抵押估价报告示例(讨论稿)课件

1、目 录致委托方函.2估价师声明.4估价的假设和限制条件.5房地产估价结果报告 .7一、委托方.6二、估价方.8三、估价对象概况.9四、估价目的 9五、估价时点.9六、价值定义9七、估价依据9八、估价原则.9九、估价方法.9十、估价结果.9十一、特殊事项说明.9十二、相关风险提示.9十三、估价对象变现能力分析.9十四、审核人员.9十五、估价人员.9十六、估价作业日期9十七、估价报告应用的有效期9房地产估价技术报告.9一、个别因素分析.6二、区域因素分析.6三、市场背景分析.6四、最高最佳使用分析9五、估价方法选用9六、估价测算过程9七、抵押价值确定9附件. 9一、致委托方函杨维薇女士:承蒙您的委

2、托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对由 您所拥有产权的，位于东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室商铺进行房地产抵押价值评估，估价时点为2013年4月8日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根据估价目的，遵循估价原则，依据相关法律法规，及业主提供的产权资料和我们实地勘察的情况，采用市场法及收益法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格的因素进行综合分析，确定估价对象在估价时点的房地产市场价值为：总价: ￥204万元（大写: 人民币贰佰零肆万元整）（取整至万位）根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点

3、的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。据委托方出具关于房地产优先受偿权的说明，估价对象无建筑工程欠款、拖欠的水电及管理费，无抵押担保的债权，土地出让金已支付，无应该扣除的法定优先受偿款。故估价对象房地产市场价值即为房地产抵押价值。故：估价对象在估价时点的房地产抵押价值为：总价: ￥204万元（大写: 人民币贰佰零肆万元整）（取整至万位）详见评估结果汇总表评估结果汇总表坐落产权人用途面积楼层结构东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室杨维薇商业用房47.091/6 钢混产权证号昆房权证（昆明市）字第201165828号建造年代约2009年评

4、估单价43353元/评估市场总价204万元估价师知悉的法定优先受偿款0万元房地产抵押价值￥204万元（大写: 人民币贰佰零肆万元整）委托方若要了解本次评估的评估测算过程，需认真阅读本评估报告的全部内容。 昆明滇信房地产评估有限公司法定代表人： 2013年4月16日二、估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。估价师所在的评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次评估工作，与本估价报告中的估价对象没有任何利害关系，也与有关当事人没有个

5、人利害关系或偏见。我们严格依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的房地产抵押估价指导意见进行分析，形成结论，撰写本估价报告。我公司注册房地产估价师徐高中、杨隽已于2013年4月8日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。注册房地产估价师及其所在的评估机构具备本评估业务所需的执业资格和相关的评估经验，没有其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。本估价报告是本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响

6、房地产市场价格因素进行分析，为估价对象在特定估价目的而出具的，但受本估价机构估价人员的执业水平和能力的影响。本评估报告的使用范围：委托方在使用本报告时，务请注意本评估结果报告中的估价的假设和限制条件。并且本评估报告的全文作为一个不可分割的整体，若仅有部分内容，则不能成为有效的评估报告。本报告书专为委托方为本报告所列明的估价对象在估价时点和估价目的等条件下的市场客观价值提供参考依据。未经本公司同意，本报告的全部或部分内容不得提供给与本报告估价目的无关的单位或个人，不得发表于任何公开媒体上。本估价报告若有其他未尽事宜，则由昆明滇信房地产评估有限公司负责解释。注册房地产估价师：徐高中 （注册号： ）

7、 杨 隽 （注册号： ）2013年4月16日三、估价的假设和限制条件估价的假设条件：本报告估价结果是估价对象在2013年4月8日的公开市场客观价值，是指估价对象在诸多假设条件下，在公开市场上于估价时点最可能形成或成立的价格，它依据如下假设：具有一个公开、比较活跃、发达的房地产市场。估价对象能够自由地在市场上进行交易。交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化。为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。交易是在理性及非强制情况下自愿进行的，双方都能够掌握必要的市场信息，不考虑特殊买者的附加出价。本报告以估价对象在估

