某地房地产行业解析

1、解读郑州房地产深圳安佳 2004-08-26 在谈郑州房产之前，先来了解一下郑州， “得中原者得天下” ，郑州以她的历史地位和区 域地位决定了她的城市地位，许多年来，郑州从一个历史文化名城缓慢发展成为一个轻工商 贸城市，再要从一个商贸城市过渡到具有一定实力的国际化大都市，郑州已经成为进入或 即将进入郑州市场和想进入郑州的众商家必争之地。郑州文化底蕴深厚， 山有雄伟挺拔的石人山， 水是翻腾的黄河水， 地下还有 “黑色黄金” ； 吃有黄河鲤鱼、肖记烩面，喝有山楂片泡茶，玩有滨河公园。酒文化、茶文化、饮食文化在 郑州演绎的炉火纯青。 随着国家级的郑东新区的筹建， 郑州经济将在 10 年内得到迅速地提

2、高， 将给郑州市民生活带来新的活力！要说郑州房地产发展， 也就是近几年的事， 作为一个新兴的地产发展 “新贵”，市场由 “买 方市场”向“卖方市场”的转变，消费者由“冲动型”向“理性型”的转变，经历了化时代 的变革。作为房地产开发企业和房地产策划顾问企业，要想进入郑州市场，得先了解郑州的 房地产市场，包括城市宏观经济，房地产发展现状等等，首先从郑州的CBD-郑东新区说起。1. 解读一：郑州 “ CBD ”提到这样三个在目前中国城市规划中引用最多的英文字母，可能很多人要问，你写郑州房地产市场，为什么要提郑州的“ CBD呢？很简单，在今后 10年时间里，郑州房地产的发 展和郑州CBD的发展密不可分

3、。CBD起源于20世纪20年代的美国。她是商业汇聚之处， 集中 了大量的金融、商贸、文化、 服务等设施 ,核心功能是金融、 贸易、商务等。从世界范围来看， 近年来，随着世界产业结构的调整，此概念在国外已经演绎的炉火纯青，涌现了多个世界级 的“ CBD，如美国纽约的华尔街、其功能主要是商务谈判场所、金融、贸易、信息、展览、 会议、商业、文化、公寓、康乐等，并配以现代化的通讯网络与交通设施。我一直有个疑问，郑州，是否需要CBD作为一个城市人口在 200多万的中等城市，城市 综合实力排名靠后的中原城市，到底需不需要CBD在我国，从1993年开始，北京才开始规划“ CBD，但北京的人口数量已经达到了几

4、千万人口。到目前为止，中国389个人口在20万以上的大中城市中就有 20个城市已经规划了 “CBD，城市数量已经超过了美国， 大到有北京、 上海、广州、深圳这样的大型城市，也有象黄石、襄樊等这样的内地中等城市，有很多城市 把她直接定义成为商业中心。作为郑州这样一个大型的轻工商贸城市，能称得上CBD的区域只有两个地方，一个是城市的老商业区，二七商区；其次是郑东新区。二七商区称其量只能说是郑州市的商业中心， 郑州的各大商场、超市大多集中在此。而郑东新区的启动，计划用10年20年时间在现市区的东北部即郑州老飞机场地方重新开发面积约5000公顷（占整个新东区的 13），设计居住人口为 77万人的大型商

5、务区。目前的道路、管道等基础建设工作正在紧张进行中。从总体上 来看，郑东新区 CBD有以下特征：一是规划起点高。郑东新区远景总体概念规划实行国际征集，通过建设部咨询和推荐， 向 32 家国际上一流的设计单位发出参与郑东新区规划设计的邀请，有16 家单位在规定时间内提交了设计方案，经过考察和商务谈判，选定世界著名建筑设计大师日本黑川纪章、法国 夏氏事务所、澳大利亚 COX集团、新加坡PWDB团、美SASAKI公司和中国城市规划设计院等 六家单位参加规划设计竞争，经过国内外专家对征集方案反复评审，修改后的日本黑川纪章 方案最终脱颖而出，他的方案以其先进的理念和独具魅力的设计获得了专家们的一致好评。

6、二是规划概念新颖。规划中的郑东新区起步区有两个中心，一个是中央商务区CBD, 一个是龙湖副中心。据黑川先生讲，郑东新区起步区两个中心的设计是把城市中心的“心” 掏空做成了有中心湖和草地的中心公园。按照规划，CBD位于郑州老机场地区，面积3.45平方公里，是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区。它是由两圈高层建筑群组 成的环形城市，内环建筑高度8 0米，外环建筑高度12 0米，两环之间是繁华、舒适的商 业步行街。金融、商务、办公、住宅、旅游、娱乐、服务、信息和研究等多功能复合的土地 利用方式使CBD具有2 4小时城市的功能。环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园，由中 心湖、标志性建筑和绿地组成。椭

