2015年山东德州市房地产市场调查研究报告_29页

1、经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。山东德州市房地产市场调查研究报告“经典资料，WORD 文档，可下载修改”经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。目录、/. 、亠冃 ,1市场背景篇第一章宏观政策研究2一、2011 年房地产相关政策,2二、央行历次调整利率时间细则一览表，,，3第一章德州宏观经济研究4一、城市基本情况,4二、宏观经济研究6市场分析篇第三章德州房地产市场研究9第四章土地市场第五章房地产市场第六章房地产投资第七章市场表现

2、第八章市场预测第九章客户需求综述一、地域住宅消费心理特点分析，,，二、目标客户群定位分析,二、需求巾场综述,对贵司项目市场战略及销售价格建议经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。结東语_1 / 1_1 5555555555555555555555555、八 、亠刖言前行中的理解，变革中的发展2011年是国内外经济形式最复杂的一年，在这一年里外部经济环境恶劣，世界经济增长放缓，国际金融市场剧烈动荡，欧洲债务危机爆发、美国通胀形势 严峻EQ3隹出不利、全球股市震荡之中大幅下挫；在国内方面，CPI高起、人力成本上涨、企

3、业在转型期中找不到方向，部分中小企业以赚快钱为目的大量投资 信托、房地产，从而引起了 “信贷风波”。我们在“称为稳健、实为紧缩”货币 政策下进入了2012年。2012年整体经济发展定调为“稳中求进”，也就是说2012年国家在正视困难的前提下，积极发展经济、调整经济结构成为了摆在各个行业 面前的重要问题。而房地产行业作为国家重要组成部分， 承担着更多的经济、社会责任，在理 解国家总体政策的前提下，积极进行行业结构调整已是大势所趋。首先，2011年房价上涨态势基本得到遏制，无房者、首次臵业者诉求得到国家认可，房地产 调控政策持续，其次，国家积极的对地方政府的财税体制进行改革，试点房产税、调整资源税

4、为地方政府摆脱土地财政创造条件，最后，随着新的一年到来，鼎泰认为：2012年房地产行业应以更积极的、 更务实的态度在房地产行业前行中理解 国家的调控政策，经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。在行业变革中找到发展的方法。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。市场背景篇没有哪个行业如房地产受国家政策左右影响程度如此之深，所以站在负责任的角度上，为了给开发商提供一份切实可依据的决策参考， 有必要对国家的宏观产业政策进行详细罗列，以供贵司

5、参考。、2011年房地产相关政策2011房地产主要政策一览政策发布时间发布方政策细则摘要2011 年 1 月 17 日：银监会召开 2011 年工作会议，会议指出，对房地产领域风险,要继续实施差别化房贷政策。继续认真清理规范银信合作业务，要加强防火墙建设011 年 1 月银监会和并表管理，确保成本对称，坚决禁止监管套利。规范开展信贷资产转让，严格遵)11 年 1 月住建部26 日2011 年1)11 年1011 年 1守真实性、整体性和洁净转让原则， 防范 不当销售”，确保信贷资产转让真正服务于银行信贷风险管理的真实需要。住房城乡建设部等部门联合岀台的房地产经纪管理办法落实国务院关于加强房地产

6、市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。国务院常务会议再度推岀八条房地产市场调控措施化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭,不低于基准利率的 1.1 倍。（下称新国八条”）,要求强化差别首付款比例不低于 60%,贷款财政部公布了关于调整个人住房转让营业税政策的通知年的住房对外销售的，将全部征收营业税。利率，规定个人将购买不足 5（财政部）上海和重庆正式实施房产税， 深圳宣布成为第三个房产税试点城市。第一章宏观政策研究经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载

7、交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。2011日住建部201119 日国土部2011日201110 日201119 日2011日201114 日201114 日201121 日201127 日201131 日发改委年 5 月住建部经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。财政部规定婚姻关系存续期间房屋土地权属问题，规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。国务院办公厅提岀关于保障房建设和

