审理房地产案件问题研究论文

1、编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第6页共16页审理房地产案件问题研究论文论文提要：随着我国房地产业的迅速升温,其中涉及房屋拆迁安置补偿、 商品房买卖、集资房、房改房交易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。 笔者认为，在处理房屋拆迁安置补偿纠纷时，应确保拆迁人与被拆迁人之间具有 真正法律意义上的平等关系。在处理商品房买卖合同纠纷时，对证据承担：法官 可根据一方当事人的申请，签发调查令，其委托律师可到有关部门调查取证；对 按揭纠纷：一是合并审理原则，二是平等保护原则，三是权利优先原则；对欺 诈认定和处理：除依解释规定适用惩罚性赔偿外，其他欺诈行为也应适用。

2、 在处理集资房等交易纠纷时，应对权利进行法律定位，尽快取消上市交易的各种 限制，制定具体实施办法和出台司法解释。在物业管理立法上，应重新确立物业 管理的主体，注重立法模式的选择以及业主委员会产生的程序和运作方式；在审 理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现形式，准确把握其诉 讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。近几年来，随着我国产业结构的调整，城市化的发展和盈利的冲动， 我国房地产业迅速升温，涉及房屋拆迁安置、商品房买卖、集资房和房改房的交 易、物业管理等纠纷案件越来越多地起诉到法院。由于现有涉及房地产法律法规 不健全、不配套、不完整，一些行政法规和司法解释乂囿于效力位价的限制

3、，而 各相关部门的房地产规章明显地方化、行政化割据现象较为严重，使得法院在审 理房地产案件时不好把握。为此，本文拟就人民法院在审理房地产案件中的几个 法律问题略抒管见。一、关于房屋拆迁安置合同的法律问题中华人民共和国民法通则规定，财产所有人对财产享有所有权， 法律依法予以保护。城市房地产管理法笫5条也规定，房地产权利人的合法 权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。可在我国现行立法框架下，在城市 房屋拆迁中，拆迁人往往具有国家行政强制性，而被拆迁人对其房屋所有权确丧 失了平等处分的权利，与拆迁人的关系并非纯粹民事主体的平等关系。比如“长 江三峡大坝工程的兴建，湖北和四川两省三峡地区的大量城镇居

4、民的房屋需要 拆迁。由于一些地方法律法规和政策落实不到位，就出现了开发商赚大头，老白 姓、拆迁企业吃苦头的不平等状况，从而导致拆迁安置补偿纠纷增多，也给城市 拆迁安置带来了不稳定因素。因此，笔者认为，法律法规和司法解释还应进一步 明确以下两点：(-)要切实保障拆迁人与被拆迁人之间具有真正法律意义上的平等 主体关系。如何体现平等主体？从审判实践来看，应采取以下几点措施：1、细 化主体，并作出明确的司法解释。虽然城市房屋拆迁条例(以下简称条例) 对拆迁安置双方的主体进行了界定。即作为拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的 建设单位或者个人。但对于具备资质单位的分支机构或接受拆迁人委托的单位或 个人能否作

5、为拆迁安置的主体？笔者认为，拆迁安置的一方当事人，对于分支机 构或被委托人在得到其单位或委托人的授权并以其主管上级单位和委托人的名 义订立拆迁安置协议时，其主体应为适格主体。被委托人、分支机构等以自已的 名义订立拆迁安置协议引起诉讼的，其授权人或上级法人应成为诉讼主体。所谓 被拆迁人，是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用 人。但对于一些通过继承、赠与、离婚、买卖等方式已享有被拆迁人房屋的实际 第3贞共16页编号：时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第3页共16页所有人，能否作为被拆迁人？笔者认为，对于拆迁房屋的所有人，不宜作缩小解 释，应界定

6、为具有房屋产权证的所有人和使用人。2、严格审批，并制定相应的 规范措施。对于单纯的商品房开发，由城市建设部门制作统一规划，报同级人民 政府审批后，还需报上级主管部门复核备案才能生效。而对于带有政府行政行为 的城市房屋拆迁安置，也应进一步规范措施，充分体现拆迁人与被拆迁人平等的 主体关系，从而更好地保护房地产权利人的合法权益。3、投标透明，并实行自 愿的双向选择。在城市房屋拆迁中，任何开发商均可参与开发投标，实行阳光 作业。但对投标中的房屋拆迁补偿费和安置费要规定最低限额标准。未达到最低 规定限额时，被拆迁人可以不予搬迁。这样硬性规定，使拆迁人与被拆迁人可以 平等的双向选择，并根据自愿原则达成拆

