鼎峰国汇山一期高层接管验收工作方案2

1、 接管验收方案东莞市鸿泰物业管理有限公司惠州分公司鼎峰国汇山服务中心物业接管验收工作方案编制： 审核： 批准： 目录前言 第一章：接管验收方案 一、物业接管区域范围4二、成立物业接管小组6三、接管验收培训工作及内容6第二章：接管验收程序 一、前期物业介入接管验收流程图8二、接管验收步骤和具体工作安排10三、房屋质量验收标准（详见附件）16四、初验后不合格项处理16五、复验16六、正式接管17附件一：房屋质量验收标准24附件二:接管验收相关表格24前言按照鼎峰国汇山一期高层2#、3#、4#、5#楼、别墅T1T14、商铺44户 的施工情况，根据公司要求鼎峰国汇山一期将在8月底收楼入伙，7月中旬进行

2、新建物业接管验收工作。为保证鼎峰国汇山项目接管验收工作的顺利进行，确保业主顺利的进行收楼，为后续物业管理工作打下良好的硬件基础，为客户提供一个舒适的居住生活环境，特制此接管验收工作方案。第一章：接管验收方案一、物业接管区域范围1、房屋本体（671户）：1）、鼎峰国汇山一期2号楼28层一单元（2梯3户）79户，二单元（2梯4户）104户，三单元（2梯4户）104户，共287户（从第三层起计单元牌）；2）、3号楼28层（2梯4户） 一单元104户，二单元104户，共208户（从第三层起计单元牌）；3）、4号楼32层（2梯3户）共88户（从第三层起计单元牌）；4）、5号楼32层（2梯3户）共88户（

3、从第三层起计单元牌）；7）、地下车库及2#-5#楼（1层、2层）商铺，共44个商铺；8）、别墅T1-T142、设施设备：（先把所有设备位置、数量、现场状态提前摸清楚，并注明清楚）1）供配电房（高压配电房、变压器房、低压电房、发电机房、）；2）电梯（机房）：14台；3）消防系统（消防控制系统、消防水泵房、消防水池、防排烟风机房、疏散指示系统、气体灭火系统、防火门、防火卷帘、消防栓、喷淋）；4）生活水泵房（生活水池）；5）监控闭路、周界防护、巡更系统；6）停车场、道闸、门禁对讲系统；7）电视、通讯、网络系统；8）人防系统；9）污水提升系统；10）给水系统；11）排水系统；12）化粪池系统；13）燃

4、气系统；14）人工湖（控制柜）：15）泳池控制系统3、环境绿化接管方面：1）4#、5#楼架空层花园以及2#、3#、4#、5#楼周边的公共景观绿化。二、成立物业接管小组总顾问：李总总组长： 孟华伟副组长： 邹丽珊组 员：物业20名；项目部8人；客服组3人1、物业公司1) 工程技术部3人：陈阶勇、李荣归、唐工；2) 工程部4人： 乔智杰、罗华彬、叶繁盛、王国章；3) 客服部5人： 邹丽姗、彭艳龙、陈晓龙、邓晓敏、李晓珍；4) 保安部6人： 殷战明、吕洪亮、赵林阳、邓四伟、邢洪森、黄春水；5) 品质部1人： 王俊6) 公司行政部1人：石亚妹 2、项目部8人：3、地产客服组3人：韩树梅配合参与接管成员

5、：各施工单位负责人、项目部专业技术人员、物业工程部专业技术人员、客服人员、保安部人员、地产客服组等。三、接管验收培训工作及内容1、培训时间： 2013 年 7 月 10 日2、培训内容：（1）验收内容标准及程序；（2）验收表格的填写；（3）验收注意事项；第二章：接管验收程序一、接管验收流程图编制接管验收工作方案成立验收小组进行验收工作房屋本体移交验收组设备设施移交验收组产权资料工程遗留问题返修逐户逐项查验并记录设备设施查验并记录资料欠缺不齐记录复验合格填写记录、签字确认钥匙交接贴验讫封条工程部进楼预查摸底与开发商确定交验时间准备资料、进行培训资料移交验收组竣工验收资料机电设备资料其它资料工程遗