8、管理的指导意见，要求健全保障房退岀机制。、央行历次调整利率时间细则一览表金率 0.5 个百分点财政部011 年 9 月 32011 年银行信贷政策发布时间141818171214细则解读这是央行 2011 年以来首次上调存款准备金率，此次上调之后大型1 月 20 日上调存款准备金率 0.5 个百分点2 月 24 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点3 月 25 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点4 月 21 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点5 月 18 日起上调存款准备金率 0.5 个百分点6 月 20 日起上调存款准备金融机构存款准备金率将达 19%，中小金融机构存款准备金率将达

9、15.5%这是央行 2011 年以来第二次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达19.5% ，中小金融机构存款准备金率将达 16%。这是央行 2011 年以来第三次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 20%，中小金融机构存款准备金率将达16.5%这是央行 2011 年以来第四次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 20.5% ，中小金融机构存款准备金率将达 17%。这是央行 2011 年以来第五次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达 21.0% ，中小金融机构存款准备金率将达 17.5% 。这是央行 201

10、1 年以来第六次上调存款准备金率，此次上调之后大型金融机构存款准备金率将达21.5% ，中小金融机构存款准备金率将011 年 9 月 1BI国务院经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。11月月 300.5 个百分点中国人民银行今日决定，从2011 年 12 月 5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5个百分点。达 18.0% 。12 月 5 日下调存款准备金经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。央行加息表发布细则解析时

11、间2 月 82 月 9 日起加息 0.25这是 2011 年以来央行首次加息，此次加息使得房屋贷款以基准利率贷款额日个百分点100 万，20 年为期，则每月还款额度增加 117 元。4 月 54 月 6 日起加息 0.25这是央行 2011 年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。调整后，一一日个百分点年期整存整取定期存款利息达到3.25%，年期贷款利息达到 6.31% 。7 月 67 月 7 日起加息 0.25这是央行 2011 年以来第三次加息，也是去年以来第五次加息。调整后，金日个百分点融机构人民币一年期存款利率达3.5 %，年期贷款利率达 6.56 %。经典房地产资料， WORD 文

12、档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。第二章德州宏观经济研究、城市基本情况1、德州市概况地理位臵:德州市位于黄河下游北岸，山东省西北部。北依北京、天津，南邻省会济南， 西接山西煤炭基地，东连胜利油田及胶东半岛，处于华北、华东两大经济区连结 带和环渤海经济圈、黄河三角洲以及？大京九？经济开发带交汇区内，兼具沿海 与内陆双重优势。德州自古就有？九达天衢？、神京门户？之称，是华东、华北 重要的交通枢纽。京沪、德石、济邯三条铁路在这里交汇，5条国道、14条省道在境内纵横交错，京福高速公路贯穿南北，济聊、青银高速公路穿境而过，交通 设施的发达为德州经济

13、发展奠定了良好的基础。辖区面积：德州市辖德城区、乐陵市、禹城市和齐河、平原、夏津、武城、陵县、临邑、 宁津、庆云一区二市八县，总面积10356平方公里。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。人口与居民生活：全国第六次人口普查报告中，州市常住人口达556.82万人，位居山东省第 九。德州市第五次人口普查以2000年11月1日零时为标准时间，当时全市总人口 为529.37万人，10年时间，德州市常住人口增加了27.45万人。全市实现地区生 产总值1500亿元，按可比价格增长11.5%；地方财政收入70.1亿元，增长3

14、1.6%; 规模以上固定资产投资785亿元，增长24%规模以上工业增加值729亿元，增长15.4%；实现社会消费品零售总额544亿元，增长17.3%。全市常住人口中，0-14岁的人口为92.69万人，占16.65%；15-64岁的人口为414.68万人，占74.47%；65岁及以上的人口为49.45万人，占8.88%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了4.05个百分点，15-64岁人口比重上升了2.49个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.56个百分点。通过核算，和10年前相比，德州小孩 少了16.89万人，老人多了10.7万人。全市常住人口中，具有大学（指大专

