济南市技师学院新校区整体物业管理项目要求及相关分析知识分享

1、济南市技师学院新校区整体物业管理项目要求一、项目基本情况简介济南市技师学院新校区位于济南市历城区仲宫镇二仙村、 省道 103 线以东。总建筑面积149810 nf,其中地上建筑面积137440 m地下建筑面积12370 m2o学院办公教学图书综合楼、实训教学楼、技能实训楼、学生公寓、体育运动 场及附属用房、餐厅等各类教学及生活服务设施齐全。本项目所需服务范围主要包括办公教学图书综合楼的保洁、 实训教学楼卫生间 保洁、门岗管理、校区巡逻、楼宇值守及校区秩序维护、环境卫生、绿化、垃圾收集、房屋及设施的维护维修； 6 座学生公寓楼的学生公寓管理、维修、公共区域保洁工作。1、实训教学AB楼（含连廊）2

2、4125.03褶（含厕所18个），A楼高23.85 米，B楼高23.55米；实训教学CD楼（含连廊）24125.03褶（含厕所18个）， C 楼高 23.85 米， D 楼高 23.55 米。负责楼内厕所卫生、 楼梯和公共区域卫生、 楼外周围环境和绿地卫生。 负责 楼宇 24 小时巡视。2、技能实训楼8869.81褶（含厕所7个），高度19.05米。负责楼内厕所卫生、 楼梯和公共区域卫生、 楼外周围环境和绿地卫生。 负责 楼宇 24 小时巡视。3、办公教学图书综合楼26124.63褶，框架-剪力墙结构，地上12层。负责公共区域环境及周围环境和绿地卫生。负责楼宇巡视。4、学生公寓楼 A、B、C、

3、D、E栋，每栋6375.58 m2,高度26.1米；学 生公寓楼F栋6110.96 m2,高度21.6米。可容纳学生约6000人（按每间8人计算） 。负责楼内公共区域卫生及楼外周围环境和绿地卫生， 按照学生工作处的要求进行公寓管理。5、食堂 6583.59 m2 ,高度 33.6 米。负责楼外周围环境、绿地卫生，负责楼宇巡视。6、操场看台和附属用房4248.31 nf,高度8.4米。负责设施维护、环境和绿地卫生。7、各个运动场等的环境和绿地卫生。8、人防 6583.95 m2 ,高度 6.5 米。负责设施维护、环境卫生。负责人防交通、车辆秩序维护。9、校园内的道路卫生、道路维修及道路交通标示的

4、维护。10 、校园门口，广场及周围环境和绿地卫生。11 、河道、水面及周围环境和绿地卫生。12 、垃圾站的清扫管理、垃圾集中收集、垃圾站（桶）周边的整洁。13 、学院整体绿化养护（含学院门口两侧绿地）并保洁。14 、配电室、路灯、泵房、收发室、中水站、景观灯、学院会议（报告厅）等的保洁与维护。15 、负责学院门岗管理，需持证上岗。16 、校区 24 小时巡视。二、物业管理范围与服务内容（一）房屋维修与保养服务1. 提供 24小时房屋报修电话，登记报修记录。2. 对学校教学楼、办公楼、学生公寓楼等建筑物进行日常维修养护。3. 急修 30 分钟内到达现场，并制定维修方案，及时维修，记录规范齐全。4

5、. 维修用品的领用记录齐全。5. 制定房屋及其附属设施的年度大、 中修计划和日常维护保养计划， 经校方同意后，组织实施。6. 保持房屋及附属设施正常使用功能， 延长房屋使用寿命， 其状态应满足以下要求：屋顶无积水、无渗漏；外墙装饰层无空鼓、无裂缝、无风化、无脱落；阳台、雨罩、梁等结构构件保护层无开裂；烟道及垃圾道通畅；排水管道、检查井定期进行清挖，确保管道畅通；室内墙面及顶棚无空鼓、无剥落；门窗开关灵活，无破损；室内地面无起砂、空鼓、无松动。（二）设施设备运维与保养服务1. 综合管理（ 1）制定设施设备维修保养计划，重点设备（变压器、锅炉、水泵、冷暖设备等）要建立维修保养档案。（ 2）利用电话