6、留问题记录工程遗留问题记录工程遗留问题返修补齐相关资料二、接管验收步骤和具体工作安排（一）接管验收步骤1、工程技术备案资料、设备设施维保资料及机电设备随机资料、检测证明等。2、根据地产公司施工进度进行初步验收，分组分区域同时进行。3、填写记录查验遗漏工程问题记录表。4、整理遗漏工程问题明细清单，发整改联系函至项目部，与项目部进行沟通及时整改，并跟进整改项。5、再次进行复验整改项，直到合格为止。6、正式接管。（二）具体工作安排1、资料组：（共3人）职责：负责资料（工程技术备案资料、设备设施维保资料及机电设备随机资料、检测证明等）的验收、记录和存档工作。组长：1名（客服部：邹丽珊）组员：2名 （物

7、业工程部：罗华彬；物业客服部：陈晓龙）+项目部工程师1人提交时间节点：7月15日（10日前）1) 产权资料册：（7月15日前）A. 建设用地规划许可证等用地批准资料。B. 建设工程规划许可证、项目详细规划批复等项目批准资料。C. 施工许可证。D. 用水、用电、用气指标批文。E. 土地使用权出让证明。F. 地界界桩放点报告。G. 房屋产权清册。H. 配套设施设备、管理用房、业委会用房产权证明。I. 建筑物命名、更名审批、地名使用批准书等资料J. 开发商针对配套或公建签署的协议，如：用电用水协议；垃圾中转站清运协议；幼儿园相关合同等2) 建筑资料：（7月15日前）A.住宅区规划图、小区竣工总平面图

8、。（单张）B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。（每栋建筑、结构、平面图分别成册）C. 单体工程竣工验收证明书。（每一份施工许可证对应一份竣工验收证明）D. 工程竣工验收备案证明、工程规划验收合格证明E. 地质勘探报告，沉降观察记录。F. 所有设备设施采购及安装合同电子版或复印件（不包含其中的专利、价格和保密条款等）、产品合格证、随机资料（使用说明书、检验报告），随机专用工具清单；所有设施设备安装、测试、验收记录。设备设施维保期内作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。3) 设备资料：（7月15日前）G. 电梯资料应包含：（每台成册）1）

9、装箱单，产品出厂合格证，机房井道布置图；2）安装、使用维护说明书（含润滑汇总表、电梯功能表和符号及代号说明）；3）动力电路和安全电路的电气原理图；4）紧急救援和紧急电动运行(如果有)说明，电梯整机产品型式试验合格证书复印件或报告书；5）安装自检记录（本册），要确定数据及签字为手写，已明确其真实性；6）安装过程中事故记录与处理报告（如果发生时）；7）变更设计的证明文件（如发生时），其他有关资料；8）电梯合格证明和准用文件(质量技术监督部门出具)；9）电梯噪音测试报告。10）三角钥匙、电控锁钥匙（随机）、救援工具（随机）、油壶、黄油枪等其它随机配件和工具。H. 变压器资料应包含：（每期成册）1）

10、出厂技术参数、维护使用说明书；2） 验收合格证。I. 环网柜资料应包含：（每期成册）1） 维护使用说明书、验收合格证；2） 专用操作工具；J. 低压配电柜资料应包含：（每期成册）1） 断路器维修、使用、安装说明书；2） 电容控制器使用、维护说明书；3） 高、低压配柜系统图；4） 进线柜、联络柜、市发电切换原理图；5） 低压配电柜电气竣工图；6） 验收合格证；7） 专用操作工具。K. 发电机组资料应包含：（每期成册）1） 发电机、电动机检查试运转记录；2） 维修使用说明书；3） 柴油机（中文版本）技术参数说明书；4） 发电机技术参数说明书；5） 发电机试车验收合格证；6） 专用操作工具；7） 环

11、保验收合格证。L. 低压配电线路竣工图。（每期成册）M. 电缆铺设记录。N. 线路及电力电缆试验记录。O. 给排水系统资料应包含：（每期成册）1） 生活泵控制原理图、PLC、变频器、显示屏维护使用说明书；2） 各类泵出厂合格证；3） 各类阀门维修使用说明书；4） 管网系统竣工图。P. 消防系统资料应包含：（每期成册）1） 消防主机、联动柜使用说明书（包括主机操作、修正密码）；2） 消防验收合格证（消防部门出具）；3） 消防、喷淋管网竣工图；4） 电消防竣工图；5） 消防报警地址码清单；6） 湿试报警阀维护使用说明书；7） 消防泵、喷淋泵控制柜电气原理图；8） 消防报警系统图。Q. 安防系统资料

