顺义北务按揭贷款业务培训20150810

1、资金管理中心 2015年8月按揭贷款业务培训按揭贷款业务培训目录按揭贷款业务基础知识按揭贷款业务基础知识1 1按揭按揭贷款职责分工贷款职责分工2 2按揭贷款操作按揭贷款操作3 31、业务涵义2、借款主体3、贷款金额与期限4、贷款利率5、担保与反担保6、借款人资格7、审批时间8、放款时间9、顺义北务目前各行按揭产品概况一、按揭贷款业务基础知识一、按揭贷款业务基础知识按揭贷款：按揭贷款：指由银行提供的为满足买受人购买营业用房或办公用房、标准厂房的需要，以所购用房作为抵押物或由第三方提供连带责任保证担保并由买受人实行等额分期还款的融资业务。如果银行认为必要，借款人应提供其他担保方式，如追加抵押、保证

2、、质押、保险公司履约保证保险等。 一般要求企业实际控制人提供个人无限连带责任担保业务涵义业务涵义连带责任保证担保：连带责任保证担保：当买受人未按合同约定的债务、期限履行债务时，银行可以要求保证人承担还款责任。反担保：反担保：为买受人担保的保证人，为了保证其追偿权的实现，要求买受人或第三人提供的担保 。预抵押登记：预抵押登记：指对于具有预售许可证的项目，在买受人与卖方的购房合同、买受人与银行的借款合同签订的同时，在房管局的备案系统上办理以银行为第一抵押权人的预抵押登记，以排斥第三人对房产的行使权利。 根据借款主体不同，划分为：法人按揭贷款和个人按揭贷款。l购买主体为企业法人，并以借款企业未来经营

3、收入作为还款来源。l个人按揭贷款：购买主体为自然人，并以个人收入作为还款来源。u针对工业厂房，已有以企业为购房和贷款主体的法人按揭贷款标准产品；u暂无标准的个人按揭贷款产品。借款主体借款主体 贷款金额与期限（以工行和农行产品为例）：u工行产品l贷款金额最高不得超过厂房购置总价款的70%，其中，过渡期小企业和小型企业一般不超过2000万元（含）、最高不超过3000万元（含），微型企业最高不超过500万元（含）。l中型企业一般不超过5年（含），最长不得超过7年（含）；小企业一般不超过3年（含），最长不超过5年（含）。u农行产品l贷款额度最高不超过拟抵押工业用房评价值的70%。一手工业用房按房屋购置

4、价确定评估价值，二手工业用房按照房屋购置价或银行认可的房地产评估机构评估值确定。l原则上不超过8年，最长不超过10年。是不是期是不是期限越长越限越长越好？好？贷款金额与期限贷款金额与期限 利率：l个人按揭贷款：与金融形势相关。l法人按揭贷款：与借款人信用评级相关，与借款人对银行的综合贡献相关，与金融形势相关。贷款利率贷款利率担保与反担保担保与反担保是否办理预抵押登记是否办理预抵押登记担保方式担保方式有预抵押登记无担保阶段性担保无预抵押登记阶段性担保所购置房屋用于企业实际生产经营。一般要求贷款主体为本地企业。经营年限至少2年以上。对于因迁址变更注册登记地的企业，可持续计算；对于新设企业，部分银行

5、同意贷款，但一般要求母公司或实际控制人的关联企业提供担保，并对担保人有其他条件要求（如经营年限，信用评级等）。借款人必须有稳定的经营收入和按时偿还本息的能力。贷款金额根据企业授信测算核定。申请贷款的借款人必须持有通过年检的营业执照及相关证照。借款人必须在银行贷款分支机构开立存款账户并且无违反结算纪律记录及不良信用记录。个人贷款取决于其还款能力借款人资格借款人资格银行审批时间法人按揭：自客户贷款资料齐全后2个月。个人按揭：自客户贷款资料齐全后1个月。按揭贷款审批后，放款时间取决于以下几个要素：无预售许可证的项目：项目四证（用地规证、土地证、工程规证、施工证）齐全并且工程进度达到主体结构封顶放款。