15、以上）受教育程度的为28.62万人；具有高中（含中专）受教育程度的为69.52万人；具有初中受教育程度的为246.11万人；具有小学受教育程度的为151.33万人 （以上各种受教育程度的人包括各类 学校的毕业生、 肄业生和在校生） 。第六次人口普查显示，乐陵市（65.24万人）、齐河县（60.20万人）、陵县（56.90万人）人口数量位列我市常住人口地区分布的前三甲；运河经济开发区人数最少，仅8.68万人，其次是经济开发区，17.40万人，人数倒数第二。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。雪,早在旧石器 时代，

16、就有人类生息繁衍 禹治水，三过家门而不入，留下千古美谈； 令？;唐代书法家颜真卿任平原郡太守时留下千古 碑德州自秦汉以来，为历代封建王朝州府县衙所在地。1946年6月德州解放, 当年经中央人民政府同意设立县级德州市。 解放后，德州地区的划区有过几次变 动，1990年1月商河、济阳两县划济南后即成现在建制。1994年12月17日， 经国务院批准，撤销德州地区设立地级德州市。气候特点：&经济幵童（S17.-404g.oo7j7BO.M Zr历史沿革：经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。属暖温带大陆性季风气候

17、，气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿 界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少 雪多干燥，光照充足，年平均气温13.1C，属温带半湿润季风气候，无霜期220天，年平均降水600毫升。交通优势:德州帀自古交通发达，有？九达天衢？、神京门尸？之称。现境内有京尸铁 路及高速公路贯穿南北，成为连接华东与华北、东北的大动脉；德石铁路架通东 西走廊；公路四通八达，交通运输极为方便。德州物产资源丰富。已探明石油储量2亿吨，天然气储量15亿立方米，煤炭储量9.5亿吨。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，

18、欢迎下载交流。土地广阔而肥沃。全市耕地面积940多万亩，适宜种植小麦、玉米等粮食作 物和棉花、油料、瓜菜等经济作物，是中国北方重要的粮棉果蔬生产基地。常年 粮食产量320万吨，棉花18万吨，蔬菜730万吨。 德州是中国有名的秸杆养牛 示范区， 常年存栏量200多万头， 肉类总产30多万吨。打造“四横五纵”的综合交通和市域交通，构建便捷安全的一体化交通系统 是这次规划纲要的重点。以“德滨高速、济南一滨州一东营高速德商连接线、青银高速、济聊高速” 为四横；“京台（原京福）高速、德商高速、济乐高速（京沪高速济乐段）三条高速 及G104 G105两条一级公路”为五纵。另外，市区内还要打造“环形放射，四

19、横五纵”的交通系统。从北至南分别 为大学路、天衢路、东风路、新河路，其中天衢路、东风路、新河路规划为准快 速路。从西至东分别为湖滨路、广川大道、晶华大道、中傲大道以及高铁站前大 道，其中广川大道、晶华大道、高铁站前大道规划为准快速路。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。德州特产:德州扒鸡即德州五香脱骨扒鸡，以熟烂脱骨、肉嫩松软、清香不腻等特点 而闻名，有神州一奇之美称，已有三百多年的历史。1702年康熙皇帝南巡时，尝到了五香脱骨扒鸡，龙颜大悦。从此，德州扒鸡作为贡品进入宫廷。乾隆年间, 扒鸡制作艺人又被召进皇宫

20、御膳房，从而德州扒鸡名扬天下。20世纪初，以扒鸡传人德州宝兰斋饭庄的掌柜侯宝庆、德顺斋烧鸡铺掌柜 韩世功为代表的几家作坊，认真总结祖辈的制作经验，多方摸索试制，完善了工 艺，改进了配方，逐渐形成了新一代扒鸡雏形。建国前夕，德州已有？福顺斋？?德盛斋？等扒鸡店铺20余家，年销售量约40万只。建国以后，德州市建立了 国营食品公司，集名师于一家，采百家之长，保持并发展了这一传统名吃的独特 风味。除此之外，德州还有德州西瓜、乐陵小枣、德州大驴、夏津白玉鸟、德州黑 陶、德州菊花、宁津景泰蓝、庆云草帽辫、夏津印花蓝布、草柳编制品、大尾寒 羊、山羊板皮 红荆条、天花粉、禹城辣椒、禹城红麻、枸杞 2、德州市市

