向城运营商转变剖析

1、向城市运营商转变有人说，许多房地产开发商正在向工业地产开发商转型。 实际不是，我们也不赞成这种转型。无论是房地产开发商还是工业地产开发商，都 应该是提成和转变，向城市运营商转变。城市伤痕单纯以工业厂房和工业园区建设为主的工业地产投资方式，已经被珠三角诸多 地区证明是行不通的。广州、深圳、东莞、佛山都曾因此经历过阵痛。这些让全国都羡慕的繁华城市，在发展之初，走的基本都是粗放型工业化之 路。工业厂房工业园区的建设早期根本没有与城市的远期发展规划结合在一起，等 到经济发展到一定程度，才发现凌乱无序的厂房园区就像城市身上一个个毒瘤。佛山，在经过20多年的工业化进程之后，终于面临土地日趋紧缺的局面。为

2、大型工业项目寻找合适的落脚地，成了不少镇街招商人员头疼的事。形势逼迫之下，佛山不得不回过头去仔细打量现有的厂房，继而惊讶地发现： 佛山现有的工业厂房约有40%是低矮的旧厂房，它们多为单层简易结构，直接造 成全市工业厂房的平均建筑容积率只有 0.61。旧厂房林立的地方容易发生火灾。就拿顺德龙江、乐从来说，每年仅家具企 业失火就有几十起。”市公安消防局防火监督处处长杨舜说，由于历史局限，不少 低矮旧厂房存在建筑材料耐火等级低，疏散通道不足等诸多消防隐患。规划差、建筑质量低、产业配套水平不高，是旧厂房的通病。企业发展壮大 后，都不愿意继续留在这种 影响形象”的旧厂房内。在朝安路两旁的工业区内， 些旧

3、厂房甚至 沦落”为垃圾回收站。在这种情况下，2007年7月1日佛山开始实施佛山市推进旧厂房改造的指 导意见，在全市范围内展开了一场全面的旧厂房改造运动。深圳和广州已经花了许多年的时间来做城区的旧厂房园区改造，目前已基本完 成。广州市区的工业厂房已经基本都搬迁到了周边的番禺、南沙、增城、花都等 地，深圳关内的工业厂房都搬迁到了关外，东莞也正在努力建设一个宜居、魅力、 创造型的城市。无论是否已经完成了改造，这些园区厂房都曾给城市留下过伤痕。而且这种改 造也只是权宜之计，它并没有从根本上改变整个城市的运营格局，从城市发展的长 远来看，这些通过改造而暂时愈合的伤疤，在未来某一天，会再次病发。即便是现在

4、，在珠三角地区还可以看见到处都是凌乱不堪，大大小小的厂房。 这些园区和厂房无疑给当地未来的城市规划增添了许多麻烦。城市需要三宫中国的城市建设者们终于开始明白这个道理。当人们被狭小的居住空间禁锢、被浓烈的汽车尾气和工业烟尘侵袭、被鳞次栉 比的高楼大厦和无尽的水泥街道包围、被高昂的消费和繁重的工作压垮，当春意昂 然绿树红花、清澈流水淙淙、邻里间的温情或争吵、漫步悠然空气清新，只能在记忆和小说里寻找的时候，人们必然厌烦、必然要逃离城市。亚里士多德说过： 人们之所以从乡村来到城市，是为了生活更好。”我们总是爱说城市名片，总是爱说城市特色，总是尽力把城市的某一项指标无 限放大。却忘记了城市终究是人居住的

5、，它最大的使命就是让居住在这里的人们幸 福，而不是某个经济指标的符号。一个城市就是一个有机整体，它的环境、文化、 建筑、经济、商贸、工业、教育等需要和谐发展。幸好中国的绝大多数城市还没有经历初级工业化过程，中国的大多数城市建设 者们也已经开始尝试运营城市。最典型的实验是一些新区”的建立。天津滨海新区，作为国家综合改革的重点试验区，滨海新区不单是天津的新 区，也是环渤海地区的新区。滨海新区依托京津冀、服务环渤海、辐射三北”、面向东北亚，正在逐步发展成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、 环境优美的宜居生态型新城区

6、。在天津滨海新区，昔日草木不长的盐碱滩上，人们正在享受着绿色有氧生活， 由城区任一点出发，300米内有街头绿地，500米内有5000至1万平方米的公共绿 地，3公里内有市、区级公园，10公里内有大型风景区。这里绝对是中国城市运营 中的一个典范。城市运营商城市经营，就是从政府出发，运用市场手段，对城市的自然资源、基础建设和 人文资源进行优化整合和市场运营，实现资源的合理配置和高效利用。城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节。城市运营商要承政府之 上，启发展商之下，对所在的区域统一规划与布局，整合各种发展商来投资、经 营，用全新的商业模式去打造一个新的区域和城市。城市运营”的概念，与传统的

7、房地产开发”有着本质的区别。这不仅是一个称 谓的转化，其实是一种地位、一种内涵、一种模式、一种核心竞争力的革命。城市 运营商须把触角伸向社会的各个管理层面，从建筑规划、到物业管理、到文化渗 透，都直接影响城市的整体格局；他们将通过自己高度的社会责任意识、以及科学 前卫的经营水平，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，提升整个城市的竞争 力。城市与城市房地产市场的发展不外乎三个因素在起作用，一是政府，二是开发 商企业，三是城市群众。作为政府的行政力量，应该为企业的发展和市民的居住创 造良好的环境，这个环境包括城市的发展战略和政策；作为房地产开发企业，应该 利用好市场，经营好市场，从而拉动城市的现

