司法拍卖中实操风险风控方案与建议

1、司法拍卖中实操风险风控方案与建议1、拍卖公告与评估报告未对重大瑕疵进行披露虽然法院有职责查明拍卖财产现状、权利负担等内容，但法院及评估机构对拍卖财产的调查相较一般的调查而言非常有限。实践中，除非是法院、评估机构没有查明的瑕疵属于明显瑕疵（如披露的权属情况与登记部门记载的情况不符、展示照片与实际情况不符或有故意误导等），存在其他瑕疵，只要法院己在公告中载明相关声明内容，则不构成撤销拍卖的法定事由，亦不承担瑕疵担保责任。很多法院对标的物釆取了不予核查瑕疵且所有风险由买受人负担的做法，标的上是否有租约，租约合法与否，是否有预收租金等概不核查，导致购买司法拍卖资产稍有不慎可能导致成本大幅增加乃至影响最

2、终标的的交付。甚至很多瑕疵属于内外勾结故意设置障碍的情形。律师建议：对拍卖资产的占有情况、所依据的合同履行情况、解除前提等进行尽职调查；与法院、破产管理人及债权人保持良好沟通，尽可能获取项目信息。2、成交后不得变更竞买人的风险司法拍卖程序中没有相关规定，允许竞买人在拍卖成交后将指定子公司或第三方承受其买受人的权利，所以在法院出具裁定、登记机关办理过户等程序时，难以支持竞买人指定子公司或第三方作为新的竞买人。所以，竞拍主体应为提前确定的项目公司。3、无法整体拍卖的风险存在同一项目项下不同资产的首封债权人或担保物权人对应的法院与案件不同的情形；项目公司存在多名股东，股权分别拍卖；同一项目项下不同资

3、产相对独立（例如己建成独立的房产），即使属于同一案件，法院也倾向于单独拍卖。无法整体拍卖，对项目过户也会带来一定的风险，比如拍卖法院与查封法院不一致时出现的解封过户风险。该种情况一般发生首封法院与优先权法院不一致时，由首封法院授权优先权法院对查封财产进行拍卖的情况，有时还存在转授权问题。另外，部分法院在拍卖财产时，未及时办理续封、过户手续，财产被其他法院查封或由轮候查封转为正式查封，从而导致解封过户出现问题。律师建议：实现整体拍卖的目的,提前与法院沟通整体拍卖的可能性，提前对无法获取全部分开拍卖资产的风险进行预测，以及单独拍卖部分开发、持有、运营的可行性。4、实际控制拍卖标的的风险典型的条款如

4、下：“拍卖成交后，委托法院仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，拍卖物是否能够办理产权转移登记手续，由买受人自行到相关主管部门查询并处理；拍卖物建筑面积、性质、用途、是否欠地价及土地使用费，以相关主管部门最后核定为准。拍卖物建筑面积如实际面积与登记面积不符，其风险由买受人自行承担；拍卖物按现状拍卖是否存在其他瑕疵，法院未核实司法拍卖怪现状，拍卖标的移交时，原本空置物业，法院张贴搬迁公告后突然有人拿租约过来主张权利，或承包商、承租人、被执行人拒绝退场或腾退房屋，可能导致拍卖标的无法顺利移交。近年来，随着案件的积压，越来越多的法院拍卖房产、土地时纷纷规避矛盾，采取了按现状拍卖、且不负责清场，导致拍

5、卖资产面临重大的交付风险。律师建议：对拍卖资产的占有情况、所依据的合同履行情况、解除前提等进行尽职调查（总包、承租人、借用人、买受人、物业服务公司、受托运营主体等），不但需要根据尽调清单进行逐项筛查，还理应到项目现场实地走访，了解项目现场，了解项目背景，做足功夫；注重公告中对相关合同是否继续履行及风险承担主体的说明；与被执行人、实际占用人等提前达成相关退场约定；注重前期建设工程质量、房屋使用与损耗情况等问题。成交后第一时间进行现场控制。出现险情后采取各种措施积极自救，不单纯寄希望于司法解决方案。5、成本增加的风险（1）通过以物抵债方式取得拍卖资产的受让方被主张建设工程价款优先受偿权的风险。即使

6、拍卖标的上的建设工程价款优先受偿权因拍卖而消灭，但实践中仍有法院认为买受人通过抵债方式取得拍卖标的时，施工方可向买受人主张建设工程价款优先受偿权。关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释200416号）第三十一条第一款规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，理应优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。"最高人民法院民一庭编民事审判指导与参考2012年第3辑（总第51辑）中载有一篇通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人能否对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权，其中分析：“根据建设工程价款优先受偿权的立法精神，

7、第三人通过以物抵债方式取得建设工程所有权不能对抗承包人的优先受偿权，承包人对已过户到该第三人名下的承包人承建的房屋行使优先受偿权的权利不应受到限制。'实践中，有部分案件根据上述意见，认为承包人对转让后（消费者除外）的工程享有建设工程价款优先受偿权。（2）交易税费承担主体与金额不确定的风险一般买卖行为产生的税费应由双方各自依法承担。但是，在被执行人无力承担或者不予配合的情况下，资产过户所需缴纳的税费，往往由买受人实际缴付，例如增值税及其附加、土地增值税、印花税、交易手续费、所得税、房产税等。对于此种情况，法院有不同的做法，部分法院在公告中要求买受人承担全部与过户有关的税费；部分法院在公告

8、中要求买受人先行垫付应由被执行人承担的税费，并在指定时间内据实向法院申请退款，逾期视为买受人自愿负担。在被执行人无法联系或配合的情况下，将给流转类税费的清缴及测算、开票造成很大困难。律师建议：注重拍卖公告中关于税费承担、垫付、退还的要求；向登记、税务部门了解过户前需要清缴的税费，以及交易价款的发票开具可行性及具体条件；在尽调中注重流转税的抵扣票据，与被执行人提前约定税费承担安排、开票安排等。（3）项目公司抵税资料与票据缺失的风险（股权竞买）在原股东无法联系或配合的情况下，法院可能无法接管全部前期资料与财务凭证，造成可抵扣的票据严重缺失，可能对项目开发完成后土增税的清缴造成不利影响。律师建议：前期尽调与看样时注重财务资料、凭证与票据的完整性；对无法抵扣的风险进行合理测算。（4）拍卖资产存在其他未披露欠费的风险拍卖资产可能存在其他拍卖公告、评估报告未披露的欠费，包括不缴纳可能影响过户及后续开发的欠费（行政罚款