SOHO尚都案例分析

1、内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都尚都内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都尚都 SOHOSOHO尚都尚都为甲级写字楼。是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域-CBD（中央商务区）内。该项目正临北京南北主干道之一-东大桥路，这条路界定中央商务区的最西线和中央使馆区的最东线。SOHO尚都是SOHO中国有限公司在北京CBD建设的第三个项目，是继SOHO现代城、建外SOHO之后推出的新一代升级产品。该项目将以更加前卫更具创新精神的外形，更现代的商业及办公氛围，给北京奉献出一道生机勃勃，极具视觉冲击的都市新景观。当前北京CBD

2、市场上供应的商业面积主要为社区底商类型，这些底商的功能主要是面向社区居民的配套服务设施，商业气氛和人流都受到社区规模及环境限制。SOHO尚都则是一个拥有5层楼高，聚集了443户商铺的大型公共室内商业街区，其特点为高聚集、大规模、小面积。SOHO尚都位于CBD人气最繁华的区域，紧邻使馆区，这里已有的繁荣商业氛围和熙熙攘攘人流决定了未来SOHO尚都的消费人群不仅是面向北京的，更是面向全国的乃至面向全世界的，而SOHO尚都商业街区充满动感的设计风格，数量庞大、随意紧凑的店铺排列，便于人流穿行的室内街道和广场，都使这里最有希望成为北京东部商业文化的最亮点。简介：内部培训资料 仅供参考 不得外传内部培训

3、资料 仅供参考 不得外传内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHOSOHO尚都位置图尚都位置图 LOCATIONSOHO尚都位置尚都位置 CBD内 东大桥路8号 蓝岛大厦东南 秀水街东北 使馆区对面内部培训资料 仅供参考 不得外传北立面北立面 NORTH ELEVATION内部培训资料 仅供参考 不得外传西立面西立面 WEST ELEVATION内部培训资料 仅供参考 不得外传东东立立面面EAST ELEVATION内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHOSOHO尚都功能分区尚都功能分区 FUNCTION南塔南塔-SOHO办公办公西区裙房西区裙房-商业商业北区裙房北区裙房-商业商业南区裙房南区裙

4、房-商业商业北塔北塔-办公办公西塔西塔-商业商业内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都商业产品特点尚都商业产品特点 PRODUCTFEATURE 425 425 个商铺。个商铺。2323部自动扶梯和部自动扶梯和1313部电梯贯穿上下部电梯贯穿上下5 5层商场。层商场。2 2个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。个大的采光中庭可举办推广活动，聚人气。6 6个下沉花园，可以做餐饮。个下沉花园，可以做餐饮。45004500平方米屋顶花园。平方米屋顶花园。480480米沿街商铺，米沿街商铺，150150米朝南花园店面。米朝南花园店面。每个商铺面积小，总价低，容易出租每个商铺面积小，总价低，容易出

5、租。内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都商业统计尚都商业统计 面积面积 （套内）（套内）户数户数 200 m249 300 m214内部培训资料 仅供参考 不得外传五层商场五层商场内部培训资料 仅供参考 不得外传采光采光中庭中庭内部培训资料 仅供参考 不得外传商业街东入口商业街东入口内部培训资料 仅供参考 不得外传空中商业走廊空中商业走廊内部培训资料 仅供参考 不得外传西塔商业楼西塔商业楼内部培训资料 仅供参考 不得外传480480米沿街商铺米沿街商铺内部培训资料 仅供参考 不得外传150150米朝南花园店面米朝南花园店面内部培训资料 仅供参考 不得外传周周边边环环境境商 务 中 心

6、三 号 路东 大 桥 路东 大 桥 东 路 朝 外 大 街商 务 中 心 四 号 路京广中心新城国际京奥中心财富中心嘉里中心旺座中心世纪城市万通中心朝外朝外SOHO尚都中心一期SOHO尚都尚都世贸商业中心以太广场东方宫宵国安宾馆世纪财富汉威大厦内部培训资料 仅供参考 不得外传地下一层平面地下一层平面采光中庭采光中庭下沉花园下沉花园内部培训资料 仅供参考 不得外传首层平面首层平面商商 务务 中中 心心 三三 号号 路路东东 大大 桥桥 路路东东 大大 桥桥 东东 路路 尚尚 都都 中中 心心 CENTRAL商业主入口商业主入口商业主入口商业主入口商业主入口商业主入口次入口次入口办公主入口办公主入

