房地产估价师房地产估价案例与分析分类真题3

1、房地产估价案例与分析分类真题 3（ 总分： 100.00 ，做题时间： 90 分钟 ）一、 B 指错题 /B（ 总题数： 5，分数： 100.00）1.房地产估价报告项目名称：XX市XX街XX号商业用房及车库房地产司法鉴定估价估价委托人：XX法院估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期： 2011年 6月 23日至 2011年 7月 5日估价报告编号：XX 2011第XX号目录 （ 略 ）致估价委托人函XX法院：受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于XX有限公司，位于XX市XX街XX号，建筑面积为411.45m2的商业用房及建筑面积为 38m的车库的

2、市场价值进行了评估。估价对象土地使用权性 质为出让，用途为商住综合用地，土地使用权分摊面积为61 23m2，土地使用权剩余年限为 27年。估价时点为 2011 年 6月 23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据房地产估价规范，采用收益法和市场法进行了评估，在认 真分析现有资料、市场状况盼基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价 对象于估价时点 2011 年 6月 23日的市场价值，评估结果如下：评估单价：7983元/m2评估总价： 408.29 万元人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整XX房地产估价有限公司（

3、盖章） 法定代表人： （签名、盖章 ） 二O一一年七月五日注册房地产估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说 明的假设和限定条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。4估价人员依据国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5. 注册房地产估价师XXX，XXX已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘， 并对查勘的客观性、真实性、

4、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况， 对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对 估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6. 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。姓名 执业资格 注册号 签名XXX 注册房地产估价师 XXX （ 略 ）XXX 注册房地产估价师 XXX （ 略 ）估价假设和限制条件1本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。 2估价对象在估价时点达到最高最佳使用状态，其运作方式合法。3估价对象房地产本身不存在质量问题。 4房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较

5、大变化。5估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。 6至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁 情况对估价对象评估价值的影响。7至估价时点，估价对象已抵押给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影 响。（ 其他假设和限制条件略 ）房地产估价结果报告一、估价委托人 （ 略 ）二、估价机构 （ 略）三、估价对象估价对象为位于XX市XX街XX号XX大楼中的商业用房及车库，该大楼建于2000年，为钢筋混凝土结构，共12层，

6、其中14层为非住宅，512层为住宅。商业用房位于第 2层，房屋所有权人为XX有限 公司，用途为商业，建筑面积为411.45m2，层高为4m,业主对部分结构进行了加层，加层面积共100mL合计可利用面积为511.45m2。车库位于第1层，建筑面积为38m。估价对象土地使用权人为XX有限公司，土地用途为商住综合用地，使用权性质为出让，土地使用权分摊 面积为61.23m2，土地使用权剩余年限为 27年。所在宗地基础设施完备，宗地内外达到“五通一平”。 估价对象商业用房目前出租给相邻的超市使用，租赁合同尚有 2.5 年到期。至估价时点，估价对象已抵押 给XX银行XX支行，权利价值共计240万元。（ 估

7、价对象其他情况略 ）四、估价目的因XX法院审理案件的需要，委托本公司对XX有限公司所有的位于XX市XX街XX号第二层商业用房 及车库市场价值进行评估，为委托人执行案件了解房地产公开市场价格提供参考。五、估价时点2011 年 6 月 23 日六、价值定义 （ 略）七、估价依据 （ 略）八、估价原则 （ 略）九、估价方法 （ 略） 十、估价结果 （ 略） 十一、估价人员 （ 略） 十二、估价作业日期 （ 略） 十三、估价报告应用的有效期 因本次估价目的所限，本估价报告自出具之日起一年内有效。房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析 （ 略）二、估价对象权益状况描述与分析 （ 略）三、估价对

8、象区位状况描述与分析 （ 略）四、市场背景描述与分析 （ 略）五、最高最佳使用分析 （ 略）六、估价方法适用性分析1 估价方法选用的理由估价对象为已建成的商业用房和车库，故不宜采用假设开发法；估价对象区域内的土地取得成本难以客观 确定，故也不宜采用成本法。第 1层车库和第2层商业用房均具有租金收益，同时该区域存在车库和商业 用房的转让交易实例，故可选用收益法和市场法进行评估。2.估价方法原理和公式（1）收益法。收益法原理：采用适当的报酬率，将估价对象未来各期（通常为年）的客观净收益折算到估价时点，求其之和得岀估价对象的总价值。收益法公式式中V房地产价值；A未来第一年房地产净收益；Y报酬率；g

