中国房地产市场价格的国际比较

1、中国房地产市场价格的国际比较中国房地产市场价格的国际比较摘要：房价一直是一个热门的话题。本文我通过要素禀赋理论对中国，美国两个国家的房地产价格决定因素从经济增速、物价水平、货币政策等多个角度进行国际比较，得出中国房地产市场价格远远高于美国，并且分析得出中国房地产市场价格较高的原因在于房屋空置浪费和房价上涨预期。学习美国通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。关键字:房地产价格 决定因素 国际比较 解决方案提出问题：中国房地产市场价格在全球范围来说是高还是低了。经济增长下降、物价水

2、平的高低、货币政策的扩张性和紧缩性对中国和美国地产市场价格都有着什么样的影响。我们应该如何来解决中国房地产市场价格目前存在的问题。正文:1 有关房地产价格决定因素的文献综述 西方国家的房地产市场形成比我国要早，也大都经历了繁荣、萧条的波动，这促使西方学者较早的针对房地产，尤其是房地产价格进行了深入的分析和研究。在房地产价格影响因素方面，较早的文献有Klotz and Neal(1973)，Gottlieb(1976)，Kuznets(1977)等。Enelund和Ioannides(1997)选取了OECD中15国的房地产价格进行研究，发现GDP增长对房价有正面作用，而利率上升对房价有反面作用

3、。 Yong-ManLee(1998)通过VAR模型分析和Granger因果关系检验研究了主要宏观经济因素对土地价格的影响。其结果表明，实际货币量增长率对实际GDP增长率有显著影响，实际GDP增长率对实际地价指数增长率有显著影响。 国外许多学者在对房地产市场有效性进行实证检验的过程中，逐渐认识到房地产市场不是有效市场，并发现经济基本面及其变动是房地产价格变动的主要因素；利用它可以解释和预测住宅价格变动的趋势。来分析中国和美国是房地产市场存在的差异。二.用要素禀赋理论对中国美国房地产市场进行分析要素禀赋理论即H-O理论。H-O理论(即赫克歇尔-俄林理论)以要素分布为客观基础，强调各个国家和地区不

4、同要素禀赋和不同商品的不同生产函数对贸易产生的决定性作用。要素合作型FDI是该理论的扩展，其基本原则是转移可流动要素与不可流动要素的结合，提高各类生产要素的利用效率。房地产价格的高低首先我们要从中国和美国的购买力来比较，如果单单比较房价是不公平，也是不合理的。首先，假设中国拥有的资本的数量为,劳动数量为；中国拥有的资本的数量为,劳动数量为。2012年中国GDP约为8.3万亿美元，美国GDP为15.83万亿美元，由此可得，<。而中国的劳动力人口也远远大于美国的劳动了人口。从而（/）>>(/）。表一的和分别表示为美国和中国的要素总量组合。在点，美国拥有的资本和劳动总量为（，），中

5、国拥有的资本和劳动总量为（，）。同时中国和美国的斜率（资本劳动比）分别为,，他们分别表示美国和中国的要素禀赋状况。由表一可知，>，故说明中国为劳动丰富的国家（这里笼统的说为发展中国家），美国为资本丰富的国家（这里笼统的说为发达国家）。同时也反映了美国的人均收入远远的大于中国人均收入，证明了中美国民之间的购买力，从而我们应该从国民收入与房地产市场价格之比。 K OL 表一 而我们的人均收入高低也刚好由经济的增长下降、物价水平的高低、货币政策的扩张性和紧缩性来影响的，从而这几个方面也间接的影响了房地产的价格。 首先我们从经济的变化来分析。近年来美国经济增长率保持在2%左右，而中国的经济增长率

6、保持在了10%，这也是中国近几年来中国的房价一直居高不下的一个重要的原因。而经济的快速发展并不能使我国的人均收入的增长快速与房地产价格增长的快速相比,这也就是直接用两国之间的房地产价格直接行不通的原因，所以就必须用房价收入比（指住房价格与城市居民家庭年收入之比）和租金收入比（住房平米的售价与城市居民家庭年收入之比）来进行分析。以北京为例:北京市统计局公布的数据显示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入为36469元。因此，以北京双职工家庭为例，假设夫妇二人收入均为人均可支配收入，则2010年时家庭年收入为58146元，一套位于四惠东的60平房产，2010年售价14

7、0万元，以此计算，房价收入比则为24.08。照以上方法计算，2012年时此房屋已涨至230万元，虽然家庭年收入较2009年有大幅提高，达72938元，但是房价收入比则升至31.53。2007年美国房价收入比最高的城市分别为10.1,9.4,8.3。而按照国际惯例，房价收入比则在三至六倍才会较为合理。据 麦 卡 斯、皮 尔 赤 ( McCarthy，Peach，2004) 、海 曼 伯 格、西 纳 ( Himmelberg， Sinai，2005) 以及卡斯、西勒( Case，Shiller2004) 的研究表明，从 70 年代中期以来，房价收入比一直保持稳定不变趋势。麦卡斯、皮尔赤分析的是19