7、口SOHO主入口主入口商业主入口商业主入口次入口次入口次入口次入口次入口次入口内部培训资料 仅供参考 不得外传二层平面二层平面采光中庭采光中庭内部培训资料 仅供参考 不得外传三层平面三层平面空中商业走廊空中商业走廊内部培训资料 仅供参考 不得外传四层平面四层平面空中商业走廊空中商业走廊内部培训资料 仅供参考 不得外传五层平面五层平面西塔商业西塔商业层高层高4.5米米五层五层LOFT层高层高5.7米米屋顶花园屋顶花园内部培训资料 仅供参考 不得外传西塔标准层平面西塔标准层平面内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都办公产品特点尚都办公产品特点 PRODUCTFEATURE 精装修，缩短免租期

8、，回报更高。 统一装修，提高整体质量。 分户式空调，方便出租，使用灵活。 150个办公3.5米层高。 90个SOHO办公3.1米层高，70年产权。内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都办公统计尚都办公统计 北塔北塔南塔南塔LOFT （五层，层高5.7米）93LOFT （二十层，层高5.7米）5复式 (二十八、二十九层，层高二十八、二十九层，层高3.5米）米）2复式 (二十四、二十五层，层高二十四、二十五层，层高3.95米）米）3内部培训资料 仅供参考 不得外传北塔平面北塔平面标准层平面标准层平面十五层平面十五层平面二十四、二十五层复式平面二十四、二十五层复式平面二十层二十层LOFT平面平

9、面内部培训资料 仅供参考 不得外传南塔平面南塔平面标准层平面标准层平面二十八、二十九层复式平面二十八、二十九层复式平面内部培训资料 仅供参考 不得外传SOHO尚都是由当前国际最被看好的前卫建筑师彼得戴维森及其Lab建筑工作室担当设计。按照Lab的设计构思，它包括一条包括37,000平米商铺的低层商业街，两座中等高度的SOHO建筑（小型办公，居家办公）。商铺内部是富有动感的现代风格，5层高的商业街立面由一个个变幻的水晶折面构成。设计中还包括一座桥，连接东西商业街。商业街的内部设计将考虑到便于在此举行一系列活动，如时装表演，音乐会，而且可以根据北京多变的天气随时改变成“室外”或“室内”。在设计风格

10、上，采用大胆的非对称建筑语言，突破了千篇一律的横平竖直，在空间关系上强调丰富的变化和千差万别。建筑外轮廓全部为斜面和折线，大楼表面形成一个个变幻的不规则折面，各个玻璃侧面组成许多相互交织的几何线条。当夜幕降临，别具一格的几何线条的灯光带，使建筑群幻化成为光彩照人的珠玉，酷似黑色水晶体，给北京CBD添加一道别致的风景线。SOHO尚都设计理念尚都设计理念 DESIGNCONCEPT 内部培训资料 仅供参考 不得外传 和现代城、建外SOHO相比，SOHO尚都更加注重建筑回到自然状态。其核心之处就是：简单、多元、联系、无序。设计师彼得戴维森在谈到他的设计思路时说，自然的状态是一种运动变化的状态，比如河

11、流里的水和天上的云；自然界的力量来源于多元化和相互联系，比如“亚马逊流域的一只蝴蝶扇动翅膀，会掀起密西西比河流域的一场风暴”；自然界的丰富和千差万别来源于最简单的图案或者元素，比如雪花和万花筒。SOHO尚都的设计就是在追寻这种表面千差万别后面的联系和规律，设计师通过不同尺度、不同形状空间的随意组合和有机联系，表达了一种顺其自然的建筑形态，潘石屹在观看了这个模型后曾引用罗素的一句话作为评论：“参差不齐就是幸福的根源”。内部培训资料 仅供参考 不得外传商业的敏感性非常强，可变因素多，难以在初期给出明确的规划和定位，前期的规划和建筑设计的主要原则是保证灵活灵活性性（即铺位面积、位置等对业态的适应性强

12、）、均好性均好性（无商业死角） ，如果定向销售给某些对建筑有特殊要求的大客户，采用定制设计，这样可以降低商业风险；人流动线：平面上要形成回路人流动线：平面上要形成回路，避免尽端路的形成，从立体空间上来讲，在动线上通过建筑空间的变化、色彩的变化通过建筑空间的变化、色彩的变化（IKEA）等手段来实现商业氛围的营造和对人流的吸引，使实现商业氛围的营造和对人流的吸引，使消费者没有目的性，增加逗留时间消费者没有目的性，增加逗留时间，另外IKEA的动线设计使消费者既不会走重复路线，也充分吸引其购物欲望；原规划所有楼体的三层均通过连廊相通，这样相当于多出一层地面，有效商业面积可以延至五层，后因消防报批未能实现；SOHOSOHO中国销售市场部主管访谈：中国销售市场部主管访谈：关于规划关于规划内部培训资料 仅供参考 不得外传最小面积不到10平米，最大面积（单铺）600平米，200-200-300300平米为主力面积，总面积占到所有商铺的平米为主力面积，总面积占到所有商铺的60%60%以上以上，租售情况也最好；一般单个临街铺面开间（1个柱距）3.8米，