8、价时点处于完好状态、达到委托方所提供的使用功能并能够持续使用为假设前提。本次估价是在假定估价对象房屋按其建设年代适用的国家规范设计、施工，其工程质量达到合格的前提下进行的，否则估价对象价值将有所减损。估价师对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用现状，对其内部是否存在质量缺陷或建筑材料是否具有潜在危险性，以及该区域环境是否存在特殊污染和潜在危险性不负调查、检测和鉴定责任。估价的限制条件：本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单

9、位及个人提供， 并且不得对外发表。本次评估的范围、面积、权利状况等基础数据以及估价目的都是在委托方提供的资料基础上进行确认或委托方指定的，如果发生变化，本估价报告随之失效。报告中所做的预测、估价等都是在当前市场条件，预期的短期供给和需求以及经济持续稳定的基础上做出的，所以，这些预测会受到未来条件变化的影响，并且本次估价结果未考虑自然力及其他不可抗力对估价结论的影响。估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；也未考虑估价对象在公开市场交易时，交易双方附加的非房地产本身的交易条件对其价值的影响。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的使用功能、

10、设备安装及质量价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。昆明滇信房地产评估有限公司 2013年4月16日四、房地产估价结果报告委托方：杨维薇估价方：昆明滇信房地产评估有限公司地址：昆明市西山区西昌路249号弥勒寺公园内D栋第三层营业执照注册号：530100100321360资格证编号：云建房证估字第63号资质等级：贰级法定代表人：黄骏估价对象概况：产权权属：估价对象为东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室，房屋所有权人为杨维薇，房屋产权证号为：昆房权证（昆明市）字第201165828号，建筑面积为47.09，房屋设计用途为商业用房，目前由所有权人自用。委

11、托方未提供土地使用权属资料。物业状况：估价对象位于东寺街石桥铺30号云亭商苑，位于书林街以西，石桥铺路以南的区域，估价对象所处区域是昆明市主城区东寺街片区，该区域基础设施建设和公共服务设施较为完善，商业繁华度高，商网配套设施齐全，环境较好，交通便利。估价对象为东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室，房屋结构为钢混结构，南北朝向，外墙为墙砖饰面，房屋总层数为6层，估价对象位于第1层，户型为开间布局，室内中等装修，房屋建筑面积为47.09，区内配套安装有水、电、煤气、有线电视等经营设施，维护保养状况良好，估价对象约建成于 年 月，房屋外观约9.5成新，现为“维酒店”前台作经营使用。 装修情况见

12、下表：项目地面墙面顶面门窗估价目的：估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点：根据现场勘察日期确定估价时点为2013年4月8日。价值定义：本报告评估的价值类型为估价对象的房地产抵押价值。房地产抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。估价依据：委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书；委托方提供的房屋所有权证；委托方出具关于房地产优先受偿权的说明中华人民共和国物权法；中华人民共和国城市房地产管理法；中华人民共和国土地管理法； 7中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 5029

13、11999)；中华人民共和国担保法及其司法解释；房地产抵押估价指导意见建住房20068号；10建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规费与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知（建住房20068号）1估价对象现场勘察记录；2委托方提供的与本次估价相关的其他资料；3本估价机构掌握的房地产相关资料。估价原则：独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人、不受他人束缚的独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有厉害关系；三是要求估价机构人员在估价中不应受外部干扰因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自

14、己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。在坚持独立、客观、公正的原则的同时，在具体估价作业中应遵循的技术性原则如下：谨慎原则：要求存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用

15、、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在

16、用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价方法：一般而言，房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法从不同的角度反映了估价对象房地产在一定权利状态及时间点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点有所不同，需根据特定的估价目的、估价对象及市场信息等选择合适的估价方法。估价对象属商业用房，在房地产市场上有一定交易实例，可用以比较参照，故以市场法为主要的评估方法；同时估价对象可用于出租经营产生收益，其客观收益在该区域也比较容易取得，则选用收益法作为其中的一种评估方法

