商业街物业管理方案

1、商业街物业治理方案商铺是指从事具体商业行为的物业.按其经营方式主 要为单体经营,集中治理的模式,对商业街商铺进行统一管 理,是目前开发商普遍推行的一种方法,治理的好,对培育 区域商业中央和商业品牌有重要影响.对于开发商来说,开发、销售商铺是前提,但只有开 发、销售是不够的,还必须成立专门的商业治理公司对商铺 进行治理,才能长久开展.目前国商铺购置者有很多是依靠收取租金,归还银行 商铺按揭贷款,在这种情况下,开发商对商铺的治理更为重 要.如果商铺商业治理不力,影响商铺业主的租金收益,业 主不能归还按揭贷款,最终风险还是要落到开发商的头上.1.0商铺物业治理理念商铺是有方案的商业聚集,对商铺进行“

2、统一治理,分 散经营是商铺区别于其他房地产的核心特点.“统一治理,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的治理公司统一治理,没有统一治理的商铺是难 以经受剧烈的零售业市场竞争.“分散经营,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场 所,商铺的治理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和 经营者之间搭建桥梁.1.1.商铺的统一治理的理念在于统一招商治理、统一营 销、统一效劳监督、统一物管.为了到达“统一治理,分散经营的治理模式,在商铺销 售合同中都应该约定承租户必须服从治理公司的统一治理. 在法律上确定商铺治理公司的治理地位.1.1.1 “统一招商治理要求招商的品牌审核治理和完善 的租约治理.

3、“品牌审核治理指：招商对象需经品牌审核后才能进入.审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书适用于批 发代理商、品牌代理委托书适用于专卖代理商、税务登记证、法人授权委托书等.“完善的租约治理指：签定租约、合同关键条款必须 进入.租约治理包括约定租金、租期、支付方式、物业治理费 的收取等,还有其他比拟关键的租约条款治理,比方：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的 限制,如果发生重大变化,须经业主委员会的认可业主委 员会成立之前,经开发商认可； 营业时间确实定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一治理；为

4、整个商铺促销承当的义务；承租人对停车场的使用,确定有归还是无偿,有无限制；投保围事宜；是否统一的收银等1.1.2 “统一的营销治理有助于维护和提升经营者的 共同利益.由于目前商业竞争剧烈,打折降价的促销竞争手段比拟流行,以吸引购物者光临.治理公司应该为商铺筹划好1年12个月的营销方案,所谓“大节大过、小节小过、无节造节 过.组织筹划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主 沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用根据承租户销 售额的一定比例进行分摊.如果商铺统一收银治理,就能较 好地执行按销售额分摊费用.1.1.3 “统一的效劳监督有助于经营者间的协调和合 作.商铺须设立由开发商领导、商业专家

5、组成的治理委员 会,指导、协调、效劳、监督承租户的经营活动,保证商铺 的高效运转.常见的方式有：指导工程：店铺布置指导、促销活动安排；协调工程：协调经营者之间的紧关系,增进经营者之间 合作；效劳工程：行政事务治理；监督工程：维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、 卫生、消防等部门的治理.1.1.4 “统一的物业治理有助于建筑空间的维护和保 养.商铺的物业治理容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供给、公用面积的保洁、保安防盗、车辆治理、绿化养护、意外事故处理等.商铺的各项设施的使用频率较 高,统一治理有助于对物业设施设备有方案的保养与维修, 增加使用的平安性和耐久性.2.0商铺物业的治理

6、特点2.1顾客流虽大商铺进出人员杂,不受管制,客流H大,易发生意外,安 全保卫工作非常重要,有些零售商品易燃易爆,因此消防安 全不得有半点松懈.同时商场在发生突发事件时,疏散相对 较慢.平安治理应特另U慎重2.2效劳要求高要物业治理效劳面向商铺置业人和使用人,向他们负责,一切为他们着想.促进商业物业保值、增值；同时为使用人 和顾客营造一个平安、舒适、便捷、优美的经营和购物环境. 这是商铺物业治理效劳的根本原那么2.3治理点分散出入口多,电梯客梯、观光梯、自动扶梯等分散,需要的保洁、保安人员相对较多,治理点分散,治理难度较 大是商业物业治理的特点.2.4营业时间性强顾客到商铺购物的时间, 大多集