12、应包含：（每期成册）1） 门口机、门禁、倒闸、监控中心各设备维护使用说明书；2） 居家安防编程使用说明书；3） 弱电防雷测试报告；4） 安防竣工图、系统图；5） 产品质量检验合格证书；6） 安防子系统的重要监控设备需具备国家CCC认证；7） 弱电系统施工图。R. 电气设备试验调整记录。S. 电气设备绝缘检查记录。T. 电气设备送电验收记录。U. 防雷接地电阻检测记录。V. 防雷引下线焊接记录。W. 水、卫生器具检验合格证。X. 生活饮用水检测报告、合格证或二次供水卫生许可证明。Y. 通风机风量测量调整记录。Z. 空调器性能测定调整记录。AA. 室内空气检测合格报告。BB. 安防监控验收合格证明

13、。CC. 仪器仪表检测合格证明。DD. 房屋测绘验收资料。EE. 房屋验收记录。FF. 绿化平面图、竣工图。（每期成册）GG. 道路、停车场竣工图。（每期成册）HH. 民防工程竣工验收合格证明。II. 燃气工程竣工验收合格证明。JJ. 隐蔽工程等竣工验收合格证明。KK. 住宅质量保证书和住宅使用说明书。LL. 各楼层及户型平面图、水电线路图。（每栋成册）MM. 各期售楼资料（楼书、销售合同）及规划要点。NN.小区水电平面图。（每期成册）OO.智能化工程管网走向图。（每期成册）4) 声像资料：（8月1日前）A.建筑前后的现状、侧、立面照片（效果图）B.内外景观照片（效果图）C.建筑小品（效果图）

14、。D.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。E.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。验收日期：产权资料册：（7月15日前）；建筑资料：（7月15日前）；设备资料：（7月15日前）；声像资料：（8月1日前）=2、房屋本体验收组：（共12人）（因时间较紧：建议分为8个小组，每组2人+项目1人，每单元一组进行现场查验，5天内完成，完成后再对其它公共区域、机房设备等进行查验）验收小组注意事项：l 房屋接管验收的时间、工作量的安排，每套房屋验收时间约为15分钟，每天早上08：30-12：00，下午13：30-18：00，所有验收相关工作人员在会所

15、一楼营销中心集合分组出发。（上午11：30或下午17：:30在原地点会合，将验收记录表记录的问题在第一时间上交客服部录入电脑）邓晓敏负责回收资料并制作验收记录表 （先制作好表格格式）l 每小组成员需明确分工，（分2个专业项：1、给排水，强弱电，门窗；2、,地面，墙壁，天花。）一人负责一类进行查验，并做好相关记录；l 工程遗留问题当天进行电子档统计（拍照存档），每天发一次整改通知单给项目部及时进行维修整改。（1）职责：负责房屋本体工程质量及功能的验收、记录及资料验收存档工作。（2）组长：1名（物业工程技术部：乔主管）（3）工程遗留问题电子档汇总：1名（物业客服部：邹丽珊）（4）第一小组：4名（小

16、组长：邹丽珊；物业工程部：罗华彬；保安部：黄春水、吕洪亮）+项目部工程师1人，负责2#楼共287户工程质量及功能的检查并记录；（注：按照10天计算组每天需完成房屋本体验收约28户）。（5）第二小组： 3名（小组长：叶繁盛；物业工程部：叶繁盛；客服部：张巧平；保安部：赵林阳、邓四伟）+项目部工程师1人，负责3#楼，共208户及地库、商铺的检查并记录；（注：按照15天计算组每天需完成房屋本体验收约14户）。（6）第三小组： 3名（小组长：殷战明；物业工程部：王国章；保安部：邢洪森）+项目部工程师1人，负责4#、5#楼共176户工程质量及功能的检查并记录；（注：按照10天计算组每天需完成房屋本体验收

17、约12户）。验收日期：初验：7月10日-15日；复验：7月25日-30日（楼栋室内公共区域部分，天台，地下室，商铺，别墅合为一组）4、园林绿化组：（共3人）职责：负责公共环境设施、园林绿植数量和功能及质量的验收、记录和资料验收存档工作。组长：1名（绿化部：叶泽龙）组员：2名 （物业工程部：罗华彬；物业品质部：王俊）+项目部工程师1人分工细则：负责公共环境设施、园林绿植数量和功能及质量的检查，其中1名负责记录，完成4#、5#楼架空层花园以及2、3、4、5号楼周边的公共景观绿化验收；验收日期：初验：7月10日-15日；复验：7月25日-30日（整改时间应需20天）5、设备设施组：（共4人）1 职责