9、净收益逐年递增的比率；n房地产剩余收益年限。市场法（略）。七、估价测算过程1 年有效毛收入估价对象商业用房可岀租型房地产，故可以获得市场的正常租金价格。根据对估价对象附近商业用房的租 金及空置率的调查，通过比较调整后得到估价对象的租金，详细情况见下表。B商业用房租赁情况调查表/B序号实例名称用途建筑面积租金/（元/m2 月）空置率1XX服装店商业用房755%2XX食品店商业用房745%3XX百货店商业用房67.65%B因素条件说明表/B|比较因素对象估价对象可比实例1可比实例2可比实例3实例名称XX服装店XX食品店XX百货店坐落XX街XX号 第二层XX街XX号 第二层XX街XX号 第二层XX街

10、XX号 第三层用途商业商业商业商业交易日期2011年6月2011年1月2011年6月交易情况正常正常正常租金价格/（元/m2 月）757467.6区域因素商业繁华度较好较好较好较好交通条件较好较好较好较好周边环境较好较好较好较好公共配套完善完善完善完善基础设施完善完善完善完善建筑类型小高层小高层小高层小高层外观形象较好较好较好较好所在层/总楼层2/122/122/123/12设施设备7完善完善完善完善装修简装简装简装简装层咼/m4444通道出入口距离/m3333建成年份2000 年2000 年2000 年2000 年物业服务一般一般一般-般B商业用房租金测算表/B对象可比实例1可比实例2可比实

11、例3名称XX服装店XX食品店XX百货店坐落XX街XX号XX街XX号XX街XX号租金价格/（元/m2）757467.6交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/100100/100100/100修正后租金/（元/m2）757467.6平均比准资金/（元/m2）72.23个可比实例修正后的租金较为接近，故取三者的简单算术平均值作为估价对象客观租金水平，即估价对 象商业用房的租金为72.2元/（m 2 月）。根据市场调查和分析，估价对象商业用房有效出租率确定为9

12、5%。年潜在毛收入=月租金X 12=72.2 X 12=866.4（元/m?）年有效毛收入=年潜在毛收入X有效出租率=866.4 X95%=823.08（元/m2）2 年总费用 税金：包括房产税12%营业税5%城市建设维护税（营业税的7%）教育费附加（营业税的）,综合取 年有效毛收入的17.5%。 维修费：按建筑物重置成本的2%十算，根据估价、对象建筑物的实际情况和造价资料，本估价对象建筑物的重置成本按1800元/m2计算。年维修费=1800X2%=36元/m2） 保险费：保险费率一般为有效毛收入的1.5 %o 3%o，本次取2%o。年保险费=823.08 X 2%0=1.65（元 /m2）

13、管理费：包括管理人员经费、办公费、广告费等，根据XX市一般水平，管理费约占年有效毛收入的2%-4%根据估价对象现状特点，结合估价人员经验，按年有效毛收入的3%十算。年管理费=年有效毛收入X 3%=866.4X3%=25.99（元/m2） 年总费用：项的合计。年总费用=144.04+36+1.65+25.99=207.68（元/m2）3年净收益年净收益=年有效毛收入一年总费用=823.08-207.68=615.4( 元/m2)4报酬率 报酬率确定为 6.5%。( 确定过程略 )5收益年限估价对象为钢筋混凝土结构，根据有关规定，其经济耐用年限为40 年。该房地产竣工于 2000 年，至估价时点已

14、使用 11 年，剩余使用年限为 29 年，因此估价对象的可收益年限确定为 29 年。6求取房地产评估单价计算公式为： Y-=1+Yn-估价对象单价X1 -1心+6.5%) 29=7943(元/m2)(取整)(1) 市场法经测算，估价对象比准单价为8023元/m2。(测算过程略)(2) 综合确定估价对象评估价格由上述测算过程得到的收益价格为7943元/m2，比准价格为8023元/m2,两个结果比较接近，客观反映了估价对象的市场价值。因此本次评估采用两者的简单算术平均值作为估价对象评估结果。估价对象评估单价=(7943+8023)/2=7983(元/m2)估价对象评估总价=7983X 511.45

15、=408.29(万元 )八、估价结果确定 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资 料的基础上， 经估价人员综合分析测算， 确定估价对象在估价时点 2011 年 6月 23日的评估单价为 7983元 /m2，评估总价为408.29万元，人民币大写金额：肆佰零捌万贰仟玖佰元整。附件(略)(分数： 20.00 )正确答案： (1) 封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。 (2) 致估价委托人函及技术报告中的估 价结果缺少车库部分估价。 (3) 注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。(4) 在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的的估

