房地产估价师(A)不同类型房地产估价(三)

1、（A）不同类型房地产估价（三）（总分：100.00，做题时间：90分钟）一、B单项选择题题/B（总题数：2，分数：14.00）某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了 4个近期交易成功的 案例资料，具体如下：编号ABCD估价对象坐落市区内市区内市区内市区内市区内地段等级四级四级四级四级四级用途商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次混合7层混合7层混合7层混合7层混合7层建筑面积/m24590130102106交易情况修正优惠8%偏咼7%正常优惠5%正常交易日期调整+5+6+5+1房地产状况调整-18+7+4-10成交价格/（兀/m）2400270026002400（分数：

2、6.00）（1）.若从中选取3个案例作为可比实例，则下列选项中， 可以作为可比实例。* A.ABC« B.BCD« C.CDA« D.DAB（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析可比实例A建筑面积与估价对象相比，规模不相当。（2）.若对各案例测算岀的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为元/m2。* A.2457* B.2653* C.3038* D.2997（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：（3）.若对各案例测算岀的比准价格结果按加权算术平均结果处理，且案例B的权重定为0.4，其他两个比准价格的权重均定

3、为0.3时，则按市场比较法评得的评估对象估价结果为 元/m2。«A.2433«B.2638«C.2849«D.2861（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：解析可比实例B的比准价格=2700X100/107 X 106/100 X 100/107=2500（元/m2）;可比实例 C的比准价格=2600X100/100 X 105/100 X 100/104=2625（元/m2）;可比实例 D 的比准价格=2400X 100/95 X101/100 X 100/90=2835（元 /m2）;估价对象价格2=2500X 0.4+2625 X 0.3+

4、2835 X 0.3=2638（元 /m ）。已知某市房地产买卖中，应由卖方缴纳的税费为正常交易价格的7%应由买方缴纳的税费为正常交易价格的5%试求以下特殊交易情况下的房价。（分数：8.00）2（1）.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/m的房价款”，则正常交易价格应为元/m2。«A.5000«B.5632«C.5095* D.5753（分数：2.00 ）A.B.C.D. V解析：解析（1）买方实际支付价格一买方应负担税费一正常交易价格，卖方实际得到价格+卖方应负担税费=正常交易价格，据题意，卖方实际得到价格为5350元/m

5、2,卖方应负担税费=正常交易价格X 7%则正常交易价格=5753（元/m2） o 买方实际支付价格-买方应负担税费=正常交易价格，买方实际支付价格 =5753X（1+5%）=6041（元/m2）。（3）买方实际支付价格-买方应负担税费=正常交易价格，卖方实际得到价格+ 卖方应负担税费=正常交易价格, 据题意，买方实际支付价格为 4750元/m2，买方应负担税费=正常交易价格X 5%则正常交易价格 =4524（元/m2） o卖方实际得到价格+卖方应负担税费=正常交易价格，卖方实际得到价格=4524X（1-7%）=4207（元/m2）。（2）.买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并

6、支付给卖方5350元/m2的房价款”，则买方实际支付的金额应为元/m2o* A.6041* B.5350* C.5914*D.5250（分数:2.00 ）A. VB.C.D.解析：（3）.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m2的房价款”，则正常交易价格应为元m。 A.4439«B.5000«C.4524«D.5108（分数：2.00 ）A.B.C. VD.解析：2（4）.买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/m的房价款”，则卖方实际得到的金额应为 元/m2。«A.4128

7、«B.4207«C.4650* D.4750（分数：2.00 ）A.B. VC.D.解析：二、B问答题/B（ 总题数：3,分数：30.00）1. 张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写岀评估该住宅转让价格的估价技术路线。（分数：10.00 ）正确答案：（1）用市场法或成本法评估岀该套住宅在转让之日的完全产权售价。（2）根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该