7、圆形中心公园内布置了国际会展中心、河南省艺术中心和 郑州宾馆等标志性建筑。国际会展中心由展览中心、会议中心和多功能大厅组成，第一期工 程约17万平方米。与国际会展中心相连的郑州宾馆高3 6 0米，呈六棱塔状，从地面到1 80米高度为五星级国际宾馆，上部是可以鸟瞰郑州全景和滔滔黄河的旋转餐厅、了望台及 数字电视发射塔°CBD的中心湖通过运河与CBD副中心的湖泊公园相连接，船舶、游艇 穿梭其间。高层建筑林立的环形城市将使CBD成为世界上独具匠心的新型城市中心区。据 了解，这种设计除了荷兰的阿姆斯特丹有点相近之外，在世界上没有先例。龙湖，是整个规划中的点晴之笔。规划水域面积约6平方公里。根

8、据中原文化关于龙的 传说及湖的形态，取名为龙湖。该区域历史上曾是沼泽地，地势低洼，长年积水，现在大多 是鱼塘。龙湖区与流经老城的金水河、熊耳河、七里河、贾鲁河、东风渠等形成了一个完整 的城市生态水系。按照水系专项规划，利用东风渠引入的黄河水、贾鲁河水、丰富的地下水形成龙湖。湖区通过每年4次的水体循环，其水质可达到国家景观和E类标准，湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌溉。2. 解读二： 郑州写字楼郑州的写字楼市场在全国经济好形势的带动下，呈现出平稳、健康的发展态势，在市场 上也受到了从未有过的广泛关注。不论买卖还是租赁，咨询及有意向的客户都比前两年明显 增多，成交异常活跃。买卖市场方面

9、，整体已基本摆脱金融风暴带来的负面影响，众多对写 字楼物业有需求的客户及一小部分的投资者洞察到了商机，陆续开始购买。由于受经济实力 的限制，通常购买写字楼用来自用的买家更讲究经济实惠；而手中拥有一定的闲置资金来进 行不动产投资的买家则更在乎所购物业在未来的升值潜力。一、郑州写字楼消费者市场分析 郑州写字楼市场的客户大体为三类：一类是跨国公司驻郑办事处，另一类是国内大中小 型企业（包括郑州本地企业与外地企业） ，第三类是投资型客户。第一类：此类客户以拓展中国市场为主或是已经进在北京、上海、广州、深圳等城市设 立总部的境外公司要拓展河南市场而设立郑州办事处业务发展和开展日常工作所必须，同时 也是为

10、了树立企业良好的形象展示品牌实力与地位，而需要购置写字楼，或是在郑州直接投 资的境外公司需要扩大规模。第二类：市场经济条件下，越来越多的中小型企业在不断发展与壮大，发展到一定时候， 企业需要购置一个合适、舒适、体面的办公场所来办公、召开会议、接待客户、洽谈业务等， 根据自身的经济状况来选择某一有档次的写字楼。第三类：此类客户在郑州市所占比例甚小，他们多来自于外地，如北京、上海、山东等 地，手中有闲置资金，为保险起见投资回报率较高的写字楼物业，他们会以较合理的价格买 下整层或整栋写字楼，然后再拆分后出租，收益也相当可观。二、郑州写字楼市场未来发展趋势在大环境利好形式下，郑州写字楼市场在未来的 5

11、 年时间里，会呈现一片欣欣向荣的景 象，势必会出现以下几种趋势：第一，在未来 5 年内，郑州花园路、金水路等主要路段将会增加更多的高档写字楼，特 别是在经三路，将形成郑州市的金融街；第二，随着郑东新区开发的不断深化，市内大型企业、跨国企业集团的进驻，将造成市内多数低档写字楼空置。3. 解读三：郑州商铺郑州，作为一个商贸城市，商业的繁荣给商业用房市场的开发带来的影响是巨大的。伴 随着九十年代初全国闻名的“二七商战”的没落，到二十世纪新一轮商业旺潮的席卷而来， 郑州的商业格局发生了质的改变，市场由“卖方市场”转入“买方市场” ，商业发展呈现出一 派欣欣向荣的景象。五年前还是传统单一的百货业如今已逐