16、价应充分考虑租约对价格的影响。(5) 未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。 (6) 估价对象中缺少土地使用权出让年限或土地使用权起始日 期。 (7) 估价对象中缺装饰装修部分的描述和说明。 (8) 估价对象中缺是否有共有权的说明。 (9) 技术报 告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地 产的交易实例。 (10) 不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式 (或说明按一定比率递增的收益法 计算公式与后面采用的净收益每年不变有限年限公式矛盾 )。 (11) 按一定比率递增的收益法计算公式求租 金，所在层 / 总楼

17、层因素应属于区位因素而不是个别因素。 (12) 选用可比实例的租金内涵未说明，如是否 有租约，是否有租赁保证金或者押金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式，租金中有哪 些应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费等。(13) 可比实例 2 成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修订为 100%的理由。 (14) 可比实例 3的楼层与估价对象不同， 未说明不调整的理由。 (15) 可比实例的租金收入损失情况未说明。 (16) 在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收 入。 (17) 维修费取值依据未说明。 (18) 维修费不应按本估价对象的重置成本计算，而应按该类

18、房地产的 客观平均成本计算。 (19) 保险费率的确定未说明理由。 (20) 在租约期内应采用租约租金，租约期外采用 市场租金计算。 (21) 没有对年净收益进行预期或期望调整。 (22) 钢筋混凝土结构非生产使用房的耐用期 限是 60 年而不是 40 年。 (23) 在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。 (24) 选用净收益每年不变 有限年限公式未说明理由。 (25) 在确定收益价格时，未说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回 国有建设用地使用权，对收回的建筑物不予补偿的前提。 ) 解析：2.房地产估价报告项目名称：XX市XX区XX东街XX号商业用房征收补偿价格评估估价委托人：X

19、X市房屋征收管理办公室估价机构：XX市房地产估价有限公司估价人员：XXX （注册号:XXX）估价作业日期： 2011 年 8 月 8日至 8月 18 日估价报告编号：XX估字第XX号目录（略）致委托人函 （ 略 ）注册房地产估价师声明 （ 略）估价假设和限制条件 （ 略 ）估价结果报告（ 一 ） 估价委托人 （ 略 ）（ 二 ） 估价机构 （ 略 ）（ 三 ） 估价对象1实物状况（1）土地状况估价对象位于XX区XX街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。（2）建筑物

20、状况估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为3000卅，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营 （其他情况略 ）。2权益状况（1）土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证。证号为XXX号，用地面积为1000m，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为 1997 年 8 月 8日至 2037年 8 月 7日，约定不可续期。（2）房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为31300mi（其他情况略）。（3）他项权利估价对象已于 i010 年 11 月办理了抵押贷款，贷款额度为 1000万元

21、人民币， 抵押贷款期限为 1 年，至今尚 未偿还。（4）租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2,租赁期从2010年8月 8 日至 i030 年 8 月 7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司 可优先租赁。3区位状况 （略）（四）估价目的 为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。（ 五 ） 估价时点2011 年 8 月 8 日，即房屋征收决定公告之日。（ 六 ） 价值定义 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方 以公平

22、交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。（ 七 ） 估价依据1 中华人民共和国物权法； 2中华人民共和国城市房地产管理法； 3中华人民共和国土地管理法；4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502919 1999）；5城市房屋拆迁管理条例；6国有土地上房屋征收评估办法；7房屋征收评估委托书；8房屋征收评估委托合同；9委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证；10估价对象的房屋租赁合同；11 .注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。（八）估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）；2合法原则（说明略）；3最高最佳使用原则（说明略）；4替代原则（说明略）；5估价时点原则（说明

23、略）。（九）估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价值的一种估价方法。（十）估价结果评估总价：4001.24万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）（十一-）估价人员注册房地产估价师：XXX （盖章）；注册号：XXX。注册房地产估价师：XXX （盖章）；注册号：XXX。（十二）估价报告应用的有效期（十三）估价作

24、业日期2011年8月8日至2011年8月18日估价技术报告（一）估价对象实物状况描述与分析（略）（二）估价对象权+益状况描述与分析（略）（三）估价对象区位状况描述与分析（略）（四）市场背景描述与分析（略）（五）最高最佳使用分析（略）（六）估价方法适用性分析（略）（七）估价测算过程1 市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集 了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这屿可比实例房地产的实际成交价格进行比较， 进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况 ）调整；结合估价经验,依据估价对象的具体情

