房地产开发5-6章

1、第五章第五章 房地产开发资金的筹集房地产开发资金的筹集5.1 房地产开发资金筹集的基本概念房地产开发资金筹集的基本概念5.1.1 房地产开发资金总额的构成房地产开发资金总额的构成 资本金资本金(注册资金注册资金)自有资金自有资金资本溢价资本溢价(计入资本公积金计入资本公积金) 资金总额资金总额长期借款长期借款借入资金借入资金流动资金借款流动资金借款其他短期借款其他短期借款5.1.1房地产开发资金总额的构成房地产开发资金总额的构成1、自有资金、自有资金 资本金资本金资本溢价资本溢价 2、借入资金、借入资金 5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式资金筹集渠道与资金筹集方式房地产开发资金筹集房地产开

2、发资金筹集，是指开发企业根据，是指开发企业根据其开发项目的投资开发经营和调整资金结其开发项目的投资开发经营和调整资金结构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，构的需要，通过资金筹集渠道和资金市场，运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集运用各种资金筹集方式，经济有效地筹集资金的过程资金的过程 资金筹集渠道资金筹集渠道是指筹集资金来源的方向与是指筹集资金来源的方向与通道通道 资金筹集方式资金筹集方式是指筹集资金时所采用的具是指筹集资金时所采用的具体形式体形式 5.1.3 长期资金筹集与短期资金筹集长期资金筹集与短期资金筹集 房地产开发长期资金筹集房地产开发长期资金筹集指筹集使用期在指筹集使用期在一年以

3、上、用于企业对外长期投资或某项一年以上、用于企业对外长期投资或某项目长期建设和购建固定资产等所需的资金目长期建设和购建固定资产等所需的资金 n长期资金主要表现为长期负债长期资金主要表现为长期负债 短期资金筹集短期资金筹集主要筹集使用期在一年以内主要筹集使用期在一年以内的、在房地产开发日常经营活动中占用在的、在房地产开发日常经营活动中占用在流动资产上的资金流动资产上的资金 n短期资金主要表现为企业的流动负债短期资金主要表现为企业的流动负债 5.1.4直接筹集资金与间接筹集资金直接筹集资金与间接筹集资金 直接筹集资金直接筹集资金，是指房地产开发企业不经，是指房地产开发企业不经过金融机构，直接向投资

4、者过金融机构，直接向投资者(资金供给者资金供给者)进进行筹资，或者发行有价证券进行筹资行筹资，或者发行有价证券进行筹资 间接筹集资金间接筹集资金，是指房地产开发企业借助，是指房地产开发企业借助于银行等金融机构进行的筹资于银行等金融机构进行的筹资 5.1.5 资金成本与资本结构资金成本与资本结构 资金成本资金成本是指企业为筹集和使用资金所必是指企业为筹集和使用资金所必须付出的费用须付出的费用 资本结构资本结构是指企业或项目各种资本的构成是指企业或项目各种资本的构成及其比例关系，反映了资金诸组成要素及其比例关系，反映了资金诸组成要素（数量、期限、来源、成本等）之间的相（数量、期限、来源、成本等）之

5、间的相互联系和作用方式互联系和作用方式 5.1.6财务风险与财务杠杆财务风险与财务杠杆 财务风险财务风险是由开发企业筹资决策而引起的风险。是由开发企业筹资决策而引起的风险。含义：含义：n企业所有者（股东）收益的可变性；企业所有者（股东）收益的可变性；n企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性企业或项目负债筹资而造成到期不能偿债的可能性 财务杠杆财务杠杆是指利用债务资本或发行有价证券而取是指利用债务资本或发行有价证券而取得资金的方式得资金的方式 n当企业或项目全部资产（或投资）收益率大于债务资当企业或项目全部资产（或投资）收益率大于债务资本的平均成本时本的平均成本时 n当企业或项目全部资产收