18、：负责公共设备设施数量和功能及质量的验收、记录和资料验收存档工作。组长：1名（物业工程技术部：陈阶勇）组员：3名 （物业工程部：罗华彬、叶繁盛；物业工程技术部：唐工）+项目部电气工程师1人2 分工细则：负责公共设备设施数量和功能及质量的检查并记录。3 验收日期：7月21日-30日另注：（共10天）根据专项合同逐一进行验收，验收内容大概包括如下几点：1）供配电房（高压配电房、变压器房、低压电房、发电机房、防雷系统）；2）电梯（机房）：14台；3）消防系统（消防控制系统、消防水泵房、消防水池、防排烟风机房、疏散指示系统、气体灭火系统、防火门、防火卷帘、消防栓、喷淋）；4）生活水泵房（生活水池）；5

19、）监控闭路、周界防护、巡更系统；6）停车场、道闸、门禁对讲系统；7）电视、通讯、网络系统；8）人防系统；9）污水提升系统；10）给水系统；11）排水系统；12）化粪池系统；13）燃气系统；14）景观水池（控制柜）：15）泳池控制系统5、后勤保障组：（共1人）职责：负责为验收小组提供验收所需的物资（验收工具、所需验收记录表格接管验收问题整改记录表、笔等办公用品）组长：1名（项目行政部：石亚妹）6、钥匙（业主卡）移交：（共2人）（1）职责：负责（钥匙、业主卡）的验收和接收（2）组长：彭艳龙 （组员：黄春水）6、备 注：所有验收资料必须有组长的签字确认。验收资料原件交小区档案管理员统一归档管理，同时

20、做好记录，以便查阅。验收存在问题需有专人跟进处理，直至彻底解决为止。项目部、施工单位、供货商的参加验收人员由相关方确定。三、房屋质量验收标准（详见附件）（应需注意参照购房合同内约定的交房标准）1、验收标准参照建设部ZBP30001-90标准和国家1991年7月1日颁布的房屋接管验收标准及达到业主（住户）的合理使用要求。2、验收方法为观感验收法和操作使用验收法。四、初验后不合格项处理（初验问题记录表应有现场三方人员签字确认留存） 1、初次现场验收结束后，验收小组人员对单项不合格内容进行统计汇总；2、安排1人汇总各小组统计的不合格内容，形成接管验收问题整改记录表并递交给地产项目部专业人员督促相关部

21、门对相关问题进行整改；3、服务中心管理员按照所管理的楼栋对接管验收问题整改记录表中的问题进行整改跟进； 4、验收小组根据项目部约定的日期对整改内容进行复验；五、复验施工单位对初验不合格项整改完成后提出复验申请，由项目部、施工单位、供货商、接管验收各小组再次进行验收（如不合格项再次进行整改，直到合格为止），验收合格后进入正式接管。六、正式接管按照验收标准，进行系统接管及资料移交登记，由项目部、施工单位、供货商、接管验收各小组所有成员签署接管验收文件，资料整理归档。附件一：房屋质量验收标准一、主体结构检验标准1、地基沉降无明显变形，不得引起上部结构开裂或相邻房屋的损坏；2、梁柱等钢筋混泥土构件无钢

22、筋外露，无明显变形、裂缝；3、墙体无明显裂缝；4、木结构所有连接点牢固可靠，支撑系统可靠，无蚁害；5、外墙不得渗水。二、屋面、天台验收标准1、排水通畅，无积水，不渗漏；2、平屋面应有隔热措施（隔热层），三层以上房屋共用部位应设置屋面检修孔；3、阳台及三层以上房屋应有组织排水，出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏；4、屋面隔热层，防水层板端缝，伸缩缝油膏紧贴表面无裂缝，天面护栏无破损、变形、无明显锈蚀。三、入户门检验标准1、门表面应洁净，不得有划痕、碰伤；2、门的割角、拼缝应严密平整；3、门与墙体间缝隙的填嵌应饱满；4、门制作的允许偏差：门框翘曲允许偏差为3mm，门扇翘曲允许偏差为2m

