房产开发项目经济测算

1、内部培训：内部培训：房地产开发项目经济测算培训房地产开发项目经济测算培训104P104P 2012 2012年年9 9月月 做一个合格咨询者咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会感谢公司提供的机会培训说明p 培训目的： 掌握经济评价及其在决策中的作用p 思考问题：项目利润是怎样计算出来的？房地产经营需要哪些要素投入？什么样的房地产项目才是好项目？产出投入；回报付出5目录 CONTENT 五、相关分五、相关分析析 三、项目收三、项目收入入 四、项目利四、项目利润润 六、典型案六、典型案例例 二、项目投二、项目投资资 一、基本一、基本

2、知识知识6一、基本知识一、基本知识p估算必要性估算必要性p估算思路估算思路p估算假设估算假设p房地产类型房地产类型7（一）估算意义？（一）估算思路（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录 CONTENT 五、相关分五、相关分析析 三、项目收三、项目收入入 四、项目利四、项目利润润 六、典

3、型案六、典型案例例 二、项目成二、项目成本本 一、基本知一、基本知识识12二、项目成本二、项目成本p土地取得成本土地取得成本p前期工程费前期工程费p房屋开发费房屋开发费p管理费用管理费用p财务费用财务费用p销售费用销售费用p开发期间税费开发期间税费p其他费用其他费用p不可预见费不可预见费13 对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：p 土地费用土地费用p 前期工程费前期工程费p 房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）p 期

4、间费用（管理费用、销售费用、财务费用）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）p 开发期间税费开发期间税费p 其他费用其他费用p 不可预见费等不可预见费等（一）土地取得的费用p 土地费用估算 p 开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。p 土地征收拆迁费土地征收拆迁费 ：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费

5、、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 p 土地出让地价款土地出让地价款 ：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使

6、用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 p 土地转让费土地转让费 ：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。p 土地租用费土地租用费 ：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资

7、，但在房地产项目开发中较为少见。 p 土地投资折价土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。 （一）土地取得的费用竞价购买p 一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）p 如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？（一）土地取得的费用价格预估方法1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有

8、替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下： 直接比较公直接比较公式：式： PDPBABDE 间接比较公式：间接比较公式： PDPBABCDE PD待估宗地价格；PB比较案例价格；A待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数正常情况指数/比较案例宗地情况指数B待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C标准宗地条件评价系数比较案例宗地条件评价系数2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上

9、一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式： 公式：公式： 地价地价=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+利息利息+利润利润+土地所有权收益土地所有权收益 =成本价格土地所有权收益成本价格土地所有权收益 3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格土地价格=基准地价基准地价(1K)式中：式中： 基准地价修正系数基准地价修正系数商业、综合、居住用地p宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数

10、容积率修正系数因素修正系数工业用地p宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）期日修正系数年期修正系数因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率1时）（三）前期工程费 前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 提示：一般按建安工程费提示：一般按建安工程费3-6%（最简单的方法）（最简单的方法）（三）房屋开发费 p 房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。 （三）房屋开发费建安工程费建安工程费1. 建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购

11、费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。 房屋开发费建安工程费（明细）建安工程费（明细）（三）房屋开发费基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。 p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的1

12、5%，某某项目达到25%（三）房屋开发费公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。p提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%（三）房屋开发费估算方法：（三）房屋开发费案例p 江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析 工程概况 工程造价分析 土建工程造价分析安装工程造价分析提示索引：查询项目所在省份造价信息网提示索引：查询项目所在省份造价信息网 如北京造价（如北京造价（http:/）造价招标、造价指数）造价招标、造价指

13、数 （四）管理费用（四）管理费用 p管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。 主要包括： 管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。 注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。提示：管理费可按项目（二）提示：管理费可按项目（二）+（三）的（三）的3%5%估算估算。（五）财务费用 p财务费用：指企

14、业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。p提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算； 计算基数=（一）+（二） 融资费用： 利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。（六）销售费用 p销售费用: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。p包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入

15、的）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%2%。2）销售代理费，一般约为销售收入的）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%1%。提示：销售费用约占提示：销售费用约占到销售收入的到销售收入的3%-5%。（七）开发期税费 p房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安

16、工程费的8-15%（八）其他费用p其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。（九）不可预见费 p不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度 土地成本视具体情况尔定是否加入（）p当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用， 办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费， 不可预见费。小

17、结开发建设费用投资估算表37目录 CONTENT 五、相关分五、相关分析析 三、项目收三、项目收入入 四、项目利四、项目利润润 六、典型案六、典型案例例 二、项目成二、项目成本本 一、基本知一、基本知识识38三、项目收入三、项目收入p开发计划开发计划p销售计划销售计划p价格估算价格估算p销售收入销售收入p税费估算税费估算39p收入估算 估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。p开发方案 ：整个开