6、益率低于债务资本的平均成当企业或项目全部资产收益率低于债务资本的平均成本时本时 5.1.7房地产开发资金筹集的目的房地产开发资金筹集的目的 实现项目投资开发目标和企业发展目标实现项目投资开发目标和企业发展目标偿还债务，改善盈利能力，调整资本结偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构构5.1.8资金筹集的原则资金筹集的原则 时机适当原则时机适当原则安全性原则安全性原则经济性原则经济性原则可行性原则可行性原则盈利性原理盈利性原理5.2房地产开发资金的筹集方式房地产开发资金的筹集方式 5.2.1 向银行借款向银行借款 1、房地产开发企业向银行借款的种类、房地产开发企业向银行借款的种类 房地产开发企业流动

7、资金贷款房地产开发企业流动资金贷款 商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款房地产开发项目贷款房地产开发项目贷款 抵押贷款抵押贷款 5.2.1 向银行借款（续向银行借款（续1）2、向银行借款的程序、向银行借款的程序提出借款申请提出借款申请 银行审核申请银行审核申请签订借款合同签订借款合同企业取得借款企业取得借款 企业归还借款企业归还借款 5.2.1 向银行借款（续向银行借款（续2）3、借款企业归还借款的方式、借款企业归还借款的方式 定期按等额还本，每期付息一次定期按等额还本，每期付息一次 定期按等额还本付息定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，不还本金，本金到每期计息

8、并付息一次，不还本金，本金到期一次还清期一次还清 到期本金利息累计一次付清到期本金利息累计一次付清 5.2.1 向银行借款（续向银行借款（续3）4、借款合同、借款合同 借款合同的基本条款借款合同的基本条款 借款人的权利和义务借款人的权利和义务 贷款人的权利和义务贷款人的权利和义务 5.2.1 向银行借款（续向银行借款（续4）5、银行短期和长期借款的优缺点、银行短期和长期借款的优缺点 银行短期借款的优缺点银行短期借款的优缺点 n优点：优点：银行资金充足，实力雄厚。银行资金充足，实力雄厚。银行短期借款银行短期借款具有较好的弹性具有较好的弹性n缺点：缺点：资金成本高。资金成本高。限制较多限制较多银行

9、长期借款的优缺点银行长期借款的优缺点 n优点：优点：借款筹资较快。借款筹资较快。借款成本较低。借款成本较低。借款弹借款弹性较大性较大 n缺点：缺点：风险较大。风险较大。限制条款较多。限制条款较多。借款规模受借款规模受国家宏观经济形势和金融政策影响较大国家宏观经济形势和金融政策影响较大 5.2.2 发行债券发行债券 1、 企业债券的种类和特点企业债券的种类和特点 记名债券和无记名债券记名债券和无记名债券特点特点n代表一种债权债务关系代表一种债权债务关系n债券具有分配上的优先权债券具有分配上的优先权n债券持有人只是企业的债权人债券持有人只是企业的债权人n企业债券可以转让、抵押和继承企业债券可以转让

10、、抵押和继承 5.2.2 发行债券发行债券 (续续1)2、企业债券的发行、企业债券的发行 企业发行债券的条件企业发行债券的条件n企业规模达到国家规定的要求企业规模达到国家规定的要求n企业财务会计制度符合国家规定企业财务会计制度符合国家规定n具有偿债能力具有偿债能力n企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利企业经济效益良好，发行企业债券前连续三年盈利n所筹资金用途符合国家产业政策所筹资金用途符合国家产业政策n企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的企业发行企业债券所筹资金应当按照审批机关批准的用途用途n企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资企业发行企业债券的总面额不得大于该企业

11、的自有资产净值产净值n企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的存款利率的40%n企业发行企业债券，应当由证券经营机构承销企业发行企业债券，应当由证券经营机构承销 5.2.2 发行债券发行债券 （续（续2）发行企业债券的管理发行企业债券的管理 企业债券的发行方式企业债券的发行方式 n公募发行公募发行：是以不特定的多数人为募集对象而：是以不特定的多数人为募集对象而公开发行债券公开发行债券 n私募发行私募发行：是指向特定的少数投资者发行债券：是指向特定的少数投资者发行债券 5.2.2 发行债券发行债券 （续（续3）3、企业债券的发行价格、