17、。综上所述本报告拟采用市场法及收益法相结合的方法进行评估测算。 市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式：估价对象价格 = n（可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数）/n。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以次估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。公式：V= A/r×1-1/(1+r)n式中：V估价对象收益价格；A年客观纯收益；r年报酬率； n收益年限。估价结果：本估

18、价机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，并认真分析估价对象的位置、交通、环境、成新、使用情况及市场供求等影响房地产价格的因素，确定估价对象于估价时点的房地产抵押价值为：单价：43353元/总价：￥204万元(大写: 人民币贰佰零肆万元整) （取整至万位）特殊事项说明：、本报告估价所采用的房屋建筑面积为委托方提供的房屋所有权证复印件证载建筑面积，由于受客观条件限制，估价人员无法对该证载建筑面积进行复核。、本报告估价结果中不含产权变更、转移所需发生的有关税、费。、本报告估价结果不含承租人对房屋室内进行二次装修的费用。、本报告评估结果中不包含潜在抵押权实现时因处置房地产所需发生的评

19、估费、拍卖费、律师费等。、本报告估价结果为估价对象在估价时点的房地产抵押价值，抵押贷款的最终数额由贷款人综合考虑抵押物的市场价值、安全、变现难易程度、应缴纳的相关税费、贷款条件以及借款人的收入、资信等情况确定。、本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。、估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将估价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。估价结果不应当被认为是估价机构或估价人员对估价对象可实现价格的保证。、本报告对估价对象权益状况的披露是在现有资料基础上进行的，我们所披露的信息不作为有关各方对估价对象权益确认的依据。估价对象变现能力

20、分析变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。、本报告估价对象为临街商铺用房、价值量较高，处置时需要买方有较大需求及较强的经济实力，这一定程度上限制了潜在买家数量，变现的价值最大化将受到影响；但估价对象为独立产权，目前为独立使用、通用性较强、变现相对灵活，因此在一定程度上提升了其变现能力。、处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，如果资产处置方采用公开市场条件下的变现方式，由于受到市场需求状况、资产规模、具体交易方式、买卖双方心理因素等的影响，变现时间通常随行就市；以拍卖方

21、式处置房地产时，变现时间较短，变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费等。变现房地产时所需缴纳的政府税费包括：土地增值税、营业税等；所需支付的费用包括：评估费、律师费、拍卖费等。变现房地产所得价款的清偿顺序如下：支付估价对象处置费用（如拍卖佣金、处置资产的评估费）；扣缴估价对象处置时应当缴纳的税费；估价时点前拖欠的建筑工程价款；估价时点前已抵押价值；还贷款银行的贷款本金、利息、违约金及赔偿金；剩余金额归房屋所有权人。根据变现程序不同，可能实现的变现价值大约为评估市场价值的60%-70%。2相关风险提示、抵押物风险：依据城市房地产抵押管理办法（建设部令98号）规定，以下

22、房地产不得设定抵押权：（1）权属有争议的房地产；（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他房地产；（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 、税收优先权风险：新修订的中华人民共和国税收征收管理法规定，如果企业在提供抵押之前就已拖欠税款，税务机关有权先于商业银行处置抵押物并就处置价款优先受偿拖欠税款，即便是商业银行业已处置抵押物或以折价形式受偿，税务机关亦有权在抵押物价值范围内向商业银行追偿欠税企业应缴的税款。 另外开征新税种，如土地增值税等对市场价值也会产生影响。 、估价对象状况和房地

23、产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，本报告估算的估价对象的房地产抵押价值是在满足估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用，且未增加法定优先偿款条件下的房地产抵押价值，如果国家经济和金融政策有重大调整，从而对房地产市场产生较大影响，致使房地产市场价格变化比较快时需对估价对象的房地产抵押价值进行再评估。、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注: 估价对象可能会由于房屋现状变更、环境变化以及房地产市场价格波动、房地产税费调整等原因导致房地产抵押价值减损。、估价报告使用者应合理使用评估价值,关注处置房地产时快速变现及费用的影响；关注在房地产抵押估价报告出具

