20170222--碧桂园成就共享奖金申请百问百答

1、成就共享奖金申请常见问题解答集团财务资金中心预算管理部2017年2月成就共享奖金申请常见问题解答目录目录1第一章 总则3第二章 申报资料相关41. 申请成就共享奖金的门槛和计提条件是什么？ 42. 如何计算剔除不可调用楼款后的奖金额？ 43. 交房率如何证明？ 54什么时候土地拓展奖金需要在成就共享奖金中扣除？55. 项目预售阶段第二次申请奖金，还需要重新提供一份签字版的“碧桂园集团成就共享奖金之成本审核表"吗？ 66. 项目“预售阶段”首次申请成就共享奖金，对销售去化率有要求吗？67. 预售阶段申请时，总包施工图预算需完成哪些部分？7第三章 收入相关88. 草签是否算入成就共享奖金

2、申请中？ 89. 财政奖补资金如何处理？ 810. 收入口径、回款口径是用不含税的还是含税的？ 8第四章成本相关911. 车位成本的一般为？ 912. 利润表周期与目标成本中的可售面积不一致，是否可以直接取目标成本的单方数据？913. 股权溢价、土地溢价、土地约定对价的关系及成就共享申请时土地成本的计算？914. 上报集团的成本，因地方政府对红线外成本是否可在土增税前抵扣无明确说明，集团出于谨慎性考虑， 一般会对红线外成本在土增税前调减，请问哪些“红线外”成本可在所得税及土增税前扣除？ 1015. 开发成本是否需要包含利息？ 1116. 综合楼、学校、幼儿园、酒店等大型公配公配成本应如何分摊？

3、1117. 奖金申请时，除一、二线城市外，未售车位成本保留预计收入的50%，剩余部分地上可售分摊时是否考虑相应税费？ 1218. 大项目分期开发成本需要注意什么？ 1219. 土地成本涉税计算调整表填写逻辑是什么？ 13第四章资金相关1420. 集团与项目公司之间的代付社保公积金是否需要计入投入回笼？1421. 成就共享申请时，利息费用包含集团主导的融资利息吗？1422. 前端融资是否算集团投入？ 1423. 大项目分期参与成就共享的，资金占用成本如何计算？1424. 成就共享申请时，集团主导的融资可以计算反计息吗？1525. 供应链融资如何算资金的占用？ 1526. 关于反计息，是否按照大前

4、提 2015年1月1日之后取得的项目就不算反计息还是说任何时点获取的项目都分段计算反计息？ 151 / 2227. 销管费用是否需要包含底线奖金？ 1628. 区域平台费用以什么口径审核？ 1629. 开发成本取数表中的开发间接费用是否需要剔除物业前期介入费？1630. 赠送的物业费需要项目签字，具体应如何操作？ 16第六章合作项目的特殊考虑 1831. 若合作方同意参与成就共享，其分配奖金的比例有何特殊规定？1832. 若合作方合作方不参与成就共享，成就共享奖金如何计算？1833. 若合作方合作方参与成就共享，成就共享奖金如何计算？1834. 承诺函必须由法人签字吗？能否只盖公章？ 1935

5、 .收购项目存在在建工程及部分产品已结转收入的情况，有什么注意事项？.1936. 合作协议约定了利润分配时增加我方利润的款项，可否调整申请奖金时点相应的利润额？ 1937. 碧桂园借款给合作方，此部分资金是否算资金成本？2038. 向合作方收取品牌使用费会如何在成就共享奖金中体现？20第七章 奖金分配相关21奖金分配时，对于区域副总裁、区域总裁助理有什么特殊规定？213 / 22旨?桂a成就共享奖金申请常见问题解答第一章总则1. 为进一步加强集团成就共享制度的管理，提高成就共享奖金申报审核的准确性和合理性，提高集团及各区域、项目财务人员对成就 共享奖金申请的操作水平和业务能力，集团财务资金中心

