保利地产立项模板：附件五：可研报告范本

1、保利地产立项模板：附件五：可 研报告范本-修改(2)附件四：项目立项报告范本P2P3项目立项报告股份公司：我司对广州市萝岗区科学城 P2、P3项目进 行了跟踪考察，现将相关情况汇报如下：一、项目基本情况1、项目位置P2、P3项目地块位于萝岗区中心区西南部， 广东科学城内，按照目前政府规划，科学城集办 公、科研、金融、商贸、博览、文化、娱乐和休 闲等功能于一体，自然环境优异，将来非常适合 生活居住。项目四至范围为西至水西路，南至开创大 道，地块北侧、东侧为规划路。项目位置图如下：附区位图红线图如卜:附项目红线图2、规划条件本地块规划用途为居住，总用地面积224125 平方米，其中，北部 KXC-

2、P2地块用地面积 115250平方米，南部KXC-P3地块108875平方 米。项目规划容积率为1,地上建筑面积224125 平方米。地块建筑密度 25% 绿地率 35% 建筑高 度要求以多层及小高层为主，建筑高度 30米。3、项目现状地块目前已达到七通一平，现状为荒地，无 拆迁，南侧有高压线经过，但不影响地块建设。 地块形状比较规则，比较利于规划，两地块之间 有一条规划路。地块内起伏不大，地质条件一般， 基础施工难度不大。地块现状图如下：附现状图一、4、交通状况目前该地块只有534路574路公交车（二中科 学城校区站）可以到达，周边公路网比较发达， 自驾车很容易到达广汕公路、 广深咼速、广园

3、咼 速等。未来地铁4号线经过本区域，分别在项目 西侧和东侧设有站点。附交通状况示意图5、地块东面毗邻已规划的萝岗区文化休闲区（区内规划有区图书馆、展览馆、影剧院文化中 心体育馆等），东北面是兴建中的萝岗区政府行 政办公服务中心和正在规划建设的市民公园及 酒店会议中心。地块西面与新建成投入使用的广 州市二中一路之隔。6、项目景观地块东南侧有小山坡，将来可结合本项目风 格做出比较好的景观，且由于科学城刚开始发 展，地块周边没有任何污染，自然环境比较优越。二、出让条件（项目取得方式）1、出让方式及报名条件项目采取两地块分别招标的方式出让，报名 时间从8月7日至8月18日，8月仃日前缴纳 竞买保证金6

4、000万元，两地块各3000万。投标申请人同时投标 KXC-P2和KXC-P3地 块要求具备以下条件：（1）企业净资产达9亿元人民币以上；（2）企业资产负债率小于 70% ；（3）报名前一个月内银行任一天结帐时的 企业现金存款达6.5亿元人民币以上。2、出让程序-4-参加地块投标的公司要求 9 月 21 日提交资 格审查文件，资格审查通过后于 9 月 28 日前提 交投标文件，开发区土地交易中心将于 9 月 28 日上午公开开标。3、出让底价及付款方式KXC-P2 地块投标最低价为 17000 万元，计 算楼面地价 1475 元/平方米， KXC-P3 地块投标 最低价为 15000 万元，计

5、算楼面地价 1378元/平 方米。付款方式为成交后 30 日内一次性付清。三、市场情况1、区域市场概况 从近期广州各区的市场成交量和成交价格 来看， 萝岗区的成交量上升较快， 成交价格也以 萝岗区上升幅度最大， 这说明当前萝岗区的住宅 市场是供不应求的， 而且随着科学城的进一步发 展和萝岗区规划的进一步落实， 对住宅的需求量 将会进一步大幅增大。 值得注意的是， 在住宅需 求增加的同时， 开发区的土地供给量也大大增加 了，广州经济技术开发区计划出让储备地块 6 幅，其中商品住宅用地面积 96.33 万平方米，占 总用地面积的 98.57%。拟公开出让时间为 6 月 至 9 月。除了广州政府有计

6、划出让的土地， 不少 发展商还通过其他渠道拿到了大量的待开发土 地，只待发展良机的到来。可以看出，该地区未 来住宅市场的竞争将十分激烈。2、周边楼盘情况 萝岗区除了原有的保利林语山庄和帝景山 庄外，万科和中粮集团合作的广州万科城已现雏 形，规模较小的华悦山庄也即将进入市场。 帝景 山庄与保利林语山庄以别墅为主， 而广州万科城 则是针对更大批的中等收入阶层，占地 22万平 方米的广州万科城包括情景洋房、 特色小高层及 万科的创新低密度住宅，将为科学城的中等消费 者带来新的产品选择。表1:周边楼盘情况表楼盘 名称位置规模产品 类型均价销售 速度与本案相 比优劣势其他附周边楼盘个案分布图3、项目市场