7、中在节假日、 双休日和下 班及晚间,而平时和白天顾客相对少一些.统一店铺的开及 关门时间有利于商铺的整体形象塑造.开、关门时间不统一 会造成整体商铺经营的凌乱感,无序经营的印象,对顾客产 生不良的心理影响.2.5车辆治理难度大来商铺的顾客,有开车的,也有骑车的,大虽的机动车和 非机动车对商铺周边的交通治理和停车场治理增加了压力.车辆治理好坏直接影响着商场物业治理水平的整体表达.3.0商铺物业治理人员配备3.1.1商铺治理的人员配备原那么是因事设岗、一专多能、 精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管 理费都用在刀刃上.3.1.1.1业户效劳部设主管一人,可由物业主任兼任.该部主要职

8、能是业户接待与部治理、下设业户接待员假设干名,分别兼任行政人事、 文书档案、方案财务、物料治理等职.接待员的多少主要依 据于业户效劳部的工作时间和工作虽,通常每班保持两人便 可.3.1.1.2维保效劳部设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养 和维修工作.该部门主要职能是保证商铺不间断地平安运 行,使物业保值和升值.维保效劳部的作业人员应根据商铺 经营效劳需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配 置.3.1.1.3保安效劳部设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防 和车管工作.该部门主要职能使平安防与消防治理.具体作 业人员根据商铺保安的值勤点、工作虽和作业班次进行配 备.

9、3.1.1.4保洁绿化部设主管一人,全面负责商铺的室保洁、室外保洁与绿地 养护工作.该部门的主要责任是保洁效劳治理和绿化效劳管 理.具体保洁和绿化作业人员根据苞铺保洁围、保洁面积、 保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排.3.1.1.5经营效劳部设主管或兼职主管一人,全面负责商铺业户委托给物业 治理公司的租赁代理、广告筹划及工程开发等经营效劳工 作.该部门的主要责任是配合业户的经营活动,促进商铺经 营销售和物业治理工作.4.0商铺的物业效劳治理商铺物业治理包含以下几个方面,我们现对此进行分项描述：4.1商铺业户效劳治理4.2商铺装修效劳治理4.3商铺设备、设施维保效劳治理4.4商铺建筑物的养护及维

10、修治理4.5商铺保安效劳治理4.6商铺保洁效劳治理4.7商铺绿化效劳治理4.8商铺经营效劳治理4.9商铺广告治理4.10商铺保险治理4.1商铺业户效劳治理业户效劳部有两局部工作职能,一是业户效劳,二是部 治理.4.1.1接待与联系接待与联系是业户效劳的重要容之一,是物业治理方为 业户、顾客提供效劳并与业户、顾客进行交流的窗口.其主 要职能与其他类型物业治理的业户效劳一样,包括倾听建议 和意见,接受投诉,安排维修和回访,收取治理费与外联系 等.4.1.2纠纷、投诉接待顾客在商铺购物因环境效劳因素而来投诉.对物业治理 方来说,所有投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与 履行“治理公约业绩考核依据

11、之一 ；4.1.3报修接待商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成 很大的影响.业户报修,应迅速做记录,填写维修任务单?, 即时派维修工到现场抢修；4.1.4走访回访接待员的走访容包括三方面：一是听取业户和商铺方对物业治理效劳的意见、建议；二是对报修后的维修结果进行回访；三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的 缺乏之处作出提示、催促改良,晓之以理,动之以情,用实 际行动去感化业户,让他们明白：我们所做的一切,都是为 了商铺的自身形象,我们的目标是一致的.4.1.5外联系商铺部联系：商铺的部联系包括向业户收取租金、治理费、水电能耗 费、铺位的报修抢修费等；向商铺方收取物业治理费

12、、能耗 费.商铺效劳治理做得如何,必将影响到收缴率的好坏.商铺的外部联系商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系, 会使商铺的经营活动很被动.处理得好,往往事半功倍.4.2商铺装修效劳治理4.2.1装修治理应包含在业户治理中,因治理难度较大, 故单独列出论述.装修治理职能主要包括：审核装修申请、 签订“装修治理协议,现场监督治理等.4.2.2商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租 后,由承租商依据经营要求,提出装修申请；也有的业主把 一个层面装修完毕之后出租铺面.承租商户对铺面只能通过 申请批准后作一些小的变动装修,装修治理应做好

