旧城改造商业项目工作流程与方法

1、第二阱段：矗迁实施殴统时间：直个冃）提筈屋變坊保ul全104倣回瞬別竝：产士 19曲心告订二巧拉委工ft盖订垃 rElSffilth.氏审此弼三阶屉：土地二市柏奏粉段（时河：购个月、前期准备阶段（时间：一个月）旧城改造资金回路表（一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。国土址祈户皐头融位：齐土胡生匕甲uI日改目圻乳致函返回土忆诚本魏理计捉5跖社保和綁保皐金市财政7、申苗返回成本投资方鼠返回计煌后土煙价数 土地竟得方办is成交手维* 5 订土地注立摘认 书区旧改办底20%白个片居30%,:也禹“取穆靈输抹务寿即单也-

2、芜土怕曲土地上市艳奏嗥谏*兵岸葩：狂貳总咼訓审莅：痔；ttffiJB盘申零握祎拍糞公吉O0»*5»!匡：帯三樺土地供应会审批*»<2: n±jeteECK?市土地拍奏中心发国 惜枚位：w±. 立电泣加和拍娈曲关芋件 回®afn :黑睨划.fE±SML «AfW於金返回匹冕去工吒】.日存5SattA«T , 1ft区财敢国土局（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。（三）投资

3、方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。（四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的 批复文件。二、搬迁实施阶段（时间：五个月）（一）搬迁实施：投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的 责权利关系。（二）搬迁实施：投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。（三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。（四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬 迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。（五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。（六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现 场

4、公证。（七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组 织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。（八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置（九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告 等在搬迁现场公示上墙。（十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（户通常为2个月）内，签约率达到 100%则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬 迁期限内签约率达不到 100%则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。64（十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证

5、金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%。（十二）正式开展发放补赔偿款工作。（十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。（十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。（十五）审计单位对搬迁项目进行审计。三、土地上市拍卖阶段（时间：2个月）（一）土地上市：区旧改办向国土局申请国土证销户。（二）土地上市：区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。（三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土 地拍卖相关文件：1、面积计算（市规划勘察设计院）2、地籍前前置调查（市地籍调查中心）3、红拨、界址点成果表（市规划勘察设计院）4、红线图（市规划局）5、规划设计条件通知书

6、（市规划局）6、文物勘探（市文化局）7、电网配套方案（市电业局）8、地籍前置调查（市地籍调查中心）9、起始价评估（市地籍调查中心）10、搬迁安置审查（市征地事务中心）（四）与市土地拍卖中心商议土地起拍价和上市拍卖条件。（五）由市土地拍卖中心上会（土地供应会）审批，并根据旧城改造土地上市条件的 要求，制定上市拍卖标书（带返迁设计条件）。（六）区旧改办与土地拍卖中心签订土地上市工作责任协议（带详细拍卖内容、条件）。（七）市土地拍卖中心在拍卖开始日前30日发布公告，公布拍卖出让宗地的基本情况和拍卖的时间、地点。招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：1、出让人的名称和地址；2、出让宗地的位置、现状、面积、

7、使用年期、用途、规划设计要求；3、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；4、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；5、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；6、确定中标人、竞得人的标准和方法；7、投标、竞买保证金；8、其他需要公告的事项。（八）公司索取土地出让文件，招标拍卖挂牌出让文件主要包括招标拍卖挂牌出让公 告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确 认书、国有土地使用权出让合同文本。（九）报名及缴纳竞买保证金，报名所需资料：报名表、法人代码证书、企业法人营 业执照、法定代表人证明书及身份证、资质证书等。（十）根

8、据土地出让的方式（注：商业兼住宅可挂牌，住宅兼商业或纯住宅必须拍卖）、 竞买人数等确定竞价的策略。（十）公司竞得土地后办理成交确认手续，签订土地成交确认书，土地成交确认书 应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以 及签订国有土地使用权出让合同的时间、地点等内容。成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。（十二）公司竞得土地之后，根据成交价格向市土地拍卖中心缴纳服务费。（十三）公司向市地税局缴纳拍卖总价3%勺契税，并与市国土局签订国有土地使用权出让合同后，按土地成交价格的50%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%勺耕保基金和社保基金后，

9、市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。审批后区财政局按土地整理成本的50%（已含资金成本）将资金返还投资方。（十四）公司与市国土局签订土地出让合同2个月后，按土地成交价格的 20%缴纳土地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的5%的耕保基金和社保基金后，市国土局将余额返还区财政局。区旧改办收到投资方的返还土地整理成本申请后，上报区政府审批。 审批后区财政局按土地整理成本的20% （已含资金成本）将资金返还投资方。（十五）公司与市国土局签订土地出让合同 6个月后，按土地成交价格的 30%缴纳土 地款给市国土局，经市财政局收取土地成交价的 5%的耕保基金和社保基金后，