基于因子分析的房地产业可持续发展指标体系研究——以桂林城区为例

1、基于因子分析的房地产业可持续发展指标体系研究以桂林城区为例tE 一专二题一-研-究日画il描琦】liJI:W.Jli回基于因子分析的房地产业可持续发展指标体系研究一一以桂林城区为例何里文1，2(1.西安交通大学经济与金融学院，陕西西安71<>0<>061;2.桂林理工大学管理学院，广西桂林541<>0<>04)摘要】在综合分析房地产业可持续发展内涵基础上，文章选取18项指标构建房地产业可持续发展评价指标体系。运用因子分析法对2<>0<>03-2<>01<>0年期间桂林房地产业的综合发展指标基本数据进

2、行标准化定量处理。最后以经济、人口、环境、资源四维度为体系对桂林房地产业可持续发展现状与趋势进行分析研究。关键词房地产业;可持续发展:因子分析【中圄分类号F299.233文献标识码A文章编号14-2768(2<>011)<>08-<>01<>02-<>03一、文献综述市房地产业的现状分析结果，建立房地产可持续发展指标体系体系模型，18个指标。(-)房地产业可持续发展的内涵表1房地产业可持续发展指标体系可持续发展是一种注重长远发展的经济增长模式，最初于cll人均理民结声，(.值1972在斯德哥尔摩举行的联合国人类环境研讨会上提出，意c1

3、2市?>0?:居民鸡费t;r咱品m数指既满足代人的需求，又不损害后代人满足真需求的能力。赵c13固定内字赖cl4固定何F蜡拦擎华平、张所地(2)6)认为，房地产业可持续发展包括两个方面c15罐乡居民储蔷年教的含义:一是房地产的发展必须考虑代际平衡，其具体内涵还c21且人口c22节匠人口包括土地资源的合理使用以及土地与房地产市场、产业和人居cZ3市区人口曹度环境之间的和谐;二是房地产业与国民经济其他行业的协调发c31人均绿地面帜展。郭苏豫(27)则认为，房地产业可持续发展是个系统问题，c32城市工业污水处理事c33榻甫吃活垃坝r1坡其要素包含房屋、业主和环境，既要考虑向自然的索取，同时也c

4、34区域目增唾音要考虑对自然的问报。综合各位学者的观点，房地产可持续发c35空气J习班市数c41哥县嘻靳严面朝展定义为:充分考虑代际和代内之间平衡基础上，系统性规划c42商品肩章拆开?西F增t(:事土地、人口、资源、环境、社会协调发展的结果。c43商品局销售面积二)房地产可持续发展指标c44人均&#<>039;J唱主面积c45空置由权尹子民、初明畅(27)从经济评价因子、人口评价因子、社会评价因子、资源评价园子和环境评价因子五个方面建立指标二)案例地选择体系。并利用这些指标建立了功效的数，得出评估值，并将结果桂林市是一座国际知名旅游城市，27年获得;中国青年划为5个档次。为

5、l宇晓、赵正佳、李飞飞(27)将循环经济的思喜爱的旅游目的地;荣誉称号，2<>0<>09年底，国务院在关于进一想寻|人房地产行业，提出3R原则，即减量化Reduce、再使用步促进广西经济社会发展的若干意见中更是明确提出:建设Reuse以及再循环Recycle。郑应亨(2<>0<>03)通过对经济、资源、环桂林国家旅游综合改革试验区。但是，随着这几年桂林市经济境、人口与社会等的分析，住IJ建了房地产业指标评价体系，初步的快速发展，人口城市化不断加快，外来人口也不断涌入，桂林定理分析工具(AHP)进行房地产业可持续发展水平评价。市房地产业而临着机遇和