6、、网络等手段，提供24 小时报修服务，报修记录规范，配备专业人员，对学校电气、弱电、给排水、暖通、升降设备、空调、锅炉、办公和教学桌椅、门窗、黑板等公共设施设备进行维修、保养。日常综合维修配件0 200元/ 件（个）由投标人承担。（ 3）及时更新全校电力、供暖、供水、雨污水、通讯等地下管网图，确保学校正常工作和教学秩序。2. 公共照明（ 1）应定期对公共照明系统检查维护。2）制定公共照明节能管理制度，并应符合GB 50034 的要求。3）教学楼、办公楼、实验楼、学生公寓楼道以及教室内照明每日检查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡（管）。（ 4）保持路灯、庭院、操场照明完好，定期检修并做好检修

7、记录，完好率达到95%以上。（ 5）楼道、教室等公共区域照明灯按时开启、关闭，满足使用要求。3. 供配电和应急供电系统（ 1）从业人员严格执行电业安全操作规程，并熟练掌握触电紧急救护 方法。（ 2）主配电室专人值守，定时检查设备运行状况，对主要运行参数进行查 抄。（ 3）具备无人值守条件的配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次 数，其他低压配电室定期巡查。（ 4）配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好。（ 5）做好易触电区域安全防范工作，如电开水炉、公共浴室、公共洗衣机、 电教设备等设备所处区域。（ 6）制定突发停电应急预案，制定水灾、台风、地震等灾害的供电应急预.、. J_防方案

8、。（ 7）定期检查维护应急供电系统，确保正常工作状态。4. 给排水（ 1）应定期对给排水系统进行维护，定期对污水处理系统全面维护保养 系统无明显异味和噪声。（ 2）每天检查1 次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏。（ 3）中水回用设施按规程生产运行，同时做好运行记录；中水水质达到有关标准；工作人员要有防护装置；中水管道和设施设备要有明显标识。（ 4）用户供水管线末端的水压及流量满足使用要求。（ 5）每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆。（ 6）高层供水设备定期保养，确保水质无污染并符合规定的要求，生活饮用水水质应符

9、合GB5749 的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照 GB 17051 执行。（ 7）定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。（ 8）如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知物业使用人。5. 浴室、开水房（ 1）浴室、开水房设备定期维护、保养，定期除垢。（ 2）配合校方在浴室安装计量装置，同时确保洗浴用水温度稳定；开水房设置计量、计费装置，无滴漏现象并保有记录。6. 供暖系统（ 1）根据实际情况做好供暖系统的维护工作。（ 2）每年应对供暖控制设备、管网进行检修，重要设备应建立检修档案。（ 3）供暖期间，供暖管网每2 天检查 1 次并保

10、有记录，减少管网跑水。（ 4）在校区建立不少于12 个观察点（或每万平方米不少于1 个监测点），每天统计室内温度并做好记录。7、避雷装置（ 1）公寓楼、教学楼、机房等重要部位防静电地板的接地可靠，对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查。（ 2）每月 1 次对变、配电室的设备的接地带进行检查；每季度对以上重要部位的配电柜及设备接地进行检查。（ 3）保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好，避雷设施完好，接地电阻应不大于4Q,弱电设备接地电阻应不大于1Q。7. 消防设施（ 1）疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通，无堵塞、占用、锁闭现象，严禁占用防火间距。（ 2）应急指示灯、疏散标志牌完好。室内消