8、银行续签按揭合同，继续向银行支付剩余本息，也可 以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。（3）由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得岀该套住宅的转让价。）解析：2. 赵某于2005年6月预购了一幢别墅（总售价为120万元），并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重 新进行了装修，花费了 40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006 年 9月 10日委托估价机构进行了估价， 此时同类型 （ 指重新装修前 ）别墅的正常市场售

9、价为 130万元， 赵某希望评估价值为 2006 年 9 月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用， 即 170 万元，现 估价人员掌握的资料有： （1） 赵某与开发商于 2005年 6月签订的商品房买卖合同原件； （2） 赵某的购房发 票； （3） 商品房预售许可证复印件； （4） 其他有关房地产市场资料。 请问： （1） 上述资料用于抵押估价是 否齐全? （2） 估价人员可否承诺按 170万元进行估价 ? （3） 可否按 2006年 9月的同类型别墅的正常市场售价 加上该别墅的重新装修费用确定评估值 ?为什么 ?（分数： 10.00 ） 正确答案： （1） 上述资料用于抵押估价尚

10、不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明、拆除装修部分的成本 等。 （2） 房地产估价人员不能承诺按 170 万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行 估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。 （3） 不能按 2006年 9月的同 类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原 有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成 本进行估价才是科学合理的。 ）解析：3. 黄某于 2004 年购置了一套底层三室一厅的商品住宅， 2005 年改作餐馆，并补交了土地使用权出

11、让金， 办理了产权证变更手续。 2007 年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐馆的可 比实例，故估价人员首先采用了收益法估价 （估价依据正确 ），估值 40 万元。然后，再将该估价对象视为住 宅采用了市场法估价，估值50万元。由此确定最终估价结论为（40+50） *2=45（万元）。请问：这样确定估价结论是否正确 ?为什么 ?（分数： 10.00 ）正确答案： （ 这样确定估价结论不正确。原因如下所述。 （1） 将估价对象视为住宅进行估价违背了“合法原 则”。因为在估价时点估价对象的合法用途不再是住宅而是商业用途。若仅按最高最佳使用原则考虑，对 估价对象似应按住宅用途估

12、价 （因为 50万元大于 40万元），但最高最佳使用原则应用的前提条件是一定要 遵循合法原则，估价对象的合法用途是商业，因此应以收益法计算的价格为其合法价格。（2） 将估价对象按两种不同用途进行估价，并对结果进行算术平均的做法是错误的，因为估价对象在特定估价目的下只能 有一种法定用途。 ）解析：三、B 指错题 /B（ 总题数： 3，分数： 45.00）4. 指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明 （本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去 ）。一、封面 （ 略 ）二、目录 （ 略 ）三、致估价委托估价方函 （ 略）四、注册房地产估价师声明 （ 略 ）五、估价的假设和限制条件 （ 略 ）六、X

13、X别墅房地产估价结果报告（ 一 ） 委托估价方XX市恒通房地产开发公司（ 二 ） 受理估价方XX市房地产估价事务所 资质等级及编号 （ 略 ） （ 三 ） 估价对象概况 1土地情况A. 土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B. 土地总面积7000m2。C. 用途：别墅及配套设施。D. 33栋别墅，建筑总面积 10378m2。2.地上物情况该别墅项目的户型有 A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830卅。 建筑材料及设备（略

14、）。（四）估价目的为恒通房地产开发公司对XX别墅项目按现状整体转让进行估价。（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法（1）采用的估价方法为：市场法、成本法。（2）分析、比较用上述估价方法求岀的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。（七）估价结果别墅现有房地产价格=2476.53+3072.51=5549.04（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、xx别墅房地产估价技术报告（六）估价测算过程（仅列出第六项，其他项目略）（1）土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得岀土地评估价格。A. 利用成本法进行土地估价（略）。计算结果