7、迁协议。（二）要稳妥处理拆迁人与被拆迁人之间拆迁安置合同纠纷。在城市 房屋拆迁安置中，既然拆迁人与被拆迁人之间是平等的民事法律关系，那么在单 纯的开发商品房时就不宜用行政强制方式解决房屋拆迁问题。1、关于拆迁安置 补偿纠纷处理。由于拆迁人占比例较多的是房地产开发公司，实践中这些部门往 往以低廉的价格拆迁原居民住宅，对拆迁人的补偿费用往往过低或违犯拆迁合同 不进行补偿。对于补偿纠纷的处理，如果拆迁安置合同有约定，应按拆迁安置合 同的约定来处理；没有按照合同约定来履行的一方，应承担违约责任。对于作价 补偿，应按照所拆迁房屋的建筑面积的安置价格结合成新结算补偿的金额，在补 偿时应充分考虑地段的差异。

8、对于不同使用性质的房屋应有不同的补偿标准。拆 迁中如何认定房屋的使用性质，笔者认为，应按拆迁房屋实际使用的性质来认定。 对于拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。2、关于拆迁 安置产权纠纷处理。根据条例第22条规定，以产权调换形式偿还的非住宅 房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿 还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。在处理双方因 安置房产权发生纠纷时，合同有约定的，应按合同约定处理，但合同对新建安置 用房没有产权约定的，应按拆迁时的法规处理。对于法律法规没有规定的，按照条例的规定可以进行产权调换的应确认产权，即被拆迁人对产

9、权调换和作价 补偿享有选择权。对共同所有的房屋，有主张产权调换，有主张作价补偿的，可 进行产权调换，对其共有人因共有产权之间的争执，可作为析产案件另案处理。 对于拆迁临时建筑物，拆迁人依法应享受有拆迁补偿待遇。对于拆迁非公益事业 房屋的附属物，不能产权调换，只能由拆迁人给予适当货币补偿。3、关于拆迁 安置地点、面积纠纷处理。拆迁安置合同的双方当事人应严格按照合同的约定来 履行，对于拆迁人在复建房建设过程中，擅自改变安置的面积、地点、楼层等， 致使拆迁安置合同无法履行，被拆迁人坚持按拆迁安置合同安置的，应判决拆迁 人按合同的约定标准给付被拆迁人。对于合同明确约定拆迁人以位置、用途特定 的房屋对被

10、拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三 人，被拆迁人请求优先取得补偿安置的，应予支持。对于合同的地点、面积不明 确，易产生歧义的，应按照有利于被拆迁人的原则处理。二、关于商品房买卖合同的法律问题2003年6月1日开始施行的最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释（以下简称解释）中，就商品房买卖合同 纠纷如何适用法律问题作出了解释。该解释为人民法院正确、及时处理商品 房买卖合同纠纷案件，公平保护当事人合法权益提供了法律支撑和依据。但是， 由于解释囿于效力位价的限制，它并不能代替法律和行政法规，并且有些解 释条款与行政法规还相抵触，有些在审判实践中需

11、要解释的乂未涉及。比如买受 人与出卖人举证责任承担问题，“按揭合同纠纷的法律属性问题，如何认定房屋 的质量问题，在解释中都没涉及；乂比如对于欺诈行为的认定和处理问题， 理论界以及审判实践中的认识和作法也不尽一致；还比如出卖人在履约过程中恶 意隐瞒规划情况、不能依约交付配套设施的违约责任该如何追究等等。针对以上 问题，亟待研究解决。（-）关于双方当事人举证责任承担。由于解释对双方当事人的举证责任未作具体规定。在审判实践中 不好把握。对于双方当事人举证责任承担问题，依照最高人民法院关于民事诉 讼证据的若干规定（以下简称规定）第5条的规定，在商品房买合同卖纠纷 中，应由主张合同关系成立并生效的一方当

12、事人对合同订立和生效的事实承担举 证责任；由主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系 变动的事实承担举证责任。但是，如何理解民事诉讼法笫64条第2款规定 的法院依当事人申请调查取证问题，规定第17条作出了列举式解释，规定了 人民法院可依当事人的申请调查收集证据的情形和范围。笔者认为，在商品房买 卖合同中，法院依当事人的申请调查取证的情形主要有以下两种：一种是收集房 产权属证明；另一种是收集缴纳税费等证明材料。除以上两种情形外，其它证据 材料原则上由双方当事人承担举证责任。当然，在依照规定也无法确认举证 责任承担时，就应该具体问题具体分析，可根据公平原则和诚实信用原则，综合