12、企业债券的发行价格 企业债券的发行价格企业债券的发行价格n等价发行等价发行n溢价发行溢价发行n折价发行折价发行债券发行价格的计算公式为债券发行价格的计算公式为 PcmimFimm tm ntn0111/(/)(/)5.2.2 发行债券发行债券 （续（续4）4、企业债券筹资的、企业债券筹资的优缺点优缺点 优点：优点：资金成本低。资金成本低。具有保障控制权。具有保障控制权。可发挥财务杠杆的作用可发挥财务杠杆的作用 缺点：缺点：财务风险高。财务风险高。限制条件严格。限制条件严格。筹资数量限额。筹资数量限额。5.2.3发行股票发行股票 1、股票的种类和特点、股票的种类和特点 按照股东承担风险和享有权益

13、的大小，股按照股东承担风险和享有权益的大小，股票可分为票可分为普通股普通股和和优先股优先股按投资主体的不同可划分为按投资主体的不同可划分为国家股国家股、法人法人股股、个人股个人股和和外资股外资股 按股票票面是否记名，可分为按股票票面是否记名，可分为记名股票记名股票和和无记名股票无记名股票 5.2.3发行股票发行股票 （续（续1）特点特点n从法律上讲，股票持有人即股东与股票的权利从法律上讲，股票持有人即股东与股票的权利和义务是不可分离的，股票转让就是股东权利和义务是不可分离的，股票转让就是股东权利和义务的转移，股票转让后，股东就失去了相和义务的转移，股票转让后，股东就失去了相应的权利和义务；应的

14、权利和义务；n股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证股票是财产所有权证书，而不是债权债务凭证 5.2.3发行股票发行股票 （续（续2）2、发行股票的条件、发行股票的条件设立股份有限公司并申请公开发行股票的设立股份有限公司并申请公开发行股票的条件条件 原有企业改组设立股份有限公司申请公开原有企业改组设立股份有限公司申请公开发行股票的条件发行股票的条件股份有限公司增资申请公开发行股票股份有限公司增资申请公开发行股票 定向募集公司申请公开发行股票定向募集公司申请公开发行股票 股份公司申请股票上市交易条件股份公司申请股票上市交易条件 5.2.3发行股票发行股票 （续（续3）3、股票发行的程序、股票发

15、行的程序 提出公开发行股票的申请提出公开发行股票的申请 审批审批 被批准的发行申请送证监会复审被批准的发行申请送证监会复审 5.2.3发行股票发行股票 （续（续4）4、股票的发行与承销方式、股票的发行与承销方式 股票的发行方式股票的发行方式 n股东优先认购股东优先认购n定向募集定向募集n公开发行公开发行股票的承销方式股票的承销方式 n股票发行的包销股票发行的包销n股票发行的代销股票发行的代销5.2.3发行股票发行股票 （续（续5）5、股票筹资的优缺点、股票筹资的优缺点 优点：优点：对于普通股筹资来说，具有更大的财务对于普通股筹资来说，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险；灵活性和较小的财务风险

16、；股本没有固定的到股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司的永久性资本期日，无需偿还本金，是公司的永久性资本 缺点：缺点：筹资成本较高；筹资成本较高；当发售新股票，增加当发售新股票，增加新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东时，可能会分散公司的控制权；另一方面新股东对公司积累的盈余具有分享权，影响公司新股东对公司积累的盈余具有分享权，影响公司的市场价值和发展潜力的市场价值和发展潜力 5.2.4自有资金筹集自有资金筹集 1、资本金筹集、资本金筹集 2、资本公积金筹资、资本公积金筹资 资本公积金筹资资本公积金筹资 n股票溢价发行取得的公积金股票溢价发行取得的公积金 n法定资产重估增值法