15、为：3324元/m2。ABC土地单价/（兀/m）310033003700交易情况修正100/80100/100100/99市场状况调整110/100100/100100/100房地产状况中的区位状况调整（权重0.6）1100/100102/10098/100房地产状况中的实物状况调整（权重0.4）100/100100/97100/103比准价格/（元/m2）4262.53380.423648.98B. 利用市场法进行土地估价。ABC估价对象用途别墅别墅别墅别墅二交易情况协议拍卖招标拍卖交易日期95.597.697.698.4房地产状况中的区位状况五类四类八类五类房地产状况中的实物状况一般较好较

16、差一般注：在区位状况调整中，一类因素最好，六类因素最差。根据测算，上述三个可比实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合岀一个价格作为结果。比准价格=（4262.5+3380.42+3648.98） -3=3763.97（元 /m2）用市场法算出土地单价为 3763.97元/m2土地单价=（3324+3763.97） -2=3543.99（元 /m2）C. 土地估价综合结果。土地总价：土地单价X土地总面积 =3543.99X7000=2480.79（万元 ）（2）别墅建筑物估价。计算结果为：3072.51（万元）o（3）别墅现有房地产价格为：5553.3（万元）。八、附件、说明、其他资料(略

17、)(分数：15.00 )正确答案：(1)缺委托方法定代表人和住所。(2)缺估价方法定代表人和住所。(3)缺估价对象区位状况介绍，如公共配套设施情况完备程度说明。(4)估价对象中，缺少权益状况的描述，如是否含有共有权，是否设立了抵押权等他项权利，缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明等。(5) 缺价值定义。(6)缺估价依据。(7)缺估价原则。(8)缺估价方法的定义和选用理由。(9)未对三个可比实例成交价格内涵作说明或介绍。(10)估价结果缺大写表示。(11)估价结果缺单价或者不列出单价的理由。(12)可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例。(13)可比实例A不能用作可

18、比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长。(14)交易情况修正没说明理由。(15)市场状况调整没说明理由。(16)在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明。(17)在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒。(18)在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一 个数，而C的分母应是小于100的一个数。(19)区位和实物调整系数权重取值无依据。(20) 土地单价取平均值未说明理由。(21)技术报告中缺“估价结果确定”。) 解析：5. 指岀并改正下面估价报告片断中的错误。上海市某旧小区进行房屋征收，某估价公司采用市场法进行评估，计算过程如下：征收范围北至

19、XX路，南至XX路，西至XX路，东至XX路，除部分沿街底层为店铺外，其余均为居住 房屋。根据估价师现场踏勘，征收范围内房屋不沿街部分原始建筑为砖木结构普通石库门，总层数2层，公用灶间，无管道煤气，无卫生设备，底层有天井。现部分居民在天井或晒台自搭卫生间并安装电马桶。沿街居住房屋大部分同上，有管道煤气；有小部分为混合结构3层，每层设公用卫生间、走廊灶间。假设估价对象典型房屋为：普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿街。根据市场法的替代原理，选择 2001年8月至2002年5月期间与估价对象功能相同、标准相近，且处于同 一供需圈内的同类物业房地产的正常成交价作为比较案例，进行交

20、易日期、区域因素和个别因素修正，具 体计算如下。因素条件说明表比较项目可比实例'一一二二二四五地址XX路141143号三层XX路112号二层XX路153弄15号XX路312弄9号XX路686688号二层交易情况正常正常正常正常正常交易日期2001.112001.82001.92001.92002.3区域因素地理位置一般一般一般一般一般交通便捷度一般一般一般一般一般周边环境一般一般一般一般一般基础设施七通一平七通一平七通一平七通一平七通一平个 别 因朝向北东南南南层次3/32/41/22/22/2素设备管道煤气 卫生合用管道煤气 卫生合用管道煤气管道煤气管道煤气其他无有阳台有天井无无产权