6、预算管 理部根据成就共享相关制度规定，结合公司的实际情况，制定本文 件。2. 本文件是集团对各区域、项目对成就共享奖金申请中常见问题的汇总解答，主要内容包括申报资料的准备、 收入、成本、费用、资 金相关问题、合作项目需要特殊考虑的事项以及奖金分配的相关 问题。本文件所述答案及建议仅供参考和学习， 不排除部分规定根 据集团管需要进行更新，因此如遇特殊情况需具体问题需具体分 析。3. 本文件适用于碧桂园控股集团及其控股子公司、合营、合资公司。本文件由集团财务资金中心预算管理部统一修订、解释和颁布。4. 本文件声明：本文件属于碧桂园集团重要商业信息资料， 仅供集团 内部所属在编财务人员查阅学习， 严

7、禁任何人以“电子”、“纸质”、“口头”或其他形式私自对外传播，特此声明。# / 22成就共享奖金申请常见问题解答第二章申报资料相关1. 申请成就共享奖金的门槛和计提条件是什么？答：除主席、总裁批准的特殊情况外，项目原则上自有资金投入 需在一年内全额回笼方可参与奖励 （指集团以任何形式投入或集团其 他公司代付款到位之日起计）。当满足项目的回笼资金大于自有资金 投入与年化自有资金收益之和时，项目按半年度开始计提成就共享奖 金。返回目录2. 如何计算剔除不可调用楼款后的奖金额？答：扣除不可调用楼款延迟发放部分后的成就共享奖金二本期计发奖金合计* （ 1-成就共享奖金申报数据截止日银行存款账户余 额/

8、成就共享奖金申报数据截止累计回款金额）属于月底特殊存款支持，请提供资金部审批意见，可申请剔除。举例说明：本期计发奖金合计1,000万元，成就共享奖金申报数 据截止日累计签约金额10亿元，累计回款金额9亿元，银行存款账 户余额1.5亿元；扣除不可调用楼款延迟发放部分后的成就共享奖金二1,000万元*（ 1-1.5/9）= 833.33万元。返回目录5 / 22成就共享奖金申请常见问题解答3. 交房率如何证明?答：项目在收楼阶段和结算阶段申请奖金时，皆需要满足一定的交房率条件，对此，项目申请奖金时，无需提供额外的证明资料，由 集团财务资金中心预算管理部统一向集团客户管理中心确认数据。返回目录4什么

9、时候土地拓展奖金需要在成就共享奖金中扣除？答：根据投策中心提供的回复为准，适用于投资拓展奖励 V1.0及V2.0版本的，土地拓展奖金需在成就共享奖金前扣除；适用于V3.0及V4.0版本的，不需在成就共享奖金前扣除版本执行期类别列支V1.02013年4月7日至2014年9月30日每亩1万兀的标准给予税前奖励，税前40万元奖励获取土地40%项目销售60%成就共享奖励前扣除或管理费用中列支V2.02014年10月1日至2015年7月14日每亩1万兀的标准给予税前 奖励，税前 10-50万奖励项目销售6000元/亩，成就共享4000元/亩V3.02015 年 7 月 15日至2015年12月31日成就

10、共享分配奖金（税前奖 金）二项目当期发放成就共享奖金 X （不低于5% ,区域总裁可根据成就共享奖励分配的一部分7 / 22成就共享奖金申请常见问题解答投资团队实际贡献调增）V4.02016年1月1日至今成就共享分配奖金（税前奖 金）二项目当期发放成就共享奖金 X（不低于20%,区域总裁可根据 投资团队实际贡献调增）返回目录5. 项目预售阶段第二次申请奖金，还需要重新提供一份签字版的“碧桂园集团成就共享奖金之成本审核表"吗？答：需要。由于奖金申报的范围有所变化， 成本数据也是随时变 动的，所以需要提供各管理部门确认的成本数据。但是预售结算，其总包施工图预审BIP流程不需要再提供。返回

