兰卡房地产可行性研究报告(13312)

1、 山西建工集团斯里兰卡科伦坡地区房地产可行性研究报告宝星机构2013.3.12第一部分、可行性研究报告的必要性随着山西建工集团在海外的主营业务不断扩张，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，规避风险，提高集团竞争力，特制定项目可行性报告。第二部分、项目概况一、宗地位置 项目位于首都科伦坡南部Ratmalana区，城市主干线Galle路旁，近邻国内Ratmalana机场，Moratuwa大学，Kothalawala 国防学院，铁路机车厂，及许多工厂，学校。 目前上有砖瓦结构平房，多属平民居住。二、宗地基本指标情况 该项目总占地面积110000平方米左右，主要用于住宅及商业（设配

2、套公建），容积率2，建筑密度35%。地块项目经济参数项目名称位置用地面积用地性质容积率总建筑面积建筑密度项目科伦坡南部Ratmalana区11万 住宅及商业（设配套公建）222076735%三、宗地现状 项目地块呈不规则方形，现场紧靠Galle路与西部边界的北部和南部边界Kandawala道路和Borupana毗邻的道路。区域位置图第三部分、项目外部环境一、国家概况 斯里兰卡为南亚次大陆南端印度洋上的岛国,西北隔保克海峡与印度向望，国土面积65610平方公里，南北长433公里，东西宽244公里。沿海地区平均最高气温31.3摄氏度，平均最低气温23.8摄氏度。斯里兰卡全国人口2086.9万人。斯

3、里兰卡有宝石王国、印度洋上的明珠的美称。2010年斯里兰卡被纽约时报列为年度最值得旅游的31个目的地之首的国家。（1）城市地理位置科伦坡位于斯里兰卡人口稠密的西南海岸，濒印度洋，北面以凯勒尼河为界，是全国最大的城市，是斯里兰卡的政治、经济、文化、商业和交通中心，也是印度洋的重要港口，世界著名的人工海港，素有“亚洲门户”和“东方十字路口”之称。 （2）城市规模目前科伦坡面积37平方公里，市区人口近242.1万，斯里兰卡政府现正采取措施，将位于科伦坡市滨海地区的部分军事设施搬迁之后，科伦坡的城市规模迅速扩大。城市扩容之后人口数量、城市土地面积及财税实力都将得到很大的提升，为科伦坡地区的未来发展开拓

4、了更大的空间。二、基础经济环境斯里兰卡是南亚地区自由经济的先锋，早在20多年前就已经推广自由市场政策，已经逐渐形成了一个良好的积极环境。 现任政府工业策略的目标就是要发展一个有竞争性的以出口市场为导向的市场经济。现在已经设计营造出了一个适合于国内外投资的气候。 年内战结束后，在国际社会的大力支持和援助下，斯里兰卡战后经济得到迅速恢复和发展，年和年经济增长率分别达到和8.3。2012年，斯里兰卡受世界经济增长乏力影响，加上自然灾害和资金不足等问题拖累，经济增长达到6.5，2013年预计达到7%。指标2008200920102011家庭最终消费支出284.81亿271.12亿326.07亿402.

5、88亿国民总收入397.46亿415.83亿489.50亿585.21亿GDP（现价美元）407.15亿420.68亿495.68亿591.72亿人均GNI(现价美元)1770197022602580人均GDP(现价美元)2013.912057.112400.022835.41人口总量2021.7万2045万2065.3万2086.9万人口增长率0.881.150.991.04资料来源：全球宏观数据。三、经济结构【农业】斯里兰卡是一个以种植园经济为主的农业国家，渔业、林业和水力资源丰富。茶叶、橡胶和椰子是斯里兰卡农业经济收入的三大支柱。2010年，农产品出口额占出口总额的24.6%。其中，茶叶