13、第5贞共16页编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第1页共16页分析当事人举证能力等因素来确定举证责任的承担。我们不妨设想，在法院确定 一方当事人承担举证责任后，可采取给一方当事人委托的律师开具证据调查令的 方式，对律师取证进行规定。比如，在一方当事人不知道对方是否缴纳了房产税 费，而自已乂没有证据时，可以向法院提出申请，填写请求法院签发调查令申 请书，说明不能自行查证的理由，法官审查后，可以签发调查令，其委托律师 可到税务部门查证。这样一来，既不违反法律规定对税费实行专门机关检查的规 定，乂可节约法院的人力和物力，体现取证过程中的当事人主义。（二）关于按揭的法

14、律属性和纠纷处理。1、按揭合同的法律属性。商品房的担保贷款，也就是人们所说的商品 房按揭。按揭作为一种融资购楼方式，是英美法系中物的担保的一项基本制度， 其本质与大陆法系中的让与担保制度相同，系指债务人或第三人将商品房的所有 权转移于债权人而担保债权人的债权在约定的清偿期限内得到清偿的担保形式。 我国现行法律中还找不到“按揭这一概念，但这一概念在近几年的商品房买卖特 别是各类报刊楼市信息中已得到广泛的引用。我国目前审判实践中遇到的按揭主 要包括现楼按揭和楼花按揭两种。在现楼按揭中，买受人将所购房屋作为抵押物 向银行抵押贷款，当其不履行债务时，银行既可以将该房屋折价、拍卖或变卖， 以该房屋的价款

15、优先受偿；也可以事前与出卖人签订回购条款，当买受人不履行 债务时，要求出卖人回购。因此，现楼按揭可归属于不动产抵押。而在楼花按揭 中，买受人其实是将其享有的根据购房合同取得房屋的期待权作为抵押物向银行 提供担保，属于权利抵押即准抵押的范畴，与将房屋作为抵押物向银行提供担保 基本相同，一旦买受人取得房屋所有权后，权利抵押就会转变为不动产抵押。因 此，我国内地的按揭其法律属性仍为抵押，其内涵与英美法系和我国香港特别行 政区的按揭及大陆法系中的让与制度不同。事先转让财产的所有权是英美法系中 按揭的基本特征，也是该制度与抵押、质押的根本区别。2、按揭纠纷的处理原则。解释将商品房按揭贷款统称为商品房担

16、保贷款，并在第23条至第27条较详细规定了在商品房买卖合同被确认无效或者 被撤销、解除时，当事人可以请求解除按揭贷款的一系列相关问题。结合审判实 践，笔者认为，在审理商品房按揭纠纷案件时主要应遵循以下原则：一是合并审 理原则。解释第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事 人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为 有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同合并审理；未提 出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷 另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。二是平等保护原则。根据我 国担保法第49条、规定第

17、35条的规定，在按揭银行没有参加买受人与出卖 人购房合同纠纷的情形下，如果法院拟判决购房合同无效或解除购房合同时.，法 院应告知按揭银行参加诉讼，是否参加诉讼，应由按揭银行自行决定，人民法院 不能强行追加其参加诉讼。在审判实践中，我们应充分保护按揭银行的合法权益。 三是权利优先原则。在按揭纠纷案件中，象买受人与抵押权人的权益冲突是审判 实践中遇到的新问题。比如除按揭银行的抵押权外，买受人所购房屋或楼花有可 能还存在二种抵押权：即建筑商的法定抵押权和其他债权人的一般抵押权。因此， 一方面，我国应对建筑商的法定抵押权实行预备登记制度，以登记时间确定权利 成立的时间，并按“成立在先、权利优先的原则处

18、理。另一方面，根据最高人民 第9页共16页编号：时间：2021年X月X日 书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第3页共16页法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复的有关规定，建筑商的优先受 偿权优于一般抵押权和其他债权，而已交付商品房全部或大部分购房款的消费者 的权益应优于建筑商的优先受偿权。（三）关于欺诈行为的认定和处理。1、对欺诈行为的认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造 虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈 应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为；二是出卖人的欺诈行为 与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系；三是出卖人有制造假象、

19、隐瞒真相 的故意；四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。对于商品房买卖中欺诈行为的 认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观 上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房 的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两的问题。比如解释第8条、第9条规定 的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，解释第14条第2款关于面积误差比 超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认 为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐 瞒事实真相，就构成欺诈。比如除解释中规定的五种情形和面积缩水外， 象在商品房买卖中出现的出卖