21、成交价格/（兀/m ）（建筑面积）382542504097375335451 交易情况 案例为正常市场成交价，不修正。2交易日期根据上海二手房指数报告， 按上海二手房指数的变化幅度取表中值，分别调整（因5月的指数尚未岀台，本测算假设45月上升幅度为0.5%）。3区域因素案例与估价对象相近，不修正。4个别因素朝向：按下表根据朝向因素相应地进行系数修正。主卧朝向北西东一间朝南二间朝南三间朝南修正系数-6%-2%-1%0%1%2%层次：参照上海市城市房屋征收评估技术规范的修正参数，分别修正到底层。设备：有管道煤气，调整 1%有抽水马桶三户合用，调整 1% 其他：底层天井独用，调整3.5% ;阳台调整

22、1%根据比较案例一至五的计算结果，取其算术平均值：估价对象的比准价格=刀比准基价/5=（4022+3434+4045+3705+3426）/5=3726（元 /m2）以上计算结果为普通石库门底层、朝南、无天井阳台、无卫生间、灶间合用的动迁房市场参考价。 具体计算过程详见下表。市场法公式：比准单价=可比实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数X个别 因素修正系数比较因素修正系数表B比较因素修正系数表/B比较项目可比实例-一一二三三四五产权成交价格/（兀/m ）（建筑面积）38253529409737533545交易情况100/100100/100100/100100/100

23、100/100交易日期103.2/100103.2/100103.2/100103.2/100101.5/100繁华度100/100100/100100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/100100/100100/100100/100周边环境100/100100/100100/100100/100100/100r基础设施100/100100/100100/100100/100100/100个 别 因 素朝向106/100100.199100/100100/100100/100层次100/102100/104100/100100/100100/104设备100/

24、102100/102100/101100/101100/101其他（天井、阳台）100/100100/101100/103.5100/103.5100/100比准价格/（元/m2）40223434404.537053426（分数：15.00 ）正确答案：（1）在比较因素分析时，第四个可比实例的个别因素中“其他”项中是“无”，不应修正为 “100/103.5 "，而应该是 “ 100/100 ”。在比较因素分析时，第四个可比实例的个别因素中“层次”项中是“2/2”，不应修正为“ 100/100”，而应该是“ 100/104 ”。在比较因素分析时，第一个可比实例的个别因素中“朝向”项中是

25、“北”，不应修正为“ 106/100”， 而应该是“ 100194”，最终可比实例一的比准价格=3825X 100/100 X 100/100 X 103.2/100 X 100/100 X 100/100 X 100/100 X 100/100 X 100/94 X 100/102 X 100 /102 X 100/100=4036（元 /m2）。（4）在假设估价对象典型房屋中，除了“普通石库门底层，朝南，无天井，灶间三户合用，无卫生间，不沿 街”外，还应加上“无管道煤气”。）解析：6. 下列房地产估价报告存在多处错误，请指明。XX公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产估价报告（之一

26、）估价项目名称：xx区xx大街xx号 xx公寓2号楼土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格评估委托人：XX银行估价机构：北京市XXX房地产评估有限责任公司注册房地产估价师：XXX （注册号XX ）、XXX （注册号XX）估价作业日期：2006年4月27日至2006年6月1日估价报告编号：XXX （2006）评字第XX号目录一、致委托人函二、注册房地产估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件（略）致委托人函XX银行：承蒙贵方的委托，我公司对位于北京市XX区XX大街XX号一一XX公寓2号楼的土地使用权及地上建筑物（停建）房地产价格进行了评估。此次评估

27、目的是确定房地产价值，为委托人以估价对象进行房地产交 易工作提供价格参考依据。估价时点为2006年5月21日。在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广 泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用成本法、收益法、市场法、假设开发法等估价方法对估价对象进行了评估，确定估价对象房地产市场价值为 12323 万元，大写金额为壹亿贰仟叁佰贰拾叁万元整。北京市XXX房地产评估有限责任公司 法定代表人：XXX 二OO六年六月一日注册房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本