12、渐被多元化的商业业态所替代， 城市中出现了连锁超市、便利店、专卖店、折扣店、购物中心、大卖场、仓储式商场、商业 步行街等各种形式的新商业业态，由此也催生了商业房产的快速增长。金博大、丹尼斯、汇 龙城、北京华联、世纪联华、普尔斯马特、易初莲花、融元广场、凯利农万货、中原商贸城、 东西大街、德化街商业步行街等等商业物业的相继出现，使得郑州市商业用房的供应呈现出 空前高涨的势头。从郑州市目前存在的商铺种类来看，可大致分为两种：一种是以商业为主的纯商铺项目。 包括大型的购物中心、大型的专业批发市场以及各类型的商业步行街；另一种是以商业为辅 的商铺。主要是目前存在较多的社区底商及社区内部的商业街。1、纯

13、商铺郑州市目前在售的纯商铺项目有 5 个，总投放面积为 5。02 万平方米，销售面积在 2。46 万平方米，销售均价为 9819。 7 元。包括目前正在建设的项目按以其所处区域可分为这样两 类,一类位于二七广场、火车站附近的核心商圈，主要有A。大型的购物中心，如目前在售的汇龙城以及即将要建的大上海城；B。专业的批发市场，如正在建设的锦荣商贸和天荣时装城等；G商业步行街，如德化街商业步行街、东西大街等。第二类是位于区域商圈的纯商业项 目，如中原商贸城等。纯商业项目，由于其处在郑州市比较繁华的商业区，因此在商业氛围及人气上具有得天独厚的优势。但该地区的土地成本较高，因此对开发商的资金实力要求也较高

14、。开发此类型 的商业房产比开发普通住宅的利润要高许多，但容易受到经济形势及国民消费水平的影响， 因此，风险也较大。2、社区底商住宅底商是目前郑州市商业用房存在较多的一种形态，大部分的住宅小区都设有底层商 铺，从其服务对象的功能上可主要划分为两种：一种是服务于小区内的底商，包括一般底商 和社区商业街；另一种是服务于小区外部的底商，包括普通的临街商铺和商业街。服务于小区内部的底商或商业街，通常出现在距离城市较为偏远的市郊的大型社区里， 随着住宅郊区化趋势的发展，郑州很多大规模的社区都出现在城市的边缘，这些社区的周边 配套相对市中心而言较为偏少，但由于其社区的居住规模较大，居住人口居多，也因此拥有

15、一批较为稳定的消费群体。为了方便社区居民的日常消费，开发商便在社区当中专门开发一 部分底商或做一条商业街来综合经营各种类、各层次的日常消费品，如建业城市花园的底商 及鑫苑名家的“ open mall ”开发式商业步行街等。此类住宅底商，一方面完善了社区的商业 配套，另一方面也使开发商快速回笼资金，深得广大开发商的青睐，尤其是高层物业，由于 高层物业在底层存在一定的销售困难，在该作底商后，一方面解决了销售上的滞销点，另一 方面也为开发商带来了可观的收益。但无论是开发一般的社区底商还是社区商业街，都要在功能设定上符合小区业主的消费 层次、消费需求、消费心理及生活习惯，在招商范围上要有一定的限制，但

16、一般的便利店、 超市、发廊、洗染店、花店、邮局、银行等服务种类齐全，能够满足居民日常生活所需的店 面则需要有，或者还可经营一些特殊的商业店面，如： Coffee shop, 以满足高消费层次客户 的需求。在社区内部设置底商或造街，可以对整个项目的营销产生积极的推动作用。一方面对购 房者来说，社区商业可以为其提供便利舒适的生活保障；另一方面对开发商来讲，也能够带 来旺盛的人气，形成新的卖点，从而使房子更易销售。但是否只要是住宅社区就一定能在其 居住区内造街呢？不然，建商业街的项目必须对两个方面进行考察，一是社区规模，即社区 将来的入住人数，能否有一个一定数量的消费群体作为商业街的客户。二是项目周

17、边的商业 环境。周边商业配套设施比较完善的项目一般不宜再建商业街。对于临街而建的服务于小区外部的商铺，则应该综合考虑其周边商业业态、街区功能， 从而确定商铺的功能。通常服务于小区外部的商铺应位于交通便利，商业氛围比较浓郁的地 区，其店铺面积可以较大，最好格局规正、视野开阔，以利于做大型的超市及各种专卖店等， 如：亚新美好人家的商业街。另外，开发商也可通过造一条特色街的形式来吸引客户，但前 提是其特色要与周边的区域氛围相适应，如天下城的“香榭丽”名店街，采用了“内外商街” 的结构，以名牌服装为特色，符合了该区域健康路长期以来形成的品牌服装一条街的特色。无论是社区底商也好、社区商业街也好，还是社区

