物业管理采购项目需求书

1、物业管理采购项目需求书采购需求最高限价：人民币 252万元资格要求：1符合政府采购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权。2具有中华人民共和国物业服务企业二级或以上资质。是否接受联合体投标：（）是（，）否招标范围1采购内容确定X家中标供应商，为采购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照中华人民共和国劳动法的相关规定发放工资，服务人员工资不得彳氐于广州市企业职工最低工资标准 （工资不 含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法和住房公积金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保

2、险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险） 和缴存住房公积金。3服务期合同签订后12个月/年。以下范例供采购人参考项目概况(1) 确定一家中标供应商， 为采购人提供物业管理服务， 本项目管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务等。(2) 物业概况(3) 服务内容(1) 保安服务1. 人员素质要求(1) 保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。(2) 保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的保安业务培训。(3) 保安人员个人素质条件：以高中文化程度(含职高)为主

3、体，退伍军人为佳，年龄3050岁，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能 力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。(4) 所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，受过专门不少于二百六十四课时的岗前培训，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。(5) 中标供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。2. 工作要求：(1) 服务范围包括日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理，车辆停放管理等工作，包括广场、通道、停车场、建筑物等。(2) 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的岗位纪律和岗位

4、责任制 ,以确保整个物业管理范围的安全、有序。(3) 对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。(4) 办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。在休息放假期间，做好进出人员的询问登记。(5) 重要出口 24 小时值班、 24 小时监控。做到 24 小时有安全护卫人员巡查。(6) 加强管理，预防重大火灾、刑事和交通事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。(7) 其它与安全保卫有关事项。3. 消防管理(1) 负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理及火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的消防应急方案

5、。(2) 认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火(气体)、湿式灭火(喷淋)、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。(3) 按公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查，采购人负

6、责维修、补充。(4) 全天 24小时消防中心值班， 24 小时消防主机监管。出现消防报警时1分钟辨别消防报警的信息， 5分钟后到达报警点。(5) 建立义务消防队伍，出现消防事故5分钟内应有5人以上到达现场，进行必要的扑救。(6) 每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。(7) 做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。(8) 做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。(2) 卫生清洁保洁服务1) 清

7、洁保洁范围：具体负责公共区域(如走廊、楼梯等)、公共场地(包括绿化地)、厕所、办公室、停车场、运动场等清洁及保洁。2) 清洁(上班)时间：早上7： 00 11:00 、下午 14:00 17:00 。3) 工作要求：4) ) 每天对单位门前、单位内道路、广场定时清扫。5) ) 对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。6) ) 下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。(4)旱季时每月冲洗一次路面，雨季每周冲洗一次。(5)定期对办公楼的墙壁、天花板等进行打扫。(6)厕所要求平时每天上午、下午各至少冲洗 2次，每周一次用工业盐酸 洗一次。(7)办公室要求每天8:30前完成垃圾清理。每天要求至少

8、2次的卫生消洁。(8)在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁， 以保证整个服务区的整洁。(3) 绿化养护服务1. 绿化养护范围：具体负责采购人所有绿化养护。2. 绿化养护所需水电、杀虫剂、化肥等由采购人/中标供应商负责，绿化所需工具由中标供应商负责。 苗木费用由(，)采购人/ ()中标供应商负责。3. 养护要求：(1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。(2)修剪：修剪要求每月一次。剪下的树叶及时清除，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过 2-4cm ,枯枝剪除。(3)病虫防治一年二次。6月底至7月中旬进行。行道树要视病虫发生情况 及时进行；

9、一般的树种，视病虫发生情况及时进行。其他寄生性植物及病害防 治对象应及时清除。草坪锈病，灌木都应及时检查及时防治。喷洒药剂时做到 均匀细致。事后要检查，对效果不好的要重新喷药，同一树种病虫株害率控制 在5%以下，死亡率在1%以下。绿化养护不当造成死亡的，均由中标供应商负责赔偿4. 新种树木养护(1) 绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95% 以上。(2) 地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95% 以上，没有面积超过 lm2 以上的成块草皮死亡。(3) 调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90% 以上。5. 清除枯枝死树(1) 凡清理

10、的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。(2) 乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。(3) 灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。(4) 死树：一经发现随时清除。6. 抗旱(1) 使用消防水必须先请示校总务处，经同意后方可使用。(2) 种植已超过一年以上的树种保存率在99% 以上。(3) 种后不到一年的新种树木，成活率在95% 以上。7. 抗台扶正(1) 由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10% 以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。(2) 在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风