6、威胁的双重挑战。如何利用有限的土综观房地产可持续发展的研究文献，目前仅有少数学者运地资濒，创造出经济效益和社会效益的最大化，成为桂林市亟用定量与定性相结合的方法对房地产可持续发展进行深入研需解决的问题。究，对房地产可持续发展的基础理论、评价体系以及实证研究三)研究数据来源方面研究相对滞后，因此，该领域研究亟待加强。本文数据来源于23-2<>01<>0年桂林统计年鉴，并对原始二、指标体系设计数据进行标准化处理。数据标准化也就是统计数据的指数化。(一评价指标设计数据标准化处理主要包括数据同趋化处理和无量纲化处理两房地产可持续发展指标体系应该科学有效，有代表性，适个方面。数据

7、同趋化处理主要解决不同性质数据问题，对不同应房地产开发变化。根据前人研究成果和专家意见，以及桂林性质指标直接加总不能正确反映不同作用力的综合结果，须先收稿日期2<>011-比18i乍者简介1何星文(1979-)，男，广西桂林人，西安交通大学经济与金融学院博士研究生，桂林理工大学管理学院讲师，研究方向:产业经济学。1<>02 ?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0剥?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>

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14、趋化，再加居才节目导出正确结果。数据元量纲4以t理主要解决数据相关系数矩阵不大可能是单位矩阵，原有变量适合作因子分的可比性，在此我们采用指数化处理方法。指数化处理以指标析;反之.则不适合作因子分析。KMO栓验统计量是用于比较的最大值和最小值的差距进行数学计算.其结果介于<>0-1之变量问简单相关系数和偏相关系数的指标.计算公式为.间。LLr: KMO=一一_.，一:-;-i;j ) 三、房地产业可持续发展因子分析L Lr; + L Lp; 因子分析就是通过对变量之间关系的研究.找出能综合原KMO统计量的取值在<>0和1之间。KMO的值越大，表明其始变蠢的少数几个因子.使

15、得少数因子能够反映原始变量的绝相关性趟强，原有变量越适合作因子分析。结果表明，巴特利大部分信息。因子分析属于多元统计中处理降维的一种统计方特球度检验统计量的观测值为43.679，相应的概率p接近O.法，其目的就是要减少变蟹的个数，用少数几个不相关的因子概率p小于显著性水平。.<>05，应拒绝零假设，认为相关系数短代表多个原始变量.从而达到简化数据而且不影响分析结果的阵与单位系数矩阵有显著差JlIJ.原有指标适合作因子分析。同作用。时，KMO值<>0.734可知评价指标也适合进行因子分析。1因子分析模型介绍。设原始有p个变量分别为%1&#<>039;%

16、2&#<>039;向·通过s阳16.<>0对每组因子进行反旋转.得到反旋转后的载. ，x，.要寻找的k个因子(k&lt;p)为f，J，.J，.J.因于且和原始荷矩阵，下面我们用旋转后的因子载荷图综合表现两个因于对变量码的关系可表示为:原有变量的相关性。%, =4.J. +arJ&#<>039;，饵，+;.吨，儿刊，一引吨J，悼vf，吨，f，+&#<>039;吨J卢z睛; ( ) l %)=川叫凶崎讪+何认+B，恤M掬-:帽明呻蝠叫，中，; %, =a，J.吨品何&#<>039;，f，+

17、;何J.+8, 式(1 )就是因子分析的数学模型，它把每个变量看成是各因子的线性组合。其中系数句为第i个变量篇，与第j个因子jj之间的线性相关系敛.反映;与jj之间的相关程度，也称为载; 荷。.，称为特殊凶子.代表公因子以外的因素影响，相当于多元线性回归模型中的误差项，实际分析时忽略不计，圈1徊蟹.精盾的戴荷圃2因于的才革贡献，因子正的方差贡献是因子载荷矩阵A一&#<>039;综合各个方面的影响，我们计划取贡献率的前4个作为待中第jJlJ元素的平方和。因子正的方差贡献反映了因子fiXf原征因子。从图l可以很直观地看出.5个测量项目中.有4个很有变量总方差的解释能力。该值越高