18、外部的商铺也好，都是与社区有着紧 密联系的，因此开发商在开发这些商铺时就必须注意底商给社区所带来的影响，最主要的就 是要解决“人商分离” 、 “动静分区”的问题。如何设定合理的出入口，如何组织交通路线， 才能保证在商铺热闹的基础上，使住户的安全和私密空间不受侵扰，以及如何通过对社区配 套设施的整合来最大程度地满足住户的需求，体现社区的品位，这些都是开发商在开发住宅 底商时需要认真考虑的。同时还要能妥善解决社区商业的存货、停车及消防等方面的问题。应该说，社区商业的意义在今天已经不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，社区 商业的繁荣将对于提高整个社区的价值具有不可估量的重要性。在未来的一段时间里

19、，住宅商铺的销售似乎不成问题，但是，当小区内商业用房面积普 遍超过商业需求，经营利润走低甚至出现亏本，现有的商铺出现二手转卖现象时，开发商就 需要警惕了，切不可只冲着前期商铺利润丰厚，拼命开发这种形式的商业用房，一旦造成供 应过量，必将导致商铺贬值，从而影响整个社区。再者，随着电子商务、网上购物、虚拟商场进入现代人的生活，商铺的需求量将会有所 减少。曾有专业人士指出，这种状况会在未来三五年内即见分晓。随着网络技术的飞速发展， 电子商务得到了快速的成长，一旦送货渠道如期形成，必将对未来的商铺构成威胁。再加上近两年住宅产业的大力发展，郑州市先后出现了许多大型的住宅社区，社区商业 以其服务社区居民为

20、对象，拥有稳定的消费群体，能够较快的回笼资金等优点成为目前开发 商在住宅开发中非常热衷的领域，也由此带来了社区底商的大量增加。（一）郑州商业用房投放现状1、整体投放持续上扬2002 年，郑州市共计投放各类商业用房项目 88 个，其中纯商业项目 5 个，社区底商 33 个，与去年相比，项目个数增加了 33个，与 2000年相比，增加 56 个；投放面积共计 31。26 万平方米，较 2001 年增长 34。4，较 2000 年增长 277。 5，投放项目的大量增加及投放 面积大比例的快速提高， 预示着郑州市商业用房的建设自 2001 年起步入了高速运行的快车道， 在各物业所占全市的份额上， 商业

21、用房所占全市总投放面积的比例从2000 年的 4。7上升至2002 年的 8。 78，其所占份额的大幅飙升，也标志着商业用房的开发已以不再充当配角角 色，而是成为房地产开发中又一热门领域。2、区域投放呈现中区一枝独秀 从郑州市各区商业用房的投放情况来看，呈现出中区一枝独秀，东区、北区比例相当， 西区、南区相对较少的局面。中区作为郑州市传统的主力商业中心，是商业用房供应的丰厚产地。 2002 年，中区共计 投放商业用房的项目有 36 个，总投放面积为 12。2 万平方米，高居各区之首，其比例约占全 市商业用房总投放面积的 39，作为全市的“核心商圈” ， 是商业繁荣、交易旺盛的重要区 域，多年来

22、居民形成的“中心消费倾向”使中区具有了得天独厚的商业优势。随着 2002 年郑 州市政府加大对火车站、大同路、二七广场及德化街商业步行街的规划改造，使中区商业用 房的发展又迎来了新的契机。其中中诚置业的汇龙城、天下城的“香榭丽”名店街、鑫广置 业的财富广场以及中凯置业的东西大街， 宏大的世贸购物街都为中区供应了丰厚的商业用房。东区与北区投放的商业用房所占全市的份额相当， 2002 年分别投放了 7。2 万平方米与 5。 8 万平方米。 东区、 北区因其良好的区域环境及相对较高的消费能力， 是郑州市住宅开发的热 点区域，其社区规模约占全市住宅规模的51，许多大规模的楼群盘都集中在这两个区域。随着

