产业园区运营模式

1、五大产业园运营模式分析一、 华夏幸福基业1 、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998 年， 拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002 年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区 + 地产”运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。2 、运营模式和盈利模式运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区 + 地产”作为盈利模

2、式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。与2015 年提出的PPP 模式不谋而合。企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。园区+地产模式蚊喙漫优势房地产开发区域整体开发运营特点1）选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政

3、策；2）良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。3）行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。4）廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。5）融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系，帮助园区企业解决融资问题。同时旗

4、下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。资本生态建立金融匚具节点 o曾造俏用旧体 Q实施产业战略 O完善担保桂条膨成自循环之黄土进条u ihHI&Vrl.报谎免 五.产业分?/抬体黑底蛀tit3件聚',业站金稔理前*形Ju姿势产业的先$1 mt.浦白都飞对接外来费金柒道r-i比利“叫u m：，. '：?.比学这爆；，。州4 金厘KfiL在掂机内产业含，刖i】P口叱:流删岫算上市木布场华夏幸福产业投贫1FEft明授粉磔L至产山D霆乩金整合并跖现金大联得投可合限痂太可齐林子在坞声山m座子幕w修外界中，座战希代用均可口片使，士通目人加目CFLOCFLOC

5、FLDDFLDCFLD罚虻期;产4鞫生得 等行业及国与行峥力厚用品.第.唱率4天时JE：疑带猴片盘川支持6）定制服务针对大中型企业，采取“量身定制+贴身服务”。通过给予更多政策优惠和平台资源，建成以龙头企业为核心的产业联盟，如 2013年与中国航天科工飞航技术研究院、 中国国际电视总公司、 中国电力投资集团公司、 京东、航天科技等多家大客户签订了战 略合作协议。针对中小型企业或项目，通过嫁接金融平台，降低入园企业融资成本，或直接参股, 借助资本帮助企业或项目孵化。 例如华夏幸福自有资本打造孵化器，帮助新兴产业成长,国外目前在美国硅谷有建设，国内已有的成果案例是固安肽谷生物医药孵化港，吸引了20

6、余家相关企业的聚集；或携手专注于孵化器运营管理和科技创业企业培育的专业机构一一太库，双方合作打造创新孵化体系， 年内委托给太库的经营孵化项目共计10个,位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韩国、德国、河北等地，具体产业落地数目在未来三年内分别不低于 3个、6个、10个。另外，吸引清华大学等高校院所入园，搭建科技成果孵化转化平台。2015年内合作企业1告作的容主聆的 中"盘业）中丹金财.立西福行在于联网切产蜩开发、亘联网全”产业建日、互联网褒行、产业也电杳、奂双超席曲、产业匠区企业相关生配电工需号日*城合作川.A.J话器.法什塔冶士平一小勇上后XIN心业及联合研究中心”产业;|望业为啜

7、心）太虚科技MIL必明斯步武一髀化居道管.B2E甥斯厢史福力也通以及具信产业化项目落烟等才面展开合作京东打造专业M “通商客合产业园“怀东欧店、中届空间技 术研究院中国空闾捻求研究航段在河北杯来新兴产业示范区投选80亿元正行怀东航天一必破地项目的建设中国卫通集网开展卫星地面站-卫星通信服珏卫星通信应用股第等箭右 面的合作北京电影学院在大第白濯要浜拜震区巷间门造北京宗部彩叱如焦爵fl丘市里庙,华北七泅 苜攫局打昔华法君替新城北京北新车济堡回合柞加方车疆,在土|西，忌t5地面租1000芭6运营服务体系抗美巴蜂g磐I汽专声爆豪艇智ffttytw由iMnftttlttWI优“行业IB基驻舒溺做务盈利模

8、式1)园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底地方政府将委托区域内所取得的各项收入地方留成部分优先用于区域开发建设各项工作的投入，分期返还。留成部分收入主要包括：税收、土地使用权出让收入、专项收入、 专项基金等。公共设施建设和基础设施建设投资利润按投资额的15%计取土地整理的利润按整理成本的12-15%计取规划设计、咨询等服务费用按照成本费用的110%计取2)招商引资收入=项目新增落地投资额*45%政府给予1.1-1.5倍基础设施投资偿还3）房地产开发销售实际运作过程中，政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备，分享园区收益，其中住宅土地增值是政府土

9、地增值补偿的前提，是华夏幸福盈利的关键部分。4）后期产业服务和园区管理（固安项目）在园区服务方面，园区投资服务部下设24小时服务指挥中心，全天候提供管理服务，对园区企业实行封闭式管理，协调园区企业与政府各部门的有关事宜，为投资者搭建投资平台。服务内容包括帮助入园企业进行设立登记、各项审批、土地和房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学等，加快企业各项事宜办理进度。盈利结构a”iW Mt上,此 用产上发2J6+.Hti,游,行刊,土，9r品H批为rB设额M 131,肘入玷mj科电龟以S1.302.咄,总L燃& 11Mflamifl2MT中览群合H13. f 71，品一口