18、，说明相关因子的重要性靠近两个国子的坐标轴.对符征因子的作用比较明显，即人均越高。因此.因子的方差贡献和方差贡献率是衡量因子重要性国民生产总值、固定投资额、城乡居民储蓄存款，由图知回定技的关键指标。资额与固定投资增长率对两个因子作用相似，只择其一。因此.当因子载荷吨的绝对值在第jJJJ的多个行上都有较大的选市区居民消费价格总指数这一测量项目。为方便理解目可以值.则表明因于L能共同解释许多变量的信息，而对每个原始把4个特征因子分别命名为人均国民生产总值、固定投资额、变量笃，只能解待其中的少部分信息，这意味着因子且不能有效城乡居民储蓄存款、市区居民消费价格总指敛。代表任何一个原始变量街·

19、因子J，的含义模糊不清，难以对国同理.综合各个方面的影响.根据旋转后的载荷图推断，对子J，做出合理的解挥。这时，需要进一步作因于旋转.目的是因待征因子的作用比较明显的有9个，即市区人口、市区人口密子的含义更加清楚，以便对因子进行命名和解房。度、人均绿地面狈、城市生活垃级、空气污策指数、商品房新开旋转的方法有正交旋转(<>0呻咿nalTOtation)和斜交旋转工面积、商品房销售面狈、人均居住面坝、其次是空置面积.这(oblique rot.ation)两种。最常用的方法是最大方差正交旋转法9个测量项目对其的贡献率高达师%以上，其余测量项目其贡(Varimax)。进行因子旋转，就是要

20、使因子载荷矩阵中因于载荷献率很小.现实计算中可忽略。的平方值向<>0和l两个方向分化，使大的载荷更大，小的载荷采用主成分法畏取因子.结果表明人均国民生产总值、市更小。因子旋转过程中.如果因子对应轴相互正交，则称为正交区居民消费价格总指数、固定投资在第1个因子上有较高的载旋转，如果因于对应轴相互间不是正交的，如l称为斜交旋转。常荷，可命名为经济基础因子;第2个因子在市区人口、市区人口用的斜交旋转方法有Promax法等。密度上有较高载荷.可命名为人口条件因子;第3个因子在人3.计算因干得分。因子得分就是每个因子在每个样本上的均绿地面积、城市生活垃圾、空气污纯指数、城乡居民储蓄存款具体取

21、值。每个因子的得分实际上由下列因子得分函数给出:上有较高载荷，可命名为人居环绕因子:第4个因子在商品房机斗;叫+bI1%1+吨的新开工商积、商品房销售面积、人均居住面坝、空置面积上有较1，斗川l呻，&#<>039;，令呻dr静，(2) 高载荷，可命名为资源可持续利用因子.以下是对4个因子进行KMO检验和和Baztieu球度撞撞.比=bl，x，+hU笨，+·呻.，&#<>039;，结果见表b表5。由式(2)可以看出.因子得分是各变量的线性组合。襄2经济圈子的KMO幢幢和BartIett球匮幢幢4 m8I&#<>039;Id B

22、&amp;rtlett. 1<>0. I&lt;.ol咆饵，.，.叫。lkin蝇e.sureof S帽plir苗时崎回国;.执&#<>039;法对变量进行分析以前.需对变量迸行巴特莱球性俭验。巴特同棚。;嗣也artleu&#<>039;.tes o( 莱球性检验的检验统计量根据相关系数矩阵的行列式计算得街ric-i&#<>039;到IJ.且近似服从卡方分布。如果该统计量的观测值比较大，且对1 ?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?狉?>0?沣?>0

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31、;0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?表3人口国子的KMO检验和Bartlett球度检验桂林市市区人口密度还没有达到15人的水平，城市接收人陆幽oond Bllrt1ott s Test 口的能力还比较强，完全能保证桂林市房地产业的可持续发Kaiser-告，町-olkin.圈?>0?reof s;pllDg Ad明出缸y.<>0.691 展。M胆;OL口li-Sq皿re51.4 Bortlott s Test ot df 三)人居环境指标评价分析每hericitySlg. o.