11、目录6项目“预售阶段”首次申请成就共享奖金，对销售去化率有要 求吗？答:没有。项目在预售阶段满足以下几个条件即可按要求向集团 申请奖金。1）2011年8月1日后获取的项目2）年内资金为正（含贷款）3）净利润大于年化自有资金投入的 30%# / 22成就共享奖金申请常见问题解答4）对项目后期运营有信心，且能作出承诺经营性净现金流为正, 且将会持续为正5）区域完成“总包施工图预算”返回目录7. 预售阶段申请时，总包施工图预算需完成哪些部分?答：需提供碧桂园集团成就共享奖金之成本审核表，并完成基础、支护、建筑结构粗装修、水电安装、精装修、门窗的预算。若未全部完成，需要成本管理部给出合理原因说明

12、74;I3E &fiW嗣解哼|冠黴*n口慷内客SVSffiA :区应成不1.上2?2上财阿为学鮭二BH坯科.黠1护湖各毎味"1-玄显谢V若在世上BIPKIf畋.区豳辜部己经题町砂血孑风毘曲k理相曲人：< E5ttJtSSS5fiSft®t ?6.諒 1M . SSMSMWi ?区画甘理郎力审人:匚 财瞬如.臭帑茁也宙1卜胪慈中民IW萨拆曲*B.鼻苦铠弼輛徐函鏡中艶.士理耳目酝卸JU僵淘用的审上?轧 时之环:徵1：RPR眄册日®丰.与上慈閱叱笺统曲車星舌一疑？耐larnw蜒A. 囲 鼻丽摄卅檢fcA返回目录9 / 22成就共享奖金申请常见问题解答第三章

13、收入相关8. 草签是否算入成就共享奖金申请中？答：按正式签约金额，不含草签。返回目录9. 财政奖补资金如何处理？答：财政奖补资金需要提供与政府签订的合作协议或相关文件盖章扫描件、已收款的奖补资金银行回单以及相关账务处理截图。对于财政奖补资金能否计入收入、调增利润及对所得税的相关影 响，需要提供项目财务负责人及税务经理的意见说明并签字。若不能确认收入，则在计算成就共享奖金时不能把财政奖补资金金额调整至 成就共享奖金利润计算基数。返回目录10. 收入口径、回款口径是用不含税的还是含税的？答：收入口径、回款口径统一采用不含税收入进行填列。返回目录# / 22成就共享奖金申请常见问题解答第四章成本相关

14、11. 车位成本的一般为？答：人防面积35 m2/个，非人防32-35 m2/个，非人防成本小于人 防成本，一般为 2500-3000元/ m。返回目录12. 利润表周期与目标成本中的可售面积不一致， 是否可以直接 取目标成本的单方数据？答：若利润表面积大于目标成本面积， 则取目标成本单方成本； 若利润表面积小于目标成本面积，则需将目标成本总数在利润表面积 中重新分摊，再取单方数据。(利润表面积小，默认为签了合同的成 本数是不变的；利润表面积大，默认为后期成本需调增)返回目录13. 股权溢价、土地溢价、土地约定对价的关系及成就共享申请 时土地成本的计算？答：(1) 股权溢价二股权转让款-账面净

15、资产*我方持股比例(2) 土地溢价二土地约定对价-原账面土地成本(3) 算我方利润的土地成本=(股权溢价/我方持股比例+原账面土地 成本)(要考虑股权溢价部分的无票成本)（4）成就共享奖金申请谨慎性原则：在算碧桂园方利润时， 土地成 本为二MAX（股权溢价/我方持股比例+原账面土地成本），土地约定对 价。返回目录14. 上报集团的成本，因地方政府对红线外成本是否可在土增税 前抵扣无明确说明，集团出于谨慎性考虑，一般会对红线外成本在土 增税前调减，请问哪些“红线外”成本可在所得税及土增税前扣除？答：红线外成本税前扣除，涉及企业所得税及土地增值税。 如果 红线外建造成本/景观成本是属于“招拍挂”拿