25、况计算岀一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例实 例名称位置交易时间总层数/所在层建成 年代交易价 格/（元 /m2）房屋用途房屋面 积/m2AXX天地1号楼1段21号营业房XX区2011.44/1 3200315500商业2929.56BXX东街XX城XX2011.417/1 200717319商业3165.123号楼03号营业 房区3CXX东街XX城2号楼20号营业 房XX区2011.619/1 3200717320商业2810.99(2)比较因素说明表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格/(元/m2)1550017319173

26、20交易日期2011.8.82011.42011.42011.6交易情况正常市场交易正常市场交易正常市场交易正常市场交易实 物 状 况所处楼层4/14层，规划 使用无限制4/13层，规划 使用有一定限制17/13层，规划使 用有一定限制19/13层，规划使 用有一定限制建筑品质 及内部格局钢混结构，设施 齐全，内部格局有利于 经营钢混结构，设施 齐全，内部格局有利于 经营钢混结构，设施 齐全，内部格局有利于 经营钢混结构，设施 齐全，内部格局有利于 经营室内净高/m3.53.53.53.5无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值无特殊无形价值装饰装修中档装修简单装修简单装修简单装修建

27、筑面积/m230002929.563165.122810.99建成年代1999200320072007权 益 状 况剩余土地 使用 年限26303434其他限制无无无无区 位 状 况土地级别商业1级商业1级商业1级商业1级周边商业 环境毗邻商业中心， 商业 环境优毗邻商业中心， 商业 环境优毗邻商业中心， 商业 环境优毗邻商业中心， 商业 环境优基础设施 配套七通一平七通一平七通一平七通一平交通条件便捷度咼便捷度咼便捷度咼便捷度咼公共服务 配套公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全公共服务设施齐全临街状况临XXX东街临义XX东街临XXX东街临XXX东街比较因素情况修正表估价对象可比实

28、例A可比实例B可比实例C位置XX东街XX号XX天地1号楼1段21号营业房修正 系数/(%)XX东街XX城3号楼03号营业房修正 系数/(%)XX东街XX城2号楼20号营业房修正 系数/(%)交易价格/(元 /m2)155001731917320二交易日期2011.8.82011I462011.462011.63三交易情况正常正常0正常0正常0四实物状况911111楼屡4/1 44/1 31017/1 31019/1 3102建筑品质及 内部格局相同相同0相同0相同03室内净高相同相同0相同0相同04无形价值无 无0无0无05装饰装修中档装修简单装修-3简单装修-3简单装修-36面积/m2300

29、02929.5603165.1202810.9907建成年代19992003220074120074五权益状况4771剩余土地使 用年限263043473472其他限制无无0无0无0位置XX东街XX号XX天地1号楼1段21号营业房修正 系数/(%)XX东街XX城3号楼03号营业房修正 系数/(%)XX东街XX城2号楼20号营业房修正 系数/(%)、.八区位状况0001商业繁华度好J好0好0好02基础设施完好J好0好0好0备度3交通条件好好0好0好04公共设施完备度完善完善0完善0完善05临街状况好好0好0好0七比准价格2/（元/m）16670.8115782.9017359.9416869.6

30、0（房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为 30%权益状况权重确定为 35%区位状况权重确定为 35% 权重、修正系数确定过程略）。市场法评估单价：16670.81元/m2;市场法评估总价：16670.81 X 3000=50012430（元 ）。2 收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价 对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：V=A/YX1 -1/（1+Y） n其中：V为收益法评估及价格，A为房地产净收益，Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为 65元/m2,

31、期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此 本次评估月租金取65元/m2,空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取 估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60年。商业

32、用地最高使用年限为26年。根据孰短原则，确定收益年限为26年。（4）价格评估确定（详见下表）序号名称取值依据计算公式（或取值）计算结果（一）年收、人益(1) 2建筑面积/m房屋权属证书30003000重置成本/兀依据审计报告测算确定1200X 30003600000月毛租金收入/（元/m）租赁合同6565空置率租赁合同00(5)有效毛收入/（兀/月）(3) X (1) X 1 -(4)195000年收益小计X 122340000（二）年经营(1)年管理费用按年收益为基 础计取2%46800税金按年收益为基a+b411840费 用础 计取a房产税按年收益为基 础计取12%280800b其他税费按

