土地开发成本的核算

1、一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置（一）土地开发成本计算对象的确定土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。（二）土地开发账户及成本项目的设置土地开发成本应在“开发成本土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发

2、完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。3.基础设

3、施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表81、82表81土地开发明细账年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费 用表82土地开发明细账年凭证号摘要借 方

4、贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费二、土地开发成本的归集和结转企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本土地开发”账户。如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那

5、么可不单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。例71：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。发生的经济业务如下：1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。借：开发成本土地开发（甲土地）500000 （乙土地） 480000贷：银行存款98

6、00002.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。 借：开发成本土地开发（甲土地）15000 （乙土地）20000贷：银行存款 350003.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。款未付。借：开发成本土地开发（甲土地）280000 （乙土地）200000贷：应付账款C施工企业 4800004.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。借：开发成本土地开发（甲土地）220000贷：应付账款B建筑公司 2200005.8月31日分配

7、土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。借：开发成本土地开发（甲土地） 50000（乙土地） 30000贷：开发间接费用 800006.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。借：开发产品土地（甲土地） 1065000贷：开发成本土地开发（甲土地） 10650007.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。借：开发成本房屋开发（1号楼） 280000（2号楼） 450000贷：

8、开发成本土地开发（乙土地）730000根据上述分录，登记“开发成本土地开发”明细账如表83、84。表83土地开发明细账成本核算对象：甲土地 2007年凭证号摘要借方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费821支付土地征用费500000842支付可行性研究费150008153应付基础设施费2800008204应付公共配套设施费2200008315分配开发间接费500008 316结转已完工建设场地实际成本1065000本月合计500000150002800002200005000010650000表84土地开发明细账2007年凭证号摘要借 方贷方余额月日土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费公共配套设施费