6、出口达13.75亿美元，占出口总额的16.6%;橡胶出口1.7时乙美元，占出口总额的2.1%;椰子出口1.74亿美元，占出口总额的2.1% 。【工业】斯里兰卡工业基础薄弱。虽已逐渐建立了具有斯国特色的工业体系，近年来，工业在国民经济中的比重基本维持在27%左右，纺织服装业是斯国民经济的支柱产业和最重要的工业行业，也是斯第一大出口创汇行业。20 1 0年，斯纺织服装出口达35 .04 1亿美元，占全国外贸出口额的42 . 2 %。另外，斯宝石及其加工世界闻名。20 1 0年宝石及珠宝首饰出口超过3 . 347亿美元，占总出口额的4 . 0 % 。【服务业】近年来，斯里兰卡政府利用国民具有识字率高

7、、劳动技能训练有素的相对优势，正在努力把经济打造为服务业导向型经济。服务业已发展为斯国民经济的主导产业，并已成为斯经济增长的主要驱动力，特别是信息、通讯业异军突起，发展势头迅猛，增势强劲。2010年服务业产值占GDP的比重达59.3%，增速为8%。其中，通讯业增长达13.2%。第四部分、城市房地产市场环境一、整体市场概况随着斯里兰卡内战于2009年5月结束，房地产市场开始发展，处于初级阶段。多年来一直受到中国内地及香港、新加坡、瑞士、印度投资者的关注，其项目建设资金来源也主要是这几个国家和地区。同时，政府也在大力推动外资到当地投资，其他国家的发展商也蜂拥而至，目前，斯里兰卡的房地产市场展现出欣

8、欣向荣的局面，50%的高端公寓在开工前就已售出，高端住宅项目销售情况要明显优于普通公寓。二、市场政策环境斯里兰卡政府允许外资独资进入除贷款业、典当、少于100万美元的零售贸易业及近海捕鱼业之外的所有经济领域。最重要的是斯里兰卡政府对外资实施特别保护，国家宪法保障外国投资的安全，外国投资不会因政府的更迭而变化。斯里兰卡企业管治完善，包括健全的公司法及司法制度。开办公司的程序十分简便。同时，斯里兰卡政府实施的财务优惠措施十分吸引外来投资，并致力发展基建。因此我们认为，斯里兰卡的房地产市场是一个极具吸引力的投资热点。从长期来看，斯里兰卡整个国家处于恢复建设期，而且由于该国一直出口宝石、红茶、橡胶等商

9、品，经济基础良好，居民消费能力强。斯里兰卡的商业及住宅物业需求强劲，与日俱增，而科伦坡的城市价值也决定了其房价的稳定性与增值性。三、房地产市场供需情况1、土地情况 土地已成为科伦坡地区最为稀缺的资源，随着可开发土地的日益减少和城市人口的不断增加，不仅科伦坡城区的高层公寓项目发展迅速，远郊地区的房地产业也被带动起来。有统计显示，截止到目前，科伦坡地区的地价已经翻了7倍多。2、房地产供求情况及价格走势 未来几年的经济将持续增长，市场对高端公寓的需求与日俱增。普华永道预测，2020年以前，斯里兰卡每年需修建10万套公寓才能满足市场需求。目前，科伦坡的一类地区住宅价格在3000美元/平米以上，二类地区

10、的价格也在2000美金/平米以上，约人民币15000-20000元/平米。装修标准为高档精装修。四、需求分析我们认为推动科伦坡地区房地产保持旺盛需求，并将在未来很长一段时间内继续发挥其推动作用的几个基本因素是：城市地位的不断提高、城市化进程和住房升级需求、中产阶级的壮大和对房地产投资的增加。1、城市地位的不断提高近年以来，科伦坡的城市竞争力获得了一系列的肯定：“南亚第一的科伦坡港”、“斯里兰卡第一大城”、“最佳旅游城市”、“最具活力的滨海城市”等。这些都显示着城市竞争力不断上升，经济辐射能力和城市影响力都变得更大。同时使得城市的宜居形象更加鲜明，对于房地产需求起到很大的推动作用，使更多的海外旅

