产业园区发展的十大趋势

1、产业园区开展的十大趋势21世纪是知识经济的时代.世界经济的增长将更多地依赖于知 识和信息的生产、传播和使用,科技创新水平将成为国家和地区间获 取经济竞争优势的决定性因素.促进产业结构调整,转变经济增长方 式,提升自主创新水平是当前我国实现经济持续、 健康和稳定开展的 必然命题.在新的时代背景下,我国产业园区的未来开展,当然要适 应我国战略转型的要求,而不能再像过去那样“摸着石头过河 了.无论是新建产业园区,还是现有产业园区“二次创业,都应该着眼 于长远,着眼于未来.不言而喻,产业园区有自己的运作规律和开展趋势, 认清园区发 展方向和趋势是做好园区长远开展规划必不可少的一环.由于只有这样,才能更

2、好的结合本地的实际情况,围绕“怎样推动园区快速开展、 培育园区核心竞争力这一课题,有效推动园区开展和升级.当前, 我国产业园区未来开展的走向和趋势是什么呢结合10多年来的园区咨询经验,东滩参谋认为,未来我国产业园区开展将呈现以下十大 趋势.趋势之一：园区的战略转型和升级中国园区经济虽只有二三十年的开展历程, 但却是每隔几年迈上 一个新的台阶.以科技园区为例,自 2001年以来,国家科技部提出 以增强技术创新水平为核心的“二次创业开展战略,掀起了国家高 新区的“二次创业浪潮,也将我国科技园区开展带上一个新的高度.当前,转变经济开展方式是我国经济开展的大趋势, 作为经济发 展的主要载体,现有产业园

3、区突破自身存在的问题, 向更高目标转型 升级是开展的必然趋势.总体看,我国园区经济与兴旺国家还有较大 的差距,即使是开展较为成功的中关村科技园、张江高科技园等,在 产业孵化、技术创新、世界级产品创制等方面还有不小的差距.近年来,我国园区开展方式正在出现一些新的趋势和特点,如增长方式由注重规模向更加注重开展质量转变； 资源配置由粗放式开展 向集约化开展转变；产业结构由以制造业为主向制造业和专业效劳业 相结合转变；环境建设由相对注重硬环境向更加注重软环境转变 可以说,大局部现有产业园区在未来开展中都需要面对这样的课题.而相对现有园区的战略转型升级,新的园区规划建设也呈现了新 的趋势.在各地区可建设

4、用地日益稀缺的情况下, 一些小型的园区业 态正在不断涌现出来,天安数码城、联动 U谷等园区开发商在全国 圈地建设小型园区,一些大型产业园区也纷纷建设园中园、 专业园等 不同形式的小型园区,“小的即是美的",小型园区正焕发出蓬勃的经 济活力.趋势之二：园区产业的“瘦身、“增高本钱领先的土地招商模式,曾主导了中国早期的园区经济开展, 随着各类产业园区遍地开花,产业定位同质化、产业招商盲目化的现 象越创造显,很多产业园区都存在着“有企业无产业、“产业点高面 低的产业困境,园区的产业集群效应并不显著.在我国经济转型升级战略的大背景下,推动产业提质升级是园区“二次创业的根本.结合我们这几年对园

5、区经济开展的观察, 园区产业的变革可以总结为 两个词一一“瘦身和“增高.“瘦身主要表达在产业门类上,就像很多成功企业如万科 进行业务重组或聚焦一样,现在很多园区都需要进行产业整合, 结合 产业开展根底、条件和产业开展动向,对园区现有产业进行“整理、 优化、升级,确立园区的主导产业,围绕主导产业打造产业链经济.“增高主要表达在产业提升上,对于不同的园区,由于其开展 情况不同,产业提升的方向也有所差异.从目前绝大数工业园区的发 展现状来看,传统产业在园区经济总量中占有较大比重, 因此改造提 升传统产业是这些园区转型升级开展的重要任务.另一方面,园区产业“增高可以借助产业融合,延伸和拓展产业链,构筑

