浅析住房反向抵押贷款保险产品开发条件

1、 浅析“住房反向抵押贷款保险”产品开发条件蔡 玲内容摘要 “住房反向抵押贷款保险”是老年人养老的一种新方式，我国尚没有相关的险种产品。如何开发该险种产品？本文从房地产市场等相关角度浅析“住房反向抵押贷款保险”的条件，探讨住房反向抵押贷款保险进一步创新发展。“住房反向抵押贷款保险（Reverse Housing Mortgage Loan Insurance）”是指已经有现金需求的老人向保险公司抵押自住房产的产权，保险公司根据对投保人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估，按月或年支付定量的保险金给投保人，一直延续到投保人去世。保险公司可以在

2、投保人去世后正式获得房屋的产权，用于销售、出租或者拍卖，同时享有房产的升值部分。该险种对于保险公司而言，是通过分期付款的形式，收买投保人拥有的房屋产权；对于那些拥有房产但缺乏其他现金收入来源的老年人来说，可以提前支用该房屋的销售款，等于提供了一种“以房养老”的方式。一、 “住房反向抵押贷款保险”国外发展经验住房反向抵押贷款保险最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。荷兰的操作方式是把人寿保险和住房贷款捆绑在一起，没有单独核算收益。投保住房抵押贷款保险或将住宅抵押贷款与人寿保险相结合。如荷兰国际集团（ING）的ING模式，要求购房者购买相应年限和金额（如养老金保险+寿险组合）作为借

3、贷的抵押，购房者再需支付全部房价的15%和20%的首期房价即可购买住房。在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿本金，经济负担大为减轻；另一方面，又可避免因借款人中途死亡残废以致丧失还款能力而出下贷款无法收回的风险。同时，做为投保人可以使用所购买住房，保险公司提供对应的养老保障直到投保人身故，房屋归属保险公司所有。如全残，不用负担相关保险金，依然拥有保险责任；如提前身故将退还投保本金和对应的利息，房屋归属保险公司或协议由其继承人继续缴纳并继承拥有养老保障。住房反向抵押贷款保险成熟于美国。美国运作住房反向抵押贷款主要三种形式（1）房屋价值转换抵押贷款（

4、Home Equity Conversion Mortgage）（2）房屋保管者（Home Keeper）（3）财务自由计划（Financial Freedom）。美国的住房反向抵押贷款保险发展得益于政府的支持，完善的住房金融市场，开放的文化观念。住房反向抵押保险始于20世纪的60年代，但是发展缓慢，住房反向抵押贷款保险真正的获得老年人的广泛参与是因为美国联邦住房管理局的支持。联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会、联邦住房贷款抵押公司共同组成的房地产二级市场，与联邦住房管理局、联邦储蓄等政府机构提供的担保体系共同保证了反向抵押贷款的低风险和高回报。美国是崇尚独立的国家，老年人不要求子女赡养，更希

5、望依靠自身的资产赡养自己。二、 中国建立“住房反向抵押贷款保险”背景及需求分析。1、住房政策、住房消费新中国成立以后直至1978年，我国实施的是基于公有制基础的住房实物分配体制，是一种依赖于政府和单位，覆盖面广，福利不均衡的住房保障制度。公共福利品的住房分配机制表现为绝大多数的城镇住房属于国有或企事业单位所有，私产占极少部分。住房实物分配与职工的劳动贡献关系不紧密，更多的与非经济因素（如职级、工龄、家庭人口等）相挂钩。1978年以后我国停止了住房实物分配，逐步实现了住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。 2000年国家统计局调查显

6、示：近七成的家庭拥有了自己的产权房，户均购房金额2.6万元，户均使用面积52平方米；家庭装修已成新产业，三成多的家庭户均装修支出1.4万元；12.9%家庭当年打算购房。以上数据表明购房已成家庭的最大消费。购买住房使得大部分人透支了消费能力。2、人口、养老、医疗因素 目前，中国已有21个省（区、市）成为人口老年型地区。自1982年第三次人口普查到2004年的22年间，中国老年人口平均每年增加302万，年平均增长速度为2.85%，大大高于1.17%的总人口增长速度。2004年底，中国60岁及以上老年人口达到了1.43亿，占总人口的10.97%，中国较早的进入了老龄社会。中国的老龄化社会具有两个特点

7、：（1）中国是世界上人口最多的国家，也是老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。（2）中国经历的是一个“未富先老”的老龄化过程，中国在收入水平还比较低的情况下非常快速的进入了老龄化社会。OECD的预测表明，老龄化将导致与老龄人口相关的社会支出占GDP的比重，从2000年的19%上升到2050年的26%，其中一半是养老金支出，一半是医疗卫生支出（Dang，Antolin & Oxley，2001），美国学者通过美国的医疗支出面板调查（Medical Expenditure Panel Surveys）数据表明老龄人口的人均医疗费用是年轻人医疗费用的35倍。目前中国老年人全年人均医