11、居人士来科伦坡创业、居住、生活。2、城市化进程和住房升级需求随着科伦坡地区经济水平的增长及人口的增长，对住房水平和质量的需求将不断增长，从而带来对住房升级的强劲需求。3、中产阶级的壮大收入分配和中产阶级的出现是影响人们需求变化的重要因素，因为不同的收入水平决定了对不同产品的购买力。目前，斯里兰卡的中产阶级比重达到20%，约为400多万。根据其他国家的经验显示，当年均收入超过3000美元（世界银行用来衡量“中高收入国家”的最低标准），将会迅速出现一个中产阶层迅速扩大，消费需求大幅上升的时期。斯里兰卡2011年城镇居民人均可支配收入达到2580美元，比上年增长14.0% 。因此，随着科伦坡地区中产

12、阶级队伍的迅速增加，将带来对城市住宅特别是中高档商品房的需求增加。4、对房地产投资的增加科伦坡作为斯里兰卡的国都城市和风景旅游城市，房产具有很强的保值增值能力。当地对于高等公寓的购置物业需求很大，且长期来看房产的增值效应明显，投资需求潜力很大。五、未来市场分析斯里兰卡的科伦坡地区作为东南亚房地产市场繁荣的新发地，而当地政府对中国投资又格外的鼓励与支持，所以项目得到良好的发展空间。科伦坡地区房地产市场的需求量很大，在2020年以前，整个科伦坡地区的供应量远远不能满足需求，所以项目的销售去化具有坚实基础。而科伦坡地区的市场价格支撑了项目价格的稳步提升，所以项目利润会逐年递增。第五部分、项目分析及产

13、品定位一、项目地块SWOT分析1 项目优势分析（1）不可替代的城市地位本项目位于斯里兰卡的科伦坡地区。而科伦坡是斯里兰卡的国都，也是第一大城市，是政治、经济、金融、商业的中心，其辐射，其意义不可估量。项目紧靠科伦坡城市主干道的高尔路，而整个科伦坡地区的高尔路一带将会逐渐成为当地人们所向往的高尚居住区域。（2）不可复制的人文环境本项目是目前科伦坡已知的离Moratuwa大学，Kothalawala 国防学院校区最近的大型居住项目。项目周边教育资源丰富，人文环境独一无二，（3）茂盛的绿化植被科伦坡属热带气候。但由于海风的作用，气候宜人，全年大部分时间气候温和而潮湿，雨水充足，高温而无酷暑，项目周边

14、树木苍翠，茂盛挺拔，一望无际，可增加项目园林优势，减少绿化成本 （4）具有一定的规模优势有助形成高档次的居住氛围项目总建筑体量22余万平方米的超大型高档居住社区，比较容易形成浓厚的居住氛围。2 、项目劣势分析（1）整体配套环境不成熟项目地处科伦坡南部Ratmalana区，目前区域的吸引力与号召力不足，相关各种配套设施需要进一步完善（2）防水及排污系统不成熟科伦坡的年降雨量达到2300毫米，增加了项目所在区域的防水及排污处理系统的压力 3、 项目机会点（1）科伦坡地区的城市发展前景为项目提供了利好基础（2）在斯里兰卡的高端投资人士以及旅居澳、美、英、加等国的侨民认为高端公寓是斯里兰卡最可靠的投资

15、选择，为项目提供了购买基础。4、项目威胁点（1）斯里兰卡的政策的变化，特别是投资保护政策和财务优惠政策等一系列相关政策的变动，导致项目的不可预期性增大。（2）项目区域价值短期无法体现。二、项目规划及市场定位项目占地约165亩，总占地面积约11万，总建筑面积约220767，容积率为2。其中A地块： 占地14998.72平米， 容积率：1.52， 总建筑面积为22798平米， 建筑密度为39%， 楼座占地为5850平米。B地块： 占地94722.1平米， 容积率：2.09， 总建筑面积为197969平米， 建筑密度为23.6%， 楼座占地为22354平米。规划为住宅与配套商业。项目定位：立足中高档