23、目前社区底商的开发盛行，许多大规模的小区都在社区内部或临街设置商业铺面，一方 面完善社区配套，服务社区居民，另一方面也为开发商快速回笼资金提供便利，因此，社区 底商是构成东区、北区商业用房的主要支撑点。随着郑州“北扩东移”战略的实施，郑东新区的建设发展，商业用房的供应将会再上一 个新的台阶。西区、南区的商业用房投放相对较少， 2002 年分别投放了 2。7万与 3。3 万。西区、南 区作为郑州传统的工业区虽然在改造力度上不如东、北、中三个区域迅猛，但近两年来随着 郑州市道路的拓宽改造，西区、南区有许多的断头路被打通，逐渐完善的交通条件也为西、 南两区的房地产开发带来了良好契机。作为非传统商业区

24、域的西区和南区，商业用房的供应 仍是以社区底商为主。西区的华亚广场，南区的亚新美好人家、祥和家园都是 2002 年度两区 商业用房的投放主力。随着城市功能的细分，商业区也正在由“核心商圈”逐步向“区域商 圈”及“城市边缘商圈”拓展。西、南两区是郑州市人口比较密集的区域，虽然人均消费能 力较低，但消费总量并不弱，因此对商业配套的需求也比较旺盛，大型的便利店、超市在未 来两区的发展中将成为商业用房主要的需求方向。（二）郑州商业用房销售现状1、整体销售成绩喜人 随着我市经济的快速发展及商业物业的再度繁荣，商业用房在历经数年的酝酿和蓄势之 后，呈现出强劲的需求势头。 2002 年，郑州市在售商业用房的

25、项目达到 107 个，较 2001 年示 增长了 20，全年共计销售各类商业用房1064 套，仅略低于多层住宅中的经济适用房 46 套，销售面积为 13。 72 万平方米，较上年增长 15。68，约占全市总销售面积的4。9，与上年的销售比例基本持平，商业用房呈现出需求旺盛的喜人局面。 2002 年，商业用房的销售均 价为7003元/平方米，较上年每平方米上涨了385元，远远高于其它各类住宅的增长幅度。从 2002 年各区商业用房的成交情况来看，中区无论从销量还是价格上均独占鳌头，其销 量与投放量之比为 1：1。56，区域消化能力强劲， 汇龙城是今年中区商业用房销售的最大 “赢 家”。其余各区虽

26、也有良好的销售，但与其投放量相比，区域的消化能力仍然较弱，虽然还存 在很大一部分是属于出租的商铺，但其投放与销售的差别之大，仍然不得不去提醒即将进行 商业房产开发的开发商去关注，商业房产并未象想象中的“一呼即应” 。（三）已购房消费者分析 如果说八十年代居民的收入水平还于同一层面上，时至今日，这种差距已明显拉大了。一部分处于高端阶层的消费者已具备足够的资用于投资，再加上近两年国民经济的好转，居 民收入不断增加，部分居民手中也有了可供利用的闲钱，如何使这部分闲钱保值、增值，变 为长期、稳定的收入来源，居民的投资意识可谓与日俱增。是炒股票、买债券、投资邮市还 是其它？股市的长期低迷，银行利率的一降

27、再降，邮市的不景气使投资者在几条路都越走越 窄的情况下，转向了商铺投资。商业物业因其收益相对稳定且风险较小而开始受到投资者的青睐， 成为热门的投资品种。 从郑州市目前购买商铺的消费人群来看，投资置业者的比例占到了一半以上，社区、新村的 小面积铺位由于其总价较低、投资风险小、收益稳定受到了广大中层收入阶层的青睐，而商 业街区的大面积商铺则成为某些高收入阶层的主力投资对象。据资料显示，目前购买商铺的客户以郑州本地人为主，约占总比例的63，但随着郑州作为区域性商贸中心城市的地位日益显现，来郑做生意的外地人与日俱增，外地客户购买商 铺的数量也将突飞猛进。 从已购商铺客户的年龄来看， 36-55 岁年龄

28、段的客户居多， 占到总客 户数量的 48，几近一半， 而年龄在 26-36 岁及 25 岁以下的客户也正在逐渐增多， 与去年同 期相比略涨 0。 5，购铺客户呈现“年轻化”趋势。已购商铺客户在付款方式上以按揭形式为主，约占总比例的62，但仍有 34的客户选择了一次性的付款方式。与住宅不同的是，购买商铺的客户在一次性付款的比例上，高于住 宅一次性付款 29的比例，一方面商铺的货款年限较低，只有十年，投资者更倾向于手续更 为便捷的一次性付款，另一方面也说明了商铺投资的客户属于中高端阶层。4. 解读四：郑州住宅对于郑州住宅，从 1998 年飞速发展到现在，从早期的金水花园到 21 世纪社区，再到天