11、火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用。3）室外消火栓、水泵接合器应完好，无损坏、埋压、遮挡、圈占现象。（ 4）灭火器保险及喷嘴外观良好，无损坏、无锈蚀，压力表显示在正常范围内，应定期维修、检测。（ 5）消防水池等消防储水设施水量达到规定水位，冬季应有防冻措施。（ 6）自动消防设施运行正常；发生火灾时，设施应能及时联动，启停均在消防控制室有信号反馈。（三）门岗管理、校区巡视、值守、车辆管理及公共秩序维护1. 门岗管理（ 1）设立门卫、值班、巡逻、守护制度。（ 2）学校大门24 小时值班，设立岗；兼顾其他出入口管理，值班记录规范详实。（ 3）学生公寓禁止外来人员进入

12、。（ 4）对人员和车辆出入进行管理，实行出入证制度，建立外来车辆出入登记制度。（ 5）对大型物品搬出进行登记。（ 6）对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，做好记录。2. 车辆管理（ 1）应加强车辆管理，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停放机动车的行为进行劝阻、纠正。（ 2）无通行证车辆禁止驶入校区。（ 3）设定非机动车停放区，引导师生有序停放。3. 校区巡视及公共秩序维护。（ 1）制定详细的巡视方案，明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定巡视路线，发现违法、违章行为应及时劝阻、纠正。（ 2）发现异常气味、声响，应立即查明并报告。（ 3）实行电子巡查管理

13、，定期巡查，对办公楼、实训楼、公寓楼、停车场（机动车和非机动车停放区域）等重点部位增加巡查频次，记录规范、详实。（ 4）巡查应使用专用设备，在监控中心建立巡查记录。如无巡查设备，宜保持两人一组进行巡查。（ 5）巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。（ 6）检查夜间不关闭照明灯具、电扇、空调的教室和其他部位，做到及时开启、关闭，做好有关记录。4. 监控（ 1）监控系统相应的设备设施运转正常。（ 2） 监控资料至少保持30 天， 有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。（ 3）确保值班电话畅通，接听及时。（ 4）按设备随机使用说明书的要求

14、操作使用。（ 5）设备出现故障，及时报修，出现紧急情况应及时向相关部门报告。5. 楼宇管理（ 1）协助学校维护教学、生活秩序，对不符合相关规定的行为及时制止。（ 2）实行物品出入登记制度，维护正常的办公科研教学秩序。（ 3）定期查看楼房内用电、用水情况，查验消防设施，排除安全隐患。（ 4）对损坏公物和违反有关规定的行为进行劝阻、制止。（ 5）负责楼房内装修的管理，对在楼房内进行装修的单位签订管理协议书并进行安全检查。6. 消防安全管理（ 1）基本原则1）物业服务企业应与校方协议约定各自消防管理职责，按职责划分做好消防安全管理工作。2）制定消防安全管理制度，确定消防安全管理人，明确专人维护、管理

15、消防器材、消防设施。3）按规定进行防火巡查、防火检查。应每日至少进行1 次防火巡查，对学生宿舍应每日夜间进行防火巡查， 且不应少于2 次； 学生宿舍严禁使用明火照明、取暖，严禁使用大功率电器；每月至少进行1 次防火检查；巡查、检查时应填写记录，由检查人及其主管人员签字。4）制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年组织师生至少举行1 次消防演习。5） 开展多种形式的消防安全宣传和培训。 每学期对新生进行消防教育宣传；组织师生、 工作人员至少进行1 次集中消防培训， 教育有关人员掌握检查消除火灾隐患的能力、 组织扑救初起火灾的能力、 组织人员疏散逃生的能力、 消防宣传 教育培训的能力。6） 消防监控

16、控制室实行24小时值班， 每班不少于2 人， 自动消防系统操作人员应持证上岗。7）物业企业应协助校方委托具备相应资质的检测、维修保养机构对消防设施进行维保，每年至少进行1 次全面联动检测，每月进行1 次专项检查，检测、检查应有记录。（ 2）服务保障1） 执行 中华人民共和国消防法 、 山东省消防条例 、 GA654 及 GA587 等相关法规、标准。2）制定消防安全管理制度，建立消防安全责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好。3）疏散通道、疏散楼梯、安全出口、消防车道保持畅通，不得堵塞、占用、锁闭、分隔。4）应每日对消防设备设施进行防火巡查，每月进行