24、后至抵押登记期间,是否会出现法定优先受偿权利。、本报告估价对象是按商业用房评估其房地产价值，由于商业用房房地产在市场上属于高风险、高收益性房地产，其可能实现的市场价值受到非房地产市场因素的影响力较大，抗风险能力也相对较弱，在此特别向本报告使用者提醒注意，对可能实现的房地产抵押权价值应作出谨慎判断。、委托方应当定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。审核人员：程 洁 （注册号： ） 3估价人员 ：徐高中 （注册号： ）杨隽 （注册号： ） 4估价作业日期：2013年4月8日至2013年4月16日 5估价报告应用的有效期：估价报告应用的有效期自估价报告完成交付起原则上为一年，即

25、： 2013年4月16日至2014年4月15日。但是估价对象状况和房地产市场状况变化很大或超出报告有效期时,需要重新评估。 昆明滇信房地产评估有限公司 2013年4月16日五、房地产估价技术报告个别因素分析：.估价对象实物状况描述与分析：估价对象为东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室，房屋设计用途为商业用房，房屋结构为钢混结构，南北朝向，外墙为墙砖饰面，建筑面积为47.09，估价对象所在房屋总层数为6层，估价对象位于第1层，该层层高4.2米，通风采光条件较好，户型为开间布局，户型设计较为合理，使用功能齐全，室内中等装修，现为“维酒店”前台作经营使用。房屋配套安装有水、电、有线电视等经营设

26、施，能满足日常经营需要。估价对象约建于2009年，维护保养良好，外观约9.5成新。应分为土地状况和建筑物状况，土地注重名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、开发程度等。建筑物注重名称、规模、用途、层数、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建成时间、使用及维护状况、完损状况等。.估价对象权益状况描述与分析：估价对象房屋所有权人为杨维薇，房屋产权证号为：昆房权证（昆明市）字第201165828号，目前由所有权人自用，根据委托方出具关于房地产优先受偿权的说明，至估价基准日，估价对象未设定有抵押他项权利。应分为土地权益和建筑物权益，1土地侧重点土地所有权状况、土地使用权状况、他项权利设立情

27、况、土地使用管制、其他特殊情况等。2建筑物权益状况描述内容包括：房屋所有权状况、他项权利设立情况、出租或者占用情况、其他特殊情况等。3在建工程权益状况描述内容包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等的取得情况。区域因素分析：昆明是云南省的省会，具有两千四百多年的历史，是云南省政治、经济、文化、科技、交通的中心，同时也是我国著名的历史文化名城和优秀旅游城市。昆明地处云贵高原中部，市中心海拔1,891米。南濒滇池，三面环山。属于低纬度高原山地季风气候，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15。气候温和，夏无酷暑，冬不严寒，四季如春，气侯宜人，是极负盛

28、名的“春城”。昆明市域总面积约15560平方公里，其中市区面积约98平方公里。总人口726万。昆明市是云南省的交通枢纽、通讯中心及中国面向东南亚的口岸。昆明长水国际机场是继北京、广州、上海之后国家第四个门户枢纽机场。有飞往仰光、曼谷、新加坡等的十多条国际航线、及通往国内各大中城市的航线，以及省内各地的支航线，机场定位为面向东南亚、南亚、西亚，联接欧洲、亚洲、非洲的中国西南门户国际枢纽机场。昆明现有至成都、贵阳、河口等12条铁路干支线，还有昆明至南宁，以及省内的广大铁路、昆玉铁路等。昆明的公路四通八达，有5000多公里的公路通往省内各地和邻省邻国。“十一五”以来，昆明市委、市政府规划实施了新昆明

29、战略，将市级机关及行政中心迁至呈贡新区，同时建设和改造了昆明主城三环线、绕城线、东连接线、高海路及东南二环、广福路、北京路延长线、昆永复线等几条道路，昆明主城的功能得到进一步完善。2012年，昆明城市综合承载力和辐射带动力显著增强，以交通为重点的基础设施建设加快推进，昆明国际机场顺利转场，地铁6号线一期工程试运营，1、2号线首期工程南段试通车，轿子雪山旅游专线全线贯通，固定电话号码成功升位。此外，昆明市全面改造提升老城区，完成了翠湖片区及22条重要城市道路综合整治。估价对象位于昆明市东寺街石桥铺，该区域位于昆明市主城区市中心一环路以内区域，区域东至巡津街，南面毗邻昆明市云纺商业区，西至昆明市老