10、1L-38JInnft* fi JVBiMjij, ntfi111?ZM/园彳也,陋 t'fJIKii,近*4 -曜1配.H12： 1;射邕帝培 m2, J3®,瓯面，出1评胤网如一妇19.I65睡制网限9s-2U6即必2013年主营亚努收入状况(单位：元)公司的盈利主要来闩一房地产开发以及 招育引资m的离比例返还IE国找姜会接 照落地投资额的期篝进行返还L2014年主营业务收入情况主营构成主管收入 (亿元)收入比例主营利耦 (亿元)利润比例毛利率(%)园区住毛配营15日59. 73%45 146. E3先23 50%产业发展赘务35. 713. 27%34.635.诩56,

11、 80城空也声开97 3 . 4 1 W10. 15%6. 4也6战23,侬土油螯理26. 319.79%3* 773.92%F U, 34S基时设旗舞 设14 3e33ft3 535. 75%38. 6瑞其也!务7.162. 67V2 08o.sn息计268. 710(%97. 4S1002015年主营业务收入情况主百山至分行让情讹分行业营业收入首业成本毛刷率1%)莒匕上 入壮 斗屋遍 0莺业成 二 H.- 华日说 LS)毛利率比上年博娥(«)止及度用零氏 3必.03氐 743. 30疝&5胤懒购比.D17?. 7?185. 12假少1.图卜百分点事躅雨i说22,3 24*

12、. 0440 79TT. 36一犯的博加Z 17百分点珏垫江3, II工 272r 四入 l£2, 6Z3, 186,787.2212 8314. 3316. 34瓜少L 51 %百分占琮言崖舞杂，她. 6匚区才E他口FH1L90曲山431. 11282. 53油；口 "卜卜出点物止管理工卦115p9SSf 62D.946E- 67a 431 丁1-28. 33-52.19第十口 "F6个百F点园区住宅邨套& 3M, M5. 535. 0DLI 12 L 989,581 6?30.蚯20. 47以第博加1.孑i百分点城市地产开麦4第，勺&5. (B

13、&笺2旺4里二4Sq立ISO. 6色2m戒少14 £4个百分点其他232.436,2315749a B16. 13 a 79-11 民 03涵19191.45足少。，系卜百处点r if,3R, 090, 766. E4R 683；,工阕，GAS,日氏9534. 67143, 824S.73该少口而个百行占7二、张江高科1、企业背景及发展概况上海市张江高科技园区创建于1992年7月，是张江国家自主创新示范区的核心园，含张江高科技园区、康桥工业区、国际医学园区，承载着打造世界级高科技园区的国家战略任务。张江园区规划面积79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月经国务院

14、批准纳入中国自由贸 易试验区。张江加速打造两大产业集群：“医产业”集群，涵盖医药、医疗、医械、医学的医疗健康产业。“ E产业”集群，基于互联网和移动互联网的互联网产业。1996年前，张江高科最初战略定位是简单科技地产开发和土地批租；2000年，公司战略定位是投资为主；2003年，公司战略再转向以科技房产开发为主，侧重点转向完善科技地产设 施；2006年，公司提出了 “一体两翼”战略，以开发运营、服务集成和产业投资为三大主线。2、运营模式和盈利模式运营模式张江高科提出以 科技投行作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、 面向未来 高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，重点聚

15、焦于把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、创新协同，形成独特的商业模式。意即张江高科的利润点不在租售环节，而在资本市场。产业地产作为张江高科深耕 20年的主力板块，拥有“医+E”高端产业集群的禀赋优势， 2014年生物医药产业营业收入占上海全市的47% ,集成电路产业营业收入占全国的1/3 。作为张江高科的主营业务之一，产业地产正与科技投资、创业服务打通，形成三环闭合。运营服务体系:在公共服务上，建设有浦东软件公共技术服务、知识产权公共服务、高新产业咨询服务 等平台以及数据支持中心。在金融服务上，建设有浩成创投、张江企业易贷通、张江小额贷款、张江科投等机构。

16、运营服务资源:为进一步提升产业地产开发和产业配套服务的专业化能力,张江集团依托原客户服务中心团队，整合了张江集团体系下上海张江企业咨询服务有限公司、上海纳百JI人才服务有限公司、上海张江公共租赁房建设有限公司、上海新张江物业有限公司、上海张江高科技园区综合发展有限公司、上海张江新能源有限公司等六家专业化服务公司,于2015年1月设立了上海张江慧诚企业管理有限公司，代表张江集团承担张江高科技园区产业发展配套服务的功能。上海景江企业部的隹善府窜公司上海纳百川上海张江人才眼若新照急有限公卸鄢电 司张江蕙诚2015.01上松江公上海需工高3共粗城法厘陋底隼合益存原公序*忖限公司上海新张江觑吐用阪公司作