20、人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变 规划设计等，均应认定为欺诈。笔者更倾向同意后一种观点。因为若只将解释 第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话，容 易使人产生认识上的混乱。笔者认为，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、 颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当 第#贞共16页编号：时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟 页码：第11页共16页范围以外的欺诈行为请求惩罚性赔偿，人民法院就应该依照消法的规定来裁 判。因此，将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈 所造成的损失大小来确定惩罚性

21、赔偿范围，这样更有利于对消费者这一弱势群体 的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，促进社会诚信制度的确立。三、关于集资房、房改房、经济适用房买卖的法律问题我国目前存在着多种类型的房屋，由于解释只将调整的范围明确 限定在商品房买卖行为，而规定对集资房、房改房、经济适用房等买卖纠纷不适 用，这就带来了一系列问题。比如现今市场上已出现的“二手房交易，其大部分 为集资房、房改房和经济适用房；乂如已实现从部分产权向完全产权转变的集资 房、房改房和经济适用房，能否进行自由买卖，属不属于解释调整的范围？ 由于没有统一的交易法律规定和司法解释，使得各地房地产主管部门的“土政策 各行其是，地方化、行政化割据现

22、象较为严重，长期以往，必然诱发“二手房 非法交易市场的泛滥。因此，笔者认为，加快住房制度改革，制定物权法，完善 集资房、房改房、经济适用房交易法规和解释，乃是解决问题的根本。1 .尽快出台物权法，对用益物权利进行法律定位。根据大陆法系国 家成熟的物权立法和英美法系的财产权制度，我国的集资房、房改房和经济适用 房交易可以界定为新型的用益物处分权，与美国不动产租赁制度中承租人的房屋 租赁使用权较为相似。承租人对房间有绝对的排他性的控制权利，有即时的土 地权益的占有、使用、收益、转租、优先权等。不同的是这种租赁关系建立在租 约基础上，而我国的集资房、房改房、经济适用房源于住房分配制度，与一定的 身份

23、（如国家公务员）相联系。因此，我国的集资房、房改房、经济适用房的交 易权是一种用益物处分权，权能接近于财产所有权，房屋所有人只要在国家政策 调整范围内即可对房屋进行交易。2 .尽快出台集资房、房改房、经济适用房买卖暂行条例，制定统一 的交易规则。虽然国家明文规定集资房、房改房、经济适用房不能自由买卖，但 并不是说不能买卖，其交易要受国家政策的调整。比如，需居住一定年限后方可 出售，需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款后才允许出售等。但仅 有这些规定是远远不够的，其交易规则还需具有交易适格的主体和客体范围、交 易的基本程序与手续要求、交易的保护和纠纷处理的途径等等。这些规则的设定 决定于

24、集资房、房改房、经济适用房交易的立法目的和集资房、房改房、经济适 用房所有权性质的界定。3 .尽快出台实施办法和司法解释，取消上市交易的各种限制。根据物 权法和统一的交易规则，制定具体交易实施办法和配套司法解释，如集资房、 房改房、经济适用房买卖的具体手续和程序、交易税费收取问题、与原产权单位 产权交割方式、交易的成立与有效性条件、在交易中产生的纠纷如何处理等等。 当然，住房制度改革的最终目的，是实现集资房、房改房、经济适用房的私有化 和商品化，在当前条件下，为了激活二手房市场，笔者认为，应取消集资房、 房改房、经济适用房上市交易的各种限制，只要房屋所有人或使用人的房产证实 现了从部分产权向完

25、全产权转变，或者房屋所有人与买受人按规定缴纳了相关税 费后，就应该允许自由买卖，就应该纳入解释的调整范围。四、关于物业管理的法律问题（-）物业管理立法的法律问题。当前，物业管理法呼之欲出。但是，物业管理作为改革开放后的产 物，它涉及许多方面的法律关系，在商品住宅已开始全面进入私人消费时代的今 天，必须加以整合和规范。因此，针对我国物业管理的现状和审判实践中遇到的 新情况，笔者认为，即将出台的物业管理法必须考虑以下几个法律问题：一是要重新确立物业管理的主体。从一般意义上来讲，物业是指已 建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。从法律意义 上来说，物业就是反映各类房屋以及与其相