6、园区产业“微 笑曲线,提升园区产业链的竞争力.产业融合开展是园区产业结构 升级的必然趋势,是园区产业经济开展的一种新特征.趋势之三：产业园区走向综合城区我国的产业园区多设在城市的偏远郊区, 在早期开展中多以优惠 的政策和低廉的土地本钱,吸引企业投资和集聚,然后,再通过企业 提供就业时机导入人口.这种开展模式,常常与生活配套效劳缺乏相 伴生,从而出现了企业员工白天入园、晚上回城的“鬼城现象.随着产业园区的演化和开展,园区承载的功能日益多元化,大量 城市要素和生产活动在区内并存聚集,从而推动了产业园区的城市化 进程,园区经济与城区经济逐渐走向融合.为顺应这一开展趋势,一 些产业园区主动谋求战略转型

7、, 从单一生产型的园区,逐渐规划开展 成为集生产与生活于一体的新型城市.随着园区经济实力和创新活力的增强,园区作为城市空间开展中 的增长极,可将自身的优势向城区传递,园区与城区在资金、市场、 技术、人才、科研成果等方面的联系日益密切,互动越来越频繁,于 是就承载起了新的城市职能.如一些“小园区经济以科技社区、创 新社区的形态,通过产业聚集、人才聚集和企业家交流,逐渐成为了 城市空间中的新地标、新节点.面对园区经济走向城区经济、产业园区走向综合城区的开展趋 势,地方政府应摒弃传统的思维方式和运营模式,以“产城融合的 理念系统筹划、规划、治理、开发、运作产业园区产业新城 .趋势之四：园区开发产业地

8、产商的崛起在我国早期的园区开发中,政府主导的园区开发公司一直扮演着 园区开发“市场的绝对主角.这时的园区开发公司虽采取公司化机 制,但更多附属于政府管委会,在园区开发中也主要是进行根底设施 和市政设施建设.随着我国园区经济的开展,标准化厂房、创业大厦、孵化器、产 业综合体等产业地产逐步兴起,使得园区开发已不仅仅是招商引资的 载体,产业地产开发和运营本身就成了一种房地产业务, 造就了众多 的产业房地产商.其中也不乏一些误打误撞闯进“行业中的产业投资者或房地产开发商,不知不觉地成了 “园区开发商,致力于园区 开发业务,并在市场的洗礼中逐步成长起来.近年来,在我国的产业园区开发建设中, 市场化的园区

9、开发商正 在成为一个活泼的群体.其一,国际园区开发商活泼.如新加坡腾飞 集团1994年介入苏州工业园开发,至今业务已扩展至上海、苏州、 北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州等多个城市.其 二,张江高科等老牌园区开发商寻求外延式扩张, 努力向周边延伸不 断扩大开发范围,向周边扩张受限的那么走出去“圈地,合作及合资 创办主题园区.其三,民营园区开发商崛起.天安数码城集团已开发 运营多个城市产业综合体.绿地集团等房地产公司,利用房地产开发 与园区开发的业务关联性,也纷纷介入园区开发业务.作为国际上一个成熟产业门类,作为国内一个新兴产业,园区开 发产业方兴未艾.可以预见,未来的中国,政府主导

10、的园区开发商、 国际园区开发商、外乡园区开发商等都将会活泼在“园区开发行业.趋势之五：产业招商的精细化运作产业招商是园区经济开展的“生命线,其成败直接影响园区经 济的开展水平.从我国产业园区的招商引资模式看,根本经历了 “优 惠政策主导阶段、“投资环境主导阶段到“产业环境主导阶段, 园区软环境建设越来越成为产业招商的重要祛码.产业招商是一个系统工程,涉及产业规划、政策体系、招商接洽、 工程入驻、运营扶持等诸多环节,涉及招商参与部门的权责和利益设计.目前的很多园区招商模式还停留在点式突破的“游击战,个人鼓励强、工程导入快,但招商体系不健全、整体营销力度缺乏,不利 于未来园区产业集群的开展.产业招