8、752000 年平均房价收入比。他们只是用图来表示房价收入比的变化，并没有提供具体数据。这一时期房价收入比平均值约为 2 75，最大值约为 2 95，最小值约为 255，而到2005年，美国的房价收入比仅为4.O对比我国的情况，到2008年中国房价收入比7.3。这里的美国房价收入比是2005年的数据，可能和中国2007年的房价收入比无法比较。但是我们可以从2007年美国房价排名进行分析，根据福布斯杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区进行了排名，排在第一位的城市-好莱坞所在地洛杉矶房价收入比为10，第十位佛罗里达迪斯尼所在地奥兰多，房价收入比为5。由于第十位的房价收入比仅为5

9、，而美国的城市有成千上万个城市，可想而知，平均以后美国的房价收入比远远低5，更是远远低于中国房价收入比的7.3了。这也恰恰的说明了中国房地产价格远远的高于美国。不仅如此，中国的房价收入比也超过了国际规定的合理房价收入的3到6倍，这也说明我国的房地产市场价存在了巨大的风险，解决房价问题也是我国当前的主要矛盾。第二我们从物价的水平来分析中国和美国的房地产市场价格。首先我们必须了解物价水平和房地产市场的联系，假设物价上升，这就会导致人们存款的减少（因为放在银行货币的缩水程度要比投资要大），促进了居民收入大量的流出银行，当没有其他消费渠道时，人们就是把多余的钱投入房地产市场，这也就是物价水平对房地产市

10、场影响的一个方面。说到物价我们不能不引出购买力平价（在经济学上，是一种根据各国不同的价格水平计算出来的货币之间的等值系数，以对各国的国内生产总值进行合理比较）。根据“购买力平价汇率”，简称PPP汇率：人民币兑美元的PPP汇率只有28元美元附近，而现在的国家间实际汇率为，6.8：1，换言之，美国的物价为中国的6.8/2.8倍。根据资料：50平方的别墅,在美国主要城市约20万美圆,相当每平方9000人民币,而在中国的主要城市,一般都要10000左右,如果有那么大的院子,那就至少要20000了,而中国的人均收入水平是美国的十分之一.房价则是200%。物这也说明了我国房地产市场价格比美国的要高很多。再

11、而我们要从CPI（反映与居民生活有关的产品及服务价格的物价变动指标）进行比较。美国的CPI包括200多种各式各样的商品和服务价格的平均变化值。而这些商品与服务也分为8个主要类别及不同的权重：住宅（42.1%）、食品和饮料（15.41%）、交通运输(16.9%）、医疗（6.1%）、服装（4.0%）、娱乐(5.8%）、教育和交流（5.9%）、其他商品和服务（3.8%）。而中国住宅类权重为11.5%。这也明显低于美国的比重，说明大多中国人都不选择买房或者说是买不起房。2013年1-10月份，商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，增速比1-9月份回落1.5个百分点；其中，住宅销售面积增

12、长22.3%，办公楼销售面积增长30.6%，商业营业用房销售面积增长11.2%。而国家统计局9日发布报告，6月份全国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2.7%，上半年CPI同比上涨2.4%。这也说明了中国房地产市场的住宅销售面积的大量增加，消费价格总水平上升，说明了物价上升导致大量的资金投入了房地产市场，促进房地产市场的上升。也从侧面反映了我国的房价越来越大于美国的房价。 第三从我我国的货币政策这个因素分析中国和美国的房地产市场价格。货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。那么货币政策是如何影响房地产市场的呢？主要是通过央行货币

13、政策工具的“三大法宝”：调整法定存款的、准备金率、调整再贴现率和公开市场业务。而通过货币供应量可以影响市场利率，从而传导到房地产市场，影响房价。2008金融危机后，政府为了避免经济跌入低谷采取了积极的宏观调控措施强力干预经济，这使得经济有所回暖，在2009年房地产市场再一次得到“迅猛”发展。1998年以来，美联储根据本国经济的发展变化情况，3次降息，6次升息，小幅微调，成功地实现了其货币政策目标。在美联储逐步降低基准利率的宽松货币政策作用下，房地产信贷机构不断放宽住房贷款条件，美国房地产市场飞速膨胀。但到2005年美国的房价收入比仅为4，这也反映了美国在房地产市场的高速发展的同时，也同样促进了居民收入水平的增加。1998年来，中国实行稳健货币政策。其表现在第一，以稳定币值为目标，正确处理防范金融风险与支持经济增长的关系；第二，从中国实际出发，确定货币政策中间目标和操作目标；第三，在发展货币市场的基础上，推进货币政策工具的改革；第四，搞好货币政策与财政政策、产业政策、收入政策的协调配合；第五，适应经济开放的需要，搞好内部与外部的平衡。而年来中