8、代化建设进程；作为城市群众，应该 利用自身的职业和能力去丰富城市的文化，将城市文化经营好。三个因素中的其中 任何一个都无法取代其他的因素在起作用，而只有三方在各自的行业科学有机地密 切配合和写作，才能把城市的生活氛围搞活。城市运营商是房地产市场发展的必然趋势，也是政府与市场相协调的产物，其 主要任务一半是应由政府解决但政府无法解决的事情，一半是应由市场解决而房地 产发展商们不好解决的问题。由此可见，城市运营商对于一个城市各个方面的发展 都起到了引导促进的作用，还可以为城市的发展和升级提供支撑点。城市运营商必 须具有很强的责任心，他们的理念必须是为这个城市负责，为这个城市的人民负 责，为这个城市

9、的人居环境负责。做城市运营商做城市运营商不易，特别是做大城市的运营商，更不易。在广州，象碧桂园这 样的以大规模土地开发的地产企业，也不能左右城市的运营。而在三线、四线城 市，其经济实力较雄厚的地产开发商往往在城市建设中发挥着非常重要的作用。实际上，越来越多的地产开发商开始把目光投向三、四线城市，那里有许多优 惠的政策、廉价的资源和未来不可估量的增值空间。但是，三四线城市的政府和人们已经不再欢迎地产商以单纯地产商的角色进 入。无论是房地产开发商去建起高楼别墅，还是工业地产开发商去圈地建起千亩的 工业园区，都不会对一个城市的系统运营有太大的推进。甚至还有可能成为对城市 的侵袭一一你的高楼别墅可能在

10、那个城市显的并不协调，可能会浪费了土地，可能 会破坏了城市规划，你的工业园区可能会污染那个城市的环境 ,而且，如果地产商以单纯的地产商角色进入一个城市，也不见得能捞到好处。 如果一个地区的工业经济不发展起来，商贸服务业如何繁荣，商业写字楼谁来租？ 如果一个地区的工业和商贸服务业不发展起来，没有经济基础，盖的高楼别墅谁来 买？ 一个地区的环境配套、科教文卫不发展起来，工业园如何能招来企业落户？做好城市运营商做好城市运营商更不易0以实证方式探寻城市和住区发展规律，把握城市空间结构，未来城市发展方 向和产业结构的变化，努力认识住区开发与城市发展的互动关系，以及由此所形成 的供需关系规律，在尊重自然、

11、尊重文脉的原则上，,来进行住宅开发，建造出适 合人居环境的产品。”这就是万科的观点，也应该是一个城市运营商的主张。从城市建设发展史上看，其实地产商承担了很大的社会责任，建筑是一个永久 性的概念，它的保留价值不会仅仅几十年，而是在很长时间内影响着整个城市的景 观和文化。所以负责任的地产企业应该把精力放到产品的打造和服务的延伸上。当 然在开发整个城市建设改造过程中，政府的经营理念至关重要，但是唯有一个好的 开发商和一个好的项目规划，跟一个好的政府结合起来，才有好的运营。朗图品牌顾问机构执行总裁冯志锋认为：作为一个地产企业，首先在品牌城市的构建过程中它要充分认识这个城市的历史、现在、未来，还有认清这

12、个城市的 文化内核。地产商的每一个作品虽然不一定是永久存在这个城市，但是在相当长的 一段历史中，它都在这城市占据着一个位置，所以负责任的地产商必然要考虑它的 项目契合这个城市的气质，这个城市的定位。地产企业分担社会责任首先要尊重这 个城市，尊重这个城市的法规，我觉得这点很重要。同时还要尊重这个城市的个 性、文化、生态，要把整个城市看成自己的家去爱护。”国内大的地产商，都不是单纯开发某一类产品，他们大多涉猎住宅、商铺、写 字楼、酒店的开发，还有部分开发商已经延伸到了旅游地产和工业园区的开发。就 其自身具备的功能来看，已经具备了经营好一个城市的能力。现在基本每个地产商 都标榜自己是城市运营商，但从

13、他们的行为上来看，未必是这样，许多地产商都是 以城市运营商的名义对城市进行资源掠夺，为的是获取政府更好的政策和廉价的土 地。国内单纯从事工业地产开发的地产商不多，甚至连工业地产的概念也是很晚才 提出来，但他们却是对城市运营最推崇的。一个工业经济不发达的城市，即便是三 四线城市，房地产也会有一定市场，只要价钱合适，人们就会购买。但是，如果一 个地区的配套和城市软环境不建设好，工业园区是绝对不会落户的。当地城市的人们对安居没有多少选择，但企业总是要追求利润最大化，它一定要选择最合适的地 方落户。无论是处于土地、政策和其它资源的优势，还是产业转移的大势所驱，工业地 产开发商都乐意到二三线城市去发展市

14、场。但如果当地城市的运营做不好，不能吸 引企业落户，他们也不敢贸然投资。如果工业地产开发商进入内地，必然要以城市 运营商的角色进入。天山科技工业园总经理高忠明说：要把大型工业园区的建设作为城市建设和产业集聚互动的连接点，首先必须解决认识问题。城市建设和产业集聚是城市化发 展的两个轮子，要努力实现良性互动，城市化不等于城市建设，也不等于简单的产 业集聚，而是城市建设和产业集聚的互相促进、互相推动。”东莞联华国际是一个在传统商住地产、旅游地产和酒店等方面实力很强的地产 集团，早在90年代，就为珠三角地区引进了 700多家港、台资企业，建造厂房物 业面积达700多万平米，如今再次大举进军工业地产，专门成立工业园运营集团， 计划国