21、区概况：区 位：经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。德州市区位于市域西部，冀鲁两省交界地带，北距天津257公里，西距石家 庄215公里，东南至济南120公里，是环渤海经济圈内重要的开发开放城市， 是 德州市委、市政府驻地，区位优势十分明显。构 成：市区被京沪铁路和岔河分割为三部分：?一带三心三城？结构式新能源城市。规划提出，德州为鲁西北、冀东南交 通枢纽和以新能源产业为特色中心城市， 空间布局上以东西向依托原东风路为主 要发展轴形成？一带三心三城？、水绿天然分隔的组团发展结构。经典房地产资料， WORD 文档，

22、可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。?一带？即东西向发展带，主轴从西向东依次串联老城中心区、 河东新城中 心区、高铁新区中心区，并远景延展至陵县城区；？三心？为三个市级发展核心，即老城区商贸中心、河东新区公共服务中心、高铁新区商务中心。？三城？指从西到东由河流天然分隔形成的老城区、河东新区、高铁新区三大城区。三城以河 流为自然分隔自成组团，组团间依托运河、岔河、减河、马颊河四条河流形成滨 水生态廊道及景观廊道。二、宏观经济研究1、2009年-2011年GDPS、量发展趋势（单位：亿元）2011年全市经济社会处于经济稳定转型期，全市地区生产总值完

23、成1400.91亿元。：L年僚州市GDP耗 H 衣2、2009年-2011年人均GDP发展走势 （单位：元）人均GDP在2010年达到了29772元以上，德州已经基本迈入经济发达地区 行列。2011年，国家为了抑制物价上涨压力，出台了一系列经济措施，使经济 软着地，人均GDP达到24830元。3、2005年-2011年县城GDF和财政收入占全市比重一览表经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。2005-2011年县城GDP和财政收入占全市比重4、固定投资（单位：亿元）固定资产投资平稳增长。全市规模以上固定资产投资完成535.72亿元，同 比增长26.8%,高于去年同期增幅1

24、.7个百分点。64个市级重大项目已开工建设59个，开工率达到92.2%，累计完成投资131.5亿元，有9个已建成投产。2007-2011年谊州市園壮投资趋势固定投资5、产业结构（单位：亿元）经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。产业结构增加值（亿元）增长经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。次产业对GDP勺贡献看，第一产业对全市GDP勺贡献率为3.7%,拉动GDP增长0.4个百分点；第二产业贡献率为58.6%,拉动GDP增长6.8个

25、百分点；第三产业贡献 率为37.7%,拉动GDP增长4.4个百分点。第一产业161.733.60%第二产业809.2212.40%第三产业489.9213.20%2011年，经省 统计局反 馈,从三经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。市场分析篇第三章 德州房地产市场研究一、市场综述近几年，德州市房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳快速， 开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国民经济 新的增长点和消费热点。但随着国家宏观调控政策力度的逐步加大，房地产业目前出现投资快速增长 速度

26、减缓、消费者观望情绪加重。2011年可以发现国家对房地产的调控不断加 码，三次加息后5年期以上的基准利率达到7.05%，房贷利率升至最近10年来 的最高水平，加重了购房者的还贷负担，打击了购房者的购房热情；多次上调准 备金率又使得银行放贷资金变少， 开发商拿不到足够的资金周转。与此同时，国 家大力加强保障房建设，加大对保障房建设的扶持力度，以吸引开发商的参与。2011年全国下发1000万套保障房建设指标。由此可以看出，国家调控的主要目 的是，在保障民生的同时，弥补近些年来房地产市场过快发展留下来的种种弊端， 以促成一个成熟完善公平的房地产市场， 这个理想的市场就是人人有所居，商品 房从生存品转