30、居民集聚区及商业街区-东寺街，北面毗邻金碧路商圈。区域内分布有经营时装为主的昆明奥特莱丝购物中心，有经营日化小食品为代表的屈臣氏，以西餐、泰餐、云南特色餐饮为主的东寺步行街、沿东寺街分布的儿童摄影服务机构、除此之外还分布有烟酒茶等地方特产临售店铺，商业形态多种多样。区域内还分布有昆明市儿童医院、书林一小、盘龙区第一中学等医疗教育设施。基础设施完善，公共服务设施齐备。昆明市最为古老的建筑之一的东寺塔也分布于区域内，距离估价对象约150米。区域内交通网络发达，分布有东寺街、书林街、司马巷等商业生活混合性街道及巷道，车流量及人流量大均较大，商业繁华度和聚集度较高。估价对象所在的云亭商苑楼盘配置有机动

31、车停车位，停车方便程度高。公交方面有108路、75路、4路、53路、64路、3路、91路等多路公交车通往全市各地，距离昆明火车站仅2公里。综上所述，该区域是本地居民就医、休闲购物及外地旅客观光的首选场所之一，区位状况条件为优。位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等交通状况描述内容包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等，环境状况描述内容包括：自然环境、人文环境、景观等，每缺少一项外部配套设施状况描述内容包括：基础设施、公共服务设施，市场背景分析：昆明市是云南省的省会城市，是我国重要的旅游、商贸城市，是西南地区重要的中心城

32、市之一，同时也是云南省的工业基地和国家级口岸城市。改革开放以来，昆明国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力显著增强。昆明市是云南省的省会城市，是我国重要的旅游、商贸城市，是西南地区重要的中心城市之一，同时也是云南省的工业基地和国家级口岸城市。改革开放以来，昆明国民经济持续、快速、健康发展，综合经济实力显著增强。经国家统计局核定,2013年云南省国内生产总值(GDP)完成11720.91亿元,同比增长12.1%,增速列全国第3位。第一产业完成增加值1895.34亿元,增长6.8%;第二产业完成增加值4927.82亿元,增长13.3%,其中工业完成增加值3767.58亿元,增长12%,建筑业完

33、成增加值1160.24亿元,增长18.4%;第三产业完成增加值4897.75亿元,增长12.4%。房地产开发投资2488.33亿元,增长39.6%。全省商品房施工面积18260.72万平方米,增长27.1%;商品房销售面积3309.3万平方米,增长2.2%;商品房销售额1487.24亿元,增长9.1%。近年来，我国国民经济持续快速增长，城市化进程不断加快，近两年来，国内房地产不断升温，各大城市房地产价格不断升高。昆明作为云南省的省会城市，近年房地产市场也得到较快发展。近年来，由于住宅市场受到政策调控的影响，很多投资者的眼光都被商业地产所吸引，商业物业开始和住宅物业分庭抗衡。 （住宅部分市场分析

34、 ：在二手房市场，现在很多房源的销售周期明显拉长，且很多房源有价无市的局面早已显现，在实际成交的房源中，多以刚性需求和改善性需求购房者为主。一位中介负责人认为，现在购房者越来越理性，购房时对于房子的要求也越来越高，除了一部分优势房源外，其余的普通房源都很难成交。他认为，受到一手房楼盘量激增、银行收紧房贷等因素的影响，今年四季度到明年春节前后，二手房交易量或将还会继续下滑。对于开发商而言，楼市已进入拼服务和品质的阶段。如今只要把房子盖好就能销售一空的时代已经过去，现在不仅要盖好房子，还进入了一个比拼服务、品质、区位、配套的市场阶段，但尽管如此，销售仍不尽如人意，传统房市的金九银十已难现。“从楼盘