16、市场，进度逐步向高端定位发展经济合理性：在追求建筑美观的同时，注重经济性，讲求优化的设计科学适用性：追求高舒适度高性价比，从建筑的光环境、声环境、热环境及空气质量等多种角度全方位综合考虑，最大限度地提升地块的整体品质。三、客户定位分析虽然科伦坡地区的经济持续增长，但房地产发展仍处于初级市场，当地的工资水平较低。房地产的主要购房客群集中在中产阶层及富人阶层，年龄段在35岁至45岁，具有较强的事业发展基础。v 目标客群：中文化高收入的社会精英阶层及高文化中收入的知识英才阶层v 发展客群：中文化中收入的白领技术阶层低文化高收入的生意人阶层v 潜在客群：高收入高文化的高端富人阶层 项目目标客群年龄应主

17、要集中在30-45岁之间，其大部分处于个人事业的快速发展期，家庭结构以3口之家为主，2人世界为辅，属于社会结构中的中产阶层。具体职业将表现为大型外资/合资/国有企业的中高层管理人员，垄断行业中层管理者，高级技术人员以及私营业主、商人及公务员等。四、项目产品简析 住宅：据当地市场的借鉴，项目户型面积在90-120平方米的两房到三房为主，50-80平米左右的小户型为辅，保证采光和通风，格局方正、门不能向西开、室内不要有太多的拐角处等。从主流目标客户的性格特点分析，整体风格建议为：简欧风格或是现代风格，以简洁的造型和线条塑造鲜明的建筑。 商业：考虑到当地没有特别大的商业购物中心。高尔路是较繁华的商业

18、街，商业利用价值有极大空间，规划特色商业，引入购物超市、专营店、餐饮、酒吧等项目。一方面完善项目的整体配套，满足业主购物需求，提升社区生活品质；另一方面可以促进项目的销售，实现利润最大。第六部分、项目投资分析一、项目基本参数项目本项目基本经济技术指标单位备注1项目总占地面积110000 m2合计165亩2容积率2地上总建筑面积除以总占地面积3建筑密度35%4项目总建筑面积2207675.1住宅建筑面积197969 小高层住宅5.2商业建筑面积22798沿街商业、集中商业6项目不可售面积22076.7/二、开发周期分析根据项目总体开发计划的安排，地块的开发周期如下：时间工作计划备注2013年（1

19、）成立合资公司；（2）签订项目开发协议；（3）项目规划设计、土地等手续的报批及执行筹备；（4）3个月内进行地块上现有房屋的拆迁安置工作；2014年（1）完成250套安置房建设；（2）实现1期约4万平米工程的正负零建设，达到预售标准；（3）实现1期4万平米30%预售率；预售1.2万平米的预售；2015年（1）完成1期约4万平米住宅建设；（2）完成1期住宅剩余部分的销量，即约2.8万平米；（3）完成2期8约万平米开工筹备工作，达到正负零，实现预售标准；（4）完成2期30%预售率，约2.4万平米；建4万平米住宅；销5.2万平米住宅；2016年（1）完成2期约8万平米住宅建设；（2）完成2期剩余约5.

20、6万平米住宅产品销售工作；（3）进行3期约10万平米建设筹备工作，实现正负零工程；（4）完成3期住宅约20%预售工作，约15600平米住宅；建8万平米住宅；销7.16万平米住宅；2017年（1）完成3期约10万平米建设（其中住宅约77969平米，商业22798平米）；（2）完成3期剩余住宅产品销售，约62369平米；（3）完成3期商业50%的销售，约11400平米；建77969平米住宅；建22798平米商业；销62369平米住宅；销11400平米商业2018年（1）完成3期剩余商业部分的销售及招商工作，并进行整个项目的收尾工作。（2）住宅入住工作的全部完成；销11398平米商业；三、销售定价分