26、配套的设备、设施和场地的所有权。 而物业管理是指物业公司受业主即物业产权人的委托，依照有关法律规定对物业 以经营的方式进行管理，并向业主和单元套房所有权人提供综合服务的行为。物 业管理主要包括常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。而 物业管理的法律关系是基于物业管理委托合同而产生。物业管理委托合同乂是由 业主或业主委员会与物业管理公司来签定，山业主或业主委员会授权并提供费用， 物业管理公司依照委托对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议。可是， 现行物业管理条例（草案）第37条却强制规定了业主委托一个物业管理企业 实施物业管理，使得物业公司对房屋所有权人的物业享有法定的管理

27、权，从而剥 夺了房屋所有权人对其房地产的管理权。这样一来的法律后果是：房屋所有权人 直接修理、维护自己的财产却会侵害了他人的权利而构成违法。因此，我们必须 重新确立“物业管理的主体。我们知道，作为房屋所有权人的业主，享有对其房 屋的占有、使用、处分和收益的权能，他是对自己私有房地产进行自主管理的法 定当然主体。物业管理公司并不当然具有物业管理的权利，而必须由业主授权委 托其进行物业管理，它与业主之间不是管理者与被管理者之间的关系，而是提供 服务与接受服务的平等民事关系。二是要谨慎考虑物业管理立法模式的选择。任何一部法律的出台， 无不客观地反映出这个时代的要求，并为这个时代服务。在物业立法模式的

28、选择 上，一种观点认为，物业管理法属行政法规，它调整的是国家物业行政管理机关 与作为行政相对人的业主和物业公司的行政关系，比如国务院法制办2002年12 月向全国公布的物业管理法（草案）征求意见稿，就是明证；另一种观点认 为，在未来民法典中，以单编或单章规定物业管理法的内容，即列入民法典之中， 成为民法典的组成部分；第三种观点认为，物业管理法应由全国人大常委会作为 民法的特别法制定。笔者同意第三种观点，因为从法律类型来看，民事立法调整 的是平等民商事主体的自然人、法人和其他民商事组织之间的民商事关系；行政 立法调整的是非平等主体的国家行政机关与自然人、法人和其他行政相对人之间 的行政法律关系。

29、如果要调整业主与物业公司之间的民商事关系，理论上应由全 国人大常委会作为民法的特别法制订较为妥当，这样提升法律档次后，也便于人 民法院法官依法断案。三是要科学设计业主委员会产生的程序以及运作方式。据报载，北京 市国土房管局屋字（2001） 891号文件规定，不按规定交纳物业管理费的业主不 宜作为业主委员会候选人、不宜作为全体产权人的代表；已经担任的，应由管委 会停其任职，并经产权大会确认。很明显，该规定是与宪法和民法的固有理念相 冲突的，因为业主按时交费和业主享有的业主委员资格是两个完全不同层次的权 利义务概念。只要某公民购买了一个小区的商品房，他就是该小区的业主，他就 拥有了选举业主委员会和

30、被选举为业主委员会委员的权利。至于他能不能当选为 业主委员会的委员，应由业主大会决定。同样道理，他的免职也由业主大会投票 决定，而与物业公司、政府都没有任何关系，更不是某个政府部门一个文件就可 以任意剥夺的。因此，笔者认为，国家在立法时就应科学设计业主委员会产生的 程序以及运作方式，并及时废止一些与物业管理法相抵触的文件和行政规章。比 如，业主委员会可参照公司法中董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与 物业公司发生合同关系。业主委员会主任应由占整个物业所有权一定比例的业主 推选的代表当任。重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。（二）审理物业管理纠纷案件的法律问题物业管理法律关

31、系是基于物业管理引起的。审判实践中，物业管理纠 纷产生的原因多种多样，较常见的物业管理纠纷有：业主欠交物业管理费、业主 房屋维修、业主在小区内受到侵害、业主私自搭建、业主财产丢失、公共费用分 摊、开发商拒不移交物业管理服务用房、物业管理承包合同等引起的各类纠纷。 因此，人民法院在审理物业管理纠纷案件时，要根据不同的物业管理纠纷的表现 形式，准确把握其诉讼管辖、诉讼主体、法律适用等法律问题。1、关于诉讼主体问题。物业管理纠纷的诉讼主体，是指以自己的名义 请求法院保护民商事权益，并由此引起民事诉讼程序发生、变更和消灭的人及相 对人。它一般为物业管理诉讼纠纷中的原告和被告，即开发商或作为单元套房所 有权人的业主或业主委员会以及物业管理公司。审判实践中，对于开发商诉讼主 体资格的审查，应把重点放在开发商的工商登记以及营业执照上。对于业主诉讼 主体资格的审查，实践中有两种不同的理解。一种观点认为，业主就是单元套房 的所有权人