11、倾倒的树木，在12 天内予以扶正。8. 施肥(1) 一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。(2) 低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。(3) 地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、 5月与 10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。9. 养护质量标准(1) 花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。(2) 及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。(3) 花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。(4) 及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。(4) 宿舍管理( 1 ) 学校共有两幢宿舍楼，男女各一幢，宿管

12、人员(也称生活老师)配备 2 人。另外还有一幢宿舍在建 ,估计 2018 年 8 月投入使用。( 2 ) 每天 24 小时为学生宿舍区安全保卫、 消防检查、 纪律维持和必要信息传达等方面的服务，维护宿舍的良好秩序，进行宿舍卫生评比等；( 3 ) 负责对学生进行良好生活习惯养成、学会做人和遵守纪律教育，让学生按时起床、 按时熄灯就寝、 按规定整理餐具用具和卧具等， 教育学生及时洗晾衣物、妥善处理好宿舍同学关系、妥善保管好个人钱物以防被盗或失窃等；( 4 ) 负责学生宿舍的常规管理，指导并督促学生打扫宿舍卫生和搞好内务整理，每日反复检查学生宿舍门窗及柜子的关锁情况。加强对学生宿舍用水、用电及使用空

13、调的管理，避免长流水、长明灯以及不及时关闭空调的事件发生；5 ) 督促并维持学生午睡和晚睡秩序， 做好每晚学生回宿舍就寝的考勤、登记和点名签字工作， 未到的学生及时与班主任、 行政值班人员落实， 早上督促 学生起床；( 6 ) 对宿舍进行内务卫生的检查评比，填写发放宿舍内务评比扣分、加分通知单，并将评比结果进行公布。承担宿舍区墙报、黑板报的出版工作；( 7 )协助水电工对室内设施设备维修及完成如抄水、电表等其它有关事务；( 8 )及时处理突发事件，遇火灾、地震等应及时疏散学生；遇学生生病、行为异常等情况应当在控制局面的同时及时报告物业管理公司及学校行政值班领导。( 、 服务要求(1) 总体要求

14、：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家劳动法及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。(2) 具体要求(1) 日常管理与服务(2) 服务规范应符合法律法规的要求。(3) 各项服务要做到及时准点。(4) 建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案(包括设备管理档案、日常管理档案等)。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。(5) 每月初编写东涌中学物业管理服务工作总结，并书面向采购人总务处汇报。(6) 每月度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。(7) 制定管理处内部管理制度和考核制度，并报送采购人备案。2.运用计算机进行管理（含设备档案、日常管理等）四、人员配置要求

15、（一）服务人员具体岗位设置（本项目须配置服务人员 25人）岗位设置人数（人）保安员（含队长）10宿舍管理员6花草养护3卫生清洁保洁服务6合计25（二）中标供应商要配置不少于上述所需人员，可以提出更优化的配置方0（三）采购人不为保安员提供宿舍，伙食自理五、人员管理要求（1） 采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工 资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。（2） 若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。（3） 中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，

16、若发生人 身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无涉。（4） 中标供应商全部工作人员应专职服务本项目， 如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。（5） 投诉处理率100% ,且及时、妥善，有完整的记录档案。（6） 中标供应商自开始保安服务之日起 30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30日内到备案的公安机关撤销备案。（7） 鼓励中标供应商贯彻执行穗人社函2014570 号及穗民 201444号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就 业困难人员和参战复退就业困难人员。六、付款方式服务费按月结算。采

17、购人于每月10日前（如遇节假日顺延至第一个工作日）支付上月服务费，如中标供应商提供服务不足一个月时按日计算。中标供应商须在每月底开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的5个工作日内办理支付手续。七、履约保证金中标供应商与采购人签订合同后 5个工作日内，按一年合同总价的（3-5% ）向采购人提交履约保证金。若中标供应商没有违约行为，履约保证金在合同有效 期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商合同格式广州市政府采购合同一、总则第一条本合同当事人甲方（采购人）：乙方（中标供应商）：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国政府采购法及广州公共资源交易中心” <#项目名称

18、#>" （项目编号：<#项目编号#>）招标文件的要求和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。双方共同遵守如下条款（技术说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：第二条基本情况物业类型：坐落位置： 占地面积： m2 建筑面积： m2第三条 乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人，甲乙双方均应对履行本合同承担相应的责任。二、服务事项第四条 具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。、服务期限 第五条 管理服务期限：20 _年_月日20年月日。四、双方权利义务第六条甲方权利义务1 .代

