商业地产策划报告模板

1、商业地产策划报告目录壹】背景篇一、项目概述1、地块基本资料2、开发商介绍3、地块初步研判二、项目发展研究思路1、找出问题2、提出研究方向3、提出发展解决设想贰】分析篇、宏观经济1、经济环境的分析和生活结构研究1.1 GDP 发展状况及产业结构情况1.2 全社会消费品零售总额1.3 全市商业增加值1.4 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1.5 城乡居民的人均可支配收入1.6 城乡居民储蓄存款余额2、区域城市结构调查与城市发展规划调查交通体系状况1.2道路状况1.3城市性质与功能特点1.4城市规划1.5 城市商业发展规划3、行业政策、相关金融等政策影响分析二、地块

2、条件研究及 SWO分析1、地块条件研究2、SWOT 分析2.1 优势分析2.2 劣势分析2.3 机会分析2.4 威胁分析三、房地产行业竞争策略1、开发商 SOWT 分析1.1 优势分析1.2 劣势分析1.3 机会分析1.4 威胁分析2、战略目标3、竞争策略3.1品牌策略3.2整合策略3.3差异策略3.4领先策略四、商业房地产市场分析1、商业房地产发展概况1.1 土地供应分析1.2 商铺历年发展状况1.3 XXXX 年商铺市场综述1.4 商业房地产区域市场研究1.5 商业房地产发展趋势分析2、商业设施发展前景研究2.1 商圈范围的确定2.2 主商圈特征2.3 商圈人口状况分析2.4 商圈内消费者

3、消费行为的调查与研究2.5 商铺投资者研究3、地块周边商业环境3. 1 本区域总体环境概况3. 2 本区域商业环境发展概况3. 3 本区域现有主要商业设施的分布3. 4 本区域未来商业设施供应3. 5 个案分析五、本市专项经营商业状况分析（若干专项经营商业分类分析）本市专项经营商业供应情况1.2本市专项经营商业布局情况1.3本市大型专项经营商业经营情况1.4本市专项经营商业现状分析1.5本市未来专项经营商业格局预测1.6本市未来拟建大型专项经营商业项目1.7 个案分析叁】定位篇一、项目研判 二、项目定位1. 功能定位2. 目标市场定位3. 经营业态定位4. 经营规模定位5. 经营方式定位6.

4、形象定位7. 特色定位8. 总结 三、项目发展思路四、产品定位2、资金运作风险性1、产品定位及阐述2、整体规划建议2.1 规划目标2.2 规划原则2.3 规划建议3、单体建筑建议3.1原则4、5、6、3.23.33.4功能建议建筑形式户型建议业态分布建议景观设计建议5.15.25.35.4绿化设计公共空间设计景观小品设计照明设计配套设施建议6.1 基本配套6.2 智能化系统肆】经济测算篇、项目投入产出分析1、项目经济技术指标模拟2、项目首期成本模拟3、项目收益部分模拟二、投资风险分析及其规避方式提示1、项目风险性评价3、经济政策风险三、开发节奏建议1、影响项目开发节奏的基本因素2、项目开发节奏

5、及结果预测伍】营销推广篇、项目营销1.1 营销思路1.2 营销策略二、项目招商1.1 招商思路1.2 招商方式三、推广计划的制定1.1 推广思路1.2 项目推广分阶段工作计划一、项目概述1、地块基本资料2、开发商介绍3、地块初步研判二、项目发展研究思路4、 找出问题5、 提出研究方向6、 提出发展解决设想报告内容提纲壹】背景篇贰】分析篇、宏观经济经济分析1、经济环境的分析和生活结构研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开 发周期长、 投资大， 受经济发展和政策的影响大， 其开发的最终目的是通过出租经营或者销 售来实现开发利润， 因此其风险很大。所以， 在