27、化为消费品，房地产市场不依赖政策调控，自发调节，健康发展， 同时维护社会的发展和稳定。经历2011年房价下跌之后，2012年德州楼市成交量出现回暖，已是不争的 事实。民间统计数据和业内人士分析则表明，尽管遭遇持续调控，德州房价仍以比较温和的态势上涨，新房全年每平方米上涨超过300元，一位分析人士总结：?排除成交环比下跌因素，单从2011年来看，德州楼市在持续调控中呈现量 价齐升态势。？就目前来说，分析国内某个城市房地产市场的发展趋势，多从宏观环境（经 济、政策、市场） 、城市背景与发展、地方市场发展及影响市场的各种主被动作 用力几个方面着手。德州市房地产发展相对较慢，就目前来看，德州仍处于城市

28、?蜕变？的阶段，旧城区的改造、新城区的建设尚有较大的提升空间， 随着？东 拓、西进、？进入实质性进展阶段，城市综合体、交通等大型项目将成为经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。城市 建设重点，房地产业也将随着城市的快速成长步入快车道，未来将呈现出？多中心?发展态势，逐渐向规范阶段过渡。2012年又是中国房地产面临多重挑战与调整的一年，在宏观环境研究的背 景下，认清德州市当地的特殊市场特征，可以更有助于准确判断德州市2012年的市场发展变化。从2011年德州房地产的种种表现可以看出来，德州房地产市场在国家政策 的调

29、控下，正逐渐向合理、完善、成熟的方向转变，在保障房的补充之下，未来 的商品房市场将转变成自发调节、 资源合理分配的真正意义上的商品房市场， 开 发商应该抓住这一时机，紧跟国家保障房建设的步伐，以合理的价格消化手中的 产品存量，增强品牌力、产品力和营销力，在逆境中积累优势，才能在未来成熟 完善的商品房市场中抓住先机，站稳脚跟。但是随着德州市今年来经济的快速增长，市民的刚性需求仍然强劲，如青年 人结婚购房和德州大型企业的中层管理人员安家臵业， 这部分群体需求特征为价 格在4000左右，面积为7590平方米两房和125135平方米三房为主，项目 整体综合素质较高、性价比高的多层项目，此类项目多分布在

30、河东开发区及新城 区内，这个层面的需求占德州市房地产市场的主流。同时消费趋势也呈现出两极分化的明显迹象，一些城区中心核心地段，综合素质高，周边配套齐全，品牌高端的小高层和高层豪宅项目，均价在5000元/平方米左右，面积90105的小三房和125135的三房的项目也出现了热销； 另外一些铁西区的地段多层项目和城北工业区 （天衢工业园）内，均价格在4000元左右，面积7590的两房为主的低端项目；此类项目也在下半年取得了不俗 的销售业绩。第四章土地市场-、市场概述1、土地供应结构20ll135其它经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修

31、改，欢迎下载交流。商业阳光新 天地15000136C016800高层南苑花 城40%30%10%20%460043204810金腾豪庭33%67%500047505250南源丽 都10%90%410039504250(2)、区域待售物业 形态楼盘 名称上市楼盘产品配比价格情况二层三层大套型均价最低 价最高价75-9090-105105-125125-135135其/、它高层新湖 家园50%50%预计均价6000元/m(4)、结论物业形态楼盘名称待售楼盘情况开发单 位 建筑 面积产品类型运营进 度 入市 时间首批体量小高层/高层东海巴黎 城 东海集 团30万m2高层正在挖 槽木疋木定御景国际鲁班

32、集 团20万m高层前期推 广木定木定古韵东关中正置 业约30万m高层拆迁完 毕木定木定物业形态楼盘名称上市时间小高层新湖家园2011年12月推 售方 式分 批加推销售形式认购销售价格策略低开高走去化面积待售面积3万平米(3)、新盘快报开盘及去化情况经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。根据上述市场数据可以看出:经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。目前城区项目处于销售的低潮期，处于有价无市的阶段，客户均处于观望阶 段，各个项目上访客

33、户均比较低；该区域的销售价格维持在4500-5000元/ m2,其中天衢名郡的销售价格最高， 价格预计在6000元/m，城南区域销售价格维持在4500元/m，就目前的房地产 市场形势下，价格均处于停长阶段，南苑花城则出现小幅度的优惠，贷款优惠40兀/m2，全款优惠80兀/m2，金腾豪庭则处于畜客阶段， 提出了500兀抵8000元，交5万定金可定房办理贷款；从未来供应来说，目前城区已经有几块限制地块，预计地价相对较高，城区 的新项目未来预计供应量在80万m左右，未来市场竞争进一步增强，需要做好 市场监测和市场预测。本区域一直是德州市场的热点地区，其地段价值和城市发展成熟度都是客户 比较认可的地区

