区项目整体策划建议大纲

1、1 1 / / 1313济南咼新区项目整体策划建议大纲总纲：济南写字楼市场的竞争是激烈的，但对于我们而言，随着济南经济和高新区的发 展, ,只要我们抓住市场空白点，智能园区项目还是有可以作为的市场空间。 正如营销界常 说的一句名言：只有饱和的产品，没有饱和的市场。第一部分济南商务办公楼市场研究1 1、就济南写字楼现状而言，商住楼占据半壁江山2 2、整体水平处于低端，没有空调设置最为突出3 3、消费主力以民营企业和个人购买为主4 4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局5 5、三庆财富中心、东环国际广场等部分项目破冰而出6 6、综合各方面的因素，未来发展趋向东部第二部分高新区区域环

2、境综合评价1 1、政府寄希望成为一架经济发展的引擎机（总量很低，未来看好）2 2、一个没有梳洗打扮的少女（杂乱但充满希望的区域）3 3、一个正在发育的力士（规划很多、但没有落实的地方）4 4、一位渴望贵客上门的主人（下游产业多、没形成产业链）2 2 / / 13135 5、一位缺“车”少“鱼”的司令官（相应的商务休闲配套设施缺乏）第三部分高新区房地产市场分析1 1、物业形态：研发、办公、厂房2 2、物业类型：出租物业多于出售项目3 3、销售情况：租售过半、前景看好4 4、客户来源：各有特色，研发为主5 5、物业管理：服务简单，价格平实6 6、租售价格：价位合理、平稳发展第四部分总部物业研究一、

3、国外总部发展现状1 1、阿姆斯特丹是荷兰的首都，也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公 司的总部或发源中心的所在地。2 2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部，大部分银行、 保险公司总部所在地，联合国教科文组织等国际组织的总部均设在这里。3 3、 伦敦金融城占地 1 1 平方公里，容纳了 550550 家国际性银行区域总部，170170 家全球证券 管3 3 / / 1313理和信息中心。4 4、 新加坡是东南亚地区的经济中心，36003600 家跨国总部的进入，直接促成其亚洲四小 龙地位的形成。5 5、 日本东京集中了日本各大公司和日本 90%90%勺金融机构

4、，也是日本三菱、日产、等汽 车总部的所在地。二、 我国总部经济发展现状1 1、 中心城市已经形成总部经济的空间聚集形态， 如北京 CBDCBD 上海陆家嘴、香港中环 区、广州东山区等，这些总部经济集聚区也已成为中心城市经济增长的重要增长极。2 2、 欠发达区域的知名企业总部正在向大城市聚集，总部经济呈现加速形成的态势。从 2020 世纪 9090 年代后期以来，国内大型企业集团出现 迁移总部 浪潮，纷纷向北京、上 海、广州等一批中心城市或者省会城市迁移。3 3、 随着 总部经济 概念的提出，北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大 连、沈阳、厦门、重庆等国内大城市都纷纷明确提出发展总部经济

5、的战略，特别是北京 已将发展 总部经济 写进政府工作报告。三、 总部物业项目成功要素（一）软件要素4 4 / / 13131 1、企业公关：借力政府，上升为国家行为2 2、业态规划：资源整合，形成产业群和产业链聚集效应3 3、办事程序：管理简单，快捷、到位、全天候4 4、商务配套：围绕总部需要，整合高端服务企业（二）硬件要素1 1、所在城市是某一个区域性的大都市，在辐射力和影响力方面有一定的国际参考价 值。2 2、所在地域不能距离中央商务区太远，或其相连性比较容易。3 3、基础设施完备，具备总部企业进驻的条件（交通、通信、网络等）。4 4、生活设施， 满足总部企业人士的高端和个性化要求 （商务

6、休闲、 商务娱乐、 商务 谈判） 。四、济南总部经济把脉1 1、当前在我市的企业总部主要是原来驻济企业或省内的企业集团，跨国公司或外省 企业的总部入驻基本没有。2 2、现有企业中， 真正意义上的 总部经济 企业仍然较少， 还没有形成有规模的总部 经济，对外部企业集团形不成很强的吸引力。3 3、受区域位置和市场的制约，有些企业已经或正准备将总部或主要分支机构外迁, 如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。5 5 / / 13134 4、没有建立完善的支持总部经济发展的政策体系，总部经济发展的外部环境有待进 一步改善。第五部分 本项目地块 SWOSWO 分析一、优势l l 区域认知度高l l 商务氛围相对成熟l l 优惠政策较多l l 交通相对便利l