长租公寓的运营模式与前景分析

1、长租公寓的运营模式及前景分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式， 代表着 租赁这 种新的生活方式的兴起。 在长租公寓的发展历程中， 有三个标志 性的事件昭示着长租公寓的 崛起 ：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖，特别是2014 年雷军斥资 1 亿元入主 YOU+国际青年公寓成为标志性的事 件；第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环 境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业， 越来越 多的开发商开始自主切入公寓市场， 或者开始与品牌公寓运营商 展开深度合作， 这意味着行业竞争格局的重大变化， 也将推动行 业发展步入新阶段。

2、一、长租公寓背景概述（ 一 ） 我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场， 行业无法避免地从“增量开发” 切换到“存量经营”。 而存量经营的一种重要方式， 便是长租公 寓。在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期， 据行业研 究机构前瞻产业研究院推出的 中国互联网长租公寓产业商业 模式创新与投资机会研究报告数据统计，截至 2015 年，我国 房屋租赁的交易额总规模就达到 8000 亿元左右。目前国内城镇 人口约 7.7 亿人，按 30%的租房率来算，大概有 2.3 亿的人口 需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别， 因此长租公寓 前景被普遍寄予厚望。表：我国租房人口数量 （单位：亿人）

3、（ 二 ） 租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下， 住房租赁市场已经 获得较多的政策支持。 各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产 开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务， 同 时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。 在种种政策的激励和支持下， 长租公寓租赁基金站在了风口， 加 上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少， 市场发展趋势更 偏向于稳健增值型。二、长租公寓市场分析（ 一 ）长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照国 家新型城镇化规划的进程， 2020 年在国仍有 2 亿以上的流动 人口。庞大的流动人口推动了房屋

4、租赁市场的繁荣。此外，租赁 市场长期存在的底层因素， 如千禧一代进入主力消费市场带来消 费升级的需求， 以及租赁市场信息不对称等行业痛点的改善， 也 在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应， 使得整个 品牌房屋租赁市场进入一个新的加速阶段。 公开资料显示， 中国 房屋租赁市场规模在 2016 年已超过万亿元。按目前的市场空间 估算，整个房地产服务市场空间在 5.3 万亿左右。（ 二 ）长租公寓政策分析2015 年以来，关于住房租赁市场， 利好长租公寓发展的政策 层出不穷。 2015 年住建部等相继出台了 住房城乡建设部关于加 快培育和发展住房租赁市场的指导意见 和关于放宽提取住房 公积

5、金支付房租条件的通知 ，鼓励住房租赁市场的发展，并放 宽了住房公积金支付房租的条件。 2016 年国务院首次提出了建 立购租并举的城镇住房制度， 并确定从增加土地供应、 发展租赁 企业、规范中介服务等多方面促进我国住房租赁市场的发展。 2017 年住建部、发改委等 9 部委发布关于在人口净流入的大 中城市加快发展住房租赁市场的通知 ，选取深圳、广州、南京 等 12 个城市首批试点住房租赁业务。在中央政策的推动下，地 方政策开始跟进，目前已有 20 多个省（直辖市）出台了相关鼓 励扶持住房租赁市场发展的政策。以北上广深为例：1. 北京：5 年内将建立租购并举的住房制度2017 年 4 月，北京市

6、发布北京市 20172021 年及 2017 年 度住宅用地供应计划和北京市 2017 年度国有建设用地供应计划 , 明确未来 5年内将建立购租并举的住房制度。2. 上海: 新增租赁住房用地供应全面启动2017 年 7 月 24 日, 上海首批公开出让的两幅租赁住房用地 正式成交。 这标志着上海新增租赁住房用地供应全面启动， 积极 推进购租并举住房体系建设迈出坚实一步。3. 广州: 承租人符合条件子女可就近入学2017 年 7 月，广州市政府办公厅印发 广州市加快发展住房 租赁市场工作方案 ，明确赋予符合条件的承租人子女享有就近 入学等公共服务权益，保障租购同权。此外，广州还将加大住房 公积金

7、对租赁住房的支持力度 , 提高公积金提取额度。在落实税 收优惠方面，方案 提出，对依法登记备案的住房租赁企业、 机 构和个人落实税收优惠政策支持。4. 深圳: 引导房产开发企业开展长租公寓经营2017 年 7 月 7 日，深圳市规划国土委在官网通告 , 发布深 圳市住房建设规划 2017 年度实施计划，将加快培育住房租赁市 场，规范租赁市场秩序。计划提出，深圳市将加快出台深圳市培育和发展住房 租赁市场的实施意见 ，培育租赁行业，鼓励企业规模化租赁经 营，引导和规范房地产开发企业、 房地产综合服务企业开展长租 公寓经营；落实税收、金融等支持政策、加强行业监管，加强租 金管控，规范租赁市场秩序，保

