁之后， 因此他们不应享有 该笔补偿款。总之， 不管是按案件的管辖，还是按村民代表会议的决定，原告的起诉都是没 有法律依据的，应驳回原告的起诉。【审判】江西省吉水县人民法院审理认为， 农村集体经济组织与其成员之间因收益分配产生的 纠纷属于平等主体之间的纠纷， 当事人就此起诉到人民法院只要符合 中华人民共和国民事 诉讼法第一百零八条的规定， 人民法院应当受理。因此，被告方提出原告

24、不符合诉讼主体 的资格，原、被告讼争事实不属法院民事诉讼受理范围的意见不能成立，本院不予采纳。村 民小组的合法财产收益是全体村民的其同财产，在分配共同财产时应当由全体村民平等分 配，不得以姓氏差异而区别对待。原告谢泉恒夫妻系眼头村小组村民，被告对此予以认可， 因此，两原告应按照村民代表大会的决议即男性分得土地补偿款 2200 元，女性分得 800 元。 原告谢大根、谢二根、谢三根等九人虽在1998 年迁出该村，并且变更户籍性质为非农业户口，但由于其原有的责任田依然由原告进行耕作， 依照责任田产生的各项义务依然由其负担， 其将户籍外迁是农民发展多种经营逐步减少单纯依赖土地生存的良好趋势， 应予以鼓励。 由 于其部分生活来源还要依靠土地，