11、商的精细化运作关键在于两点：一是精准定位,明确产业 客商类型,建立产业工程信息库,进行定向式招商；二是系统运作, 围绕产业招商构建全方位的效劳水平,细化产业工程招商的流程和规 范,使整个招商工作更具系统性和有序性.趋势之六：园区的品牌化和“连锁经营美国“硅谷,是世界一流园区的典型代表.论起品牌知名度, 没有哪一个园区可与“硅谷相提并论.“硅谷的企业、产业、风 险投资、创新文化无不打上了强势的品牌烙印.世界上品牌园区绝不止“硅谷 一家,英国剑桥科学园、日本筑 波科学城、新加坡裕廊工业区、印度班加罗尔软件园等都是具有国际 影响力的成功园区,品牌效应不容小觑.国内也不乏成功运作的产业园区, 像中关村

12、科技区、张江高科技 园、漕河泾开发区等历经多年打造,在国内建立了较大的品牌知名度, 目前这些园区受制于土地资源限制,都在积极运作“飞地园区,走 上品牌输出之路.民营的园区开发商如天安数码城、华夏幸福基业、 联动U谷等,采取“连锁经营的园区开发模式,也已形成了较有 影响力的园区品牌.在园区经济“泛滥的今天,“软实力已经成为打造园区核心竞争力的重要筹码.由于园区经济的开展光有数量和规模还不行, 还必须有质量和品牌,一个精品园区的单位产出不知要高出一般园区单 位产出的多少倍.创精品园区,建品牌园区,已成为各地政府开展经 济的重要举措.园区的品牌化运作需要精耕细作,绝不仅仅只是个营销的过程, 它需要有

13、内涵支撑.园区的品牌建设,其实从园区规划启动之初就已 开始.我们可以将园区品牌细化为环境品牌、产业品牌、企业品牌、 效劳品牌、文化品牌等,特别是效劳品牌和文化品牌,更需要做精、 做深、做出特色.趋势之七：产业资本战略推动园区战略资金问题是园区开发绕不开的问题,也经常会成为园区开发的难 题.园区开发具有资金需求量大、投资回报期长的特点,从土地开发、 物业开发到产业孵化、产业扶持,园区开发的全过程都离不开资金的 推动.随着市场经济的深入开展,园区开发在资金运用方面不断出现新 的模式.在园区开发方面,除了银行贷款、财政拨款、BOT、上市融资、发行债券等传统融资模式,主力银行贷款、信托融资、基建基金、

14、 股权私募基金、融资租赁等新模式相继出现.在产业孵化和产业扶持 方面,也出现了多种多样的资金模式,如担保公司、小额贷款公司、 科技银行、私募股权基金、风险投资等等,在园区开发中能否形成多 样化的融资体系,已成为园区产业集聚的一个重要因素.为了推动园区的开展,很多园区开发商也定位为产业投资商, 以 较少的资金撬动更多的社会化资金形成一个大资金池,以土地入股、 物业入股、产业投资基金等多种形式投资园区企业, 从而形成了资本 运作-园区开发-产业集聚之间的良性循环,在这里资本运作成为园区 开发的撬动杠杆.在中国,大量资金分散在民间,无法发挥规模效应已是不争的事 实.当前,产业园区运作日趋市场化,民间

15、资本作为一个巨大的资源 宝藏,将是推动新一轮园区经济快速开展的强大支撑. 除民间资本外, 中国园区开发的这块市场蛋糕也正在吸引着国外各种资金的关注.在今天的园区开发建设中,有效地玩转资本魔方,对加速园区开发建设 进程变得越来越重要.趋势之八：从招商引资到招商引“智现代化产业体系的建立和培育,主要依赖于知识和智力资源.在 产业开展过程中,智力资源往往起到画龙点睛的作用. 恰当的智力资 源的引进,其价值往往超过单纯的投资工程.我们看到,很多产业园区在关注“招商引资的同时,也在关注 “引智招商,积极吸引科研院所、科学家工作室、博士后工作站等 落户园区.近两年,在国家和地方“千人方案推动下,各地园区纷

