严防二手房买卖中的定金陷阱【精选】

1、严防二手房买卖中的定金陷阱二手房买卖在房地产交易市场中已逐渐成为主旋律，而伴随着这一主旋律，二手房买卖的定金纠纷却在逐年增多，且表现形式趋向复杂化多样性。此文针对 一些中介机构利用消费者对法规的不熟悉，任意索取居间费用的典型案例予以剖 析，提醒消费者提防中介公司设计的种种定金陷阱， 同时对二手房买卖中的定金 合同或定金条款加以了解释。1995年出台的担保法关于在签订定金合同或交付定金前首先要注意区分定金的类型。立约定金、成 约定金、解约定金和违约定金之间是有差别的。定金的条文较为简单，而XX年最高人民法院出台的关于适用 中华人民共和国 担保法若干问题的解释的规定大大丰富了我国定金制度的内容，具

2、体为：立约定金。以定金交付为订立主合同的担保，如果一方之后拒绝签订主合 同的，应当承担定金罚则。例：王某看中了在中介公司挂牌的位于浦东大道总价 120万元的一套三居室房。一经纪人告之王：“你先交 8万元定金给上家，一星 期内来签订买卖合同。王不假思索，当场交付。后王因抵押贷款未办成，拒绝签 约，并要求取回8万元定金。那么王某的8万元定金能否取回？回答是否定的。法律依据：最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法若干问题的解 释第115规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应 当双倍返还定金。成约定金。以定

3、金交付作为主合同成立或生效要件，不交付定金，主合同 不生效。例：甲为中介公司，想买下乙的商铺设立分公司。乙对甲说：“可以， 但须先付定金。”甲同意。双方于2月1日签订买卖合同，合同中有一条款约定： “甲必须在3月1日之前交付乙定金20万元，否则合同不生效。”后来甲在 2 月15日就交付乙定金20万元。问该合同是否生效？何时生效？回答是合同生效， 生效日为2月15日。解约定金。定金交付后，一方解除主合同的，必须以承担定金罚则为代价。 例：XX年 12月初，甲急需资金周转，委托房地产中介公司挂牌出售房屋。乙看 中这套房，总价200万元。双方签订了买卖合同，并约定由乙支付给甲定金20万元和首付款70

4、万元，余款于XX年12月底双方在房地产交易中心办理登记时 付清。乙于2天内付清了以上两笔款。然而 XX年12月周围房价猛涨，甲后悔， 故意违约，不愿办理过户登记。乙大怒，提出双倍返还定金40万元和70万元的 首付款。经磋商，甲乙同意解除合同，但甲须双倍返还定金。法律依据：最高人民法院关于适用 中华人民共和国担保法若干问题的解 释第117规定：定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金 为代价而解除主合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。违约定金。违约定金是一方当事人不履行合同或履行合同不符合约定，致 使双方丧失合同目的时，应承担的定金罚则。实践中违约定金是最常见的

5、定金种 类，而某些中介公司恰恰利用该定金罚则从中设置陷阱，诱使当事人上当。陷阱之一：中介公司分别与上下家签订居间协议，利用上下家信息的不对 称，获得定金。例：某中介公司获得一房源信息，卖方的委托价格是100万元，中介公司与上家签订了居间协议，并以定金条款 2万元锁定卖方；然后中介机构 寻找到一买方，买方愿以110万元买进该房，中介机构同样以定金条款2万元锁 定买方；最后中介机构又找到卖方，谎称找到新买家，愿以 110万元买进，建议 卖方单方违约，双倍返还定金给中介机构。这样，卖家误以为自己尽管承担了2万元的定金责任，但却以高于原心理价10万元卖出该房，对中介机构感激不尽。 由于买卖双方各自和中

6、介机构签订居间协议， 上下家不见面，故中介机构很轻松 的获利2万元。陷阱之二：房地产中介机构混淆合同标的，故意将居间合同的标的混同于 房地产买卖合同的标的。事实上，房地产经纪机构履行的是居间合同， 而房地产 买卖中的买卖双方履行的是买卖合同。标的物的价格不同，定金的幅度当然不同。 例：某女士到一房地产中介机构看房时相中了一套总价为100万元的二手房。按合同，该女士欣然交付了定金2万元。一星期后，该女士因另有所好看中了其它 房子，不想买下该房并要取回定金2万元。房地产中介公司断然回绝，声称不履 行合同，就得收取总价100万元的20%定金，既20万元。分析：重点是要理清该女士和合同相对人签订的是何

7、种性质的合同，假如 相对人是中介公司签订的就是居间合同， 假如相对人是出卖人签订的就是买卖合 同。居间合同和买卖合同是两类完全不同性质的合同。前者提供的是服务合同， 后者是转移所有权的合同。二者区别大相径庭，与标的物的价格相关的定金也相 差甚远。按现有的二手房中介收费的上下家各1%的标准，上例中，该中介公司与下家收取的居间合同的定金应是 XX元。至于该女士如与出卖人签订的是买卖 合同，出卖人要收取20万元定金更是荒唐。按我国法律有关规定，约定定金金 额与实际交付额不一致的，以后者为准。上例中，卖方收取的定金是2万元，就以2万元为准。故该女士应承担2万元的定金责任。陷阱之三：买卖双方在与中介公司

8、签订的居间合同中约定，如因一方的原 因而交易不成，中介公司就从上家或下家的双倍返还的定金中提取一定比例作为 报酬。例：甲女和乙男在签订房屋买卖合同时， 甲女作为买方支付给乙男8万元 定金。定金支付后，由于房价节节攀升，乙男后悔，解除了合同并双倍返还定金。 根据居间协议甲女就得从获得的8万元定金中交付4万元定金给中介机构作为报 酬。424、425、分析：中介公司获得4万元定金是于法无据的。根据合同法426条的有关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订 立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间成功的，有报酬请求权，但居 间费用自理；居间失败的，无报酬请求权，但可向委托人主张

9、居间的必要费用， 如：通讯费、交通费等。因此，甲女交付4万元定金给中介公司作为报酬是没有 法律依据的。笆二;二三先汪案，高三机师结卩以师的教案n改：一 考业关首 -霊-的切价环轻学"积注教泛玄上远冒课课沃周疔:：二我S续：二致:勤主沟”二5A'"-,+_«”. .出色地-各项任"校Rib组织全组教师进一步；习熟* 材的体系和特"索新教材教学模*.组好新教材的研究*"全0师师提供“ 学习的平台和“。m:住指*.认；习贯彻”改”神，以贯彻*基础教程改革*核心，以研 9学重*促进教* G根本，以»教*二三团inyyim"Fi"三“”及时工作及析二."项学指标:主主活动.冬G师的示” “ B合,«慧”."组I围绕探索效”课”高照文史综合72加史对，科真学学科体知和思三习合感析态度=m：x = sS=i = 5SN N2S5问於.学习 比较积极主动.后 也很自觉当然与家 长监 督分不开部-:学:然数:整:数则二才三法根减数法正乘法：法含间：:系-找方法有的方）还相当 的简捷。有的 学生只能接受老师