房地产企业土地增值税的计算账务处理

1、房地产企业土地增值税的计算账务处理(总2页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One 1CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除房地产企业土地增值税的计算账务处理土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得 收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税土地 增值税实行的是四级超吊累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企 业,计算尤为复杂笔者认为，应从以下儿点着手，才能更好的把握其计算. 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及 附着物取得收入与扣除项L1金额之间的差额（2）扣除项U金额,即税法 规定准予纳税人从转让

2、收入额中减除项U的金额，它包括取得土地使用权 所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关 的税金及其他扣除项L1等.二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项LI金额50%的部分，税率为 30%,速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项LI金额50%,未超过扣除项U金额100%的部分，税率为40%,速算扣除数为5%；（3）增值额超过扣除项U金额100%,未超过扣除项U金额200%的部分，税率为50%,速算扣除数为15%；（4）增值额超过扣除项LI金额200%的部分，税率为60%,速算扣除数为35%.三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入

3、其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取 的价款实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入其他收 入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入.四、确定扣除项H（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补 偿费、前期丄程费、建筑安装丄程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用其中其 他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税 人能钱转移房地产项口计算分摊利息支岀，并能提供金融机构证明的，可 按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5%以内计算扣除

4、，否则按上述 第（1）和（2）项合计的10%以内计算扣除；（4）转让房地产有关的 税金支出包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣 除项山这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企 业可以按20%讣算扣除这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时 千万不能遗漏.五、计算方法首先确定增值额与扣除项U合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额 =增值额X税率一扣除项H金额X速算扣除数”进行讣算.举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋岀售，10栋出租，10栋 待售每栋地价14. 8万元,登记、过户手续费0. 2万元，开发成本包括

5、土 地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装丄程费等合计50万元，贷 款支付利息05万元（能提供银行证明）.每栋售价180万元，营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%.问该公司应缴纳多少 土地增值税？ 计算过程如下：转让收入：180X80=14400 （万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14. 8 + 0. 2 +50） X 80 = 5200 （万元）房地产开发费用扣除：0.5X80 +5200X5% = 300 （万元）3% ） =777. 6 （万元）转让税金支出：14400X5%X （1 + 3% + 加计扣除金额:5200X20% = 1040 （万元）扣除项H合计：5200 + 300 + 777. 6+1040 = 7317. 6 （万元） 增值额 = 14400-7317.6 = 7082.4 （万元）增值额与扣除项目金额比率=7082. 4 / 7317. 6X 100%=96. 79%应纳增值税税额= 7082.4X40%- 7317.6X5%=2467. 08 （万元） 六、会计处理1 转让取得收入时：