房产税开征与我国土地国有制度问题分析

1、房产税开征与我国土地国有制度问题分析房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课 税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产 征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产 使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调 整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收 房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，对房地都 拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有， 房主只拥有 70 年的土地使用权，而其他商业用地、工业用 地的使用年限则更短。于是，在土地国有的法律制度下，再 交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常讨论 的话题。在此，笔者就这一问

2、题谈谈自己的看法。先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度， 由于我国实行的是土地使用权有偿出让制度，按照宪法 规定，只有国家或农村集体才拥有土地所有权，老百姓只拥 有土地使用权，国有土地使用权简单说就是依法使用国家所 有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位 和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国 国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国家 作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同，最高 年限按下列用途确定：居住用地 70年；工业用地 50 年；教 育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商

3、业、旅游、娱 乐用地 40 年；综合或者其他用地 50 年。国有土地使用权具 有重大意义，国家作为国有土地所有者并不直接使用土地， 而是由具体单位和个人来使用，国有土地的收益权能一部分 由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税（费 ）和土地使用权有偿出让的形式来实现。征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突， 笔者的态度是否定的，主要从土地产权制度和土地出让金两 个方面谈起。一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍首先，房地产产权是一个权利束，或者说是一个权利集 合，其中包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种 权利。土地的公有制表明国家对土地享有所有权，公民、法 人或其他

4、组织只享有使用权。虽然我国仅承认对土地在一定 期限内的有限使用权，但不可否认， “土地使用权”本身就 是一项具有财产性的权利。 物权法规定国家保护权利者 的物权，其中包括“用益物权” ，而“建设用地使用权”就 属于“用益物权”的一种。房屋折旧后房价却高了，其中的 收益就是土地使用权带来的，因此“土地使用权”可以看作 一项有财产属性的权利并可以带来收益，在法律上它有明确 归属，可以成为征税的对象。其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地 的承典人 （如契税 ）、不动产的实际占用人 （耕地占用税 ），也可 以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。 拥有土地所有权不能成为构成纳税

5、主体的要件。所以，房产 税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据 房地产的存在形态一一土地、房产或房地合一的不动产来设 置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家 和地区仍然可以开征房地产税。如新加坡、以色列等，虽然 也是土地公有制， 但是仍然开征具有房地产税性质的 “差饷” 和“财产税”，使得土地增值的收益能够用于公共物品和公 共服务的提供。应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护 和社区服务，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带 地权的别墅，称为Freehold，也有不带地权的，土地是租的， 如公寓的套房往往是

6、Leasehold，但使用权产权人一样要按期 交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征 税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税，这样 一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50 年或 70 年，实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的 未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年， 还是会给予 70 年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土 地使用剩余年限论价。二、土地出让金与房产税并不冲突从性质上分析房产税和土地出让金，也就是地租和税收 之间的区别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价 格，是租金的一

7、种形式。地租是土地使用者向土地所有者支 付的。我国大陆地区的土地出让制度借鉴了香港地区的批租 制。香港除了从开发商一次性收取土地出让金，还每年向房 屋的所有人收取租金， 按照土地应课差饷租值 （评估值 ）的 3 缴纳。房产税作为税收的一种，是国家凭借政治权力，按照 法律规定，对不动产部分收益强制无偿征收。土地的价值增 长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资，还有一部分 是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等 外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共 收益，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，用 于收入再分配和公共物品及服务的提供。另外，按使用者付 费的原则，土

8、地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的 公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费，房产税是与 收益相匹配的收益税。从这里可以看出，土地出让金和房产 税是完全不同的概念，不是重复征收。由于土地出让金和房 产税都是交给国家的，所以有观点认为土地出让金和房产税 有重复征收之嫌，但从本质上讲，土地出让金是地租，而房 产税则是对使用收益征收的税。当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的 全面开征造成影响：一是目前我国城镇居民的70 年土地使用权就像当初农民的 30 年承包权一样，在法律上和操作中 还是一个模糊的概念。 实际上， 立法者已经注意到这一问题， 故在 2007 年的物权法中明确，住宅用地 70 年到期自动 延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际 上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比 如说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额 的房产税，或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让 价格的下降；二是我国目前是二元的土地所有制度，即城市 土地属于国家，农村土地属于农村集体，由于我国城市的快 速扩张，两类土地的使用功能几乎没有区别，但价格相差极 大，如果房产税全面开征对公平税负则提出难以解决的课题。最后，无论是在