6、有预售许可证的项目：项目五证（用地规证、土地证、工程规证、施工证、预售证）齐全并办妥预抵押登记后放款。银行是否有头寸，能保障及时放款。放款时间放款时间顺义北务目前各行按揭产品概况顺义北务目前各行按揭产品概况合作银行贷款额期限利率工行7成3-5年基准上浮10%-30%左右，根据企业情况确定（不超2000万）平安7成7年基准上浮30%左右，根据企业情况确定广发5成-7成5年基准上浮30%左右，根据企业情况确定1、资金中心职责2、项目公司财务务职责3、项目公司招商部职责二、按揭二、按揭贷款职责分工贷款职责分工负责首批客户审批之前的统筹管理工作。1、选择按揭贷款银行；2、确定按揭贷款产品；3、审核并确

7、定按揭贷款合同条款及文本；4、针对客户审批中的异常情况，负责与银行进行协调；5、组织按揭贷款业务培训；6、按揭贷款业务执行情况的定期检查集团资金管理集团资金管理中心职责中心职责负责首批客户审批之后按揭全流程的管理和监督工作。1、与银行对接，跟踪按揭贷款的审批进度；2、规范按揭贷款合同文本的签订，防范担保风险；3、按揭贷款未在规定时间内放款的，监督招商人员与客户及时变更付款方式；4、每月编制按揭贷款管理报表，并抄送资金管理中心。如发现异常，及时向融资经理反馈；5、监督客户房产证办理情况，一旦出现代偿，及时通知招商客服停止房产证的办理，保管所有客户的房产证；6、根据按揭贷款资料归档清单完成每笔按揭

8、贷款业务资料原件的归档。7 7、备注：如项目无财务，以上工作则由按揭专员（招商客服）负责项目公司财务部项目公司财务部职责职责招商客服：负责按揭全流程的执行工作。1、收集客户按揭贷款资料，统一报送银行；2、银行下户调查时，负责联系客户。3、银行调查中，负责督促客户及时提交按揭补充资料。4、完成客户反担保措施的核保。并在OA上提交按揭贷款单笔审批流程。项目公司招商部项目公司招商部职责职责招商代表：负责与客户的对接工作。1、介绍按揭贷款业务。2、客户按揭贷款资料的收集。3、需要客户配合时负责联系客户。4、与招商客服共同完成客户反担保措施的核保。 5、发生客户还款违约时，参照集团按揭贷款担保及回购代偿

9、和追偿制度V1.0执行。项目公司招商部项目公司招商部职责职责1、厂房按揭贷款与住房按揭贷款区别2、贷款流程3、其他注意事项三、三、按揭贷款操作按揭贷款操作厂房按揭贷款与住房按揭贷款区别厂房按揭贷款与住房按揭贷款区别区别住宅按揭工业厂房按揭产品各行产品一致各行产品不一致，有的行没有标准产品预售政策均有预售证各地情况不一致借款主体个人企业银行审查资料简单调查企业情况，资料复杂借款人申请贷款评估贷款审批签约放款前手续放款贷后检查和监管从准备材料到放款，全程需约2-3个月。贷款流程贷款流程买方（客户）与卖方（联）达成买卖意向，签订购买合同，买方可以向卖方提供贷款资料，由卖方将资料提交给银行，向银行申请

10、客户按揭贷款。客户看房阶段，由招商代表向客户介绍按揭贷款付款方式。签订厂房销售合同，合同中明确按揭贷款的审批时间，一般为签订合同之日起三个月。由于买受人资信原因，未能在规定时间完成按揭贷款审批的，在合同中明确剩余款项的付款时间。 注：约定客户的贷款审批期限为：1）主体封顶3个月以前申请的，以主体封顶为准；2）主体封顶3个月前之后申请的，自申请之日起3个月内。客户选择按揭贷款方式支付购房款的，在签订厂房销售合同时，同时签订补充协议（附件1）。招商代表通知客户办理贷款卡。借款人申请阶段借款人申请阶段银行从招商客服处获得企业贷款申请资料后，会对借款人进行信贷调查和评估，对借款人在借款期内的经营情况、