17、为张江集团旗下唯一专注于企业服务集成的全资二层面子公司,张江慧诚已基本具备以及产业科技创新创业服务、产业地产配套服务和环境治理服务三大领域的资源整合能力, 联盟、政务服务、社区活动、人力资源、人才公寓、能源服务、市政配套、环境服务等方面的专业服务能力。未来张江慧诚将以打造“产业地产配套服务提供商、企业全生命周期服务提供商”为己任，为张江高科技园区企业运营配套环境的优化，企业科技创新生态环境的提升发挥核心引领作用。盈利模式1） 土地一级开发，整体销售（生物医药基地）2）园区产业地产开发销售（集电港二期总部办公基地）3）园区物业租赁（针对中小型企业）（软件园二期）4）地产开发销售/住宅项目投资参股

18、（汤臣豪园、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企业股权投资（嘉事堂药业）6）产业服务增值（通讯服务年毛利约1亿元）10盈利结构2016年上半年营业收入报表二、主管业务构成分析业务名称营业收入（万元）收入比例营业原本（万元）成本比例利沏比例毛利率按行房地产91 04.7SI, UL%00% 6673. 79H87r 514551.471北捱务业2L；On.FIP. 9孤14椒熊流21 h12.Q9K3?.三五房地产销客1792.b够5界E49LL 58正删M, 9耨5我&苏及房产祖胃2H254.125, 4相151E7. 00r.珈冽银2酹no迪乎阳昌21101.361工渤！L4239.弟宽.

19、加12.质可32.5a特胡卜悔市110913.7郭-区外省2 m4C.211t-一11三、福田天安数码城1、 企业背景及发展概况天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国 10个城市开发、运营和管理15座园区，以珠三角为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，总运营面积超过1200万平方米。二十多年来，天安数码城构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期。2、 运营模式及盈利模式运营模式核心理念：产业综合服务运营，提供创新创业产业空间+综合服务。产留髓主集首都杏入驻企姓也龄酷酬um1的G门娜斗TW1W1

20、用鲤uxffl财盅呵 raffia，首夏磔醐IVfim产同工血的1型企或住宅酶皿触蜗眇型触 贸易里企步期麻企业生产为主 即朝脚帕创k例，蹑.酶 步示 M SJSIM 则m严业.城市产业嘲Ni2009Horixi施大事BttfiG 幽，as总部企业断网的k9gM施腐产业橱i光中轴4 g能包厮轴 廿01渊拽眇 1tBM声蛀阔：运营服务内容针对入园企业成立企业家俱乐部一一优合汇，并搭建优合汇综合服务平台。1）优合汇运营服务体系一大中心：产业转型升级企业体验中心三大平台：科技孵化器（加速器）平台、中小企业融资、种子基金服务平台、数码IT产业聚集式发展示范平台九大空间：灵动创新建筑空间、和谐生态园林空间

21、、创业创富聚集空间、中高级人才展示空间、新兴战略产业组合空间、产业转型升级样板空间、产业链上下游整合空间、社区型（CIC）创新空间、ITTBCL聚合空间六大板块商企联盟：金融投资、医疗机构、地产物业、餐饮酒店、科技企业、休闲娱乐2 ）核心服务风险投资协助服务；金融货款协助服务；工商、税务等政务协助服务；高端人才服务；技术科技支持服务；法律咨询服务；高新企业认证协助服务；知识产权代理服务3）基本服务会员入园VIP 优惠服务；优惠政策咨询及申报服务；企业家交流互动服务；展示推广服务；会议、培训服务；物业租赁及管理服务；休闲消费优惠服务；商务交通服务4）办公信息服务企业商务邮箱；网站搭建；商业用户电

22、脑及网络代理维护服务；系统集成搭建；企业主机托管；园区媒体宣传服务5）商务互动服务企业高峰论坛；商务群英红酒品鉴会、研发人才招聘交流会；科技园考察；十大最佳创新民企评比；园区主体运动会6）特色服务最低折扣优惠；物业优先选择；交流合作服务；最新资讯服务；活动参与服务入园最低优惠：入会企业专享园区物业购买最低折扣优惠。物业优先选择：入会企业享受优先选择物业、选择朝向、挑选楼层等各大优先选择权益。交流合作服务：优合会将定期组织园区企业交流活动，促进企业合作。最新资讯服务：及时获得天安数码城最新园区信息，最先掌控政府最新优惠政策。活动参与服务：专享优合会组织的一切商务、交流活动参加权益。内刊免费获得：