13、以下几个 方面：建立周全、详细、便于操作的治理制度；专人负责对工程实行严格的监督；选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督治理.4.2.3商业铺面制定装修治理规定的要点二次装修过程应遵守物业治理处制订的?二次装修施工 治理规定?；业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应严 格遵守?商铺动火申请制度? 的各项规定；禁止擅自更改水、 电管线及负荷用电；装修完毕后,物业治理处根据装修前业户递交的经认可 的装修设计图、装修协议,对工程进行竣工验收,如发现有 违反装修设计图及装修协议某些条款的,应视情节轻重作不 同的处理；为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部 位,装

14、修工程施工方事由物业治理处选定还是由业户选定应 视工程涉及的方面来确定,通常分以下几种情况：凡涉及电力设备由铺外的配电架至铺的终端空气开关 箱等进行增建、改装的；为该层的消防设备包括消防喷 淋装置、管道、警铃等进行增建或改造的；为该层的电梯、 自动扶梯进行增建或改装的,以及电视监控系统、公共天线 分布系统等进行增建或改装的,都由物业治理处选定工程实 施工方.业户那么按工程费用的一定比例支付给物业治理处作 为工程监督治理费.凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、部 间隔,水管、排水道、电力装置,通风设备、等小规模装修 可由业户自行选定工程施工方,也可由物业治理处选定施工 方.业户递交的装

15、修设计方案所附的图纸,应包括：清楚显 示楼层部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图附 铺面、商号招牌的细节；排水系统的分布图附由关细节； 电力供给设备分布图及电线敷设简图附有敷设电线资料及 负荷虽；照明设备位置图；假天花的平面,切面图；及其他一些物业治理处或商铺要求提供的建筑细节；装修工期、 开工期、防火举措、环保、环卫要求、违约责任、施工期保 险等.等等4.2.4装修现场监督治理在施工过程中,物业治理处应派专人在现场进行治理.治理的容主要包括3方面：对施工人员的治理,以及对工程是否按图施工、按“装 修协议要求和对装潢现场环境卫生装潢垃圾进行监督 治理.一般建筑施工队的人员情况复杂,大多是

16、临时工,施 工方对他们可能也缺乏有效的限制；装修施工与整个楼宇的 建筑不同,他通常局限于一个单元或一个楼层施工,而其他 层面那么照常营业,如对施工人员无有效治理,势必会影响其 他业户的营业活动.对于装修的工程监控主要着眼于施工人 员有否严格按认可的设计图纸进行施工,有否违反已签订的 “装修治理协议上的条款,有否违反物业治理处的其他管 理规定等,如有违反规定要及时联系,发出“整改通知单 等.如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施,那么由业户 负责将其修复,直至商铺方满意为止.当然,也可由物业管 理处修理,但有关费用那么由业户支付.这些治理效劳都应做 好详细记录,作为竣工验收时的证据或参考.等等4

17、.3商铺设备、设施维保效劳治理商业物业的日常养护标准较高,维修要求严,其容同办公 楼相似,但其方式不同.商业物业的重点在于各种设施,设 备上,由于商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最 高的一类,设备、设施养护及维修治理的好坏直接影响经营 环境和经营活动的正常运行.一些设备如电梯,自动扶梯等 易出故障的设施设备,保证其正常运行主要靠平时养护.商铺设备治理主要是预防商铺停电和保证中央空调、自 动扶梯的正常使用.商铺供电需要绝对保证, 由于一旦停电, 漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不平安的因素, 对商铺声誉带来不利影响.所以应选派优秀员工,日夜监测 电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运

18、行状况,一有异常 情况及时安排维修,保证电气和中央空调、自动扶梯正常运 行.商铺设备设施维保治理的具体实施过程与办公工程类 似,在此省略.4.4商铺建筑物的养护及维修治理4.4.1商铺修缮的方案、资金治理.为了保证商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制每年的修缮方案,安排年度修缮投资,经治理处审核后 报商铺业委会方审批大中修要落实资金,检查修缮结果.4.4.2工程性质确实定.依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为大 修、中修、小修三类.大修工程是指建筑物主体结构的大局部严重损坏,或有 局部倒塌的危险；局部附属设施必须拆换、改装或新装,如 上、下水道等.由于大修工程施工场地和平安的要

19、求,通常 是经营业户必须停止营业.因此,工期安排和开工前的筹备 工作非常重要；中修工程是指建筑物局部损坏,在局部维修中只牵动或 拆换少虽主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程.如楼顶 的局部修缮或局部重做面层,加固局部钢筋混凝土梁柱,外 墙的全面粉刷装饰等.中修工程影响面为局部,商铺发生突 法事件,保安、治理人员应按?应急事件处理规程?操作. 预防事态扩大,注意保护现场,及时向上级报告或呼叫救护 车.应特别强调,在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等4.5.4监控中央治理监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度 的监视,尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺 面应进行日夜监视.如发现可