16、 纷出台针对性政策举措,参加到海外留学人才的争夺战中.只有强化 了招才引智,才能实现资金、技术、工程治理的立体带动.随着园区产业结构的不断升级,人力资源在园区开展中的作用日 益凸显.高科技产业、现代效劳业的主要驱动力就是批量人才的集聚, 如生物医药产业、文化创意产业.而批量人才的集聚,需要构建完善 的人才效劳环境,涉及到人才导入、人才培训和人才维护等系统性的 策略安排.未来的园区开展应更加重视人力资源开发工作, 通过招商引“智 手段的创新,吸引园区所需要的高端人才,促进人才资源的集聚与开 发,从而为新兴产业培育和园区产业升级提供动力, 实现园区经济的 可持续增长.趋势之九：公共效劳平台成为竞争

17、利器早期的园区开展,多以园区硬环境建设为主,受制于财力有限和 熟悉局限,较少涉及产业开发和培育.从园区层面看,对产业的引导 主要表达在招商引资上,对产业的扶持主要表达在优惠政策上.随着园区经济的深化开展,园区开发已逐渐从孤立的房产开发走 向综合的产业开发,从片面的硬环境建设走向全方位的产业培育, 在 打造一流硬环境的同时,开始重视园区文化气氛、创新机制、公共服 务等软环境的建设.其中公共效劳平台建设日益成为一个备受关注的 课题,已被提上园区工作日程.在我国,中关村科技园在公共效劳平台建设方面做了最早探索, 张江高科也较早在园区开发运营商的根底上提出了系统效劳集成商 的定位.今天,在日益剧烈的园

18、区竞争环境中,越来越多的园区经营 者在积极推动公共效劳平台的规划和建设. 人才效劳平台、创业培训平台、风险投资平台、公共技术平台、技术交易平台等等字眼,经常 见之于地方政府的各种年度方案、总结报告中.公共效劳平台的建设,一般是植根于园区企业的经营价值链上,特别是针对中小企业群的薄弱环节,如融资、技术、设备、市场、人 才等等.公共效劳平台建设的好,不仅有利于降低企业运营本钱,也 有利于促进企业创新、开拓市场,从而增加企业经营效益,有效地提 升园区产业集群的竞争力.趋势之十：园区政策举措的创新空间扩大政策是园区经济开展的起点.自我国实行改革开发以来,政府已 公布了一系列支持经济特区、开发区和高新区

19、建设的特殊政策, 极大 地激发了经济特区、开发区和高新区的开展,对中国经济开展发挥了 重大的作用.随着我国市场经济的深入开展,特别是我国参加 WTO以后,针 对园区的优惠政策逐渐退出历史舞台,产业园区的外部政策环境逐步 趋同.园区政策举措的设计,更多是在一样的政策大环境下,就园区 内部能够限制的领域进行精细化设计.好似园区政策举措的发挥空间变小了, 其实不然,随着我国逐步 兑现WTO承诺,社会经济领域的改革开放将全面、深入地展开,这 将会为园区政策举措设计提供更大的创新空间.近年来,我国相继推出来一系列区域开展规划或区域试点,包括 区域开展规划、金融综合改革试验区、承接产业转移示范区以及各种各

20、样的改革试点,里面包含着很多创新的时机,如产业投资基金、中小企业集合债券、科技银行、金融仓库、合同能源治理、排污权交易、保税物流园区等等.东滩参谋公司尹福未来产业园区的开展趋势到底是怎样的2021/11/07 14:12来源：搜狐焦点产业新区 0条评论10月31日,“201国家级经济技术开发区对话500强在南京 市举行.在会上,北京科技园建设副总经理王跺发表主题演 讲?产业园区的开发与运营?.王跺指出,十三五期间,中国的产业 地产,在房地产中占比将由目前的 5%上升到13%.未来产业园区的开展趋势到底是什么 王跺认为有五方面： 1、园区的投资主体越来越多样化；2、产城融合;3、产业定位的精准化