16、地时的附带条件，并且 是开发项目验收的必备条件，在此种情况下红线外支出等于土地成本 的一部分，属于开发的直接成本，应计入开发成本，按规定予以在企 业所得税及土增税前扣除；如果是项目为了提升红线内楼盘品质， 在 红线外自行建造发生的成本应计入销管费范畴， 可以按广告宣传费有 关规定在企业所得税前扣除， 但不能在土增税前抵扣。（如政府土地 出让招标文件中明确规定该红线外广场道路由房企代建，并作为土地拍卖的条件之一，其广场道路可作为公共配套设施处理。）由于全国政策地域性，各地对“红线外支出”处理不尽相同，有 的政府明确规定规划范围外的成本、费用一律不予抵扣（江苏），有的政府对于项目存在直接关联，且能

17、提供明显证据的允许扣除（湖北） 因此，各项目一事一议，集团建议项目前期尽量取得红线外成本 可在税前抵扣的有利证据，如在土地合同或“招拍挂”相关文件中有红线外支出的明确约定，税局出具的纸质版可税前抵扣证明文件。返回目录15. 开发成本是否需要包含利息？答：需要。利润表中单方开发成本公式需要加上利息成本的数据。返回目录16. 综合楼、学校、幼儿园、酒店等大型公配公配成本应如何分摊？答：根据碧桂园集团成本归集与分摊管理办法（2016版）的规定，有（小）产权可售资产：土地成本和景观成本分摊至地上可售 产品，其他成本自身归集不分摊；无（小）产权或不可售资产：成本归集后全部分摊至地上可售产 品。有产权学校

18、先判断教育集团是否接收：若接收，土地成本和景观成本分摊至地上可售产品，其他成本自身归集不分摊；若不接收：成 本归集后全部分摊至地上可售产品。 前期无法判断的，暂按不接收处 理，后期接受后重分摊调整。项目配建有大型公配的，先确定是否有产权或是否可售， 对有产 权可售公配，其土地成本及景观成本需要调整分摊到地上可售产品， 对成本的调整对应填列第 2-5列。无产权或不可售公配，其成本需全 额分摊到地上可售产品，如目标成本未对无产权或不可售产品的成本13 / 22成就共享奖金申请常见问题解答 进行全额分摊，请按照分摊原则把公配成本填列第第2-5列。项目分期开发，分期申请成就共享奖金的，对全周期规划的大

19、型 公配或属于红线外的其他公配设施 （红线外包括线路迁移、供电设施、 供水设施、供暖设施、市政公园、排水设施、桥梁、市政路等）属全 项目受益，成本需要各期占地面积分摊。前期为预计的后期发生红线 外成本，在后期受益地块分摊，不再追溯分摊到前期已开发地块。 项 目前期已明确规划或预测后期需要配建红线外设施的，需要将该成本在全部受益期区分摊。返回目录17. 奖金申请时，除一、二线城市外，未售车位成本保留预计收 入的50%，剩余部分地上可售分摊时是否考虑相应税费？答：需考虑相应税费，如果项目车位长租则需考虑房产税、 营 业税金及附加；如果项目出售则考虑土增税、营业税金及附加。返回目录18. 大项目分期

20、开发成本需要注意什么？答：前期成本未预足，将相应成本调至后面几期的，按实质收 益原则将成本调至前面几期；后面几期包含前面几期受益的大型公配时，在整个期数中分摊公配成本。返回目录15 / 22成就共享奖金申请常见问题解答19. 土地成本涉税计算调整表填写逻辑是什么？答：当核实土地成本与有票成本存在差异时，无票成本不能在土地增值税及所得税税前扣除，因此需要把无票成本根据各业态的土地 总成本占比分摊至各业态，进行成本抵减，即在计算土地增值税土地 成本的扣除项目时，需要剔除此部分无票成本；在计算所得税时，需 要把此部分无票成本在税前调增，并相应填写到利润表中。返回目录# / 22第四章资金相关20.