21、析根据目前周边在售楼盘、待售楼盘的销售情况，以及充分考虑到项目上市期间的销售环境，定价优势比较明显。我们认为本项目的住宅销售均价可以达到7250元/平方米以上。商铺价格略为保守定价14500元/平方米。四、项目预估销售收入项目静态销售收入表序号功能物业建筑面积（平方米可销售面积（平方米）销售均价（元/平方米）销售收入（元）1住宅197969178172.17,250.00 1，291，747，7252商铺2279820518.214,500.00 297，513，900 合计220767198690.3/1，589，261，625静态预估收入来自住宅、商铺两个部分，其中住宅部分的销售占81%，

22、住宅部分的销售对整个项目的影响最大。销售价格方面我们基本未考虑溢价，但溢价的可能性较大，因此利润水平还有可能增加。五、项目静态开发投资成本分析编号项目单位成本总成本（人民币，元）备注1土地成本351元/平米77,500,0002工程费用建筑成本4000元/平米883,068,000精装成本3广告市场营销住宅销售成本52,975,387总销售额的3%计提；商业销售成本4规划设计100元/平米22,076,7005管理费用123,609,237.5总销售额的7%计提6佣金（代理费）12,600,0007不可预见费2,3436,586.49开发成本的2%8开发总成本合计1,195,265,911六、

23、项目资金流量表类目/时间2013年2014年2015年2016年2017年2018年现金流入：（万元）7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 1销售收入：7,750.49 33,585.44 46,502.92 56,211.63 14,875.70 -1住宅销售7,750.49 33,585.44 46,502.92 41,335.93 -2商业销售14,875.70 14,875.70 现金流出：（万元）4,860.914,277.49 20,723.34 37,921.26 48,186.88 12,427.91 2开发成本4,8

24、60.913,606.6218,114.5235,567.3245,661.7611,715.47-1土地成本1,5501,123.002,246.002,831-2工程费用12,80028,80038,645.448,061.36-3规划设计300.00 200.00 520.00 743.84 302.30 141.53 -4广告市场营销635.76688.74953.641,059.601,165.14794.7-5管理费用2,060.152,060.152,060.152,060.152,060.152,060.15-6佣金（代理费）315189189189189189-7不可预见费4

25、68.73468.73468.73468.73468.733毛利润4,143.87 15,470.92 10,935.60 10,549.87 3,160.23 4国家建设税155.01 671.71 930.06 1,124.23 297.51 5增值税515.87 1,937.12 1,423.88 1,400.89 414.93 净利润：（万元）-4,860.913,472.99 12,862.10 8,581.66 8,024.75 2,447.79 净现金流：（万元）-4,226.88 2,626.08 8,457.04 4,906.60 3,989.72 1,058.25 七、项目

26、财务指标分析 1、项目开发成本总额为：1,195,265,911元 （1）土地成本为：77,500,000元 （2）工程费用为：883,068,000元 （3）广告市场营销为：52,975,387元 （4）规划设计为：22,076,700元； （5）管理费用为：123,609,237.5元 （6）代理费用为：12,600,000元 （7）不可预见费用为：2,3436,586.5元 2、项目销售总额为：1,589,261,625元 （1）住宅可销售面积为 178172.1，销售单价为7250 元/，住宅销售额为1,291,747,725元 （2）商业可销售面积为20518.2，销售单价为14500 元/，商业销售额为297,513,900元 3、项目毛利润为393,995,714元 4、项目税费为88,712,047元 （1）国家建设税：销售总额的2%，为31,785,235元 （2）增值税：毛利润含建设税的12%，为56,926,812元 5、项目税后利润为305,283,667元，项目利润率为25.54%。8、 资金解决方案 1、前期费用4860.91万元需要公司先行投入； 2、2014年计划完成销售7750.49万元，市场销售解决项