一成本法估算房屋的价值

1、卜本钱法估算房屋的价值一、本钱法估算房屋的价值本钱法是求取估价对象在估价时点的重置价格,扣除折旧,以此估算 估价对象的客观合理价格或价值的方法.本钱法的根本公式为：建筑物价格=建筑物重置价格-折旧=建筑物重置价格X成新率1、开发本钱估价对象房产为砖混结构五层楼房,建造年代不详.其房产总建筑面 积为2956.66 m 2;本估价报告采用重置本钱法评估房屋价格,具体计算过程 如下：建筑安装工程费建筑安装工程费包括直接费、间接费及工程造价的全部费用,根据委 托方提供的资料和博白县有关建安工程预算定额和费用定额等造价文件及 近期造价指标,结合估价对象建筑结构、设计标准、装饰水平确定其单位 建筑面积造价

2、为350元/M2.勘察设计和前期工程费前期工程费包括勘察规划、可行性研究、设计、报建费等,取总建安费的10% ,那么勘察设计和前期工程费：350 X10% =35元/m 2根底设施建设费包括建造区内的道路、供水、供电、排水、排污、照明、绿化、环境 卫生等费用,约为建安费的5%.那么根底设施建设费为：350 X5%Q18元 /m 2公用配套设施建设费卜本钱法估算房屋的价值包括建造各种非营业性的公用配套设施的建设费用,约为建安费的8% ,那么公用配套设施建设费为：350 X8% =28元/m 2开发过程中的税费及不可预见费包括开发过程中的各种不可预见费用, 约为建筑安装工程费的5% ,那么开发过程

3、中的及不可预见费税费为：350 X8% =28元/m2估价对象开发本钱为之和,即： + + + + =350+35+18+28+28= 459元/m 22、治理费用主要包括开办费和开发过程中治理人员工资等,约为开发本钱的8%,那么治理费用为:459 X8% Q37元/ m 23、投资利息以1项和2项为根底,开发期为1年,现行银行一年期贷款利率为5.58%,假设各项费用在开发期内均匀投入,那么投资利息为：1+2 x (1+i) 0.5-1=459+37 X (1+5.58% ) 0.5-1弋14 元/m 24、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、之和的3%计算为：(459+37+14) X3

4、% Q15 元/m 25、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项之和的5.5%计算为：1+2+3+4 X5.5%=459+37+14+15X5.5% 29 元/m卜本钱法估算房屋的价值6、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项之和的15%计算.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润.目前博白县房地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为：1+2+3+4+5 X15% =459+37+14+15X15% Q79 元/m 27、建筑物重置单价1+2+3+4+5+6 =459+37+14+15+29+79= 633元/m 27、建筑物成新修正单价委托方提供的资料,无

5、法确定估价对象房屋建造年月,根据估价人员现场勘查掌握的情况及估价人员经验综合分析,确定房屋实际成新率为83% ,故其修正单价为：633 X83%Q525元/ m 2二、本钱法估算新开发土地的价值求取土地的本钱法是求取估价对象在估价时点的土地新开发价格,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法.求取土地的本钱法的根本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地的本钱+土地开发本钱+治理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润1、取得待开发土地的本钱依据委托方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市场资料,经综合分析,确定取得待开发土地的本钱为：400元/m 2.2、土地开发本钱依据委托

6、方提供的资料及估价人员现场调查、了解掌握的当地土地市卜本钱法估算房屋的价值场资料,经综合分析,确定土地开发本钱：240元/m2.3、治理费用治理费用取“取得待开发土地的本钱与“土地开发本钱之和的 8% 为：51 元/m 2.4、投资利息投资利息以上述1项、2项、3项为根底计算,土地开发期按半年计算, 投资利息采用现行银行一年期贷款利率 5.58%,假设第1项费用在开发期初 一次投入,第2项、第3项费用在开发期内均匀投入,那么投资利息为：(1)、第1项费用利息：1x (1+i) 0.5-1=400 X (1+5.58% ) 0.5-1勺 11 元/m2(2)、第2、3项费用利息：2+3 x (1

7、+i)(0.5/2)-1=240+51 X (1+5.58% ) 95/2)-1 M 元/m 2(3)、投资利息为：(1) + (2) =11+4=15 元/m 25、销售费用销售费用以上述1项、2项、3项、4项之和的3%计算为：(400+240+51+15) X3%21 元/m 26、销售税费销售税费以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的5.5%计算为： (400+240+51 + 15+21) X5.5%X0 元/m 24 / 7卜本钱法估算房屋的价值7、开发利润开发利润以上述1项、2项、3项、4项、5项之和的15%计算.开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润.目前博白县房

8、地产开发市场平均投资利润率取15%,故其开发利润为：(400+240+51 + 15+21) X15% Q 109 元/m28、新开发土地价格新开发土地价格为上述1至8项之和,即400+240+51 + 15+21+40+109=876元/m 210、计算楼面地价设定容积率为2.2,那么楼面地价=土地单价+容积率=876 +2.2弋398元/m 2(三)、估价测算结果(1)、建筑物成新修正单价为：525元/ m 2(2)、土地楼面地价为：398元/m 2(3)、房地产单价为：(1 )+(2) =525+398 =923 元/ m 2(4)、房地产总价为：2956.66 m 2X923 元/ m

9、 22728997 元/ m 2六、估价测算过程收益法的原理是：由于房地产具有连续收益性,使用期相对较长,其 产生的净收益能够在未来连续获得,将房地产的净收益,按一定的资本化 率,可以求出房地产价值的总额.一、本钱法估算房屋的价值净收益每年不变且为有限年期时对应的收益复原法公式为a1V= 脊 1 r1+r n其中：V 房地产价格a房地产净收益r为房地产资本化率n未来收益年限1、确定资本化率r:通过平安利率加风险调整值的方法来求取房屋资本化率,即房地产资本化率=平安利率+风险调整值,选用银行一年期存款利率2.25%为平安利 率,根据估价对象所处的社会经济环境及投资该房地产与投资其他经济行 为作比

10、拟后认为估价对象,风险调整值取 3.75% ,那么房地产资本化率为：r= 2.25% +3.75% =6.0%2、确定年净收益a:1年总收益估价对象临街一层现为商铺出租,我公司估价人员对本县城同类地段类似房地产的租赁市场可比实例调查情况分析如下：可比实例A:面积28m2,月租金500元,单价为17.86元/m 2 月.可比实例B:面积22m2,月租金400元,单价为18.18元/m 2 月.可比实例C:面积26m 2,月租金500元,单价为19.23元/m 2 月.经过综合分析考虑,采用“加权算术平均数综合出的估价对象月平 均租金为：17.86 X0.5+18.18 X03+19.23 X0.

11、2=18.23 元/m 2 月依据租赁市场可比实例调查情况确定出租率为95% ,那么：年总收益=18.23 X12 X95%=207.82 元/m 22年总费用：维修费按年总收益的2%计算：207.82 X2% =4.16元/m 2治理费按年总收益的5%计算：207.82 X5% =10.39元/m 2卜本钱法估算房屋的价值税金房产税按年总收益的12%计算：207.82 X12% =24.94元/m 2保险费按房屋重置价格的 0.2%计算根据估价对象的结构及装修情况,取 估价对象房屋重置价格为900元/m2,那么：900 X0.2% =1.8元/m 2年总费用二+=4.16+10.39+24.94+1.8=41.29 元/m 23房地产年净收益aa=年总收益一年总费用=207.82-41.29=166.53 元/m 23、确定收益年限n由于该评估对象的土地使用权为划拨性质,使