19、表和维护产权人、使用人的合法权益；2 .审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙 方健全应有的制度规程、工作规范等；3 .检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；4 .负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；5 .对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；6 .协助乙方做好管理工作；7 .按时支付管理费给乙方；8 .招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。第七条乙方权利义务1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并 经甲方审定后实施；2. 乙方不得转包或分包项目内容， 乙方转包或分包项目内容的

20、，甲方有权解除 合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、 物业管理用房及有关档案资料， 同时甲方不予退还履约保证金；3. 负责编制管理年度计划；4. 对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知甲方处理；5. 在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；物业设施需要维修、保养的，应事先告知采购人；6. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；7. 在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要及时向甲方反映；8. 在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工作人员的安全， 乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方负责；9. 乙方的

21、服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调动指挥；10. 乙方自开始保安服务之日起30 日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案，并于终止保安服务之日起30 日内到备案的公安机关撤销备案；（需求中无保安时删除此条）11. 乙方员工的工资、社会保险等福利 ,必须符合国家有关规定；12. 本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物业，并向甲方移交全部管理用房及有关档案资料；13. 招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。五、服务质量第八条 具体质量要求详见招标文件第二章“采购人需求”。六、服

22、务费用第九条 管理服务费1 .委托管理服务费按 支付。在服务期内，甲方支付给乙方的管理服务费 总金额为人民币 元（¥）。此费用甲方分次支付， 每次支付金额为 元。2 .付款方式按招标文件第二章的要求，如乙方提供服务不足一个月时按日计 算。乙方须在甲方办理支付手续前 个工作日内，提供等额的正式发票给甲方， 以便甲方及时办理支付手续。3 .履约保证金：乙方与采购人签订合同后 一个工作日内，须向采购人交纳履 约保证金人民币 元（¥）。合同期满后若乙方没有违约 行为，采购人在合同期满后 个工作日内无息退还。第十条 甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自行支付

23、。第十一条 按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。七、违约责任第十二条 乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总 额3%的违约金；累计违约金不超过服务费总额的5%。乙方应按其响应项目提 供服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，每逾期一天，由甲方 扣除当月服务费的3%作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的5%0第十三条乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方书面提出 整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方有权终止合同，没 收履约保证金，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。八、不可抗力第十四条 由于不可预见、不可避免

24、、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起天内以书面形式通知对方，证明不可抗力事件的存在。第十五条 不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本 合同。如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同， 且均不互相索赔。九、附 则第十六条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行 补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。第十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解解 决，协商不成时，双方同意采取以下第 种方式解决：1 .向广州仲裁委员会申请仲裁；2 .向甲方所在地的人民

25、法院提起诉讼。第十八条本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同不可分割的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。第十九条 在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、 补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖 章确认的日期。第二十条 本合同一式一份，具有同等法律效力，甲方执一份、乙方执一份, 政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，合同自双方签字盖章且乙 方提交履约保证金后生效。本合同未尽事宜，由双方协商处理。合同附件:（盖章）20 年 月 日（二）甲方：签约代表：地 址：电 话：传 真：签约日期：20 年 月（

26、盖章）乙方：签约代表:地 址:电 话:传 真:日签约日期:评分标准（一）综合评分权重评分项目服务评分商务评分综合诚信评价得分价格评分分值50分25分5分20分（二）服务评分表分值(50)评审内容评分细则10对米购人需求的响应程度（投标服务方案）优：（90% 0得分0100%）总体服务模式科学合理，亮点多，针对性强，对比最优；良：（70% &得分90%）总体服务模式有f 特点，亮点少，针对性不强，对比次之；中：（40% W得分70%）总体服务模式无特点，无针对性，对比一般；差：（得分40%）总体服务模式不合理，对比最差。8服务工作目标及管理方案优：（90%0得分0100%）方案合理，内容

27、详细，熟悉采购人内部管理要求，对比最优；良：（70% &得分90%）方案合理、内容详细，了解米购人需求，对比次之；中：（40% W得分70%）方案比较合理，内容较详细，对比一般；差：（得分40%）方案/、合理，不能满足采购人实际需求，对比最差。7机构设立、运作流程、管理计划优：（90% 得分100%）对比最优；良：（70% &得分90%）对比次之；中：（40% W得分70%）对比一®差：（得分40%）对比最差。5工作人员培训及管理优：（90%0得分0100%）工作人员培训及管理合理可行，对比最优；良：（70% &得分90%）对比次之；中：（40% W得分70%）对比一®差：（得分40%）对比最差。7服务人员工资的合理性（人员福利待遇）优：（90% 得分100%）对比最优；良：（70% &得分90%）对比次之；中：（40% W得分70%）对比一®差：（得分40%）对比最差。5质量保证体系及措施优：（90% 0得分0100%）体