28、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已 说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人也没有个人利害关系。四、我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析， 形成意见和结论， 撰写本估价报告。五、我们已亲自对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、参加本次估价的注册房地产估价师：XXX (签名)(注册号：XXXXXX)XXX (签名)(注册号：XXXXXX)估价的假设和限制条件一、估价的假设前提我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行销售的正常合理价格，它依据如 下假设

29、：(1) 任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方法律、法规。(2) 在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。(3) 在估价时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让。(4) 存在自愿销售的卖主，不考虑特殊买家的额外出价。(5) 有一段合理的洽谈时间，通盘考虑房地产性质和市场情形进行议价。二、未经调查确认或无法调查确认的资料数据 根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第XX号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让合字(95)第XX号)及其附件记载，本次评估设定估价对象的现状土地用途为公寓。(2) 注册房地产估价师只对估价对象房屋进行一般性查勘，未接受进行结

30、构、设施品质的检测要求， 由于估价对象房屋已闲置多年，注册房地产估价师不能确定该建筑现状是否存在质量缺陷或安全隐患等方面的问题。(3) 对于估价对象的房地产产权，注册房地产估价师仅以委托人提供的国有土地使用证(市东涉外国用 (99)字第XX号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同 (京房地出让合字(95)第XX号)(估价对象属于停建 工程，因此没有办理房屋所有权证 )等文件复印件予以界定，产权人为北京XX有限公司。(4) 估价对象的建筑面积、土地使用权面积，分别以委托人提供的房屋土地测绘技术报告书(XX测绘技术有限责任公司2004年12月30日)、国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第XX号)

31、记载的数据为依据。 如与国家有关测绘部门最终确认的面积有差异，本报告结果应作相应调整。(5) 关于他项权利的披露。根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第XX号)记载，估价对象设置了抵押， 抵押权人为北京市海淀区农村信用合作社联合社， 权利价值 15000万元，抵押期限自 2005年 12月 23 日至 2006 年 12 月 22 日止。本报告的估价结果未考虑抵押权的存在对房地产价值的影响。三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1) 本报告对估价对象市场价格的把握， 仅相对于估价时点市场状况以及估价对象的现状而言， 并未考虑市 场价格波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗

32、力等因素对估价对象价值的影响，使 用者在运用本报告的结果时应予充分考虑。(2) 估价对象至今只取得了 1996 年的主体验收合格文件，尚未办理房屋所有权证，本报告的估价结果未考 虑办理房屋所有权证可能发生的费用。 根据国有土地使用证(市东中外国用(95)字第XX号)、北京市城镇国有土地使用权出让合同(京房地出让合字(95)第XX号)和建设工程规划许可证(95)规建字XX号)记载，XX区XX大街XX号院土地用 途为商业办公及公寓，总出让金5396.85万元，1号楼和2号楼总建筑面积45910卅。由于北京XX有限公司无法提供各个用途土地的岀让金额，在此我们根据总岀让金和总建筑面积测算岀原土地岀让金

33、均价为 1175.53元/m2，并以此为假设前提计算估价对象因用途改变而需补交的出让金额，若改变建设用途确需补 交土地岀让金，具体金额应依据北京市地价评审委员会审定结果为准。(4)由于对估价对象建成写字楼的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及续建成本的测算，采用清华大学建筑设计院岀具的设计方案要点及估算表作为此次的估价依据。本次测算是设定其在规划上许 可、技术上可行前提下进行的。四、估价的限制条件(1) 本报告估价结果为2006年5月21日的市场价格，随着时间及市场情况的变化，该价格需作相应的调整。如使用本报告估价结果的时间与报告的估价日期相差12个月或以上，我公司对应用此结果给有关

34、方面造成的损失不承担任何责任。(2) 本报告仅为委托人进行投资提供价格参考依据，如果改变估价目的或若用于其他用途对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。(3) 委托人和北京XX有限公司所提供的资料是此次估价的重要依据，注册房地产估价师未向政府有关部门核实和查证，对于该资料的真实性和准确性由委托人负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承 担任何责任。(4) 报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取整，因此，可能岀现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。(5) 本报告和估价结果的使用权归委托人所有，本公司对估