11、盈利状况予以预测分析，判断其是否有充足的还款来源。此时需要借款人予以协助和配合，提供银行所需的其他资料。银行受理并完成贷款评估后，会按银行有关授信授权办法规定的管理权限进行审批。目前，针对中小企业贷款，一般审批时间为20个工作日。贷款贷款评估、审批评估、审批阶段阶段审批阶段注意事项对在合同约定付款时间内（通常3个月）未完成贷款审批的客户，招商客服提示招商代表变更付款方式。招商代表负责通知客户变更付款方式。如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，招商代表负责通知并督促客户按规

12、定缴纳应补足的款项。放款前手续：（1）按揭贷款审批后，银行与客户签署借款合同、抵押合同及相关担保文件。（2）招商客服协助银行和客户办理预抵押登记手续。（3）取得他项权利证书后，银行放款至卖方指定账户。签约及放款前手续签约及放款前手续预抵押正式抵押放款前手续：（1）按揭贷款审批后，银行与客户签署借款合同、抵押合同及相关担保文件。（2）招商代表和招商客服安排客户签署文件招商客服负责准备需签署文件，招商代表负责预约客户面签时间。签约及放款前手续签约及放款前手续联东提供阶段性担保担保方式担保方式需准备并签署的文件清单需准备并签署的文件清单阶段性担保（a）附件2：反担保合同（b）反担保人个人的资产清单和

13、相关资产的复印件（需由反担保人在复印件上签署同意此财产为保证人提供反担保的承诺）签约注意事项1、签订反担保合同（附件2）时，需要由招商客服和招商代表双人对反担保人的身份进行核实：2、如果反担保人系公司法定代表人，要求买受人提供营业执照副本原件和签字人的身份证原件核实；3、如果反担保人系公司总经理，则要求买受人法定代表人出具相关证明和签字人的身份证原件；4、如果反担保人系公司股东，要求买受人提供在工商登记机关查询的股东记载和签字人的身份证原件；5、如果反担保人系实际控制人，可要求买受人各方股东出具有关实际控制人直接、间接持股情况的说明和签字人的身份证原件；取得银行对按揭贷款的审批后，根据所采用的

14、担保形式，公司适用不同的审批流程。1、按揭贷款采用的是预抵押登记形式或由担保公司提供的阶段性担保，不需要审批。2、按揭贷款只要涉及项目公司提供阶段性担保或回购，均按照以下流程审批。在客户按揭贷款审批后，与银行签订担保合同之前，由招商客服在OA上提交按揭贷款单笔业务审批流程。公司内部审批流程公司内部审批流程集团公司1、招商客服需配合银行完成贷款检查、报表管理等工作。所有向银行提供的报告，需经融资经理审核。2、招商客服按月提报按揭贷款管理报表，抄送资金管理中心融资经理和财务部。3、招商部在规定时间内分割产权证，房产证取得当天交财务保管，针对按揭贷款客户，财务将房产证交给银行，及时办理抵押登记事宜，

15、以解除阶段性担保责任。企业客户在贷款存续期间，借款人必须按照借款合同规定，定期向银行提供其生产经营、财务状况以及贷款形成资产状况的资料。贷款行会定期了解上述情况做好贷后检查工作。贷后检查与监管贷后检查与监管注意事项（一）客户资料的提交时间（一）客户资料的提交时间买受人须自签订以按揭贷款为付款方式的厂房销售合同之日起14日内向出卖人提供办理按揭贷款的全部资料。（二）客户首付款补足时限（二）客户首付款补足时限如银行批准的贷款额度与买受人申请的额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起7日内向出卖人一次性付清，买受人延迟支付上述款项的：逾期在三十日内（含三十日）的，应每日按购房总价款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同。（三）担保手续的落实（三）担保手续的落实按揭贷款审批后，招商客服根据银行审批的担保方式，参照第八部分放款阶段的要求，准备需要客户签署的反担保文件。由招商代表负责联系客户，由招商客服和财务双