33、年收益为基 础计取5.6%131040保险费按重置成本为 基础 计取0.2%7200维修费按重置成本为 基础 计取2%72000年经营费用J(1)+(2)+(3)+(4)J537840三三年净收益（一）（二）1802160四收益年限26五报酬率累加法确定6.5%八收益价格(三)/6.5% X 1 -1/(1 +6.5%)2622333038.05七收益法单价/（兀/m2）7444.35（参数选取及具体计算过程略）。收益法评估单价：7444.35元/m2;收益法评估总价：22333038.05元。（八）估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场

34、交易价格， 故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用 房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即50012430-1000000=40012490（元）因此评估总价为40012430元，即：4001.24万元；大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。XX房地产估价有限公司 二O一一年八月十八日附件（略）(分数：20.00 )正确答案：（1）估价对象介绍中缺土地使用人的说明。（2）估价对象介绍中缺是否有共有权人的说明价值定义

35、表述不完整，应为：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情 况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （4）估价依据中不应有城市房屋拆迁管理条例，应该是国有土地上房屋 征收与补偿条例。（5）在估价方法要说明所选用方法的理由。（6）估价结果报告中应该是由注册房地产估价师签字，不得以盖章代替签字。 （7）结果报告和技术报告的总价均表述为万元，应精确到元。（8）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。（9）技术报告中缺市场法计算公式。缺可比实例朝向因素调整。无形价值不应该放在实物状况

36、中调整。可比实例所处楼层调整中，三个可比实例规划使用有一定限制，而估价对象没有限制，未进行相关调整。（10）缺少市场法计算过程或者说得岀最终比准价格没有计算过程。（11）选用收益法公式未说明理由或者说没有对净收益进行未来变化趋势分析。（12）采用租约租金计算不合适，应选用市场租金。（13）空置率应采用社会平均客观空置率。（14）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。（15）收益法测算中建筑物重置成本不应作成新修正（16）在确定最终收益价格时，没有说明“土地岀让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑 物也无偿收回”的前提。（17）废弃收益法估价结果的理由不充分。（18

37、）在得出最终价格时，不应扣除尚未偿还的贷款数额，征收估价不考虑抵押因素影响。解析（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响"等内容。（2）估价依据中城市房屋拆迁管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定：“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元"。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，按照规定“不得以印章代替签字"。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒。（第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。（6）市场法测算未列岀计算公式。（7）市场法比

38、较因素中楼层应属于区位状况。（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例）（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。（12）收益法公式选取未说明理由。（收益法公式选用未分析未来收益变化趋势）（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，按照规定应该“不考虑租赁因素 的影响"。（应采用客观租金）（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应考虑适当的空置率。（16）收益法测算中建筑物重置成本

39、应是客观成本。（17）收益法测算中建筑物重置成本不应作成新修正。（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。（市场法测算结果不应包含装修价值）（或者是：两种方法结果差异大，未作分析；不采用收益法的估价结果未说明理由； 确认估价结果理由不充分）（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征 收房屋已抵押担保的债权数额”。）解析：3.封面（略）目录（略）致委托人函XX有限公司：受贵公司委托，我们对贵公司拥有的位于XX市XX街XX号1层（房屋所有权证号：XX字第XX号，建筑面积为339.29m2）商业用房的抵押价值进行评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷

40、款 额度提供价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进行实地查勘和市场调查，估价人员在结合有关资料的基础 上，遵循估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算 并结合估价人员经验，确定估价对象于估价时点2009年4月21日满足本报告估价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见下表）。估价对象估价结果一览表房屋坐落房屋所有权 证号用途面积/m2评估单价2 /（元/m）评估总 价/万元:假疋未设XX市XX街XX字第商业339.29 '14478.96491.26立法 定优先受偿权 下的价值XX号XX号房地产估价师 知悉的法定优 先受偿款工

41、程款优先受 偿权价值/00已抵押担保债 权价值/00其他/00合计/00抵押 价值小写/14478.96491.26大写人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整备记：估价对象抵押价值-估价对象假疋未设立法疋优先受偿权下的价值-房地产 估价师知悉的法定优先受偿款XX房地产估价有限公司（盖章）法人代表：XXX 二00九年五月二十二日 注册房地产估价师声明（略） 估价的假设和限制条件（略）房地产估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼，该建筑于2007年建成并投入使用，为钢筋混凝土结构，共 5层，其