21、 和差异化是未来园区最核心的竞争力；4、智慧与生态成为园区的新标 准和新亮点；5、园区的平台化规律越来越清楚.以下为发言实录：北科建集团打造了北京的中关村,中关村也成就了北科建集 团.应该说北科建集团在2021年之前是北京市政府开发中关村 科技园区的政府平台公司；2000年以后,北科建集团走向市场化.在 走向市场化以后,北科建集团提出来了科技地产事业理论和商业模 式,并且根据前10年的园区开发经验和教训,提出了产城融合加产 融结合的新的科技园区开发模式.我们把中关村从1999年至U 2021年 开发的思路和成果叫一代城,从 2021年到现在,我们根据新的科技 地产理论打造的叫二代城,我们正在研

22、究推向三代城.一代城产品中, 我们强调的是环境清新优美,配套功能完善,产业高度聚集,自主创 新活泼,更多表达在土地一级开发和招商上. 我们开发的二代城强调 的是以业兴城、以城带业、宜业宜居、和谐开展,更多表达在产城融 合上.目前我们在探索的在 2021年准备着手打造的三代城,主要思 路三句话,叫多元产业聚集融合,社会资源均衡配置,园区治理智能 高效,更多表达在运用平台原理和互联网思维,打造智慧产业新城. 结合北科建集团一代园、二代城的开发中的经验教训,也结合我们即 将开发的三代园,下面我有两个观点跟大家分享一下.第一个观点就是讨论一下未来产业园区的开展趋势到底是 什么特别在当今的新型城镇化大背

23、景下,园区比拟炽热,而且我们 一个研究,在十三五期间,中国的产业地产,在房地产中占比将由目 前的5%上升到13%,产业如何与地产结合,如何用地产的手段和力 量,帮助政府完成园区开展的任务,我认为这就是未来开展的趋势和 需要.这种趋势有五个方面.1、园区的投资主体越来越多样化.产业园区在过去的30年, 特别在2021年之前,大多数都是由政府管委会承当根底设施建设、 土地出让、配套效劳等工作,也有少量的企业参与.但是呢,时间到 了现在,从2021年之后,由大量的房地产商积极参加,这个力量越 来越大,特别从去年开始.我们大致统计了一下,进入国内500强的 32家房地产开发商里面,目前至少有 28家已

24、经全面进入了产业地产 和园区开发这个领域.另外,实体企业也纷纷进入了产业地产,比方 联想、华为等等,还有一些大学、基金也纷纷进入园区开发行业.也就是说目前是政府、房地产开发商、实体企业、资本市场构成了目前园区投资的共同体.我们认为未来,随着混合所有制、金融体制的改革、公私合营模式PPP的推进,也就意味着无论是城市 开展的根底设施还是园区开展的根底设施, 政府的投资水平都将会被 剥离或者被削弱,所以未来园区的开发将会真正由市场起决定性的作 用,由市场的群体力量来承当和补充更多政府的投资功能的缺失,产业园区开发会呈现出投资主体的多元化的趋势.第二个趋势,我们认为是产城融合,这是现实要求,也是未 来

25、一段时间的一个趋势.我们研究发现,目前的一些园区说是产城融 合,但是还没有真正做到产城融合的程度,可能理念上想通了,但是 工作上还没有做到位,产城融合作为新城镇化建设的一个现实要求, 要走得路还很远.第三个趋势,产业定位的精准化和差异化是未来园区最核心 的竞争力.我们在中关村开发的过程中,当时政府在规划之中,不是 没有考虑到土地的功能、产业的功能、城市的功能的结合,但是由于 各种条件的影响,在执行过程中,没有做到有机结合.我也发现,在 现在的园区开发中,要么有的还是纯房地产思维,开发商只做土地开 发,物业建成就卖,不孵化企业,产业根本上没有；或者说有一点产业,也是低端制造业,招商不择商,结果把