6、开发商业房地产项目时，对经济环境进行研 究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。1.1 GDP 发展状况及产业结构情况1.2全社会消费品零售总额1.3全市商业增加值1.41.5城乡居民的人均可支配收入1.6城乡居民储蓄存款余额通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5 年的分析， 基本可以反映出一个城总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。2、区域城市结构调查与城市发展规划调查在传统商业区不论是同业态的所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义， 聚集经营还是不同业态的错位

7、互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、 经济、 文化等人口活动密集的地方， 则城市的机能易于发挥出来， 由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：2.1交通体系状况2.2道路状况2.3城市性质与功能特点2.4城市规划2.5城市商业发展规划了解该通过对区域内实际生活的空间， 包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。3、行业政策、相关金融等政策影响分析二、地块条件研究及 SWO分析1地块条件研究除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指

8、拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。1.1道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。1.2顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物,比如交通栏隔。1.3周边环境和目前的商业设施。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，有利于共同聚集人气。1.4商业的能见度和日照情况。 商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常

9、关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。图A商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；图B商业在街道弯曲处设置，能1.1优势分析能见度也相对较高；图 D商业在见度外圈大于内圈； 图C商业在“T形道路交汇的顶头处,E商业在商业街两端有较高的能十字交口处能见度极高，但应注意对城市交通的影响；图 见度；图F商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。2、项目SWO分析1.1优势分析1.2劣势分析1.3机会分析1.4威胁分析三、房地产行业竞争策略1、开发商SOWT分析1.2劣势分析 1.3机会分

10、析 1.4威胁分析2、战略目标品牌目标 管理目标 经济目标3、竞争策略从品牌出发系统地展开项目工作，充分整合资源,追求差异化个性，保持领先优势，最3.4领先策略终达成预期的战略目标。（参见下图）抒业竞争策略示童圏3.1品牌策略3.2整合策略?行业资源整合 ?政府资源整合 ?社会资源整合3.3差异策略?产品差异 ?营销差异 ?体验差异四、商业房地产市场分析1、商业房地产发展研究1.1土地供应分析1.2商铺历年发展状况1.3 XXXX年商铺市场综述XXXX年商铺供应量区域分布情况板块区域供应体量（万平方米）比率（%XXXX年新增商业物业列表楼盘名称区域位置总建筑面积主力面积价格1.4商业房地产区域

11、市场研究区域竞争市场可类比个案简况楼盘名称区域位置建筑类型主力面积均价1.5商业房地产发展趋势分析2、商业设施发展前景研究2.1商圈范围的确定主商圈范围的确定、次要商圈范围的确定、边缘的确定2.2主商圈特征（现场勘察、问卷体现）人口密度（人口数量、地域面积）、消费购买力表11主商圈的人口数量居委会名称总户数总人口男性女性表12主商圈的消费购买力区域人均可支配收入服饰开支餐饮开支娱乐开支2.3商圈人口状况分析人口结构一一人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。家庭户数构成一一

12、家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。表13整个商圈的人口数量及分布地区总常住人口常住人口比例总户数每户人数表14居民年龄组成与比例年龄组不同年龄组人口总数占全部人口的比例1街办2街办3街办04514151920293049506465以上合计表15居民家庭数量区域合计集体户家庭户无青少年家庭有青少年家庭其中：04岁其中：514 岁其中：1519 岁表16人口教育程度情况合计小学以下初中高中及专科本科研究生以上2.4商圈内消费者消费行为的调查与研究消费者的消费行为研究

13、又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。241 .收入水平。根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。2.4.2 .消费水平。消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。2.4.3 .购买行为。分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务；二是知悉选择

14、商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。244 .交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。2.5商铺投资者研究参加座谈会的小投资者的投资情况介绍 投资商铺的主要动机因素 投资方式的选择因素 商铺投资收益的期望 对商铺的选择3、地块周边商业环境3.1本区域总体环境概况（现场勘察）金融类物业 商业情况 写字楼情况3.2本区域商业环境发展概况时间：商业以前状况（询问）、目前缺乏或饱和和将来趋势（从问卷反映）表6本区域的商业配套消费者总体评价满意程度1连锁快餐厅2体育休闲设施3书店4电影院5休闲娱乐场所6大型商场7大型超市