17、定资产重估增值 n接受捐赠的财产接受捐赠的财产 盈余公积金筹资盈余公积金筹资 5.2.5吸收外商投资吸收外商投资 1、外商投资的方式、外商投资的方式 合资经营（股权式经营）合资经营（股权式经营） 合作经营（契约式合营）合作经营（契约式合营） 外资独营外资独营 5.2.5吸收外商投资吸收外商投资 （续（续1）2、外商投资的审批程序、外商投资的审批程序 编报项目建议书编报项目建议书申请企业名称登记申请企业名称登记 编报可行性研究报告、合资或合作合同、编报可行性研究报告、合资或合作合同、章程章程 申请颁发批准证书申请颁发批准证书 申请领取营业执照申请领取营业执照 办理税务登记和银行开户办理税务登记和

18、银行开户 5.2.6项目项目BOT 1、BOT方式的基本概念方式的基本概念 BOT是英文是英文Build Operate Transfer结合起来的缩结合起来的缩略写，意为建设略写，意为建设经营经营移交，是利用私人移交，是利用私人资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其他基础产业）的一种筹资方式他基础产业）的一种筹资方式 nBOT（Build-Operate-Transfer）即建设）即建设经营经营移交移交 nBOOT（Build-Own-Operate-Transfer）即建设）即建设拥拥有有经营经营移交移交 nBOO（Build-Own-Oper

19、ate）即建设）即建设拥有拥有经营经营 5.2.6项目项目BOT（续（续1）BOT投融资方式的投融资方式的内涵内涵n政府部门并没有放弃，一般也不发生对它拥有政府部门并没有放弃，一般也不发生对它拥有资源的终极所有权，一旦委托或授予的特许权资源的终极所有权，一旦委托或授予的特许权期满，政府部门不仅保持原有资源的所有权，期满，政府部门不仅保持原有资源的所有权，而且获得完整的、可以正常运营的设施的所有而且获得完整的、可以正常运营的设施的所有权权n由于政府部门的授权，私人企业（或项目公司）由于政府部门的授权，私人企业（或项目公司）是是BOT项目的资金筹措者、开发建设者、所建项目的资金筹措者、开发建设者、

20、所建成项目的经营者以及在特许期限内，投资收益成项目的经营者以及在特许期限内，投资收益的获得者的获得者nBOT项目是在政府授权，并始终在政府的支持、项目是在政府授权，并始终在政府的支持、监督下运行的监督下运行的 5.2.6项目项目BOT （续（续2）2、BOT方式的基本特征方式的基本特征项目所在国政府是任何项目所在国政府是任何BOT项目最重要的参与者项目最重要的参与者和支持者和支持者 项目公司是项目公司是BOT项目第二个必不可少、也是最重项目第二个必不可少、也是最重要的参与者和执行者要的参与者和执行者 BOT项目的资金筹集是将传统的股本投资与项目项目的资金筹集是将传统的股本投资与项目融资结合在一

21、起融资结合在一起 BOT方式一般采用分散分担风险方式一般采用分散分担风险的方法的方法 BOT项目必须具有明确而又稳定的收益来源项目必须具有明确而又稳定的收益来源 BOT项目的特许期限结束时，要求移交或转让给项目的特许期限结束时，要求移交或转让给项目所在国政府，通常有所有权转让和经营权转项目所在国政府，通常有所有权转让和经营权转让两种方式让两种方式 5.2.6项目项目BOT （续（续3）3、BOT方式的融资结构和运行过程方式的融资结构和运行过程 项目筛选和决策项目筛选和决策 用竞标方式选择境外投资者和项目公司主要成员用竞标方式选择境外投资者和项目公司主要成员 成立项目公司，建立授权关系成立项目公

22、司，建立授权关系 项目融资项目融资 项目建设项目建设 项目经营项目经营 项目移交项目移交 5.2.6项目项目BOT （续（续4）4、BOT方式的优缺点和发展前景方式的优缺点和发展前景 优点优点 减轻政府的财政负担，增加国家财政收入，促进减轻政府的财政负担，增加国家财政收入，促进当地的经济效益和社会效益的提高当地的经济效益和社会效益的提高 减少了传统项目政府部门所要承担的各种风险减少了传统项目政府部门所要承担的各种风险 项目公司获得较有保障的投资报酬率和债务偿还项目公司获得较有保障的投资报酬率和债务偿还能力能力 降低项目建设和经营方面的建设风险、市场风险、降低项目建设和经营方面的建设风险、市场风