17、1 次全面防火检查，保证设施、设备完好有效。配合学校监督集体宿舍严禁使用蜡烛、电炉等明火，应配合学校每日进行夜间巡查，且不少于 2 次。防火巡查、防火检查应做记录，如有异常情况，应及时予以调换或报修；配电室、锅炉房、水泵房、风机房、电梯机房等消防安全重点部位应设置明显的防火标识。5）物业服务组织应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1 次消防演习。6）应经常性开展消防宣传教育，每半年至少举行1 次消防培训和举办新生入学消防培训，教育有关人员掌握消防知识和“扑救初期火灾、组织逃生疏散、检查消除火灾隐患、消防宣传教育”四个能力；消防检

18、查巡查人员、自动消防设施操作人员应接受消防职业技能培训。7）物业服务组织应建立消防档案，统一保管、备查，其他要求按有关消防法律法规实施。（ 3）火灾应急处置1）消防控制室接收到报警信号，应派巡查人员前往现场查看，确认是否为火情；如工作人员发现火情，应立即通知消防控制室，并拨打“ 119”电话报警。2）确认火情后，巡查人员应将信息反馈给消防控制室，并组织本楼层人员进行疏散，灭火行动组开始灭火。3）消防控制室接到火情反馈信息后，立即启动事故广播，发出火警处置指令，并告知师生不要惊慌，在物业巡查人员的引导下迅速安全疏散、撤离；立即启动正压送风、 排烟系统和消防水泵等设施， 确保人员安全疏散和有效扑救

19、初起火灾；同时拨打“119”电话报警。4）其他工作人员接到火警指令后，迅速按照职责分工行动；灭火行动组的人员立即跑向火灾现场实施增援灭火； 疏散引导组引导各楼层人员紧急疏散； 通讯联络组继续拨打“119”电话报警，并到主要路口迎接消防车。5）与医疗、交通、市政、电力、公安部门配合，做好伤员救助、现场保卫、交通疏导等工作。7、其他秩序维护工作：（ 1）协助公安保卫部门做好学院举行的大型集会、承接的社会大型考试考点、 文体比赛等活动的秩序维护工作， 协助做好各类事故、 刑事案件的现场保护，协助处理各类突发事件。（ 2） 配合公安保卫部门做好来校视察、 访问的领导、 外宾的秩序维护工作。（ 3）认真

20、贯彻执行学院有关校纪、校规，按区域责任制要求，保障正常的教学秩序和校园环境。（ 4）积极参加政治学习、业务培训和其它有关教育活动。（ 5）积极配合学生安全委员会、学生安全文明纠察队开展工作。6）积极完成上级领导交办的其它工作。（四）保洁服务1.室内保洁（ 1）办公楼地面、梯级、楼道等公共区域保持清洁，办公楼、教学楼等场所无乱堆乱放物品。（ 2）门、窗、玻璃保持洁净明亮。（ 3）栏杆、扶手保持洁净，表面光泽。（ 4）墙面、顶棚每月清扫 1 次，保持干净，无乱涂乱画，无脏污，无积灰。（ 5）烟感器、应急指示灯、疏散标志牌、消火栓、消防箱、灭火器、报警器、监控探头等设施每周擦拭1 次，保持表面干净、

21、无灰尘、无污渍。（ 6）（窗、玻璃）茶水间每日清扫两次，保持整洁，无杂物。（ 7）浴室、开水房、活动室、体育场馆每日清扫1 次，保持整洁，无杂物。（ 8）公共照明灯具、开关、插座等无污迹，并保持正常照明。（ 9）垃圾桶保持表面洁净，周围无散落垃圾，无污迹，无异味，做到日产日清。（ 10）电梯轿厢内地面、内壁、门槽、顶部保持干净。（ 11） 电梯轿厢内电话、 监控探头、 显示屏等设备设施清洁并保持运行正常。（ 12）电梯操作面板干净、无污迹。2. 室外保洁（ 1）路面、主要通道每日清扫两次，保持干净，无杂物、污物。（ 2）操场（室外体育场）地面每日清扫1 次，保持洁净，无积水、积雪。（ 3）办公