23、m，门扇的表面平整度允许偏差为2mm，门框门扇对角线长度允许偏差为3mm；5、安装的留缝限值、允许偏差：门扇对口缝、门扇与门扇与门框立缝宽度为1.52.5mm；6、毛坯房入户门与地面的留缝宽度不应小于3.5cm。7、门扇检查：门扇有无无变形、开裂问题，面漆外观是否完好、表面是否平整，有无明显划痕，磕撞，距离地面是否考虑预留地面装修做法；8、门锁检查：门锁安装是否牢固，钥匙插拔是否平滑、锁芯转动是否自如，各方向锁舌伸缩，锁孔位置是否正常；9、开启检查：门开闭是否平稳，有无异常阻力，及磨损，门锁紧后是否有晃动；10、门把手检查：安装是否牢固，旋转时有无异常阻力，表面有无缺损、变形；四、铝合金门窗检

24、验标准1、铝合金门窗质量：表面应洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤；2、铝合金门窗安装允许偏差：门窗框的正、侧面垂直度允许偏差为2.5mm，门窗横框的水平允许偏差为2mm，门窗横框标高允许偏差为5mm，门窗竖向偏离中心允许偏差为5mm；3、铝合金门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并用密封胶密封。密封胶表面应光滑、顺直、无裂纹；4、铝合金门窗扇的橡胶密封条应安装完好，不得脱槽，设置的排水孔应通畅；5、铝合金门窗推拉窗扇开关应力不大于100N；6、铝合金门窗玻璃安装质量：玻璃表面应洁净，不得有腻子、密封胶、涂料等污渍，中空玻璃内外表面应洁净，玻璃中空层内不得有灰尘和水蒸气。五、

25、阳台、护栏检验标准1、护栏成品质量：护栏表面应光滑，不得有锈迹，色泽一致，不得有裂缝，翘曲及损坏，接缝应严密；2、 护栏安装的允许偏差：护栏垂直度允许偏差3mm，栏杆间距允许偏差3mm，护栏安装必须牢固端正；3、 低层、多层住宅阳台栏杆净高不应低于1.05m，中高层、高层住宅阳台栏杆净高不应低于1.10m，栏杆的垂直杆间距净距不应大于0.11m。4、阳台地面往地漏口方向保证1/100的坡度，用胶管向地面冲水，不应有积水，倒泛水；5、阳台顶面粉刷层平整，色彩一致，无起砂、掉皮、起泡、空鼓、裂痕，粉刷层与楼板粘接牢固，滴水线内陷一致，深度在1cm左右。六、地面检验标准1、地面与下一层结合牢固，地面

26、平整，无凹陷凸起，无裂缝，不得有空鼓（考虑到我国施工企业的实际水平，对空鼓面积大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷）；2、地面表面应密实,不得有起砂,蜂窝和裂缝等质量缺陷;3、地面表面的允许偏差：表面平整度允许偏差为5mm，标高允许偏差为正负8mm，厚度允许偏差为不大于设计厚度的1/10；4、有防水要求的地面的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确，无积水。七、墙面检验标准1、墙面抹灰表面光滑、洁净、无裂缝、接槎平整；2、墙面抹灰层与基层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝，外墙不得出现渗水现象；3、有排水要求的部位应做

27、滴水线（槽），滴水线应整齐顺直，内高外低；4、墙面抹灰的允许偏差：立面垂直度允许偏差为4mm，表面平整度允许偏差为4mm，阴阳角应方正，允许偏差为4mm。5、承重墙是否有裂缝，裂缝是否贯穿整个墙面且穿到背后，是否有倾斜性裂缝（有结构安全隐患）；6、承重墙是否有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝（有结构安全隐患）；7、检查楼板（地面和顶板）是否有对贯穿型裂缝（与房屋横梁平行的裂缝），根据混凝土结构工程施工质量验收规范第8.1.1条规定，条规定，裂缝宽度在现行设计规范允许范围（0.3mm）内属一般缺陷，不影响现浇板的承载能力；8、检查楼板（地面和顶板）是否有受力裂缝，这种情况一般出现在支座处的板面或板中部的板底。此类裂缝一般表示为与墙角呈45度的裂缝、与横梁垂直的裂缝等，这种裂缝往往不对穿，形状外宽内窄。应该说这类裂缝往往对结构安全和耐久性都有影响，是需要认真对待的；9、阳台、雨篷等悬挑结构板是否有贯穿裂缝（有结构安全隐患）八、防水检验标准1、防水层表面应平整、无鼓泡、折皱等缺陷，刚性防水层无酥松、开裂、起砂等弊端，防水层排水坡度符合设计要求，无明显积水现象；2、细