8、障租赁市场主体的合法权益。三、长租公寓模式分析（ 一 ）业务介绍根据华菁证券今年 6 月底发布的 长租公寓行业报告 （以 下简称报告 ）的分析，目前市场上的长租公寓经营模式以集 中式和分布式两种业态模式为主： 分散式公寓竞争较为激烈， 盈 利不易，多为初创企业经营；集中式公寓因运营难度大，所以竞 争较小，成功运营后成本较低，因此可以获得更高的租金差。（ 二 ）长租公寓盈利模式分析1. 集中盈利运营模式分析 长租公寓的的盈利运营模式首先是集中运营，就是事先选 择目标，目标的选择通常是商业、工业楼或者住宅。然后集中 对房屋进行设计、改造、装修，同时配备统一的租后服务。在 装修的工程中，可以按照客户

9、的要求对房屋进行分割，软件硬 件进行安装。这与传统的长租公寓相比，设备齐全服务周到， 客户有更多的选择。同时还为客户提供租后服务，不仅提供保 洁、维修、健身房等服务，还可以为客户提供特定需求服务。 集中式的公寓租金水平不高，且出行比较便利。这种出租服务 试用于蓝领、创业人员或者女性。集中式公寓在提供标准化的 优质服务、实现社交功能等方面也具有很大的优势。集中式长租公寓运作模式示意图在房源获取与出租上， 集中式长租公寓房源以商业的酒店式 公寓或工业改造房为主， 也有部分来自原有快捷酒店的改造， 房 源本身或有了较好的隔间或分段， 或比较方便做出隔间。 在出租 方式上，一般都整间整套出租，由于房间

10、之间相互影响较小，一 般最多可允许两人同住。在服务方面， 由于整栋或整层进行管理， 通常可以利用公共 空间提供公共服务，包括茶吧、放映厅、台球室、健身房及举办 社区活动等（高端公寓则公共服务更为高端， 比如泳池、会客厅、 酒廊等）。在市场方面， 有高端服务式公寓如雅诗阁， 不过更多是面向 年轻客户的中端产品，如常见的都市白领、创业人群等。他们热 爱社交、喜好现代生活方式，集中式公寓所提供的公共空间、社 交环境、家政保洁等服务正中其需求。在资金运作上，可进行持有，也可进行租赁。持有方式中主 要以基金等方式持有， 企业自己持有资金沉淀太大， 一般较少采 取。租赁方式则更多被大部分长租公寓品牌商所采

11、用， 这种方式 前期投入较少， 而且更易扩张， 是目前市场上中底端长租公寓扩 张的主要方式。企业一般与持有者签订 5-10 年的租约，按照租 金上涨水平，每隔几年就有一定的租金上浮。而租给租客，一般 最长是 1 年一签，一年后涨租可能性较大，也正是如此设计，长 租公寓运营商可较为准确测算未来收益水平。2. 分布式盈利运营模式分析 分布式盈利运营模式就是将分散在在各个小区的空置的房屋， 通 过业主或者中介公司进行承包， 并按照一定的标准进行装修， 在 向外进行租赁，同时提供相应的租后服务。从空间分布上看，虽 然是分散的， 但是所提供的公寓的标准以及租后服务都是在一个 运营系统下实现的。分布式的经

12、营模式由于有更多的房源选择， 可以有不同档次的房屋供用户选择，便于满足不同客户的要求。 但是分布式经营模式与集中模式相比， 在平均收集和管理等方面 成本相对于较高。 但是不管那种经营模式， 当房间数量达到一定 规模后， 就会出现成本边际递减效应。 同时当房屋的数量达到一定规模后，才能实现家具前端电器、材料的批量采购在房源获取与出租上， 分布式长租公寓大部分是从个人房东 手中获得闲散房源（其中又以二手房居多） ，房屋原来格局各有 特点，并不统一。在出租方式上有整套出租和分间出租。整租主 要以中高端长租公寓为主。分间出租则是更为主要的方式， 以中低端市场居多。 对于分 间出租的方式，由于共享厨房、