22、楼、教学楼、学生公寓等建筑物外墙保持干净。（ 4）排水沟、窨井表面无杂物，保持畅通。（ 5）宣传橱窗、休闲桌椅、指示牌、灯箱、标识、灯杆、雕塑等保持干净。3. 公共卫生间保洁（ 1）教学楼、办公楼等人流量较大场合的卫生间应随时清扫，保持整洁。（ 2）地面保持干燥、整洁，无积水、无污渍、无杂物。(3)镜面、台面、水龙头、洗手池、拖布池等保持清洁。(4)墙面、天花板、换气扇整洁，无污垢。(5)卫生洁具洁净、光亮，无尿碱、污垢。(6)垃圾桶、纸篓清理及时，无异味，外壁清洁。4. 浴室(1)定期对地面、墙面和淋浴喷头进行清洗和擦试。(2)浴室关闭前应对更衣箱、公共卫生间、垃圾箱(桶)、通风系统以及 经

23、常使用或触摸的物体表面、进行清洗消毒。(3)消毒剂、杀虫剂符合国家相关要求。(五)绿化服务1 . 一般绿化服务(1)绿地无杂物，无侵占现象，盆栽植物摆放合理，盆内整洁，无杂物。(2)定期修剪，保持外形美观，花叶正常，无枯枝、叶，定期消杀，无病 虫害。(3)及时施肥、浇水，保持土壤肥料、湿度适宜，满足绿化物生长要求， 绿地植物存活率达到98 %以上。(4)设置学生学习休闲的绿化景点，景观自然，优美，富有特色。2 .专业绿化养护要求物业企业按照约定提供专业绿化养护服务，应符合表 1的要求。表1专业绿化养护要求项目服务要求基本要求有年度工作计划、长远工作规划、规章制度齐全；有校园绿化平面图。生长旺盛

24、，修剪合理；无折悬枝，无枯死枝，无萌条枝，基部无根英；无病虫害，树干无蛀干害虫，无药害；无人为损害，无舌L贴乱画乱钉乱乔木养护挂；行道树胸径7cm以上，定干高度TC,株行距合埋，栽植规范，无 缺株；与建筑物的栽植距离符合规定灌木养护保持树形美观，修剪合理；保持枝叶健壮，内膛不乱，通风透光；应做 到无折悬枝栽植搭配合理；花期延续时间长，观赏效果好，无残花、残 果，无枯死枝，无徒长枝，无交叉枝，无用膛枝绿篱养护应无病虫害，无药害，无被虫咬叶面；修剪及时，无缺苗断空，无杂草 杂物，无枯枝死叉；修剪表面平直，边角整齐，线条流畅；预防为主， 生态治理，无病虫害，无虫卵、虫粪，无药害草坪地被养护保持草坪品

25、种纯正，色泽鲜亮，生长健壮，无杂草；生长期内保持草坪 状态良好，覆盖度在95%Z上；修剪及时，保持高度在8-12 cm；草坪病 斑面积不超过3%绿地内无污染物、无杂物花坛花径养护种类配置合理，疏密度合理；单一品种高度T,整体效果好；花卉生 长繁茂，叶、花色泽艳丽；无杂草、无残花、无枯死植株；无病虫害， 无药害其它垂直绿化覆盖均匀，无明显断空，无枯枝死叉，无病虫害，无有碍观赏 的残花、残果；盆花放整齐有序，植株长势健壮，无杂草；特色植物、 古树名木长势良好，古树名木有标识；小品雕塑、水景美观牢固，无人 为损害，水景管理好（六）标识管理1 .物业服务企业应根据实际情况做好校区内自然标识和设施设备标

