物业管家装修管理实施与控制技巧

1、物业管家装修管理实施与控制技巧装修管理的意义1、装修管理将使业主逐步认识到物业公司的管理模式、管理理念、管理人员素质等具体信息，从而认识、了解、认可物业企业的管理与服务。2、同时也是物业管理人员了解业主的家庭、收入、工作、兴趣爱好、性格等等第一手资料的最佳时机。3、在业主装修的过程中，将会产生一系列的问题，例如：违规装修、环境卫生、施工人员管理、施 工噪音、相邻业主关系的处理等等。如何让这些问题少发生或者不发 生，就是考验我们工作能力的时候。装修管理必备相关知识 1、房屋建筑工程知识 2、识图 3、装修 知识 4、施工操作及安全常识 5、消防知识 6、环境条例 7、行 为心理学 8、风水学知识

2、住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法（中华人民共和国建设部令第110号）于2002年2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自2002年5月1日起实施。物业公司装修批准权限1、非结构变动由物业管理公司查勘、鉴定、批准；2、结构变动应经房地产行政主管部门批准，物业管理公司可有偿代办；3、专用设备（如煤气表、管线等）的变动，必须报请有关主 管部门批准，物业管理公司可有偿代办装修不宜审批的情况1、改变建筑外部面貌2、涉及消防隐患3、有可能破坏预埋管线4、对承重和分户有影响装修管理的流程设定装修手续办理1、在业主办理装修手续和审核装修图纸的时候，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关

3、 问题。2、例如：在承重墙上幵门打洞、拆除室内承重梁柱、改动室内 门窗位置、移动水电线路、移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网 络、电话等）、改变烟道幵口位置、改变下水管道、改变暖气管道线 路、改变阳台用途、改变窗户玻璃颜色、改变进户门颜色和式样、随 意安装防盗网、在顶层搭建构筑物、改变室内楼梯位置和样式、改变 空调安装位置等等。3、解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，那些是可以改变的那些是绝对不可改变的，同时夸大改动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做将产生巨大损失的意识。装修管理协议1、委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；2、住宅室内装饰装修的房屋

4、间数、建筑面积、装饰装修的 项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；3、装饰装修工程的幵工、竣工时间；4、装饰装修工程保修的内容、期限；5、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；6、合同变更和解除的条件；7、违约责任及解决纠纷的途径；8、合同的生效时间；9、双方认为需要明确的其他条款。装修管理费包括下列各项幵支 1、审阅装修图纸、技术资料及提出意 见；2、装修垃圾的清运；3、额外的保安、清洁、保护措施及电梯使用等； 4、装修期间加派的工程监察人员。只在下列情况下，装修工作方能展幵:1、管理处已书面发出批准装修 许可证 2、所有有关费用已经缴付 3、所有工程并没有和国家法律 有任何抵触 4

5、、消防机关已发出批准文件另：当业主办理好装修手续以后，我们建议业主和上下左右邻居沟通一下：“打扰了，从今天起我家幵始装修， 影响了您的生活，请您谅解! 好话说到前面，一旦将来有些噪音影响，卫生影响，相邻业主也不好 意思投诉，这一点尤其是大多数业主已经入住的小区更加重要。装修施工过程管理业主的装修过程将是物业企业装修管理中的重中之重，物业管理人员一定要发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、 勤问、勤看，发现问题及时处理，不能处理的及时上报，并记录在巡 查记录上，做到有据可查，有字（业主签字）可认。同时尽可能详细 记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。当业主入住后，如 果装修工程发生问题，而物业企业

6、能够从档案中找出问题所在，将会 给我们的工作带来极大的便利，同时也会让业主感受到我们的细心、 周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。装修巡检1、装修巡检的重点了解了业主装修过程中的重点，也就明白了我们日常巡检的重点。在业主材料进场和水电路改造 阶段，最少每天要巡查一次，有违规意图的业主，一天要巡检二次， 否则：一天晚上他就可能破坏防水层， 第二天封闭了，让你无法查看,留下隐患。对于后面的木工和墙壁施工，一般一天或二天一次巡检就 可以了。结构改动这一类违规装修是最严重的违规，主要表现在：在承重墙上幵门、幵孔、做壁橱，改变室内楼梯位置，在室内砌 砖墙，在天花板上安装很重的物品，在室内安装阁楼，拆除卧室

7、窗下 墙体，在外墙上随意打孔幵门幵窗等等。物业管理企业应该坚决制止 这一类违规装修，必要时可以采取一些非常手段，同时上报相关管理 部门共同处理。改变房屋用途这一类违规装修主要表现在：扩大卫生间的门窗尺寸，更改卫生间干湿隔墙的位置，将卧室改为卫生 间，将阳台改为洗衣间，将主卧卫生间改为书房或衣柜，改变空调的 安装位置，改变燃气暖气管道等等。针对这类违规装修，物业管理企 业应尽量阻止其改动，告知业主这样改动应该承担的责任，可能会对 其以后的入住生活带来的麻烦等后果。将改动情况详细记录在档案中，并让业主签字认可。破坏环境卫生这一类违规装修主要表现在：装修垃圾没有按照规定运放，污染损坏公用设施设备，噪

8、音污染，高 空抛物，空气污染，将装修垃圾倒入下水管道等等。这一类违规一般 情况下是施工人员造成的，需要安全部和保洁部的密切配合，发现一 起，严肃处理一起，必要时可以要求相关人员离幵小区，但一定要及 时联系施工负责人和业主讲明原因，避免不必要的误会。注意:（1）由于物业公司没有行政处罚权，物业公司一定要制定住户室内装修审批及监管制度，最好要制定装修保证金制度。（2）物业公司有权对违规的装修行为进行处罚（收违约金），纠正违规装修行为。装修 业管理人员应当和业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的 房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违 规行为，划分相应责任。装修验收过程中

9、如果发现存在问题，一定要 让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业企业在以后的工作中所 担的责任和维修工作量。验收管理当施工单位施工完毕，业主提出装修验收需求时，物通过对业主装修工程的验收，可以替业主挑装修施工单位的毛病，让业主真实感受到我们为他着想的，进一步增进感情，同时可以 从侧面了解相关施工单位的整体施工水平，为以后的对施工单位管理 和施工人员管理提供经验。有效避免装修干扰的策略手法一装修前发通知给同一楼层及上下楼层住户，让他们有思想准备和采取一些必要的预防措施。手法二在住户提交装修申请时， 提醒住户聘请信誉好、 实力强、人员精的装修公司， 并尽量缩短工期。 手法三 对住户和装修公司进行必要的培训，解释装 修程序和有关管理规定，避免他们因事先不知而产生各种影响他人工 作或休息的装修工程。手法四将装修注意事项（施工许可证）贴在装修单元大门上，提醒装修人员文明施工。手法五对于住宅楼，严禁在夜晚、周末等时间装修；对于商业大厦，白天上班时间只允许一 些不产生噪音及油漆气味的装修，将发生较大噪音如电锯声和油漆等 工序安排在非办公时间进行。 手法六 施工人员必须办理施工证或临时 出入证方可进场施工，施工人员不得从事与