13、客厅等套内空间，生活相互影响 程度也较大，一般一间只允许居住 1 人。同时，为提高利用率， 降低成本，“ N+1”是分布式公寓的常见做法。此外，房源来源 于各个社区，异常分散，通常并没有可供企业利用的公共空间。在资金运作上， 分布式长租公寓一般不进行持有， 主要以租 赁为主。 其过程为企业与房东签署托管协议， 企业按协议规定每 年支付约定的房租给房东， 或一次性支付几年的约定房租， 对于 个人房东而言即便房源空置也能得到收益。 企业则通过自身平台 将房源出租， 由于产品和服务带来溢价， 一般房源价格相比同地 段个人房源要高。3.两种模式对比分析当前，集中式长租公寓及分布式长租公寓在行业的发展中

14、各 有优劣势， 是一种互为补充的状态。 各自的优劣势主要有以下几 个方面：1. 资产增值效率 ：集中式长租公寓一般是整体收购或整体租 赁，可以统一管理发挥协同，产生溢价，对于商办物业、工业产 房等都具有提升资产价值的作用。 分布式长租公寓中个人房源较 多，则有利于个人房东获益。2. 改造运作能力 ：集中式长租公寓因为涉及旧楼的收购改造， 一定程度上相当于一个小型开发商，对于楼宇要有充分的理解， 相比之下，分布式长租公寓不存在这种情况，改造难度较低。3. 管理能力 ：集中式长租公寓因为房源集中， 人员配比不高， 服务半径小，管理难度也相对较低 ; 分布式长租公寓异常分散， 服务半径大， 增加人员

15、则提高成本， 减少人员则管理低效且存在 管理漏洞。4. 房源多样化 ：分布式长租公寓的产品层次更为丰富， 租客 选择多，市场容量也相对较大，集中式则房型相对单一，租客合 适房源较少。四、长租公寓前景分析首先，长租公寓潜在市场份额占到租赁总市场规模的 1/4 ， 未来随着租售并举政策推进， 预计长租公寓面向的群体将更为广 泛，长租公寓占总租赁市场规模比例也将继续提升。然后，政策 对长租公寓运营商的各项扶持， 也将提升住房租赁市场的规模化、 集约化、专业化。最后，长租公寓运营商灵活利用各种金融工具 的资本运作能力，是其必须练就的新技能，金融市场的发展、成 熟及金融工具的运用如 ABS 等金融工具将

16、行之有效解决长租公 寓运营商投资回收期比较长等问题。（ 一 ）长租公寓 ABS（以魔方公寓为例）租金收益权 ABS是以基础资产产生的现金流作为还款来源， 以优先 / 次级分层结构、按年归集支付、房产及土地抵押、第三 人差额补足等措施提供综合增信保障的固定收益产品。租金收益权 ABS 的交易结构通常采用专项计划或信托受益 权的单 SPV架构。不过，国内公寓行业首单 ABS魔方公寓 ABS 采用的却是“专项计划 +信托受益权”的双 SPV架构设计，并且 通过分级机制、现金流评估及超额覆盖、触发制补充质押、保证 担保等内外部增信设计，实现了全部优先级证券的AAA评级。（图为 ABS结构）长租公寓 R

17、EITs国内首单长租公寓资产类 REITs新派公寓权益型房托资产支持专项计划于 2017 年 10 月 11 日在深交所正式获批发行， 拟发行金额为 2.7 亿。该项目是国内首单长租公寓资产类 REITs 产品，也是国内首单权益型公寓类 REITs。此单长租公寓 REITs 的发行将对国内住房租赁市场开展资产证券化和 REITs 的全面 启动起到重要的示范作用。此单项目优先档资产支持证券级评级为 AAA，未借助第三方 进行增信，体现了新派公寓自身优质的资产和优良的运营管理能 力。此外，本单项目从立项到上报到获批仅用了不到 20 天，也 体现了长租公寓 REITs 的推进效率和监管层面对长租公寓 REITs 的支持。（图为 REITs 结构）目前长租公寓 REITs宜采用的模式有两种： 银行间 REITs 和 交易所基金 REITs 模式第一种，长租公寓持有 / 运营方选择合适物业作为资产池， 以租金的未来收益权作为偿还来源， 并辅以物业资产抵押或租金 收入超额覆盖等可选的增信措施， 根据长租公寓租金的预期收入 水平和合理收益率确定 REITs 规模和份额，在银行间市场 上市 交易。第二种则是长租公寓持有 / 运营方选择合适物业，以转让股