29、下城、未来花园，再到鑫苑名家和建业城市花园三期，项目开发速度、发展商实力、物业质 量等方面都已是今非昔比，但从总体上来看，郑州住宅市场呈现以下几个特征：（一）产品方面1、多层住宅数量明显多于小高层、高层住宅，高档住宅数量不多。资料显示，郑州目前 在建、在售楼盘中，多层住宅占了总量的60左右，且还有增加的趋势。且销售状况与内地城市一样，多层住宅的销售远远好于小高层住宅。对于高档住宅，郑州是除北京、上海外， 最早提出"Townhouse”的内地城市之一，目前在售的高档住宅（单价在 4000元以上的寥寥 无几）。2、单套面积日益合理完善。郑州房地产市场在快速发展初期，单套住宅面积特别大，两

30、房单位面积高达120- 130怦，三、四房面积最高的有近 200怦，户型结构不合理，辅助功能 间设立不明显，有的基本没有；但现在，全盘“COPY沿海开放城市住宅小区的越来越多，户型逐渐趋于合理， 市场上逐渐形成了以 110 120怦左右的三房单位、60- 80怦的二房单位 为主。3、建筑风格逐渐多元化。随着深圳益田“欧风一条街”的成功操作，以大连、北京为代表的北方城市欧式风格楼盘的运作，郑州在2000-2001 年度刮起了住宅楼盘“欧风年” 。但现在，郑州除了欧式风格建筑住宅外，现代、中国古典式建筑越来越受到消费者的喜爱。4、 住宅均价在 2000元/ m咗右，且“东高西低”，热点在北边。以多

31、层为例，郑州住宅 价格大多集中在 2200-2800 元/ 平米之间，西边的住宅由于配套、环境等因素，价格一直在 1500- 2000 元之间徘徊，而东边由于便利的交通环境、完善的生活配套、优美的自然环境， 房价一直在 2200 元以上，且还有上升的趋势。北边由于是近来发展的热点，涌现出了多个大 型的住宅社区，平均房价一直稳定在 2200 元左右。（二）营销策略方面1、郑州本土营销策划水平一般，目前大量外地中介进入。郑州本土的营销策划机构由于 起步较晚，且在一定程度上由于理念和信息落后，造成营销策略方法和推盘手段低下，但在 近两年来随着上海、深圳等地中介公司的进入，营销水平有了很大的提高。2、

32、卖点逐渐增多，从以前的卖地段到卖产品，再从卖产品到卖概念，郑州住宅营销卖点越来越多，智能化、贴心物管、酒店式物管、CBD/CLD等 一系列卖点充斥着市场，不管是真正有的，还是没有的，只要能粘上一点边，就可以堂而皇之的提出来。二、郑州市住宅消费者特点 郑州住宅消费者主要有两类人群：一是本土购房人群；另一类是外地购房人群（这里的 外地人群指的是除郑州市以外的人群，主要指河南省内人群） 。而对于郑州本土购房人群，概括来说又包括四类人群：一是普通的工薪阶层；二是工作 时间较短的年青人；其次是公务员、单位高层领导、企事业单位中层干部、各类专业人士， 从事较高利润空间人士，实力中等的私营业主；再次是实力较

33、强的私营业主、个体户。l 、普通工薪阶层 购房目的主要是解决基本居住需要，多为一次置业，也有为改善居住条件而进行二次置 业；经济能力：收入不高，经济实力有限，愿意接受按揭的付款方式； 需求特点：能解决基本居住需要即可，要求工作与居住地点距离不太远； 产品特点：对环境、价格、配套设施较为注重，如果有面积较小、总价不高的中高档商 品房住宅也会考虑；2、工作时间较短的青年人 购买目的：首次置业，想离开父母，单独生活； 经济能力：工作时间不长，经济基础较为薄弱，多选择按揭方式； 需求特点：过渡性购房，中低档次即可； 产品特点：注重环境、交通、规划、地段、价格等因素，对户型不是太看重。3、公务员、单位高层领导、企事业单位中层干部、各类专业人士，从事较高利润空间人 士，实力中等的私营业主，二次置业。购房目的：追求生活质量，注重生活品位，希望改善自己的生活条件，提高生活水平。 经济能力：通常接受过较好的教育，有一定经济基础，收入高且稳定； 需求特点：选择中高档次的商品房住宅，为了显示自己的显赫尊崇也会