35、数量来看，由于楼盘数量增多，项目同质化竞争加剧；从开发企业来看，昆明楼市正面临着一线房企与本土房企的竞争；从房价来看，目前昆明多数楼盘的价格在7000元、8000元、9000元几个档次，而一些高品质楼盘突破万元。尽管房价未见明显下跌，但楼盘间营销抢客的博弈已经愈演愈烈。所以，目前昆明的楼市已经进入了一个市场需求有限、楼盘数量大爆发、开发商急卖房回笼资金但成交困难的局面，因此，未来趋势并不容乐观。2013年下半年到2014年上半年，一些楼盘难免会出现抛售，部分区域价格下调的趋势已经有所显现。）估价对象所处的区域属昆明市主城区东寺街片区，区域内基础设施和商服设施较为完善，建筑密度大，居住人口密集，

36、商业环境较好，人流量大，商业繁华度和聚集度较高。宏观经济形势和相关政策简况、当地房地产市场总体状况、当地同类房地产市场状况最高最佳使用分析：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用，衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑：1、合法性（规划及相关政策法规许可）：即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。估价对象证载用途为商业用房，其实际用途亦为商业用房，与城市规划发展要求无冲突，符合合法性要求。2、技术可能性：即不能把技术

37、上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3、经济可行性：即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4、最高最佳利用方式：本估价对象处于昆明市东寺街片区内，该区域交通便利，基础设施建设完善，配套设施齐全估价对象作为该区域的必要商业服务配套设施，其使用功能已为最高最佳使用。估价方法选用：一般而言，房地产估价方法主要有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。不同的估价方法从不同的角度反映了估价对象房地产在一定权利状态及时间点的价格水平，只是各种方法的适用条件、方法特点有所不同，需根据估价对象的情况和当地房地产市场状况

38、，有关房屋、土地政策、规定，根据估价规范要求并结合估价目的，选取与估价对象相适宜、与估价目的相匹配的估价方法估算估价对象价值。根据委托方提供的相关资料及实地查勘结果，结合估价对象的具体情况和使用现状，评估人员分析认为，作为商业中心区的商业房地产，不宜采用成本法及假设开发法进行估价，而估价对象为商业用房，在房地产市场上有一定交易实例，可用以比较参照，同时估价对象可用于出租经营产生收益，其客观收益在该区域也比较容易取得。所以本报告拟采用市场法及收益法相结合的方法进行评估测算。计算公式：市场法：估价对象价格 = n（可比实例×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状

39、况修正系数）/n。收益法：V= A/r×1-1/(1+r)n式中：V估价对象收益价格；A年客观纯收益；r年报酬率；n收益年限。估价测算过程：估价思路：首先根据选定的估价方法评估估价对象房地产市场价值，然后确定估价对象的法定优先受偿款数额，再以市场价值扣减法定优先受偿款数额后得到房地产抵押价值。1市场法：（1）选择可比实例经筛选确定A、B、C可比实例与估价对象对比如下:项目名称估价对象实例A实例B实例C座落位置东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室云亭商苑东寺街后新街交易价格（元/）480005800053000交易情况正常正常正常正常交易日期2013.32013.32013.3用

40、途商业用房商业用房商业用房商业用房户型设计开间开间开间开间装修情况中装中装中装中装成新9.5成9.5成8.5成8成楼层1/6第一层第一层第一层临街条件临司马巷临司马巷临东寺街临后新街人流量人流量较大并停留时间较长人流量较大并停留时间较长人流量大并停留时间较长人流量大并停留时间较长商业繁华度商业繁华度较高商业繁华度较高商业繁华度高商业繁华度高景观自然景观一般人文景观较优自然景观一般人文景观较优自然景观一般人文景观较优自然景观一般人文景观较优交通条件交通便利交通便利交通便利交通便利基础设施及公用配套设施基础设施完善公用设施齐备基础设施完善公用设施齐备基础设施完善公用设施齐备基础设施完善公用设施齐备

41、面积（）47.09约5045082结构钢混钢混钢混钢混付款方式-一次性一次性一次性（2）确定可比实例修正系数的依据：交易情况均属正常交易，可不做修正，交易日期修正根据近期市场稳定的情况，可不做调整，房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、楼层、朝向、通风、采光等），实物状况（包括面积大小、成新、建筑结构、临街条件、装修）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：项 目实例A实例B实例C评价评分评价评分评价评分交易情况正常100 正常100 正常100 交易日期2013.31002013.3100