23、险、经营风险、信贷风险、财务风险等经营风险、信贷风险、财务风险等 境外资金能获得更多的投资机会境外资金能获得更多的投资机会 5.2.6项目项目BOT （续（续5）缺点缺点政府与私人企业和境外投资者之间的利益冲突和政府与私人企业和境外投资者之间的利益冲突和协调，常常贯穿协调，常常贯穿BOT项目全过程项目全过程 政府部门必须考虑到项目产品销售及服务价格对政府部门必须考虑到项目产品销售及服务价格对用户的承受程度用户的承受程度 项目的应变能力较差项目的应变能力较差 投资回收期也相对较长，投资回报率也较低投资回收期也相对较长，投资回报率也较低 过程极其复杂，耗时耗资，融资成本偏高，在实过程极其复杂，耗时

24、耗资，融资成本偏高，在实际运作中有很大难度，具有较大的局限性际运作中有很大难度，具有较大的局限性 5.3房地产开发资金筹集规划房地产开发资金筹集规划 5.3.1房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容 房地产开发资金筹集规划房地产开发资金筹集规划就是根据项目可行性研就是根据项目可行性研究估算的总投资需要量和年度投资需要量究估算的总投资需要量和年度投资需要量(或分期或分期投资需要量投资需要量)，通过资金来源与运用表，通过资金来源与运用表(或称财务或称财务平衡表平衡表)，研究、安排资金的来源与运用，为项目，研究、安排资金的来源与运用，为项目寻求适宜的资金筹集方案

25、，选择财务费用最经济寻求适宜的资金筹集方案，选择财务费用最经济的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的的资金筹集方案，并在此基础上估计获得资金的可能性，以适应项目预期的现金流量可能性，以适应项目预期的现金流量 5.3.1房地产开发资金筹集规划的概房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容念和基本内容 主要内容主要内容n对企业或项目的内外部因素进行分析对企业或项目的内外部因素进行分析 n在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资在企业或项目的开发经营目标指导下，合理确定筹资目标目标 n资金筹集的规模和流量资金筹集的规模和流量 n资金来源、期限、方式等资本结构分析资金来源、期限、方式等资本结构分

26、析 n资金筹集成本分析资金筹集成本分析 n资金筹集的风险和可行性分析资金筹集的风险和可行性分析 n拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案拟定企业或项目的各种可行的资金筹集方案(规模、时规模、时间安排、渠道、具体方式等间安排、渠道、具体方式等) 5.3.2房地产开发资金筹集结构分析房地产开发资金筹集结构分析筹资资本结构筹资资本结构 筹资方式结构筹资方式结构 筹资来源结构筹资来源结构 筹资成本结构筹资成本结构 筹资期限结构筹资期限结构 5.3.3房地产开发资金筹集的成本分析房地产开发资金筹集的成本分析 1、资金成本的概念和确定、资金成本的概念和确定 个别资金成本个别资金成本 n长期借款成本长期借款

27、成本 n企业债券成本企业债券成本 n普通股的成本普通股的成本n留用利润的成本留用利润的成本 加权平均资金成本加权平均资金成本边际资金成本边际资金成本 5.3.3房地产开发资金筹集的成本分房地产开发资金筹集的成本分析析 （续（续1）2、财务杠杆与筹资成本分析、财务杠杆与筹资成本分析 财务杠杆财务杠杆是指借入资金对企业自有资金的影是指借入资金对企业自有资金的影响，可以用企业自有资金利润率来反映响，可以用企业自有资金利润率来反映 当资本利润率大于借款利率时，增量筹资当资本利润率大于借款利率时，增量筹资采取主权性筹资时，必然相对增加筹资成采取主权性筹资时，必然相对增加筹资成本，降低资金利润率。反之亦然