7、前景P2/P3地块毗邻科学城北面，开发区整体强 劲的经济走势，以及萝岗区崭新而宏伟的发展蓝 图，使该项目未来几年内有较大的增值空间。 如 果萝岗区域未来两年内各项基础配套设施能够 逐步落实，该项目面市可望面临一个人气较旺的 市场，此外，在科学城林语项目基础上，容易在 区域市场形成品牌联动效应，因此总体上本案前 景较好。4、价格定位与产品定位根据项目规划方案及产品定位，项目拟建多 层公寓、情景洋房和部分联排别墅。售价按照联 排别墅19000元/平米计，洋房按照8000元/平方 米计，商业按照15000元/平方米计，酒店式公 寓按照10000元/平方米计。商业按照全部销售 计算，根据实际情况地下车

8、位按照全部销售计 算，售价为10万元/个。（详见市场调研报告）四、项目初步规划方案经初步规划，本项目总建筑面积312366平方 米，其中地上面积 243423平方米，可售面积 225736平方米。产品类型以普通洋房及联排别 墅为主要产品，其中洋房面积155425平方米，别墅70303平方米。另有部分商业 3400平方米 及酒店公寓3648平方米。五、项目初步开发计划项目初步计划于2007年5月开工建设，项 目竣工时间2009年底，开发周期为2年半。预 计项目于2007年12月开始销售六、项目经济分析1、周边地块成交情况地块周边住宅用地成交量较小，具体情况见 下表表2: 周边地块成交信息成成交地

9、块位占地建筑成交成交竞得交时间置面积面积价楼面人地 块价F3-62005.8位于广 州开发 区东区 b【:丨亠b、才；南片商 住用地 东南角、广深公 路北侧14785591405588950广州 宏康F3-12006.1位于广 州开发 区东区 牛头山143046436879683238广州 宏康F8-12006.5位于广 州开发 区大观 路东4719397079083631505130广东 中莱附周边成交地块位置图根据项目周边地块成交情况，F8-1地块区位 条件好于本地块，综合考虑时间等因素预计正常 情况下本项目成交楼面价格在4000-4500元/平方米以内。2、经济效益分析经测算，预计当土地

10、价格为 91480万元，楼 面地价4053元/平方米时，总投资为213769万 元，按照可售单方成本9470元/平方米。按照洋 房8000元/平方米，别墅19000元/平方米，商业 15000元/平方米，公寓10000元/平方米的回收 均价计算，预计项目总销售额 312799万元，税 前利润达到37397万元，税前利润率达到15.3%。（详见立项测算表）3、敏感性分析由于洋房面积占总可售面积的 65%以上，故 利润与洋房售价相关性较大，以洋房售价和土地 取得价格为变量，对税前利润及税前利润率进行 敏感性分析。表3:税前利润率敏感性分析、住宅售价 税前利润率6500700075008000850

11、090009500850009.05%12.53%16.00%19.47%22.94%26.40%29.86%880007.19%10.61%14.03%17.45%20.86%24.26%27.66%900005.99%9.38%12.76%16.13%19.50%22.87%26.23%914805.12%8.48%11.83%15.18%18.52%21.86%25.20%920004.81%8.16%11.51%14.85%18.18%21.51%24.84%930004.24%7.57%10.89%14.22%17.53%20.85%24.15%940003.66%6.98%10.2

12、9%13.59%16.89%20.19%23.48%敏感性分析表明，项目具备一定的抗风险能 力，在售价下降至6500元/平方米，地价上升至94000 万元时，项目仍能保证不亏损。七、资金计划预计本地块成交价格在 91480 万元左右，总 投资 213769 万元，启动资金 95000 万元。安排 资金计划如下：1、2006 年 8 月 17 日支付保证金 6000 万元。2、2006 年 10 月 28 日支付地价 85480 万元， 保证金已转地价。3、2006 年 10 月-2007 年 3 月支付交易费用、 勘探设计，场地平整等费用 3520 万元。4、预计 2007 年 3 月可取得银行贷款 100000 万元。八、项目优劣势分析1、优势(1) 项目位于规划中的萝岗中心区内， 毗邻未 来的区政府和市二中等， 所处区位条件有利， 交 通状况良好，区域内各项配套设施将逐步完善；(2) 项目采取对企业资金实力和规划方案进 行资格审查的基础上竞地价的方式招标， 具有公 平性，同时对资金实力设置的高门槛， 可以排除 资金实力处于劣势的企业；(3) 项目地块平整，紧邻山坡，利于结合自然 环境进行规划设计；2、劣势(1) 项目分成两个地块分别招标出让， 使公司 要同时取得两部分的土地使用权， 面临的较大的 竞争风险，投入的土地成本将比较大；(2) 项目两侧各有高压线走廊经过， 对项