35、价结果有最终解释权。(6) 未经我公司允许，本估价报告全部或部分内容不得公开发表。房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构北京市XXX房地产评估有限责任公司单位地址：北京市XX 区XXX胡同24号院资质级剐：建设部一级资质证书：建房估证字2005 XXX号法人代表：XXX联系人：XXX三、估价对象(一)估价对象界定估价对象是指位于北京市XX区XX大街XX号的XX公寓2号楼土地使用权及地上建筑物(停建)。B估价对象状况一览表/B项目名称XX公寓2号楼项目位置XX区XX大街XX号建筑结构框架剪力墙楼层地上12层，无地下土地使用权类型出让土地使用权用途公寓土地使用面积/m5550土地使用权终止

36、日期2065年10月30日总建筑面积/m215032.27（主体 14805.48，锅炉房 226.79）建筑年代1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且 闲置多年国有土地使用证市东涉外国用(99)字第XX号房屋所有权人与土地使用 权人北京XX有限公司(二)估价对象概况1 估价对象四至估价对象位于北京市XX区XX大街XX号西院，东至XX大街XX号东院，南至XX大街 22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2. 建筑物历史背景该楼为原牡丹集团东风电视机厂生产组装车间，始建于1974年，原设计为六层框架结构，局部七层。该楼于20世纪90年代中期进行了结构改造：1995年11月由清华建筑设计院完

37、成改造设计，1997年完成改造施工，后由于使用功能改变于1998年再次进行修改，即在每层增设了一局部夹层(公寓楼格局形式)，总体上形成目前的十二层结构形式。此次改造期间对一层及二层部分框架柱、顶层框架梁进行了加固处理；在局部区域增设了现浇混凝土剪力墙、电梯井及楼梯间、承重柱和建筑面积约5000的夹层楼板；此外还对局部区域的预制圆孔板进行了拆除，改为现浇混凝土板。建筑物主体结构改造基本完成，闲置至今。3. 建筑物现状建筑物周边为水泥砂浆及沥青地面，地上停车位约50个。外立面为白色小块瓷砖兼有粉色瓷砖点缀，墙面有瓷砖脱落现象。内墙为水泥墙面，部分砌块外露。地面及楼梯间为水泥面，尚未抹平。顶棚未作处

38、理， 管线外露。外窗为中空双玻黑色铝合金窗，但折旧较大。估价对象现保存有个别精装修标准样板间，楼道吊顶有筒灯、烟感喷淋。入户门为防盗门和实木门， 大厅、卧室、书房为米黄色木地板，墙面刷白色涂料，卫生间为瓷砖铺地面、铺墙面，铝合金吸音吊板，厨房为 瓷砖铺地面、铺墙面。由于样板间长期闲置，装修有折旧现象。建筑物原设计消防采用自动报警及喷淋系统。供暖及空调通风系统冬季采用暖气供暖，热源由锅炉房提供；夏季采用分体空调系统。各类管线、暖气片已安装到户，上述设施为原设计标准；部分管线已预留，但因 长期闲置在质量和功能上已不能满足当前的使用要求。四、估价目的确定估价对象房地产市场价格，为委托人以估价对象进行

39、房地产交易工作提供价格参考依据。五、估价时点2006年5月21日六、价值定义本报告的估价结果是指估价对象具备转让、岀租、抵押的权利，房屋在维持现状并正常使用的条件下，于估价时点2006年5月21日的土地使用权及地上建筑物 (停建)的房地产市场价格。七、估价依据本次评估的估价依据包括中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法规和政策文件，委托人提供的有关资料等。具体资料如下：(1) 中华人民共和国土地管理法；(2) 中华人民共和国城市房地产管理法；(3) 北京市基准地价；(4) 房地产估价规范；(5) 委托人提供的涉及估价对象的有关法律