28、本，降低资金利润率。反之亦然当借款利率大于资金利润率时，增量筹资当借款利率大于资金利润率时，增量筹资采取负债筹资时，必然相对增加筹资成本，采取负债筹资时，必然相对增加筹资成本，降低资金利润率。反之亦然降低资金利润率。反之亦然5.4房地产开发资金筹集案例分析房地产开发资金筹集案例分析 P122132第六章第六章 房地产开发项目的规划设计房地产开发项目的规划设计及其评价及其评价6.1房地产开发项目的规划设计房地产开发项目的规划设计 6.1.1城市规划的层次体系城市规划的层次体系 城市总体规划城市总体规划分区规划分区规划控制性详细规划控制性详细规划修建性详细规划修建性详细规划 6.1.2居住区规划的

29、内容居住区规划的内容 1、确定居住区布局结构和道路系统、确定居住区布局结构和道路系统 2、住宅选型、住宅选型 n点式住宅点式住宅n条式住宅条式住宅 n错层式住宅错层式住宅 n跃层式住宅跃层式住宅 n复式住宅复式住宅n退台式住宅退台式住宅 n花园别墅花园别墅 n综合性商住楼综合性商住楼 6.1.2居住区规划的内容（续居住区规划的内容（续1） 3、住宅的布置、住宅的布置 周边式布置周边式布置 行列式布置行列式布置 混合式布置混合式布置 散点式布置散点式布置 自由式布置自由式布置 6.1.2居住区规划的内容（续居住区规划的内容（续2）4、公共建筑规划布置、公共建筑规划布置 各级公共建筑应有合理的服务

30、半径，以便于居民各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用；使用；应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向；人流走向；产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境；持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境；在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益提高经济效益 6.1.2居住区规划的内容（续居住区规划的内容（续3）5、绿地规划布置、绿地规划布置 要形成绿化系统要形成绿化系统 节约用地节约用地 与经营结合

31、起来，发挥绿化的经济效益与经营结合起来，发挥绿化的经济效益 注意景观要求注意景观要求 6.1.3开发区工程勘察与设计开发区工程勘察与设计 1、工程勘察、工程勘察 选址勘察选址勘察初步勘察初步勘察详细勘察详细勘察施工勘察施工勘察 6.1.3开发区工程勘察与设计（续开发区工程勘察与设计（续1）2、编制设计文件、编制设计文件 初步设计初步设计 施工图设计施工图设计 6.2开发项目规划设计的组织与控制开发项目规划设计的组织与控制 6.2.1 规划设计的过程规划设计的过程 6.2.1 规划设计的过程规划设计的过程开发企业规划设计的控制能力表现开发企业规划设计的控制能力表现 n预控能力预控能力 n过程控制

32、能力过程控制能力 n设计文件接收及变更控制能力设计文件接收及变更控制能力 6.2.2规划设计的组织与委托规划设计的组织与委托 1、选择设计单位、选择设计单位 n设计资格设计资格 n设计等级设计等级 n设计范围设计范围 2、确定各项技术经济控制指标、确定各项技术经济控制指标 3、评价和选择设计方案、评价和选择设计方案 4、审查设计图纸、审查设计图纸 6.2.3规划设计审核规划设计审核 1、方案图纸、方案图纸n规划方案规划方案 n建筑设计方案建筑设计方案 n结构设计方案结构设计方案 2、初步设计图纸、初步设计图纸3、施工图设计图纸、施工图设计图纸n建筑施工图建筑施工图 n结构施工图结构施工图 n给排水施工图给排水施工图n电气施工图电气施工图 6.3房地产开发项目规划设计方案的房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析经济因素分析 6.3.1住宅建筑设计方案的经济因素分析住宅建筑设计方案的经济因素分析 外墙周长系数外墙周长系数 n因素影响因素影响 w平面形状平面形状 w进深和面宽进深和面宽