23、免费收到天安数码城集团内刊一天安内刊。智慧园区服务内容1）智能通信充分利用 RFID、移动通信网络、光纤网络等多种网络互连，充分的实现物与物、 物与人、人与人的各种互连。实现泛在、融合、智能网络。打造园区与通信骨干网相连 的信息高速公路。2）智慧云计算因此智慧园区根据园区实际状况可自行建设云计算中心或者充分利用附件区域的云计算中心，为园区提供可靠的基础软硬件、丰富的网络资源、低成本的服务和管理能力。*招商哲理，办公国就化7如用生夬方案皿解决方庭软啡解决方案-留易等决方涕行业信息化电子攻务203）智慧产业利用各种智能化、信息化应用帮助智慧园区产业实现生产方式、经营模式及运营方 式的转变，增强企业

24、竞争力， 提升企业的生产效率，实现转型升级，并以智慧园区为核心形成产业链的有效聚合。信息门户新胤.咨讯推广、舞 件.业界叫急服务销售 企业菅理咨画屐用（如赞 等射帼1辆考稳、 划职管理等）.二次拜友 定制服务.培训敲等聘企业的社区 企业，运营商容蒯瓯 问,应用提供商、应用 定制期各提制商却眄 胤学习丽/平台企业应用在线租用 产品/行业彝决方案H包定 耨弃誓.将忤作2褥捺 .配置、速购.忖款、事 松并开通产品展M产后招翳决万案t包括 行稣决方家）展不*企业应用普理注册地鱼承，已购应国哲询、应用。R网性能优量、的用用口范.安全管理）4）智慧民生通过各种智能化、信息化应用为园区居民的日常生活等各个方

25、面提供周到、方便、安全、贴心的信息化服务， 充分的有效聚集人才， 促使园区成为一个在园区内找到人的自我满足感的智慧聚集地。口率考拿济勤量理1移可支付镒各监控11区区监测+园区门津祖里一卡量系企业学也 升勘人员俄+委政中t*充口/消,车胃识密 '用（2号引-自莹收费'国区爱期*以境叁或安防版B园区物联网5）绿色园区通过楼宇信息化、智能化技术，结合物联网、云计算技术实现园区整体的节能减排；围绕节能降耗，提高产业层次，利用信息技术推进节能减排，构建适应节约型社会的信息化建设平台；通过优化整合园区内的各楼宇的资源，实现整个园区的节能减排。盈利模式天安数码城的盈利模式主要是三个方面投资回

26、报的组合。1）住宅产品、部分的商业产品直接销售，总部楼、产研大厦等产品部分直接销售。2）持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。3）用各种方式将持有的物业资本化。天安数码城有战略合作的创投公司，并新成立全 资下属的创新基金，针对园区企业，以物业租金和现金的形式，联合政府和其他基金，进行股权投资。此外，天安数码城还在进行一些多元化的发展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集团探索的第一步。四、 联东集团1 、 企业发展概况联东集团创办于1991 年，注册资金6.2 亿元，下辖二十多家子公司，是一家集产业园区运营、模板钢结构和投资业务为一体的集团化公司。对于联东在行

27、业中的地位，联东曾提出口号：住宅地产看万科，产业地产看联东。联东集团发展模式形成以建筑模板为核心业务，产业地产为增长业务，金融投资为种子业务并行的三驾马车格局。2 、 运营模式及盈利模式运营模式运营理念：先产业，后地产围绕微笑理论的思路，重点进行产业园前期规划定位和后期营销招商工作，一般设定 3-5 年的园区开发筹备期，期间进行大量的产业趋势研究，确定园区运营主线。目前确定 电子信息、能源环保、机械制造、生物医药四大产业集群，在开发设计上形成了产业综合体和总部综合体两大产品线。运营模式：强势招商，专业运营通过建立庞大的招商队伍、客户资源库，同时借力产业联动、政府联动、专业招商机构形成招商方面的强势资源和核心优势。企业入驻产业园后，提供专业物业运营服务，包括工商注册、审计咨询、园区企业活动、园区安防、政策培训、专利申请、信贷申请等，保障企业高效发展，集中精力发展企业核心竞争力。运营服务体系车辆业务平台W铝迹年检.转蒋.挠正代办车安保养求混壬害中中卑外租改 M车保睑业务平台购广口陪师务 立话保限业翳商务弼平告蕈柄7K 商务督厅酒店化订广告代理平台广2也就租赁平台戌筮传业步法务咨询平台批敏含同代审海智NI及真语代理统来统购平台办必用品兼药 力也京科君尚杰必隹由枭肃于经代办平台FJS舞