42、中12层为商铺和酒楼，3层为茶楼，45层为客房及 办公用房。大楼外墙粉色墙砖，13层为大面积玻璃窗，45层为玻璃幕墙；内部设备有中央空调、自动喷淋系统、1部电梯、2部消防楼梯。估价对象位于大楼的第 1层，建筑面积为339.29m2，层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面 铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查勘，估价对象房屋主体结构完好，基础设施完备，维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为XX有限公司拥有的位于XX市XX街XX号1层的商业用房。估价委托人提供的房屋所有权证记载内容为：房屋所有权证号：XX字第XX号；房屋所有权人：XX有限公司；房屋坐落：（略）；产别

43、：私产；幢号：XX ；房号：XX ；结构：框架；房屋总层数：5层；所在层数：1层；建筑面积：339.29m2;设计用途：商业；登记日期： 2007年6月6日。估价委托人提供的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号；土地使用者：XX有限公司；坐落：（略）；地号：（略）;地类（用途）：商业用地；使用权类型：出让；使用权面积：3065.30m2 ；终止日期：2046年4月20日；登记日期：2006年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象委托人提供的资料及估价人员实地查勘情况，至估价时点，估价对象已出租用作酒楼，除此以外无他项权利限制。（三）区位状况（略

44、）四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点2009年4月21日六、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权利下的价值，减去房地产估价师知悉的法 定优先受偿款后的价值。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法（略）十、估价结果经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价14478.96元/m2十、估价对象变现能力分析（略）十二、估价人员（略）十三、估价作业日期2009年4月21日至2009年5月22日十四、估价报告应用的有效期（略）XX房地产估价有限公司2009年5月22日附件（略）房地产估价技术

45、报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程（一）确定房地产市场价值1 收益法收益法是基于预期原理，选用适当的报酬率将预期的估价对象房地产未来各年的正常收益折算到估价时点 的现值，求其之和得岀估价对象房地产价格的一种估价方法。其基本公式为：式中，V为收益价格，A为相对于估价时点而言的未来第i期末的净收益，Y为房地产的报酬率（折现率）（1）确定房地产收益。1）租约期内房地产收益。估价对象已出租，租约期至2013年4月20日。根据估价对象租赁合同，从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见。B租约期内年有效

46、毛收入一览表/B（单位：元/m2）时间有效毛收入2009421 2010 42050 X 12 6002010 421 201142055 X 12 6602011421 2012 42060 X 12 7202012 421 2013 42060X12=720其中，租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2）租约期外房地产收益。根据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为7075元/m2o月（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率为每年2%-5%由此，预测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/m2 月，且按每年3%勺比率递增。根据当地市场一般情况，空置率取2%

47、假设上述收益变化趋势在未来使用年限里相对稳定。则租约期外第一年的有效毛收入为100X12X（1 -2%）=1176（元/m2） o（2）确定年运营费用。时间年有效 毛收入管理 费用维修 费保险 费税金年运营费用=® +年收益-2009 421 2010 42060018181.2105.6142.8457.22010 421 2011 42066019.8181.2116.16155.16504.842011 421 2012 42072021.6181.2126.72167.52552.482012 421 2013 420172021.611811.2126.72167.5255

48、2.481运营费用包括：管理费、维修费、保险费、税金，计算结果见下表。 (3)确定年净收益。计算公式：估价对象年净收益一年有效毛收入一年运营费用 则估价对象年净收益见下表。B估价对象年净收益计算一览表/B(单位：元/m2)(4) 确定报酬率。综合考虑，确定报酬率为 7% (计算过程略)(5) 确定估价对象收益价格。(计算过程略)2 市场法估价对象收益价格为:市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进行对照比较，对已发生交易的类似实例的已知价格加以修 正，得岀估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。其基本公式为：比准价格一可比实例房地产的价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区域因素修正系数

49、X个别因 素修正系数(1)可比实例的选取B可比实例比较因素一览表/B项目估价对象可比实例一可比实例二可比实例三地址XX街XX号XX街XX号XX街XX号XX街XX号交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期20094212009 315200812302009222建成年代2007200620062006建筑结构框架混合混合混合建筑总层数5211所占层数1111层咼/m5.45.44.54.5装修情况中档装修清水房清水房清水房面积/m339.29130220248他项权利限制租赁权无无无收益年限3736.53636成交总价/万元162270300成交单价/（兀/m2）12461.5412272.7312096.77币种人民币人民币人民币人民币（2）建立可比价格基础（略）。（3）选取比较因素及因素条件说明。根据房地产估价规范及项目特点，本次比较因素选择交易情