昆明市西山区团结乡策划报告

1、团结乡策划报告目录、?. 、.前言一、项目地块环境（区位）分析1、地理位置2、地质地貌状况3、地块周围景观4、环境、污染情况5、地块周围的交通条件6、周边景点二、地块优劣势（SWQT分析1、地理条件分析结论三、项目地块经济分析1、规划条件2、销售收入与物业状态经济分析图如下：四、定制别墅的产品定位1、产品定位2、产品特性3、环境定位五、营销卖点六、目标客群定位刖百经与昆明市华信房地产开发有限公司邀请，本公司就昆明市华信房地产在 昆明市西山区团结乡中的 77.22 亩住宅开发用地作前期规划性策划。本策划从六个方面论述本公司通过市场调查及思考、讨论后对此项目所作的前期项目开发定位策划。通过此论述，

2、希望能给昆明市华信房地产做开发决策提供帮助。一、项目地块环境（区位）分析1、地理位置项目区位于云南省昆明市西山区团结乡，距昆明市 20 公里，团结乡滑草场以东，俯瞰景观包含整个团结乡滑草场，阳光充足，空气清新，自然景观良好。2、地质地貌状况项目区面积5.1 公顷（约 77.2 亩） 。其规划范围的确定是由西边滑草场以及由滑草场延伸的道路。规划区地形变化大，属于山坡缓坡地段，区内无建筑物，有大量植被。3、地块周围景观该项目的正前方是团结乡滑草场是全国最大的滑草场， 1880 米的赛道于2001 年建成，同年被上海基尼斯赛道总部认证成为全世界最长的滑草赛道，曾于 2005 年中国昆明国际文化旅游节

3、区间举行“经典地产”杯万人赤足登山比赛。这里绿树浓荫，鸟语花香，景致开阔而幽雅，回归纯净美好的大自然，在蓝天白云下尽情奔跑、玩耍，在广阔的草地上追逐，在温暖的阳光下开展丰富多彩的文娱活动，不但开阔了视野，有一种回归大自然的感觉。由于昆明的天气四季如春，滑草场一年四季都可以滑草，在滑草场附近还有很多的农家乐，在此您可以品尝到各类山茅野菜，云南特有风味小吃，是昆明人周末休闲度假的好去处。4、环境、污染情况项目地块周围无工厂，四面环山，天然的自然环境，空气良好。5、地块周围的交通条件（1）、自驾车：总路程在30公里左右。（2）、不打算自己开车前往的，可选择乘公车到黄土坡客运站或者黑林铺, 然后搭乘当

4、地乡民的私车（大多都是面包车）前往。6、周边景点1、团结乡滑草场（岔路口左转是滑草场，右转是青龙潭景区）2、豹子鲁森林公园3、卧云山景区二、地块优劣势（SWQT分析1、地理条件分析就此项目用地的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要 分析结论，SWOT图如下:W乐行局院及娱银邮医WT （威胁） 占无威胁S （优势）天然自然环境空气良好无污染、无工业O （机会）利用天然的自然环境让居住者有一种回到大自然的感觉结论根据SWOT分析来看，该项目地块在市政配套及区位位置方面具有很大的劣势，并考虑到该项目用地交通方便，利用天然的自然环境，这样的优势，可以开发出天然舒适的别墅住宅区。三、项目地

5、块经济分析1、规划条件该项目用地性质为居住用地，适建多层住宅及其配套公共服务设施；规划总用地为51478平方米（77.22亩）总建筑面积为34048.2平方米建筑密度不大于25%,容积率不大于0.6,绿地率不下于52%。2、销售收入与物业状态经济分析图如下:面积(itf)建筑形态总套数均价（元/m2）建筑比例（）总面积（叫销售总收入（万元）750-850独栋、双拼12280030%102142859.92600-700独栋、双拼15280030%102142859.92550-620独栋、双拼11280020%68101906.8380-500独栋、双拼7280010%3405953.4580

6、-680独栋、双拼5280010%3405953.4总计502800100%340489533.44建筑成本基础100兀/ m2,土建 700 元/ m2,绿化100元/ itf ,酉己套100兀/ m2,不可预见费 50兀/itf 合计：1050兀/itf税费9533.44x14%= 1334.68 万元土地成本250000 元/亩77.22 亩=1930.5 万元建筑成本1050 元/ m2 X 34048 m2 =3575.04万元预计纯利润销售收入-成本=9533.44-1930.5-3575.04 =4027.9 万元纯利润率 42.25%四、定制别墅的产品定位1 .产品定位定制别墅

7、的产品形象定位为塑造人文社区的楷模，品质生活的典范，具体 来说就是用科学的建筑设计、山水石景观、品质化的施工、品质化的建材用料 所营造的人文的、生态的、休闲的、健康的高品质社区。2 .产品特性：(1)、建筑形态：独体别墅、双拼别墅。(2)、建筑环境：高绿化、园林式、生态化。(3)、建筑风格：风格多样、高端、张扬个性、唯美、风格多样。(4)、建筑使用率：建筑使用率很高。(5)、使用面积单价：同等销售单价下，使用面积单价低。(6)、内部空间：宽敞、立体感强，灵活、自由、随意。(7)、自然通风采光优良。(8)、停车位：每栋楼有独立停车位、园区内有公共停车场。(9)、入驻感受：尊贵的、自由的、人性的、

8、品位的、文化的。3、环境定位项目布局有明确的功能分区和清晰的浏览路线，主要设置花木、草坪、水 面、花架、凉亭、等。绿化景点的设计固然重要，但灯饰的布置也是非常重要, 特别是在晚上小区的灯光从不同的角度不同的景点自然发放，会让客户置身于 大自然的感觉，所以建议小区内部的灯光摆设位置要自然，如在花草丛中、水底下、树干或树伞上，水景和喷泉用多彩灯光映射。使整个小区环境充满动感，充满生机，达到一种美的境界。五、营销卖点定制别墅的卖点有如下几方面： 首创健康生活中心、开发商品牌、旅游度假圣地、天然的大自然风光、智能化物业配备、一体划的配套。卖点的概念转化：1 、生态概念：三重景观的规划与理念建造2、品位概念：现代建筑元素、大面积开间3、景观概念：亲光、观景的全景社区4、舒心概念：智能化配备