18、发期数量拟开发建设的物业类型和数量。p租售方案 ：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 p租售价格 ：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。（一）开发计划p 整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。景得镇项目案例景得镇项目案例一期（一期（A1区、 A2区）2020个月个月二期（二期（B1区 、B2 区、B3区、 B4区）2222个月个月三期（三期（C1区、C2区）2020个月个月11 12 1 2 3 4 5

19、 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2011年2012年2013年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年2015年2016年景得镇项目案例景得

20、镇项目案例43（二）销售计划p 在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。 一期（一期（独栋独栋200栋，联排栋，联排116户，商业户，商业9.75万平米）万平米）23个月个月二期（二期（独栋独栋200栋，联排栋，联排116户，花园洋房户，花园洋房720户，商业户，商业12.3万平米）万平米）21个月个月三期三期（普通住宅（普通住宅900户户,办公办公3.8万平米）万平米）18个月个月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3

21、 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2012年2013年2014年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年2016年2017年景得镇项目案例景得镇项目案例45（三）价格估算p定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作

22、为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。p市场比较法定价过程：搜集交易实例，选择比较实例房地产，建立价格可比基础，比较实例的比较和修正，确定该房地产的比准价格p计算公式： PDPBABDE式中：PD待估物业价格；PB 比较案例价格；A 待估物业情况指数/比较案例物业情况指数正常情况指数/比较案例物业情况指数B 待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D 待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E 待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数（三）价格估算市场比较法p定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测

23、估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。 p 计算公式：p 无限年期： P=A/r（房地产价格房地产的净收益/利率 ）p 有限年期（我们一般用的）：（三）价格估算收益法注：其他情况详见培训教材房地产估价理论与方法p定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。p新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成

24、本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。 p基本公式： 新建房地产价值= 土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润（注意在成本计算中无此项）（三）价格估算成本法p现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：p 开发利润是所得税前的，即： 开发利润开发完成后的房地产价值土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费 开发利润是在正常条件下房地产开发商所能

25、获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 某某案例价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。（四）租售收入p经营收入是指向社会出售、出租房地产商品戒自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。

26、租售收入的表所提供的格式进行。 p对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比) 对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。 注：酒店详见酒店投资分析表案例某某案例（五）税费估算p目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：56p 税费表（五）税费估算土地增值税p一般前期估算方法：最新国税发（2009年91号）土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完

27、后清算，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。p清算方法（步骤）：1.计算增值额 增值额=收入额扣除项目金额2.计算增值率 增值率=增值额/扣除项目金额3. 确定适用税率 依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4. 依据适用税率计算应纳税额 应纳税额=增值额*适用税率扣除项目*速算扣除系数p速算公式 p（一）增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额=增值额30 p（二）增值额超过扣除项目金额50 ，未超过100的 土地增值税税额增值额40扣除项目金额5 p（三）增值额超过扣除项目金额100，未超过200的 土地增值税税额=增值额50扣除项目金额15 p（四）增值额超过扣除项目金额2

28、00 土地增值税税额=增值额60扣除项目金额35 p公式中的5，15，35为速算扣除系数。 p增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）某某案例某某案例某某项目案例某某项目案例60目录 CONTENT 五、相关分五、相关分析析 三、项目收三、项目收入入 四、项目利四、项目利润润 六、典型案六、典型案例例 二、项目成二、项目成本本 一、基本知一、基本知识识61四、项目利润四、项目利润p基本概念基本概念p核心指标核心指标p参考指标参考指标62利润总额租售收入土地成本房屋开发成本开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等

29、）净利润=利润总额-企业所得税+（营业外收入-营业外支出；一般企业考虑）（一）基本概念利润p货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。货币时间价值的本质是价值增值。p 从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均的利润率。 p 复利现值计算：是复利终值的相对概念，指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值。 PF（1i）np 复利终值计算: FP（1i）n p 年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少（一）基本概念资金价值（一

30、）基本概念现金流量（一）基本概念现金量与利润的关系p可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。p 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。p 应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。（一）基本概念经济评价指标p指标评价考虑：p（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。p（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。p（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.0410.2%之间，因此销

31、售净利率暂定为9%。（一）基本概念指标参考万科核心指标的基本要求（参考）万科核心指标的基本要求（参考）（一）基本概念资金使用计划房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段， 可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况（一）基本概念现金流量表（二）核心指标（二）核心指标财务内部收益率财务内部收益率p财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率