40、文件、图表和资料；(6) 我公司掌握的有关市场资料及注册房地产估价师实地查勘所获取的材料。八、估价原则我们在估价时遵循了以下原则。(1) 合法原则：房地产估价必须以房地产合法使用为前提。(2) 最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用，是在法律上允许、技术上可能、财 务上可行。(3) 替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。（4）估价时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同估价时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，对估价对象房地产市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点已知或假设状况为准。九、估

41、价思路和方法房地产估价常用的方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法等，评估过程中应 根据估价对象的实际情况选择适合的估价方法。此次评估运用了三种技术路线，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法 兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公 寓角度测算估价对象市场价格。具体分析如下。（1）估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是指以现时开发建造估价对象 房地产或者类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常利润得岀房地产价格的方法。其中土 地使用权价格用基准地价法测算。

42、（2）估价对象属于停建工程，可继续建设装修或可改变用途进行改建，使用假设开发法测算。假设开发法是将预测估价对象开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象投资方向和现状用途分别是写字楼和公寓，因此从改建为写字楼后的价值和续建为公寓后的价值 两个角度分别进行假设开发的测算能更加客观地反映估价对象的合理价格。1）估价对象改建为写字楼后的价值。由于市场中有类似的写字楼项目岀售、岀租，交易价格较透明，因此 可以用市场法和收益法综合测算。市场法是指在求取估价对象的房地产价格时，将估价对象与在较近时期 内交易的类似房地产加以比较对照，从交易价

43、格修正得岀估价对象房地产价格的一种方法。收益法是将预 期的房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得岀估价对象房地产市场价格的方法。以估价对象改建为写字楼后的价值，扣除应补交的土地岀让金和改建费用，即为估价对象的市场价格。2）估价对象续建为公寓后的价值，采用市场法测算。市场中有类似的二手公寓岀售，交易价格较透明，可 作为转让实例，采用市场法测算能较准确地反映估价对象的比准价格。以估价对象续建为公寓后的价值， 扣除续建费用，即为估价对象的市场价格。（3）采用成本法测算估价对象价格，采用假设开发法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法从续建为公寓角度测算估价对象市

44、场价格，三种技术路线从不同角度反映了房地产价格，根据估价对象的特点、房地产市场行情，并结合估价师的经验，采用加权平均的方法求取房地产市场价格。十、估价结果在整个估价过程中，注册房地产估价师本着公平、公正、客观的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广 泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，并运用科学的 估价方法对估价对象的房地产市场价格进行了评估。最终确定估价对象的房地产市场价格，如下表：B估价对象的房地产市场价格表/B单价/（元/m2）建筑面积/m2总价/万元合计819715032.2712323十一、估价人员XXX （中国注册房地产估价师注册号：XXX

45、XXXXXXX）XXX （中国注册房地产估价师注册号：XXXXXXXXXX）十二、估价作业日期2006年4月27日至2006年6月1日十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年（2006年6月1日至2007年5月31日）房地产估价技术报告一、个别因素分析1 估价对象四至估价对象位于北京市XX区XX大街XX号西院，东至XX大街XX号东院，南至XX大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。2 估价对象概况XX银行委托评估的估价对象是指位于北京市XX区XX大街XX号的XX公寓2号楼。B估价对象状况一览表/B项目名称XX公寓2号楼项目位置XX区XX大街XX号建筑结构框架剪力墙楼层地上12层，无地下土地使用权

46、类型出让土地使用权用途公寓土地使用面积/m5550土地使用权终止日期2065年10月30日总建筑面积/m15032.27（主体 14805.48，锅炉房 226.79）建筑年代1995年至1998年由旧厂房改造为现状，尚未完工且 闲置多年国有土地使用证市东涉外国用(99)字第XX号房屋所有权人与土地使用权人北京XX有限公司3 估价对象建筑物状况(略)二、区域因素分析(1) 地理位置：估价对象位于北京市XX区XX大街XX号西院，东至XX大街XX号东院，南至XX大街22号，西至小夹道，北至嵩祝寺。 交通便捷度：估价对象东隔XX1 号楼(现XX银行)，临近XX大街及XX街，向北约 500m为XX大