20、疑人员或突法事件、恶性事件的发生,监控人 员应及时录象,寸作查证.另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防 止车辆被窃,万一遭窃,录象将提供证据、线索,有利破案 等等这项工作的重要性要求监控中央的保安人员工作认真、敬业.4.5.5消防治理商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺人流大,楼梯、 通道尤其是放火楼梯、通道相对面积较小,这给火灾时 的人员疏散带来很大困难；商品多且大多是易燃品,火种容易迅速燃烧；面积 广,因无防火墙阻隔,烈火蔓延极快；如商厦火灾,高楼的 竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度到达每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩.烟雾窒息死亡往往是火灾死亡 率中最高的.鉴于预防火灾

21、的重要性,商铺都安装有先进的 火灾探测装置烟感探测器和温感探测器和自动灭火装置喷淋装置.这些装置直接与火灾自动报警系统联网.只 要易各地方出现火情,烟雾和温度各到达一定的限度,这两 种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效 监控与预防.制定切合本商铺实际的消防治理制度包括几套火灾应 急处理方案；商铺的各部门及物业治理的各部门都要把各 自放火责任、围规定清楚；消防监控中央的保安员应明确自 身的责任围.做到“统一指挥,分区治理,层层负责,责任 明确,防患未然,切实贯彻“预防为主,防消结合的消 防方针.发现监控屏幕有火灾报警号时,立即用对讲机通知就近 的保安人员赴现场核查与处置；如确为火

22、警,按应急方案实 施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺人员的疏散,保 障人身平安,事故后作好调查分析报告并备案.发现故障警报,应迅速消除警铃使之复原,并立即通知 维保部,协助维保部尽快排除故障,并作好详细记录.定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火 门进行检查,保证完好备用、通道畅通、标记清楚.对一些 业户可能擅自增加电气设备要认真检查,预防发生电气超负 荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象.在员工、治理人员和业户中定期开展消防培训及消防演 习,使人人都会使用消防器具,掌握火灾逃生知识,不断提 高大家的防火意识和消防业务水平.等等4.6商铺保洁效劳治理商铺的环境有外部环

23、境和部环境.外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等；部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会 议室等一切公用场所,以及业户的铺、办公室等非公用部位搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁 优美、和谐怡人的商业气氛,为业户提供一各理想的经营环 境,为顾客提供一个轻松愉快的购物环境.4.6.1商铺保洁治理方法要做好商铺的保洁效劳治理,首先要确定做什么,即什 么地方需要保洁,然后定出清洁的标准,根据这些标准、要 求再定出保洁的频率次数,还要再加上检查手段,如目 视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等,制作?商业街商 铺环境清洁的作业标准?,容有检查的部位、工程、

24、清洁的 标准、保洁的频率、检查的手段等.重要的问题是怎么做等, 制订?商业街保洁效劳作业规程? ,这个“规程指导保洁 工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做,是保洁工岗 前岗中的培训教材,其要点有：地面清洁、打蜡；墙角线清 洁；墙面除尘；石清洁、打蜡；不锈钢面清洁；卫生间清洁； 玻璃幕墙清洁；窗户清洁；地毯清洗干净等.4.6.2商铺保洁治理的重点商铺的清洁治理重点之一是地坪清洁.随着人流的进 出,给商铺地坪带来的灰尘、纸肖；定时的清洁能够带给顾 客舒适、优美的购物环境；商铺的玻璃无框门、室柱上镜、电梯镜面等,由于顾客 触摸频率较高,留下的手印带给人视觉上的不舒服,应定时 清洁以消除不洁现象；

25、商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、枯燥和无异味, 也是清洁工作的重点；商铺外的铜牌,因暴露在室外,风吹雨淋会使铜牌便黑, 定期擦拭,能保持其程亮,提升商铺的形象.商户铺产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽 H不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生.对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视,但放置鼠药时,要 充分考虑儿童的平安,要放在摸不到的地方；为了平安也可 以聘请专业队伍进行消杀工作；在商铺的营业时间,保洁工不能使用长柄拖把,更不能 使用湿拖把拖地,以免造成顾客滑倒伤害事故；在雨雪天,商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示 牌；提醒业户在规定