34、，因此本区域在楼市淡市过会将会出现一个快速发展的现象，特别是城区改造和郊区新上市楼盘。2、德州市开发区(1)、销售及库存物业形态楼盘名 称开发及销售情况推盘时间预售去化月均库存待建商业中建华 府2009年5月18万m292%4万m2万m1万m小高层/高层蔚来城2009年底10万m2二期50%2万m3万m2万m至尊名 郡2010年4月10万m280%3万m3万m1万m江南水 都2009年 底20万m2100%3万m5万m2万m龙兀世纪广场2010年10月5万m90%2万m3万m1万m华腾御 城2009年3月25万m280%3万m5万m2万m金色雅 园2009年3月9万m90%2万m1万m无多层江

35、南水 郡2009年 底8万m80%4万m无2万m经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。中建华2009年5月10万99%4万m10001万m经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。府mim2金色雅 园2009年3月4万m86%3万m5000im2无洋房中建华 府2009年5月1万m80%2万m2000im2无江南水 都2009年 底2万m90%1万m2000im2无(2)、待售楼盘楼盘名称待售楼盘情况开发单位建筑面 积产品类型运营进 度

36、入市时间首批体量巴塞小镇德州瑞康 房产15万川小高层一期正 在建设2011年11月2万m嘉城盛世嘉城80万川小高层二期内 部认购2012年2月3万m东海香港 城东海集团42.4万m2小高层/高层前期规 划2012年2月5万m东海凤凰 城东海集团4万川高层前期规 划2012年3月1万m红星中华 城红星美凯 龙171万m高层前期规 划2012年5月20万m月亮湾天宇房地 产50万m高层前期规 划2012年3月8万m翠湖庄园中正置业9万m高层内部认 购2012年5月2万m盛世华园未知28.2万m高层内部认 购2012年2月10万m新河尚城德州华海 湾房产1.7万m高层正在施 工2012年3月5000

37、m巴黎城东海集团32万m高层售楼处建好2011年11月10万m唯美国际 城力景集团60万m高层前期宣 传2011年11月20万m御景国际鲁班集团43万m高层前期规 划2011年10月10万m嘉泰尚城 国际嘉泰集团38万m高层前期规 划2012年4月10万m康博公馆皇明集团113.3万m高层前期规 戈V2012年5月30万m经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。(3)、新盘快讯经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。物业形 态楼盘名称开

38、盘及去化情况上市时间售式推方销售形 式价格策 略去化面 积待售面由积高层龙元世纪 广场2011年11月长蓄短暴代理低开咼 走90%3力平厶米物业 形态楼盘名称上市楼盘产品配比价格情况二层三层大套型均价最低价最 高价75-9090-105105-125125-135135其它高层龙兀 世纪广场20%45%20%10%5%420040004400(4)、结论从目前市场反应来看，2011年开发区供应量与往年相比供货量没有明显增长,新开盘项目较少，目前新开盘住宅项目仅有巴塞小镇。 各项目以大两室与小三室为主力户型，都是在2011前半年市场环境较好时销售率较高，2011年下半年开发区各项目的来电来客量较上半年明显下降大约50%导致成交量低。由于受市场大环境的影响，各楼盘全年销售量明显受到影响，部分新楼盘定于2011年底开盘但是受到大环境冲击，改为2012年开盘，目前无任何推广。根据推测，明年开发区供应市场将会饱和，竞争楼盘较多，出现卖多买少的局面，消费者多数抱有持币观望态度。等待市场的调节，2012年将会是竞争空前激烈的一年。3、运河铁西板块(1)、销售及库存开发及销售情况经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。经典房地产资料， WORD 文档，可编辑修改，欢迎下载交流。楼盘名称推盘时间预售面积熙城易居2010年8月3.8万川新河湾2010年9月12.3