8、疗费占总人口平均的2.56倍，占总人口10%的老年人口其医疗费用占总人数的30%。三、住房反向抵押贷款保险发展的条件传统的中国人，仍然认为居住高于其他消费，辛苦一生存在的财富只为了换得一套住房，而独身子女政策的实施使得2个独身子女要承担4个老人的养老和医疗。住房反向抵押贷款保险可以看成是一个趸缴保费的寿险产品，房屋的价值可以看成是老人向保险公司一次缴付的保险费，只是这个保险费的缴纳与一般保险产品的缴纳时间上是倒置的。这种以房产充当货币形式缴纳保费，并且保费缴纳发生在保险金给付之后的产品，是一系列金融商品的组合，需要政府政策的扶持、法制的规范、二手房市场和房产中介市场的成熟。1、 政府的介入在我

9、国建立住房反向抵押贷款保险必须有政府主导。从国际经验来看，即使是在市场经济发展程度比较高的国家来看，抵押贷款市场的发展也需要政府的支持。首先，政府作为所有经济主体中资信最高者，应为住房反向抵押贷款保险提供担保和保险保证，降低信用风险，为房屋所有权的转让和保险金的支付创造条件。其次，为避免二、三级市场（房地产分为三级市场：一级市场为土地市场；二级市场为楼盘开发；三级市场为散盘交易）萎缩或出现过大波动，政府应建立专门调节二、三级市场的机构，以在二级市场趋于萎缩时大量收购住房贷款债权，而在二、三级市场需求过旺时卖出所持有的贷款债权，从而保持二级市场的稳定发展。再次，政府应制定一套规范二、三级市场交易

10、行为的法规体系，为二、三级市场良好、稳定地发展提供制度基础。 政府消费者（投保人或被保险人）房地产经营者保险公司2、 法制的规范房地产价格是对房地产市场进行有效管理的重要经济手段，价格是一种市场信号，房地产市场的诸多问题都能从价格中直接或间接地反映出来。我国已经颁布了价格法，但涉及房地产价格的规定过于原则，实践中房地产价格混乱的现象依然是一个严重的问题。混乱的房地产价格使住房反向抵押贷款保险中房产评估很难公允。因此推行住房反向抵押贷款保险，很有必要对房产价格管制问题作专门规定。 3、二手房市场在国家宏观调控大环境下，2005年4月由建设部等七部委联合制定了关于做好稳定住房价格工作的意见，从八个

11、方面对房地产市场提出引导和调控要求。但二手房市场总体趋势依然表现为增长迅速，供销两旺，价格上涨。二手房市场的发展主要原因在于：（1）政策有保障，自2003年起，中央到地方出台了一系列二手房交易的管理政策起到了积极的作用。（2）随着城市化和城市建设的快速发展，人们对住房的需求各不相同，人们对于生命周期的不同阶段对住房有不同的要求，这样就造就了房地产三级市场的活跃发展。（3）人们消费观念的根本性变化，人们希望通过卖小买大实现置业升级进入二手市场。二手房市场高速发展但也存在复杂的情况。二手房市场相对于一级市场其特点是零散的，不间断的，小规模，持续的，而且每一笔二手房交易都有其特殊的背景，买卖双方对彼

12、此的有关情况更需了解，对所购买的二手房的法律状况等都需要进一步核实与调查。因此房产中介在二手房市场中扮演重要的角色。如何改善二手房市场中的不规范经营，引导市场建立有序的竞争秩序关键在于二手房中介市场的健康发展。4、二手房中介市场二手房中介市场主要包括房地产评估机构和房地产经纪机构。住房反向抵押贷款保险推广的中心问题就是如何确定投保抵押房产的价值评估问题和保险合同结束时保险公司房产处置问题。（1）价值评估。住房反向抵押贷款保险是个长期险种，房地产的动态价值评估，如何选择折现因子，确定房产公允价值，关系保单的保险金给付水平。房地产评估机构需要更高的专业水平和值得信赖的客观立场。（2）房产处置问题。

13、保单合同期满，房产所有权转移给保险公司，对于保险公司而言处置这些时间上分布零星，空间上分散的资产，保险公司自己经营则成本过高。通过房地产经纪公司，利用经纪公司的资源交易二手房产是相对成本较低的方法。需要建立一种机制防范二手房转让过程中的委托代理关系中的风险。四、住房反向抵押贷款保险进一步创新发展建立住房反向抵押贷款保险，能解决住房反向抵押贷款保险中的房产价值评估和房产处置问题，可以将住房反向抵押贷款保险可以看成是非现金支付的保险。房产是保险费，房产的价值公允确定，住房反向抵押贷款保险不仅仅可以用于养老，还可以用于健康支付等等。老龄人中一般消费水平下降，但健康医疗费用却很高，此时投保健康保险的费