26、的时间把铺面产生的垃圾袋装送至指 定的位置；对一切能利用的再生垃圾包装纸、箱要回收处理. 等等.4.7商铺绿化效劳治理绿化环境是保持生态平衡,营造舒适、美观、清新、幽 雅的购物环境的根底.商铺外的绿化搞得好,能使周围得环 境得到改善,乂提升了商铺得品位.绿化治理应配备专业技 术人员,依据季节、气候,地域条件的不同和树木花草的生 长习性及要求,制定详细的治理细那么,指导养护人员实 行.4.7.1商铺绿地治理商铺外围的绿地,在基建时就已定型,商铺得整体绿化 风格和局部独立的构图要统一协调,水平绿化和垂直绿化要 相得益彰.为保证草坪生长良好,劝阻顾客、游客进入草坪；保持绿地环境整洁； 及时去除死株、

27、病株,缺株要补檀: 定期对花木修剪整形；发现病虫害要进行捕捉或喷药,药物防治要注意平安, 并挂警示标识；草坪要经常除杂草：定期轧剪,每季度施肥一次,施后 浇水或雨后施撒；台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作,风后 去除花木折断的枝干,扶正培植倒斜的花木.等等4.7.2商铺室绿化治理花卉摆放前要有设计图,造型变更要有小样图,与商铺 总体设计风格相协调；花卉上挂？名称牌,简介花卉学名、俗称、习性,宣 传养花的常识,争取业户和顾客的配合,共同创造幽雅清新 的购物环境,同时乂陶冶情操,增加商铺的文化气氛；花卉搬运时,注意保护花卉株形不受损伤, 不散落盆泥, 注意场地整洁；商铺人流虽较大,因此商铺

28、摆放的花卉要经常检查,及 时修剪,去除黄叶,枯萎的花卉立即更换：由于各点摆放位置的光照度不一,花卉就要定期相互调剂、更换位置；等等4.7.3检查督导部门主管对保沽、绿化,效劳各组工作时时进行巡视, 发现问题记录在案,并追究各组长责任：治理处经理、业户 部督导不定期对各组工作进行抽查,发现问题立即催促主管 部门整改,每月累积数次,对主管进行处分.4.8商铺经营效劳治理商铺方和物业治理公司所签订的委托物业治理合同中, 往往会把商铺经营治理畴的租赁治理,广告筹划、新工程开 发同时委托给物业治理公司,以配合其商铺的经营治理.作 为物业治理公司也应将商铺经营治理的好坏与自己的物业 治理效劳紧密地联系起来

29、.4.8.1租赁治理出租方式的治理主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的围及类别；附近商铺楼宇的空置率；承租 户的经营特色；商铺所处的位置.另外经营商品给治理带来 的易难也应作为一个因素.租金计算可采用两种形式,一种 先规定一个固定的月租金根据面积,然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度.一种是按面积定出最低租金,然后根据承租户销售总额 按一定的百分比收取租金.4.8.1.1竟标租赁的考前须知：严格审定投标者的资格,主要是审核其个人或公司的商 业零售治理经验、经营业绩,资信状况及经营品种是否符合 行业规定等；投标的程序须规、严密、全面,尤其是租金的计算方式及 规定,

30、预付竞标租金的保证方式,有关撤回投标的规定,以 及中标后延时签约的赔偿,应作更为周全和深人的考虑.4.8.1.2协议租金出租的考前须知：在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经 营治理经验,资金状况,以及目前所经营店铺的数目,业绩 情况及所经营品种是否符合行业的规定等；承租人的经营性质,经营围,所经营的商品档次和质 虽.是否有水平进行一定投入的商业推广活动,从而使商铺 的业务前景有较大的开展等.4.8.1.3租金条款租金制定的参考因素：要参考周边社区人口数目,流动人口的数目及可能吸引 其他社区的顾客虽、商铺地理位置的优劣,交通是否便捷等 情况：要参考商品经营的围及类别、附近区域商铺的空置率、 承租人的经营特色、 承租人要承租的层次、 位置等情况等:要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等租金的组成要素：租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险,贷款资金 利息、投资回报率等.水电能消耗、商铺治理酬金、商铺利润,物业治理费等.大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米.也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的等4.8.2广告筹划楼宇外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺的, 由商户提出设计要求或制作,必须由物业治理公司统一安装 在合理位置；广告筹划是商铺经营效劳治理的一项重要任 务,就是要设法把顾客吸引进来,把承租人留住.因此要策 划和组织各项商业推广宣传活