26、识的维 护，缺失的标识应及时与学校沟通完善。对学校内外的标识进行统一登记建册, 定期检查、定期清洁。2 .校区自然标识主要包括： 楼层标识； 区域标识；景观标识； 功能标识； 平面引导和消防安全疏散标识。3 .设施设备标识主要包括：电梯标识;消防设施标识;安全监控系统;车场管理系统。（七）应急服务1. 建立突发事件应急处理机制， 控制、 减轻和消除突发事件引起的社会危害。2. 对学校或物业使用人进行应急预案培训，强化宣传，定期组织预案演练，并进行评价和改进。3. 维持学校安全和正常的教学秩序， 有效应对突发事件； 突发事件通常包含：突发传染病；食物中毒；盗窃、斗殴等；水浸；高处坠落；燃气泄漏；

27、停电、停水；触电；火灾、爆炸；机动车辆伤害；设备设施故障；机械伤害；自然 灾害异常情况等；群体性突发事件的应急处置。（八）会议、邮政服务服务内容：学院办公室安排举行的学院会议以及学院各部门安排的大型活动、院领导办公室的清扫、日常收发事务（因工作特殊性，要求工作人员必须在学校附近居住， 寒暑假照常工作， 节假日及平日下班后根据学院安排随时加班）（九）运动场的保洁服务内容：1 .制定完善的服务方案2 .体育场需保持地面干净，无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水；主运动场保证大型活动前后，扶手和栏杆无陈灰陈垢，室外台阶干净、无纸屑、烟头等杂物，平时无白色垃圾，定期做好塑胶运动场的养护。3

28、 .水电管理：适时关闭操场公厕的水管4 .操场厕所管理：每天清理、冲刷卫生间；卫生间墙面、顶棚、灯具每学期清理一次。确保卫生间地面清洁、无污垢、无积水、无异味，无杂物无烟头，下水道通畅，瓷瓦洁净，卫生工具摆放整齐。保洁作业期间，在卫生间门前显著位置放置提示标识。公共卫生间做到无异味，卫生洁具做到无积便、无尿垢（十）其它要求1. 规章制度物业服务企业应完善各项管理制度，主要包括：物业服务方案；各岗位职责、工作流程及服务标准；内部管理制度。2. 财务管理应建立财务管理制度，并符合以下要求：物业服务费和其它费用收支应符合物业管理企业财务管理规定等相关法规要求；合同约定收费项目，应按合同要求执行；为招

29、标人提供的特约服务应按双方约定收费并单独结算；物业服务企业每年至少 1 次向招标人报告物业服务费用收支情况。3. 档案管理有较完善的物业服务档案制度，应包括：技术档案，如物业竣工验收档案、物业权属资料、物业承接查验资料等；日常管理档案，如物业使用人资料、物业租赁档案、装修管理资料、应急事件处理档案、安全管理档案以及各部门运行档案等。（十一）特殊条款1. 维修物品以旧换新， 维修人员做到修旧利废， 设备物品经采购人同意后方可报废，清单报价，分项报价（人员配备） 。2. 投标人必须具备物业服务企业一级资质。3. 中标投标人负责制定维修材料、 保洁耗材的采购计划， 并承担 200 元及以下维修耗材的费用。4. 服务期限： 36个月。5. 结算方式：按月结算。6. 现场勘验时间：招标报名截止日第 2 天（ 2017 年 月 日） ，地点：济南市历城区仲宫镇二仙村以东济南市技师学院新校区，联系人： ，电话： 。投标人应于报名成功后进行项目现场踏勘并填写投标人现场踏勘登记表， 未填写现场踏勘登记表的投标人不得参加投标。 未出示现场踏勘登记表的按无效报价处理。勘查登记表由甲方提供。三、管理和服务基本标准和目标（一）物业服务机构人员应符合以下要求：具