42、2013.3100房地状况稍差98 较好109 较好105 附表：房地状况系数调整表 单位：%调整项目实例A实例B实例C状况系数状况系数状况系数结构钢混0钢混0钢混0区位相似0较好5较好5装修中装0中装0中装0成新9.5成08.5成-48成-6楼层第一层0第一层0第一层0临街稍差-1稍好2稍好1人流量相似0稍好2稍好2商业繁华度相似0稍好2稍好1景观相似0相似0相似0交通条件相似0相似0相似0基础设施和公共配套设施相似0相似0相似0市场接受能力稍差-1稍好2稍好2合计-295（3）根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：可比实例ABC成交单价（元/）48000 58000 5

43、3000 交易状况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100房地状况修正100/98100/109100/105比准价格（元/）48980 53211 50476 （）根据可比实例与估价对象的相似程度及可比性,对可比实例比准价格进行加权平均，求出估价对象的比准价格为：48980×35%+53211×30%+50476×35%=50773元/2收益法：（1）确定年纯收益： 年纯收益=年有效毛收入-年运营费用A、年有效毛收入：有效毛收入为由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收

44、入。a、潜在毛收入求取：估价对象至估价期日为自用营业用房，收益无租约限制，通过在与估价对象类似的房地产租赁市场上搜集交易实例进修比较修正，测算出估价对象的潜在毛收入选择可比实例经筛选确定A、B、C租赁可比实例与估价对象对比如下:项目名称估价对象实例A实例B实例C座落位置东寺街石桥铺30号云亭商苑1层A-101室玉带阁东方广场书林街交易价格（元/）180228200交易情况正常正常正常正常交易日期2013.22013.32013.4用途商业用房商业用房商业用房商业用房户型设计开间开间开间开间装修情况中装中装中装中装新旧程度9.5成8.5成8.5成7.5成楼层1/6第一层第一层第一层面积（）47.

45、095811762结构钢混钢混钢混钢混出租计价面积建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积确定可比实例修正系数的依据：根据对三个出租实例的综合评定，对可比实例租金成交价格进行修正：商铺交易情况修正交易日期修正房地状况修正比准价格（元/）实例A100/100100/100100/95189实例B100/100100/100100/110207实例C100/100100/100100/98204最后以简单算数平均数来确定估价对象潜在毛收入：（189+207+204）/3=200元/·月则年潜在毛收入=200元/·月×12月=2400元b、空置和租金损失：由空置的面积或空置期，

46、以及由承租人拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或不付租金造成的收入损失。估价对象位于东寺街商圈内，该商圈是昆明市级商业中心区之一，具有居住人口稠密、公用设施齐全、人流量大、商业气氛浓厚、商服条件成熟等特点。通过调查，区域内同类型商业用房出租情况良好，空置率较小，结合估价对象实际情况，本报告考虑5%空置和租金损失，计算得： 空置和租金损失= 房地产年潜在毛收入 ×5%= 200元/·月×12月 ×5%=120元/·年 c有效毛收入：有效毛收入=年潜在毛收入-年空置和租金损失=2400元/·年-120元/·年 =2280元/&

47、#183;年（2）年营运费用：指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资及办公费用、抱持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。房地产租赁税费根据本地区房地产市场状况确定房产税为年有效毛租金收入的12%，营业税及附加为房地产出租收入的5.55%。则房地产租赁税费=2280元/·年×（12%+5.55%）=400元/·年维修费：是指为保证房屋正常使用而进行定期维修和日常修理所需费用。按房屋重置价格的2%计算。根据昆明市近期建造同类型建筑物的工程造价费用及委托方提供的相关资料，估价对象的单位重置价格估算为1400 元/ m²，重置价格含土建工程费、水电、通风、消防安装费、前期工程其它费用的分摊。维修费=重置价格×维修费率=1400 元/ m²×2%=28元/ 管理费：是指对房屋进行必要管理和服务所需要的费用。