21、集团与项目公司之间的代付社保公积金是否需要计入投入回笼？答：需要。项目公司的社保公积金属于经营性支出的一部分，集团代付的社保公积金属于对项目公司的投入。反之亦然。返回目录21. 成就共享申请时，利息费用包含集团主导的融资利息吗？答:集团主导的融资，如熊猫私募债、ABS等相应利息视该款项 被项目的使用情况来计算，如该款项未被项目使用，利息可剔除。返回目录22. 前端融资是否算集团投入？答：所有项目在2016年7月11日后，贷入的前端融资，视为集 团自有资金投入。开发贷款以及 2016年7月11日前贷入的前端融 资，均不视为集团自有资金投入。返回目录23. 大项目分期参与成就共享的，资金占用成本如

22、何计算？答：大项目分期参与成就共享的， 在计算第二期和后续成就共享 奖金时，对于储备期间（拿地到规划确定）集团已付的资金按10%利17 / 22吒匚成就共享奖金申请常见问题解答 率计算资金占用成本，并在计算回款净利润时一次性全额扣除。返回目录24. 成就共享申请时，集团主导的融资可以计算反计息吗？答：集团主导的融资若相应资金未被项目使用，则该资金不算项目的占用，同时也要剔除相应资金的回笼，故不能计算反计息。返回目录25. 供应链融资如何算资金的占用？答：集团主导的供应链融资视为集团自有资金，算资金占用，不 能回笼给区域和集团投资公司；项目自己主导的供应链融资视为项目 资金，不算资金占用，可以回

23、笼给区域和集团投资公司。返回目录26. 关于反计息，是否按照大前提2015年1月1日之后取得的项 目就不算反计息还是说任何时点获取的项目都分段计算反计息？答：只有2015年1月1日之前获取的项目才有反计息，反计息按 照三个阶段来计算，分别是：2015.7.1 （不含）以前回笼的资金，年 利率按照10%计算；2015.7.1 （含）-2016.10.31 （含）按照8%计算； 2016.11.1 （含）以后回笼的资金，年利率按照 5%计算。19 / 22第五章费用相关27. 销管费用是否需要包含底线奖金？答：需要。因项目实际发生的销管费未包含未来需发放的底线奖金，故在奖金申请时需将相应营销底线奖

24、金预估进来；若目标成本未包含，也需要在计算销管费用率时涵盖周期预估的底线奖金。返回目录28. 区域平台费用以什么口径审核？答：区域平台费用计算出往年、当年、当年累计单方，再根据孰大原则。返回目录29. 开发成本取数表中的开发间接费用是否需要剔除物业前期介入费？答：成本表中的“工程建设其他费用”中的“物业前期介入费”会 与物业费重复计算，可以选择剔除。返回目录30. 赠送的物业费需要项目签字，具体应如何操作？答：正常损益表里面没有预估这部分的费用，但是通常赠送物业 费作为营销的一个销售工具，故该部分需要让营销与物业公司碰相关 21 / 22雀a成就共享奖金申请常见问题解答台账信息。待信息确认后由

25、营销统筹给项目总签字。 确保奖金和风险 的平衡，切勿为了追求一时的奖金导致后期结算奖金调减， 调减部分 是要从区域总或者项目总扣除的，故务必保持谨慎。返回目录仃/ 22成就共享奖金申请常见问题解答第六章合作项目的特殊考虑31. 若合作方同意参与成就共享，其分配奖金的比例有何特殊规 定？答：若合作方同意参与成就共享，但要求实际分配成就共享奖金 的比例超过合作方分红比例的 20%。此种情况下，视同合作方不同意 参与清算时点以前成就共享奖金分配，但同意在项目清算时参与。返回目录32. 若合作方合作方不参与成就共享，成就共享奖金如何计算？答：资金占用成本=（项目公司归属碧桂园方的净利润-碧桂园方 股东自有资金成本）*20%其中碧桂园方股东自有资金成本包括碧桂园集团、集团投资公司和区域投资公司股东投入资金计算的年化成本。返回目录33. 若合作方合作方参与成就共享，成就共享奖金如何计算？答：资金占用成本=（项目公司的净利润-所有股东自有资金成本）*20%其中所有股东自有资金成本包括碧桂园集团、集团投资公司和区域投资公司、合作方股东投入资金计算的年化成本。返回目录佃/ 22Iag成就共享奖金申请常见问题解答34. 承诺函必须由法人签字吗？能否