32、四m桂林市作为一个旅游城市，空气、水质和绿化水平都非常襄4资源因子的KMO检验和BartlettJ;程度检验好，而且总体指标表现平稳.利于可持续发展的要求。从25阳oand &amp;rt lett$ Test 年，挂林市全面启动;漓江四化;、;绿满八桂;造林绿化工程以E血.er哺岳阳r-<>01kin11回sureof Sampllng Adequacy. <>0.7<>01 及;两江四湖;二期综合整治工程，扎实推进科学保护漓江六大Appro兑。，-句=e14.159 Bsrtlett 8 Te8t of df 1<>0 工程。全市森林

33、覆盖率68.159岛，城市绿化覆盖率44.313岛，居全区Sp阳ricitySig. 。6前列;全面完成自治区下达的节能减排任务;市本级城市污水褒5环境因子的KMO检验和Bartlett球度检验集中处理率9<>0.4%，比;十五;期末提高41.8个百分点:城市生刚D四dBsrtle时.s Test 活垃圾无害化处理率1%;完成12县污水处理设施建设。环Kaiser-le归r-olkinlleasur窜。fS.pl ing Adequac4 <>0.781 A即m兑ú-古也.e22.763 境质量指数在113个国家重点环境保护城市环境综合整治定Bsrt1ett.

34、 Te8t of df 1<>0 Sphorici ty 量考核中名列前茅。Sig. <>0.<>012 四)资源可持续利用指标评价分析桂林市23-27年，房地产一直处于一个高速发展的综上所述，通过筛选后得到4个一级指标，13个二级指时期，28年虽然受到全球金融危机的影响，销售量相对26(4). 一)经济基础指标评价分析2J郭苏豫.论房地产业的可持续发展JJ科技信息，27(9).挂林市经济继续呈现出持续快速协调发展的良好态势，人3)尹子民，初明畅.城市房地产业可持续发展的实证分析与研究J).中均国民生产总值和城市居民储蓄逐年升高，三次产业协调发国管用-信息化

35、，27()t). 展，社会需求持续强劲，非公经济增速加快，景气指数明显上刘宇晓.赵正佳，李飞飞.基于房地产行业的循环经济指标体系构建升，经济增长活力不断增强，国民经济运行质量进一步提高。随J).商场现代化，27()1 ). 着人民生活水平的提高，消费者对商品房的需求，包括第一套5)郑应亨.房地产业可持续发展及指标体系研究D).重庆大学硕士学自住房和改善性住房的需求都保持旺盛。2<>01<>0年指标得分较位论文，23.准确反应了目前的经济走势对于房地产可持续发展的支持。6)丰艳萍，刘长滨.我国房地产业可持续发展的研究J).生产力研究，二人口条件评价分析2创)9(17).

36、桂林市市区人口保持稳定增长，同时桂林城市化进程加速7)牛毅.我国房地产价格为何居高不下口l中同房地产信息，25(3).也带来了新增购房需求基数的变化。2<>01<>0年的政府工作报告8J包宗华.房地产先导产业与泡沫经济M.北京:中国经济出版社，21. 指出当年桂林的城市化率达到37.9313岛，而十二五期间桂林的9)张敬.重庆市房地产业可持续发展研究D).重庆师范大学硕士学位城市化率或将达到45%左右。这也就意味着，未来五年内桂林论文，2(刷.推进城市化进程，年均在1.5%左右。以29年约76万城区人1<>0J陈纳松.世联观察:我们的地产市场观点MJ.北京:

37、机械工业附版口计算，每年新增城市人口在1.2万人左右，新增购房需求36社，24.责任编辑:L校对:Z)万平米左右，可见，桂林市住房开发有着巨大的缺口。另外目前1<>04 ?>0?>0?印玣?>0?厳潦叴?捵挱插?捺揎挳?挴?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?弃?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?>0?椵?>0?>0?>0?>0?>0?&

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