15、8专业批发市场9服饰专卖店10美容美发店11连锁便利店12中高档中式餐厅14休闲饮食场所15小饭馆或快餐厅表7消费者对本区域商业配套希望增加意见1餐饮类增加程度先后次序13中高档西式餐厅2百货零售类3专业市场类4体育运动类5休闲娱乐类6生活服务类3.3本区域现有主要商业设施的分布沿街商业、中大型商业单体表8本区域商业配套状况业种类别家数经营面积估算怦经营状况经营形态经营楼层大厦或酒店经营商场内经营沿街铺经营地上地上一层二层以上图1针对表8的业种类别作地理分布3.4本区域未来商业设施供应表9本区域商业配套项目状况项目名称地址开发商占地面积建筑面积预计竣工日期备注表10本区域商业销售租赁状况项目名

16、称预计竣工日期建筑面积占地面积销售率（截止时间）租金售价对本项目有影响的各案具体情况介绍及对本项目有关联的分析主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析。3.5个案分析五、专项经营商业状况分析（若干专项经营商业分类分析）1本市专项经营商业状况1.1本市专项经营商业供应情况表1本市历年的零售物业供应情况（建筑面积）本市的商业发展历程：供应的量、格局变化综述表2现有大型专项经营商业物业项目名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）开业日期商用面积其他1.2本市专项经营商业布局情况现有专项经营商业的集中区域 各个专项经营商业区域的区分 各个专项经营商业

17、物业的区分（档次、气氛、新老）1.3本市大型专项经营商业物业经营情况各个大型专项经营商业物业的市场定位，购物环境，营业额，租金表3项目的营业状况项目名称有效经营面积租金（元/怦/月）全年营业额单方营业额（兀/ rf /月）20012002200320012002200120022003本市专项经营商业现状分析1.4整体专项经营商业与国内相同城市的商业类比分析 变量分析：商品品种、档次、服务、经营理念、消费购买力商业级别、商业的延伸、商业辐射范围、各个商业的竞争、新的商业中心的出现1.6本市未来拟建大型专项经营商业项目1.5本市未来专项经营商业格局预测表4拟建大型 专项经营商业 项目基本情况项目

18、名称地址开发商占地面积（怦）建筑面积（怦）预计开业日期预计竣工日期估计在建规模表5拟建大型 专项经营商业 项目销售情况项目名称销售面积（rf）销售率预租租金（元/月/ rf）预售价格（元 / rf）1.7个案分析对本项目有影响的个案具体情况介绍及对本项目有关联的分析主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析。、项目研判根据上述各要素的分析,二、项目定位形象定位1.功能定位购物娱乐休闲餐饮2.目标市场定位档次定位客户定位价格定位营销定位3.经营业态定位餐饮类【叁】定位篇对各分结论展开研究判断。功能定位经营规模定位目标市场定位特色定位商业项目核心定

19、位经营业态定位经营方式定位百货零售类专业市场类体育运动类休闲娱乐类生活服务类4. 经营规模定位项目与同类型物业的比较论证项目规模论证5. 经营方式定位项目与同类型物业的比较论证项目业态探讨与可持续发展论证项目消费者群体 分析 及引导性消费行为论证项目的 商业 价值及租金价值风险性论证项目设计标准及经营管理水平的论证6. 形象定位7. 特色定位8. 总结二、项目发展思路 三、产品定位1、产品定位及阐述 2、整体规划建议2.1 规划目标2.2 规划原则2.3 规划建议3、单体建筑建议3.1原则3.2功能建议3.3建筑形式3.4主力店建议? 主力店需求其它需求4、平面划分建议楼层业态4.1 一层平面商铺类型参考品牌面积分配4.2二层平面商铺类型参考品牌面积分配5、景观设计建议5.1绿化设计5.2公共空间设计5.3景观