26、园区做成了大杂院.所以 说目前很多的产业园区同质化非常严重.所以我认为,未来的园区要 想活下去,必须有精准的产业定位,要通过园区的产业定位和风格的 差异化,尤其是产业效劳体系的完善化和精细化, 提升产业园区开展 的核心竞争力.第四个趋势是智慧与生态成为园区的新标准和新亮点这种趋势可以从三个层面上来看,一个层面是客户的要求越来越高, 尤其 是BT、IT、新能源、新材料行业,从业人员对园区的环境要求越来 越高,对效劳要求越来越精细化.从政府治理的目标来看,原来是把 企业引进来就行,现在不行了,除了高品质的企业和高品质的园区的 硬件载体,还要求交通、人流、智能、低碳环保等等,城市治理要求 也在提升.

27、第三个是投资人的期望值也越来越高, 低端园区的价值现 在很难提升,所以现在很多的低端园区,都在进行腾笼换鸟,通过产 业的升级来提升品质,来提升价值.所以这三个层面的新要求,就决 定我们在未来做园区时,生态与智慧注定了要成为新亮点,也成为整 个园区行业的大趋势.第五个方面,园区的平台化规律越来越清楚. 我们在开发中 关村一代城的时候,主要的任务是土地开发和招商,但是当一代城开 发快完成的时候遇到了很大困难, 资金链非常紧张,费了好大劲通过 创新融资模式解决了,从那一刻我们明白到了不能仅靠市长, 更要靠 市场.现在越来越多的专业园区开发商都熟悉到, 园区就是一个平台, 我们就是要通过平台战略,通过

28、互联网思维来增强合作,共同聚集资 源,共同推进这个园区的开展.第二个我想跟大家分享的就是这五个趋势现在看来已经很 明确,怎么把握五个趋势怎么加快推进怎么落地,接地气关键就 是要做好顶层设计.我们每次参加产业园区的会议,市长的问题与市 场的问题,总是讨论不断,永远没有结论的问题.我始终认为不靠市长不行,不靠市场也不行,关键是哪些地方靠市场,哪些地方靠市长 我们的体会是,在顶层设计上,必须要把市场与市长两局部力量结合 起来.做好顶层设计,我们总结了六个方面,必须一同考虑,一同部 署,一同落实.1、产业生态体系规划.目前的园区动辄几十、上百、甚至 上千平方公里,比方说青岛西海岸国家新区,2096平方

29、公里,所以北科建提出了三代城的概念,由原来的产业园区升级到产业新城, 这 已经是一种必然的选择.由园到城的过程中,在顶层的产业生态体系 设计中,怎么设计我们的产业,我们想,在这个生态链里面,必然要 包含2.0, 2.5和3.0产业,2.0产业必须是高端智能制造,必须把这 个高排放、高污染产业的果断清理掉,否那么的话就回到了原来说的先 污染后治理的这条老路.这种升级换代的本钱很高,特别是有的地方 就不能升级,不能换代.2.5产业应该有科技研发、小试、中试、一 些高新技术产业的产业化,3.0产业包括大型的企业总部、高端金融 效劳业和3.0类的社会事业类的效劳.几千平方公里,几百平方公里 的区域就是一个新城,医疗、教育、文化、卫生、这些功能,也必不 可缺.当然,还要考虑到生态居住.这些产业和功能,如果我们在前 期研究不到位,后果是不堪设想的.第二个是城市的规划体系,我这里讲的城市规划和我们原来 的规划是不太一样的,比方说我们原来讲的产业规划、交通规划、环 境规划等,今天的规划,必须增加上智能和生态的规划,这才叫现代 产业园区的规划体系.第三个是建设限制体系.要建设好的建设限制体系.政府老是担忧开发商规划做得很好,建设过程中能不能落实到位其实开发商也有这个担忧,特别是把地卖给企业以后,规划得很好,但是干的 不是那个样子.北科建近年来探索出一个方法,入驻的企业进来之前 要