32、，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。 财务内部收益率的作用p 在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。FIRR不同期贷款利率i比较 反映项目的盈亏状况： FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况p 财务内部收益率的计算（内插法，了解即可）其公式为

33、：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。（3）财务内部收益率的计算 Excel 函数法函数法IRR（X:Y）（二）核心指标（二）核心指标销售净利率销售净利率p 为什么用销售净利率意义p 以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；p销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是

34、“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？ “回报”是税前利润。（二）核心指标（二）核心指标财务净现值财务净现值p财务净现值(FNPV)：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。p财务净现值的计算公式为： 式中 FNPV项目在起始时间点的财务净现值； ic基准收益率或设定的目标收益率。 如果FNPV 大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV

35、小于0，则项目不可接受。 Excel 函数法（二）核心指标（二）核心指标投资回收期p动态投资回收期Pd=（dynamic investment pay-back period）是指考虑现金折现时(基准收益率戒基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流劢资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。)记住：记住：Pb=累计净现金流量现值开始出现正值期数累计净现金流量现值开始出现正值期数-1+上期累计净现金流上期累计净现金流量的绝对

36、值量的绝对值/当期净现金流量现值当期净现金流量现值Excel 函数法函数法（三）参考指标（三）参考指标总投资回报率总投资回报率p总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。p 本指标反映地价支付的快慢。p 土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。p该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。p对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）（三）参考指标（三）参考指标地价支付贴现比地价支付贴现比地价

37、支付贴现比地价支付贴现比 = 各期支付地价现值之和各期支付地价现值之和/地价总额地价总额年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合计合计地价支出计划5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地价支付现值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地价支付贴现比地价支付贴现比0.857 万科城市花园项目：万科城市花园项目：p启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。p启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金

38、，将来能获得多少倍的净利润。（三）参考指标（三）参考指标启动资金获利倍数启动资金获利倍数启动资金获利倍数启动资金获利倍数 = 项目净利润项目净利润/启动资金启动资金启动资金启动资金=3=3个最高的资金峰值之和个最高的资金峰值之和/3/3p销售毛利率%=项目利润/销售收入100% （项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）p销售毛利率的意义 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。p销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率 - 销售净利率=销售税、费率（三）参考指标（三）参考指标销售毛利率销售毛利率p资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，

39、累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。p资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。p资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。（三）参考指标（三）参考指标资金峰值比例资金峰值比例资金峰值比例资金峰值比例 = 资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 合 计 投 资计 划： 投 资计 划： 地 价支 出 10,0005,0005,0008,00028,000 其 他支 出 4,00017,00025,00013,50059,500 销 售面 积 10151035 销 售回 款 销 售回 款 21,00043,6

40、5047,850112,500 现 金净 流量 现 金净 流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000资金峰值比例资金峰值比例 = = 资金峰值资金峰值/ /项目总投资项目总投资 =15000/=15000/（28000+5950028000+59500） =17%=17%（三）参考指标（三）参考指标获利指数（现值指数）获利指数（现值指数）p计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。（万科：按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%）。p现值指数1 说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；p现值指数1 说明其收益率达不到期望的回

41、报率，项目不可行。p如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数获利指数 = 现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值p 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合计合计投资计划：投资计划：地价支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,000 25,000 13,500 59,500 销售面积10 15 10 35 销售回款销售回款21,000 43,650 47,850 112,500 现金净流量现金

42、净流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 现金流出现值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 现金流入现值- 19,091 36,072 35,950 91,113 现值指数1.22 89目录 CONTENT 五、相关分五、相关分析析 三、项目收三、项目收入入 四、项目利四、项目利润润 六、典型案六、典型案例例 二、项目成二、项目成本本 一、基本知一、基本知识识90五、相关分析五、相关分析p盈亏平衡分析盈亏平衡分析 p敏感性分析敏感性分析91（一）盈亏平衡分析p盈亏平衡分析：是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成

43、本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point，BEP)， 在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。p盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 p公式：线性盈亏平衡分析的基本公式是： 年销售收入方程：BPQ 年总成本费用方程：CCfCvQ 其中，B为销售收入，C为总成本，Cf为固定成本，Cv为变动成本，Q为产销量。p平衡点：当实现盈亏平衡时，有 BC，即，由此可以推导出：盈亏平衡产量，盈亏平衡价格，盈亏平衡单位产品变动成本。 p盈利点：当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域；当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域Excel 函数法函数法（二）敏感性分析p1.敏感性分析：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 p2.敏感性分析的目的p3.敏感性分析取值敏感性分析取值： 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 95% 85%