47、街，向南约500m为XX大街，道路等级较低。周边公交线路有 8路、60路、112路，道路通达性和便捷性 较好。估价对象不直接临街，其岀入口为建筑东侧与XX1号楼之间的夹道。 公共配套设施：商务配套主要有中国进岀口银行等。生活配套设施如购物场所、邮电局、饭店等较齐全 但距估价对象有一定距离。周边公共配套设施基本满足商务活动和日常生活的需要。(4) 周边环境：估价对象位于北京市xx区中心地带。北临文化遗迹嵩祝寺，西南方向约1km有故宫博物院、 景山公园，距离东南方向 1.5Km左右是北京市著名的王府井商业街。估价对象区域的文化气氛浓郁、商业气氛较弱。周边新建的建筑物较少，以旧有建筑物或改建建筑物为

48、主。(5) 基础设施状况：估价对象位于北京市市中心，市政基础设施齐全，区域土地的水、电、气、暖、通信、 宽带等管网均已接通。三、市场背景分析北京是全国政治、经济、文化的中心，也是全国性交通枢纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便 利。北京作为首都的特殊地位及其良好的投资环境吸引了大量的投资者进驻北京，北京的房地产市场需求 始终保持着较高的水平。北京2008年奥运会的申办成功、中国加入世界贸易组织等事件在一定程度上刺激 了北京的房地产市场，特别是外国公司重新审视其在中国的市场运作，对扩大投资抱有积极的态度，而且 市政府加大对市政基础设施建设的力度，这些因素为房地产市场带来了良好的预期。估价对

49、象位于XX大街附近，已经脱离XXX商业中心的辐射影响。所在区域道路等级较低，新建高层建 筑少，周边房地产以居住及旧有办公用房为主，办公集聚度一般，商业繁华度处于较低水平，土地级别为 居住一级、综合二级、商业三级。此区域新建居住项目均为高档次住宅，且数量较少。周边写字楼可大致 分为中低、中高两个档次。中低档写字楼所占比例较大，建筑为多层砖混结构，普遍已经进行过二次装修、 改造，但装修档次不高，配套落后；中高档写字楼以新建写字楼、商务酒店式写字楼为主，其特点是办公 环境好，装修档次高，配套全。四、最高最佳使用分析根据国有土地使用证(市东涉外国用(99)字第XX号)记载，估价对象的用途为居住。根据对

50、估价对象的个 别因素和区位条件的分析，其最高最佳利用用途为居住或综合。五、估价方法适用性分析（略）六、估价测算过程（一）采用成本法测算估价对象价格估价对象属于独立的整幢楼宇，并且尚未竣工，适用成本法测算。成本法是求取估价对象在估价时点的重 新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。重新购建价格包括：土地 使用权价格、建筑安装工程费、红线内外市政工程费、专业人士费、管理费、投资利息以及开发利润。1 土地使用权价格（采用基准地价修正法）北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、 通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”

51、）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地 平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示 形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率 条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条 件下，政府收取的某种用途法定最高岀让年限内的土地岀让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。楼面熟地价的计算公式为：楼面熟地价=适用的楼面熟地价X期日修正系数X年限修正系数X容积率修正系数X因素修正系数北京市基准地价表（单位：元/建筑面积）北京市基准地价表（

52、单位：兀/建筑面积）土地用途价格类型土地级别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级基准地价（楼7210 568045303720272019701150 530250140商 业面 熟地价）97507680613050904000290019801180540260楼面 毛地 价266016801500124097072050036018090490031202420186014501090740540380190基准:地价（楼554044403620265019601290880430200140面8250600049403900279020801320900450260综合 合熟地价）楼